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2019 부동산 `富`테크쇼

 

부동산 규제가 거미줄처럼 촘촘하다. 문재인정부 출범 후 20176·19 가계부채 대책부터 8·2 부동산대책에 이어 보유세 인상, 9·13 부동산 대책과 최근 8·12 민간택지 분양가상한제까지 빠져나갈 구멍이 거의 없다고 할 정도다. 하지만 이처럼 촘촘한 거미줄 규제 속에서도 틈새를 찾는 것이 투자의 정석이라는 것이 부동산 전문가들 조언이다. 의외로 틈새는 많다. 28일 서울 강남 논현동 건설회관에서 150명 이상이 참석한 가운데 열린 `매경 부동산 테크쇼`에 연사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장(주택), 신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사(상업용 부동산), 문석헌 도우지엔 본부장(해외 부동산), 우병탁 신한은행 부동산팀장(세제) 등은 규제 속에서도 적극적으로 틈새를 찾고, 오로지 `강남권`에 집중됐던 투자 지역을 다른 곳으로 확대하는 소위 `가성비 투자`를 해야 한다고 입을 모았다. 또 기회가 많은 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 점도 강조했다.

고종완 원장은 "이미 교통 인프라스트럭처가 잘 깔린 곳이 아니라 교통 열세지역이었다가 교통 우세지역으로 바뀌는 곳이 바로 투자 유망지역"이라면서 "강남권이나 용산은 이미 교통망이 잘 깔려 있고 편익 효과가 높은 곳이다. 더 먼 미래를 보면 구로나 금천 등 교통이 좋지 않았다가 교통이 좋아질 것이 확정적인 곳이 뜰 것"이라고 전망했다. 또 교통뿐 아니라 지역 내 거주자들의 편익이 확연히 업그레이드되는 곳이 유망하다고 말했다. 성동구에서 성수동 일대가 뜨고 있지만, 이미 너무 많이 올랐다는 이유로 고 원장이 대신 도시재생사업이 진행될 성동구 송정동을 찍은 것도 이 때문이다. 빌딩과 같은 수익형 부동산 부문에서는 핵심지라고 불리는 `코어`나 그 인근인 `코어플러스` 지역에 투자하되, 그 대상이 강남권이라는 생각은 버려야 한다고 신기동 이사는 강조했다. 신 이사는 결국 현재 상황에서는 확실하게 버텨주는 상권, `코어상권`을 공략하고 가능성을 보고 베팅하는 투자는 금물이라고 말했다. 그는 "10~15년 전 명동이 다 끝물이라고 망했다고 했지만 현재 명동의 3.3당 가격은 12억원까지 치솟았다"면서 "불황 시대에 투자하려면 상권이 확실해 임차인 걱정이 없고, 향후 매각 차익도 어느 정도 나올 수 있는 `확실한` 곳을 봐야 한다"고 강조했다.

 

문석헌 본부장은 해외부동산으로 눈을 돌려 특히 베트남과 미국을 주목하면 좋은 수익률을 얻을 수 있다고 사례를 곁들여 소개했다. 그는 "자체 설문조사 결과 자본 증식과 자녀 교육 목적으로 미국 투자에 관심을 가지고 있는 고객이 많이 늘어나고 있다""신흥국 중에서 경제성장률이 높고 향후 미래 성장 잠재력이 높은 베트남이 아무래도 투자하기에 좋다"고 추천 배경을 설명했다. 선진국 투자 1순위로 꼽히는 미국은 인구 유입, 교육 환경, 일자리 등 투자를 위한 세 가지 요소가 균형감 있게 조성돼 있다는 평가다. 문 본부장은 "캘리포니아주 등 서부는 30억원 규모의 주거용 부동산 투자, 뉴욕 등 동부 도심은 100억원 규모의 꼬마빌딩이나 단독주택을 추천한다""미국 내에서도 지역별로 투자 선호도가 다르고 수익률 추이가 천차만별인 만큼 현지 전문가 등의 도움을 받아 투자를 결정해야 한다"고 조언했다. 절세는 최근 부동산시장 격변기에 가장 중요한 포인트 중 하나다. 우병탁 팀장은 강연에서 "부부가 송파구 잠실 전용 82아파트와 서초구 일대 전용 84아파트 두 채를 보유하고 있다고 가정할 경우 남편 단독 명의일 때보다 부인과 한 채씩 보유할 때 연간 세금이 1650만원까지 차이가 난다. 3주택은 명의 변경만으로도 연간 2500만원까지 아낄 수 있다"면서 "올해 공시가격이 많이 올랐는데, 내년에도 올해와 비슷한 수준으로 오를 것으로 예상되는 만큼 이 같은 절세 테크닉을 알아야 한다"고 말했다. 배우자 간 6억원까지 비과세인 만큼 이를 잘 활용하면 절세가 가능하다는 것이다.

 

또 자녀가 복수의 부동산을 상속받은 경우에도 어떤 것을 먼저 매각하는지에 따라 세금이 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이 날 수 있다고 강조했다. 우 팀장은 "최근 세금제도가 워낙 자주 바뀌어 전문가마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다""최소 2~3명 이상 전문가에게 솔루션을 받은 뒤 의사결정을 해야 수천만 원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다. 이날 행사에서는 강연 외에도 다양한 프로그램이 준비됐다. 세금 문제와 해외 부동산은 개인 상황에 따라 편차가 큰 분야인 만큼 매일경제는 중간중간 개별 컨설팅 시간을 마련해 관련 조언을 받을 수 있도록 했다. 특히 최근 관심도가 높은 절세 관련 개별 컨설팅 세션에는 많은 인원이 한꺼번에 몰려 열기를 반영했다. 빌딩중개 전문법인인 리얼티코리아는 강연장 바로 앞에 상담 부스를 운영해 빌딩 관련 질문을 받고 안내했다. 차후 스타 강사인 고 원장과 신 이사와 함께하는 `주택·상업용 부동산 투자 오찬 라운드 테이블`도 행사 참석자 중 추첨해 진행할 예정이다.(2019829일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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사업 부진 극복한 한섬2분기 영업익 30%기대

GS건설은 3분기연속 실적↑…해외사업 손실도 털어낼 듯

PBR 0.55배인 세아베스틸수출 급증하며 실적호조세

실적 레벨UP 기대주

 

 

 최근 코스피 상승으로 단기 고점 부담감이 커지고 있지만 여전히 보유 자산에 비해 주가가 덜 오른 종목이 많은 것으로 나타났다. 전문가들은 저평가 종목과 최근 2개 분기 연속 이익이 증가한 유가증권시장 상장사 주가가 반등을 나타내고 있고 추가 상승 여력도 충분하다고 입을 모으고 있다. 특히 이들 종목 중 한섬, GS건설, 세아베스틸은 그동안 실적 개선을 더디게 했던 국외 사업 '턴어라운드' 기대감까지 부각되고 있다. 1일 매일경제신문이 에프앤가이드에 의뢰해 증권사가 주목하는 유가증권시장 상장사 169곳의 주가순자산비율(PBR)을 분석한 결과 64(38%)PBR1배에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 증권사 주목 여부는 올 2분기 실적 예상 추정치가 3곳 이상 있는 곳으로 판단했다. 이들 종목 PBR는 올해 예상 실적 기준으로 산출됐으며 1배가 안 된다는 것은 해당 종목 주가가 현금이나 부동산과 같은 회사 자산가치에 비해 저평가됐다는 뜻이다. 64곳 중 최근 2개 분기(작년 4분기·1분기) 연속 영업이익이 늘어난 곳은 14곳으로 압축된다. 이들 이익 증가가 나타난 PBR 종목 주가는 최근 '상승 피로감'이 나타난 코스피를 앞질렀다. 14곳의 지난 5월 평균 수익률은 8%로 코스피(6%)보다 높았다. 금융투자업계 관계자는 "2개 분기 연속 이익 증가는 계절적 영향을 감안해도 꾸준히 이익이 늘어나는 우량 회사라는 뜻"이라며 "최근 코스피 상승으로 PBR 5배 이상 종목도 늘어났는데 저가 매수 기회를 찾는다면 PBR가 낮은 종목을 눈여겨볼 필요가 있다"고 밝혔다.

 

  특히 현대백화점그룹 의류업체 한섬은 지난 한 달 동안 주가가 코스피의 2배 수준인 13.2%나 오르며 급반등 중이다. 한섬은 작년 SK네트웍스의 패션 사업 부문을 인수했는데 이중 중국 사업을 올 들어 구조조정해왔고 이 작업이 최근 마무리 단계에 왔기 때문이다. 최근 한섬은 중국법인 직영점을 대리상으로 변경해 재고 부담을 털어냈다. 고급 의류 브랜드 '타임'을 보유한 한섬은 현대백화점 유통 채널을 활용해 브랜드 수를 늘리며 성장을 이어가고 있다. 2012년 현대백화점에 인수되기 전보다 국내 브랜드가 3개 증가(현재 9)했다. 다른 국내 의류 업체가 브랜드 수를 줄이는 것과는 대조적이다. 작년 한섬은 매출액 7120억원을 기록했는데 이는 현대백화점의 품으로 들어오기 전인 2011년과 비교하면 40% 늘어난 수치다. 최근 한섬의 영업이익도 증가세다. 작년 4분기 267억원에서 올 1분기 275억원을 기록했다. 2분기 영업이익은 작년 동기 대비 29.3% 늘어날 전망이다. 이 같은 성장세에도 한섬의 PBR0.86배로 여전히 저평가돼 있다는 분석이다.

 

  GS건설의 영업이익은 작년 2분기 이후 올 1분기까지 최근 3분기 연속 증가 중이다. 2분기에는 증권사들이 814억원의 영업이익을 예상하고 있는데 이는 작년 2분기보다 3배 이상 늘어난 수치다. GS건설도 국외 사업 변수가 실적과 주가에 영향을 주고 있다. 최근 부동산 경기 호황으로 국내 주택 사업은 정상궤도에 올라왔는데 국외 사업 부실이 남아 있기 때문이다. 그동안 사우디아라비아 복합화력발전소로 대표되는 7곳의 국외 사업장에서 수천억 원의 손실을 내왔다. 이 같은 부담에 주가는 지난달 오히려 2% 하락했다. 다만 올 하반기에는 이 같은 악재에서 벗어날 전망이다. GS건설에 따르면 지난 3월 말 기준 7곳의 국외 현장 평균 공사 진행도는 99.6%. 조윤호 동부증권 연구원은 "1분기 국외 공사에서 1580억원의 추가 비용 발생이 없었다면 GS건설 실적은 더 좋았을 것"이라며 "향후 중동발 플랜트 수주와 부실 공사가 마무리되면 본격적인 턴어라운드가 가능하다"고 전했다.

 

 

  국내 특수강 1위 업체 세아베스틸도 이익은 늘어나는데 주가가 덜 올라 증권사들의 추천이 잇따르고 있다. 특히 PBR0.55에 불과해 저평가됐다는 점이 부각되고 있다. 저평가 이유로는 현대제철의 위협이 꼽힌다. 현대제철은 당진에 자동차용 특수강 공장을 짓고 세아베스틸에 의존해온 철강 물량을 자체 소화할 예정이다. 이에 따라 세아그룹 오너 3세인 이태성 세아베스틸 대표는 현대제철의 특수강 진출에 대해 "단계적으로 대응할 것"이라고 밝힌 바 있다. 대안은 수출로 나타났다. 1분기 국내외에서 올린 매출액 7313억원 중 수출이 1284억원으로 작년 동기 대비 49.3%나 늘어났다. 여기에 작년 초 미국 휴스턴에 설립한 특수강 판매법인 SGI의 실적도 눈에 띄게 늘어나고 있다. 박종국 키움증권 연구원은 "현재 주가는 자산 대비 역사적 저점 수준"이라며 "작년 3분기 이후로 실적이 꾸준히 개선되고 있어 경쟁사 진입에 따른 충격이 완화되고 있다"고 말했다.(201761일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. GeniusJW 2017.06.06 11:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주식에 대해 잘 알았다면,
    좋았을 것을.. 하는 아쉬움이..ㅋㅋㅋ

  2. 핑구야 날자 2017.06.07 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    개인투자자들에게 좋은 정보가 되었으면 좋겠네요

 

 

 

고양·남양주·하남으로 이동집값·청약 달궈

11·3대책후 실수요자 중심 시장재편도 주도

 

  11·3 대책 이후 청약 시장 실수요층으로 30대가 떠오르고 있다. 청약 요건이 강화되면서 투자 목적이 강했던 40·50대 비중이 줄어들 수밖에 없다. 매일경제가 부동산정보업체 리얼투데이와 함께 지난해부터 서울시를 빠져나간 30대가 유입된 지역을 분석한 결과 소위 가성비가 높은 경기 신도시 택지지구 비중이 높은 것으로 나타났다. 분양대행업을 하는 최창욱 건물과사람들 대표는 "견본주택 방문객의 50~60%30·40대이고 신도시 택지지구는 유모차를 끌고 오는 가족 단위 방문객 비중이 높아진다"면서 "11·3 대책 여파로 청약률 하락이 불가피한 만큼 실수요층인 30대 대응 전략이 필수"라고 밝혔다.

 

  통계청에 따르면 서울을 떠난 순이동 인구(전출-전입)201487000여 명에 불과했지만 2015년에는 137256여 명으로 1년 새 57.8% 급증했다. 이 중 30(30~39)가 전체의 35.3%(48397)으로 가장 많았다. 뒤를 이어 50(25462), 40(24826), 60(19868), 70(9288), 80대 이상(2519) 순이었다. 30대는 경제활동이 활발한 인구계층이고 결혼과 출산이 맞물려 신규 주택 구입이 시작된다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "기존 주택을 포함할 경우 60대 이상의 영향력이 크지만, 가격 매력이 있는 신규 주택 청약시장에서는 30대 비중이 커지고 있다""자산이 축적된 세대가 아니어서 부모 세대 지원을 받아 입지성과 투자성이 좋은 지역에 집중될 수 있다"고 밝혔다.

 

  이들이 지난해 이동한 지역은 서울과 가장 가까운 경기가 72%(34850)로 가장 많았다. 직장이 바뀌지 않는 한 이주 범위도 한정적일 수밖에 없기 때문이다. 인천(3487), 세종(1614), 제주(1317), 충남(1291) 등이 뒤를 이었다. 경기도에서는 고양과 남양주, 하남, 용인, 성남, 수원, 화성, 김포, 광주, 의정부 순이었다. 인천은 서구가 가장 많았다. 서울에서도 30대가 유입된 지역은 강서구, 은평구, 양천구가 꼽혔다. 공통적으로 교통망이 확산되고 개발 호재가 있는 지역이라 할 수 있다. 특히 30대 이주 지역은 청약 광풍이 불었던 신도시 택지지구와도 연결된다.

 

  양지영 리얼투데이 실장은 "지난해부터 올해 10월까지 수도권(서울 제외) 1순위 청약경쟁률 상위 20개 단지가 위례, 동탄, 하남미사, 광교, 남양주 다산 등에 집중됐다""최근 대규모 택지가 공급되면서 입주 물량이 많아졌고 교통과 학교, 편의시설 등 주거 인프라가 잘 구축된 것이 공통점"이라고 지적했다. 특히 한국감정원에 따르면 인구 유입이 강했던 고양과 하남, 김포는 작년 초부터 올해 10월 말까지 아파트 상승률이 각각 9.74%, 10.77%, 11.37%로 경기도 평균(6.99%)보다 높은 상승률을 기록했다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "경제 활동이 활발한 30대가 이주할 경우 안주하려는 성향 등으로 인해 지역경제에 미치는 영향도 크고 향후 주택시장 판도 변화에도 중요하다"고 지적했다.(20161115일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. Deborah 2016.11.18 19:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련 정보 잘 보고 갑니다

  2. 핑구야 날자 2016.11.19 08:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택시장이 어째 불안불안하네요

  3. 청결원 2016.11.20 07:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 가네요