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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

다시 불붙는 집값 전쟁

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.08.03 15:23 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

서울 3주연속 상승폭 확대강남은 1주일새 0.21%

8·2대책 1년만에 또 불안정부 "급등한곳 추가대책"

 

 

  한동안 소강 상태였던 정부 대 집값의 전쟁이 다시 불붙을 기세다. 박원순 서울시장의 `여의도 통개발` 발언 불씨가 서울 전역의 집값 상승세로 확산되자 국토교통부가 `추가 대책`을 시사했다. 과열이 지속될 땐 서울지역에 추가적인 투기지역 지정을 포함해 재건축 규제 강화 등 동원 가능한 모든 수단을 꺼내들겠다는 것이다. 지난해 문재인정부의 종합판 부동산 대책이었던 8·2 대책이 나온 지 1년 만에 `집값 전쟁 시즌 2`가 벌어지는 것이다. 국토부는 2일 주택시장안정화방안(8·2 부동산대책) 1주년을 맞아 이 같은 내용을 포함한 주택시장 안정 추가 방안을 시사했다. 국토부 관계자"8·2 대책 이후 전국 주택시장이 안정되고 실수요자 중심의 시장 형성, 가계부채 증가율 둔화, 임대사업자 등록 증가 등의 성과가 있었지만 최근 일부 지역에서 급매물이 소화되며 집값이 상승하고 있다""앞으로 시장 상황을 모니터링해 추가 대책을 추진할 것"이라고 밝혔다. 국토부는 국지적 과열발생지역에 대해 청약, 금융, 세제 규제 등이 적용되는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 추가 지정을 검토한다. 최근 집값 급등의 진원지인 서울의 경우 투기지역 추가 지정이 유력하다.

 

  박원순 시장의 용산과 여의도 `통개발` 발언 등의 여파를 잠재우기 위해 국토부는 서울시와의 정책협의도 강화한다. 여의도·용산개발 사업이 인근 집값을 자극하지 않도록 국토부가 사전에 견제하며 속도를 조절하겠다는 의미다. 다주택자의 주택임대차 정보를 훤히 들여다볼 수 있는 주택임대차정보시스템(RHMS)10월부터 본격 가동`탈루 감시망` 고삐를 죈다. 국토부가 이처럼 추가 대책을 경고한 것은 7월 이후 서울 집값이 상승폭과 범위가 점차 확대되며 강세 기조로 접어들고 있기 때문이다. 이날 발표된 한국감정원 통계에 따르면 7월 마지막 주 서울 아파트값은 0.16% 상승3주 연속 상승폭을 키웠다. 특히 강남구 집값은 한 주 새 0.21% 올라 전주 0.07%보다 상승폭이 3배 커졌다. 서초구 상승률은 전주 0.01%에서 0.09%, 송파구는 0.05%에서 0.19%로 급등했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "종합부동산세 강화 발표 이후 `나올 것이 다 나왔다`는 심리가 확산되며 급매물을 사들이는 매수세가 형성되고 있지만 아직 대세 상승인지는 판단하기 이르다""정부도 섣불리 대책을 내놓기보다는 7, 8월 거래량을 모니터링한 후에 대처하는 게 효율적"이라고 말했다.(201883일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

빚내 집사기 열풍 차단6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

 

  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제201481일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다. 현재 각각 70%60%LTVDTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확 줄어들 수밖에 없다. 이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

 

 

누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

 

  단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다. 규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이 적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행 규제비율과 동일하다. 20147월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년 기준 3768077) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다. DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에 상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다. 다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

 

 

지방도 DTI 적용하나 정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도

 

  DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비()아파트나 지방 주택(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다. 금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다. 박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다. 하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정보다 부채안정으로 이동했다. 가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는 배경이다. 김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이 국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다. 다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

 

 

아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려DTI 규제 대상될 듯

 

  DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다. KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다. 금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다. 또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다. 하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

 

 

집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성

 

  시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승 추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다. 정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다. 이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다. 대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월(103.1)보다 크게 올랐다. 이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후 집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

 

 

가계빚 줄어들까 신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도

 

  금융당국은 LTVDTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인 731일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인 가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다. 강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에 따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다. 문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다. 분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로 발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다. 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도 가계대출 증가를 점치는 요인이다. 이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다. 따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다. 금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.(201767일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

기업이익은 주가배신 안해낮은 금리덕에 상승 탄력

글로벌 소비회복 수출수혜주식·부동산·현금 균등 배분을

'36년만에 첫 투자지침서 출간' 신성호 IBK투자사장

 

 

  "국내 기업이익 수준에 비해 주가는 여전히 낮다. 유가증권시장(코스피) 지수는 이제 상승 초기 단계를 벗어난 정도다." 지난 25일 만난 신성호 IBK투자증권 사장(61)"역사적으로 기업 이익과 금리 수준, 글로벌 경기 회복세를 고려하면 주가 3000 시대가 머지않았다고 볼 수 있다"며 이같이 밝혔다. 여의도 증권가의 대표적 '신중론자'로 불렸던 신 사장이 '대세 상승론'으로 돌아섰다. 신 사장은 "주가 고점은 통상 이익 정점 전후에 형성되는데 이익이 오르고 있다면 고점 부담은 내려놓을 필요가 있다""개별 종목 기준으로 보면 최근 2개 분기 연속으로 이익이 증가한 곳에 투자한다면 상대적으로 안전하다"고 강조했다. 그는 작년 하반기부터 사견임을 전제로 "코스피 3000도 가능하다"고 강조해왔다. 그는 올해 1분기 기업 성적표를 보면 주가 전망이 가능하다고 얘기했다.

 

 

  한국거래소에 따르면 1분기 코스피 상장사(536)의 순이익이 32조원으로 작년 1분기보다 35.8% 급증했다. 올해 코스피 상장사 순이익이 130조원에 달할 것이란 전망이 현실로 이어질 가능성이 높아진 것이다. 이 같은 기업이익과 국내 기업의 주주환원정책, 글로벌 경기 동향을 따져보면 최근 사상 최고치를 연일 경신하고 있는 코스피는 여전히 낮기만 하다는 게 신 사장의 생각이다. 신 사장은 "기업이익이 늘면 주가는 반드시 상승한다""20151~7월 코스닥이 45.1%나 급등한 것은 코스닥 기업이익이 2015년 상반기에 증가했기 때문"이라고 밝혔다. 그는 금리와 환율, 미국 같은 해외 지수와의 상관관계를 끊임없이 찾아왔지만 주가를 배신하지 않았던 유일한 변수는 기업이익이라는 점을 찾아냈다. 신 사장은 국내 외환위기와 미국발 금융위기를 거치며 그의 자본시장 이론을 꾸준히 수정·보완해왔다. 그는 "역사적으로 기업이익이 늘어도 주가가 오르지 않았던 과거 사례를 보완하기 위해 금리 변수를 고려해야 한다는 점을 깨달았다""금리가 높은 수준이면 기업이익이 상쇄돼 주가가 오르지 않는데 최근 국내 금리 수준은 절대적으로 낮기 때문에 주가 상승 탄력이 강할 수밖에 없는 것"이라고 덧붙였다.

 

 

  신 사장은 기업이익과 국내외 경기 회복을 바탕으로 연내 주가 3000도 가능할 것으로 보고 있다. 그는 "지난해 말 주가와 지난해 이익 기준 코스피 주가수익비율(PER)14배였는데 올해 기업 예상 이익과 지난달 말 주가 기준 올해 예상 PER9.2배에 불과하다""기업이익에 따른 PER는 매년 일정해야 하기 때문에 올해 PER가 작년 수준으로 오른다고 본다면 주가는 3000까지 갈 수 있다"고 밝혔다. 그는 국내 경기를 이끄는 삼성전자·현대자동차·SK이노베이션과 같은 수출주의 경우 해외 변수가 크기 때문에 최근 수년간 이어진 글로벌 경기 회복이 국내 주가 상승의 바탕이 됐다고 분석했다. 신 사장은 "2008년 금융위기 이후 전 세계는 가계부채 축소에 올인하느라 소비에 소극적이었다""그러다 201542개 국가의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채가 상승하기 시작했는데 이제는 소비 쪽으로 선회한 것으로 이게 국내 수출 증가로 이어졌다"고 설명했다. 산업통상자원부에 따르면 올 1분기 수출은 작년보다 15% 증가했다. 그러나 주식이 좋다고 '올인'하는 전략은 바람직하지 않다고 강조했다.

 

 

  신 사장은 "국내 가계 자산 비중에서 부동산이 75%를 넘는데 이론적인 비율은 주식, 부동산, 현금 비중이 각각 33%로 가는 게 좋다"고 전했다. 그가 이처럼 국내외 수치에 밝은 것은 비단 통계학과 출신이기 때문만은 아니다. 대우증권 투자전략부장, 우리증권·동부증권 리서치센터장을 거치며 끊임없이 데이터를 쌓아왔고 IBK투자증권 사장을 역임하며 직원들에게 직접 강의하고 시험까지 보고 있다. 신 사장은 1981년 삼보증권에 입사한 후 36년 만에 처음으로 투자 지침서를 정식 출간하기도 했다. 최근 코스피가 고공행진을 펼치자 증권가 1세대이자 여의도 '어른'으로 불리는 그에게 질문이 쏠리고 있어 답을 해야겠다는 결심이 섰다고 한다. 그가 책을 통해 말하고 싶은 것은 "기본에 충실하자". 기본은 기업이익이다. 신간 '투자의 기초 : where to invest'는 국내외 경제·자산의 속성·주식·금리·환율·부동산 같은 6개 부문의 86개 소주제로 자산별 가격 형성 원리부터 구체적 투자전략까지 담고 있다.(2017529 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

기관 의결권행사 강화로 기업 배당확대 나서면 한국증시 재평가 기대

 

 

  노무라증권이 5월 이후 새 정부가 들어서고 나면 코스피가 3000까지 높아질 수 있다고 내다봤다. 기업지배구조 개선을 통해 주주권리가 강화되고, 기업들이 현재 20% 수준인 배당성향을 일본 수준인 50%까지 끌어올린다면 한국 증시의 리레이팅(재평가)도 가능하다는 주장이다. 노무라증권의 권영선 수석 이코노미스트(홍콩), 정창원 주식리서치센터장(서울), 크레이그 챈 아시아 외환 전략담당 애널리스트(싱가포르), 앨버트 렁 아시아 금리 담당 애널리스트(홍콩) 등은 지난 19일 한국 대선 특별보고서를 발간하고 이같이 밝혔다. 현재 한국의 유력 대권 후보가 대부분 기업지배구조 개선에 대한 의지를 보이고 있는 것을 감안하면 하반기 신정부하에서는 주주참여가 더 활발해지고 기업들도 주주환원책을 적극적으로 개진할 것이라는 게 주된 논리다.

 

  노무라증권은 일본도 스튜어드십 코드 도입 이후 주주참여가 활발해지고 기관투자가들과 외국인투자자들의 신의성실 원칙이 강화돼 주가를 끌어올리게 됐다며 한국 증시에서도 이 같은 주가 리레이팅이 나타날 수 있다고 봤다. 코스피 상장사의 평균 배당성향은 지난해 20%대를 기록해 대만(62.0%), 유럽(29.0%), 미국(53.0%) 등 경쟁국 증시 상장사들에 비해 현저히 낮은 상태. 하지만 우리나라도 배당성향을 일본 수준인 50%대로 끌어올릴 경우 지수가 3000까지 높아질 수 있다는 것이다. 노무라증권은 또 새로운 정부가 들어서더라도 한국은행이 금리를 올릴 수 있는 상황은 아닐 것으로 내다봤다.

 

  가계부채에 대한 우려와 미국 금리 인상 기조 때문에 내년 상반기까지는 기준금리를 현재 수준인 1.25%로 유지할 것이라는 전망이다. 하지만 2018년 하반기에는 기준금리를 한 차례(0.25%포인트) 인상해 1.50%까지 높일 것이라고 내다봤다. 이때쯤이면 우리나라 소비자물가 상승률이 한은 목표치인 2%를 넘어서고 미국 연준도 기준금리를 1.75~2.00%로 올릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 환율 전망과 관련해서는 달러당 원화값이 올해 말 달러당 1200원 선까지 내려와 약세를 보일 것으로 내다봤다.(2017421일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

2금융권이 부실 뇌관당국 "상호금융 가계빚 증가율 한자릿수 규제"

기준금리 인상 / 국내금리도 상승세

 

 

  미국 연방준비제도이사회가 3개월 만에 또 한 차례 기준금리를 인상한 데다 연내 최소 2회 금리 추가 인상 가능성을 시사하면서 국내 가계부채 리스크 관리에 경고등이 켜졌다. 경기침체로 부채 증가세가 소득 상승세를 웃돌고 있는 상황에서 미 금리 인상으로 시중금리 오름세에 가속도가 붙으면 취약계층과 한계기업 금융비용 부담이 늘어날 수밖에 없다. 대출금리 상승 직격탄을 맞게 되는 부동산 시장도 바짝 긴장하고 있다. 금융권은 이번 미 금리 추가 인상 조치로 경기부양을 위한 한국은행의 금리 인하는 물 건너간 것으로 보고 있다. 오히려 이르면 올 하반기나 늦으면 내년 초에 국내 기준금리를 인상해야 할 상황에 처할 수 있다. 일단 외국계 투자은행(IB) 13곳 중 11곳은 연내 한국은행이 기준금리를 동결할 것으로 전망했다.

 

  미국이 이번 인상을 포함해 연내 3차례 기준금리를 인상하면 한국 기준금리(1.25%)와 미국 기준금리(1.5%) 역전 현상이 벌어진다. 자본 유출 가능성을 차단하려면 한국은행이 기준금리를 올리는 게 정상적이다. 하지만 문제는 사상 최대 규모로 쌓인 가계부채다. 금리 인상으로 금융비용 부담이 커지면 가계부채가 대거 부실화될 수 있다는 걱정 때문에 쉽사리 금리 인상을 단행하기 어려운 게 딜레마. 가계부채 규모가 양적으로 늘고 있는 것보다 심각한 문제는 처분가능소득 대비 가계부채 비율이 날로 증가하고 있다는 점이다. 한국은행에 따르면 이 비율은 20123분기 말 130.5%에서 지난해 3분기 말 기준 151.1%20%포인트 이상 증가했다.

 

  일단 미 기준금리 인상을 선반영해 이달 들어 시중 대출금리는 줄곧 오름세. 이 속도로 시중금리 인상 추세가 이어질 경우, 가계부채 핵심인 주택담보대출 금리가 연 5%선에 접어들 것으로 보인다. 신한은행의 주택담보대출(5년 고정혼합형 기준) 최고 금리는 지난달 말 4.43%에서 이달 15일 현재 4.54%, KEB하나은행 최고 금리는 같은 기간 4.68%에서 4.81%로 각각 0.1%포인트 이상 상승했다. 문제는 은행권에 비해 상대적으로 고금리를 물리는 데다 변동금리 대출 비중이 높은 제 2금융권 대출이다. 2금융권 대출은 대출 금리가 높고 저신용·저소득층이 주로 이용한다. 은행권 가계대출 규제로 비은행권 대출은 올 들어 지난 1월 한 달간 3조원 늘어났다. 2금융권 채무자 상당수는 저신용자, 다중채무자이거나 안정적인 소득이 없는 자영업자들이다.

 

 

  나이스평가정보에 따르면, 지난해 말 현재 5곳 이상의 금융기관에서 대출을 받은 다중채무자 대출액은 1089324억원으로 4년 전보다 20.9% 증가했다. 고정금리 비중이 상대적으로 낮은 2금융권 특성 때문에 금리 상승기에 대출 부실 위험이 1금융권을 크게 웃돈다. 정부는 카드사와 캐피털사, 저축은행, 보험사 등 2금융권을 중심으로 사실상 직접적인 총량 규제에 들어갔다. 대출 증가세가 가파른 금융회사 최고경영자(CEO)는 금융당국이 직접 불러 철저한 리스크 관리를 촉구하기로 했고 현장 점검도 병행한다. 정은보 금융위 부위원장은 "상호금융권 가계부채 증가속도를 한자릿수로 잡겠다"고 밝혔다.

 

  미국 금리 인상으로 국내 부동산 시장에도 악영향이 불가피할 전망이다. 박합수 KB국민은행 수석전문위원은 "아직 대출 금리는 감내할 만한 수준이지만 미국 기준금리가 2번 더 오르면 사정이 달라지게 된다""실수요자 중에서도 신용도가 낮은 사람은 대출 금리가 큰폭으로 오르면서 어려움을 겪게 될 것"이라고 예상했다. 금리와 밀접한 영향이 있는 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 시장도 위축될 것이라는 진단이다. 오는 7월부터는 아파트나 상가·오피스텔을 사들여 세를 놓는 임대사업자들도 사업자 대출을 받을 때 원금을 의무적으로 나눠 갚도록 규제가 강화된다. 유력 대선 후보들이 모두 보유세, 전월세상한제, 임대차 보호법 등 규제강화를 주장하고 있는 점도 부담이다.(2017317 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

압구정과 달리 사업속도 빨라, “당장 돈 된다기대감 반영

한강변 입지 희소가치도 한몫, 차기 정부 정책 등 변수 많아

상승세로 전환 판단은 일러

 

 

  2016년 말 서울 강남권(서초·강남·송파구) 재건축시장은 싸늘했다. 매매거래가 끊기고 가격이 떨어지며 서울 집값 하락을 주도했다. 강남 3구 아파트값은 지난해 12월부터 두 달간 약세를 보이며 평균 0.3%가량 하락했다(한국감정원 조사). 정부의 11·3 부동산 대책과 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화, 금리 인상, 대통령 탄핵 정국 등의 악재가 동시다발적으로 터지면서 매수 심리가 급격히 위축된 것이다그로부터 두 달이 지난 요즘 분위기가 눈에 띄게 바뀐 곳이 있다. 반포 지역의 재건축 시장이다. 거대한 주거벨트로 묶인 서초구 반포·잠원동 일대의 재건축 아파트값이 반등하며 재건축 시장 분위기를 띄우는 모양새다. 일부 단지는 지난해 하반기에 기록한 고점을 회복했다. 이미 반포 재건축 단지들이 최근 잇따라 서울시 재건축 심의를 통과하는 등 사업 속도를 내고 있다.

 

  재건축 대장주로 꼽히는 반포동 주공1단지 재건축안은 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 2012년 도계위에 첫 상정된 이후 4년 만이다. 향후 최고 35, 5748가구의 한강변단지로 만들어진다. 신반포3·경남아파트 정비계획안도 서울시 심의를 통과했다. 이들 단지 재건축 조합은 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익 환수제를 피하겠다는 구상이다. 강용덕 신반포3차 조합장은 최대한 속도를 내서 연내 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청할 계획이라고 말했다. 올해 안에 관리처분 인가를 신청해야 유예 조치를 받아 사업성을 높일 수 있다. 사업속도가 빠른 잠원동 신반포6차와 반포동 삼호가든3차 등 2개 단지는 올해 분양시장에 나온다. 두 단지 모두 관리처분 인가를 받은 상태다. 오는 6월에 분양 예정인 신반포6차는 건립 가구수 757가구 중 조합원 몫을 뺀 145가구가 일반분양분이다.

 

  재건축 기대감에 시장은 발 빠르게 반응하고 있다. 지난 124억원이던 반포주공1단지 전용 84는 최근 25억원에 팔렸다. 매도 호가(부르는 값)254000만원까지 나온다. 1973년 지어진 낡은 아파트가 3.38000만원이나 된다. 이곳은 현재 용적률이 낮기 때문에 재건축을 하면 더 큰 집을 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 신반포3차 전용 9916억원대한 달 전보다 5000~1억원 올랐다. 인근 고려공인 최대규 사장은 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올리고 있다고 말했다. 내년 7월 입주 예정인 잠원동 신반포자이는 분양권 웃돈(프리미엄)2억원 붙었다. 반포 일대가 활기를 띠는 이유는 사업 속도가 빨라 돈이 될 것이란 기대감이 크기 때문이다. 재건축이 지지부진하면 금융비용 등의 부담이 커지면서 사업비가 더 들어가 수익성이 떨어지는데, 반포 지역은 사업에 탄력을 받았다. 백준 J&K도시정비 대표는 투자 수요는 대개 사업 속도가 빠른 곳으로 쏠리는데, 라이벌 지역인 압구정은 사업이 아직 초기 단계라 변수가 많다고 말했다.

 

  지난해 9월 입주를 시작한 반포 아크로리버파크가 흥행에 성공한 데 이어 반포 지역에서는 신규 분양과 입주가 계속되고 있다. 대치동 은마 등 굵직한 단지가 서울시의 ‘35층 제한방침으로 사업이 지지부진한 것과 다른 양상이다. 여기다 희소가치가 큰 한강변 입지를 갖추는 등 주거여건이 뛰어난 건 기본이다. 백준 대표는 재건축 조합원과 시공사 모두 대출 규제 등에 크게 신경 쓰지 않는 분위기라며 반포 일대 가치가 더 높아질 것으로 보는 시각이 많다고 말했다. 그러나 반포 재건축 단지 시세가 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다고 속단하기엔 이르다는 반응도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 차기 정부의 정책 기조와 대출 규제 강화 등 변수에 따라 시장 흐름이 달라질 가능성이 있다고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 아직 매매거래가 많지 않고 호가 위주로 오른 측면이 강해 반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것이라며 가격이 고점에 육박하는 만큼 투자는 보수적으로 접근해야 한다고 말했다. 장재현 리얼투데이 팀장은 압구정 현대와 은마 등은 주민 간 갈등도 적지 않아 사업 속도가 더딜 것이라며 당분간 가격이 뛰기 어려워 보인다고 말했다.(201732 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

대출 죄고, 금리 뛰고, 입주 25% 늘고주택시장 안개 자욱

수도권 소폭 오르고 지방 약세 예상

2분기 변곡점, ·월세난은 진정될 듯

시장 급랭 지역선 부양책 나올 수도

 

  주택시장이 안개가 짙은 2017을 맞는다. 2016년엔 예상과 달리 분양시장이 과열 양상을 보이며 시장이 국지적으로 달아올랐다. 하지만 새해엔 경기, 수급, 정부정책 등 시장을 좌우하는 모든 변수가 집값에 우호적이지 않다. 무엇보다 2014년 이후 시장을 부양시켜 온 풍부한 유동성이 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 가계부채를 관리하기 위해 주택담보대출·집단대출 등을 죄고 있기 때문이다. 총부채상한비율(DTI)보다 강도 높은 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격적으로 적용되고, 분양가의 30% 정도를 차지하는 잔금 대출도 상환능력을 본다. 대출 받을 수 있는 자금이 주는데다 금리가 오르면서 이자부담이 커질 것으로 예상된다. 아직 한국은행의 기준금리는 변동이 없지만 미국의 금리 인상 영향으로 시중금리가 오름세. 새해 미국이 추가적으로 금리를 올리면 국내 금리도 연쇄적으로 오를 가능성이 크다. 주택산업연구원에 따르면 금리 상승은 시간이 지날수록 시장이 미치는 영향이 커진다. 2010년 분석에서 기준금리가 0.5%포인트 오를 경우 1년 뒤 아파트값이 4.1% 내리고, 2년이 지나면 14.1% 하락하는 것으로 예상됐다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 새해 부동산 시장을 좌우할 가장 중요한 변수는 금융이라며 호수에 물이 빠지면 배가 내려오듯 자산가치도 마찬가지라고 말했다.

 

  20148월부터 시작된 담보인정비율(LTV) DTI 완화가 새해 7월에 끝난다. 현재로선 연장 가능성이 커보이지 않는다. 금리 상승과 맞물려 시장을 크게 압박할 것으로 예상된다. 정부는 새해 가계부채 억제를 중요한 정책방향으로 잡고 있다. 대출 억제·고금리로 구매력이 떨어지는 데다 수요도 줄어들 것으로 예상된다. 최근 3년간 주택경기가 활기를 띠면서 금융위기 이후 쌓여있던 주택 수요가 많이 소진됐기 때문이다. 2014년부터 지난해까지 전국에서 320만 가구의 주택이 매매거래됐고 아파트만 130만 가구가 분양됐다. 매매·분양을 합친 물량이 450만 가구로, 2011~2013350만가구보다 30% 정도 더 늘었다. 지난 3년간 전체 네 가구 중 한 가구가 집을 사거나 분양을 받은 셈이다. 여기다 주택시장에서 소화해야 할 신규 입주가 크게 늘어난다. 부동산114에 따르면 새해 전국적으로 완공예정인 아파트가 365000가구. 2000년대 들어 가장 많은 물량이다. 문제는 증가폭이다. 2016년보다 25% 급증한다.

 

  부동산114 함영진 센터장은 입주량을 소화하려면 거래가 많이 늘어야 하는데 거래는 2016년보다 감소할 것으로 예상된다위는 줄었는데 식사량이 갑자기 늘어나는 셈이어서 소화불량이 우려된다고 말했다. 주택산업연구원새해 주택매매거래량2016(100여만 가구)보다 감소한 94만 가구로 예상하고 있다. 2017년 전국 집값은 4년간 이어온 상승세(전국 기준)를 마감하고 보합세를 보일 것으로 예상된다. 그 동안 공급이 상대적으로 적었고 아직 주택수가 일반가구수보다 적은 수도권은 소폭이나마 상승세를 이어가겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망된다. 이미 2016년부터 일부 지방은 하락세로 돌아섰다. 악재의 위력이 예상보다 커지면 시장이 급매물 급증·가격 급락 등 경착륙가능성도 배제할 수 없다. 새해 전·월세난은 좀 진정될 것 같다. 집값 상승세가 꺾여 집값이 오르는 데 따른 임대료 상승 압박이 줄어드는 데다 새로 입주하는 주택에서 전·월세 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 전문가들은 지역에 따라 전셋값이 크게 떨어지고 세입자를 구하기 어려운 역전세난을 예상하기도 한다. 수도권보다 2016년부터 입주가 많이 늘어나는 지방에서 상대적으로 전·월세난이 크지 않을 것 같다.

 

  그렇더라도 새해 전세를 재계약하려는 세입자는 수도권 아파트 기준으로 평균 5000만원을 인상분으로 준비해야 한다. 지난 2년간 15% 가량 올랐기 때문이다. 오른 보증금을 모두 월세로 바꾸면 월 20만원 정도 된다. 새해 2년 임대차 계약 만기가 돌아오는 가구가 전국적으로 170여만 가구다. 이중 전세가 80여만 가구다. 주택산업연구원 노희순 선임연구위원은 불안감에 시장이 연초 잔뜩 움츠러들었다가 불확실성이 다소 걷히며 변수들의 방향이 잡히는 2분기가 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 상황에 따라 악재 효과가 증폭될 수 있기 때문에 새해 주택시장 리스크 관리가 중요하다고 강조했다. 2016년 뜨겁게 달아올랐던 분양시장 열기는 새해 식을 것으로 전망된다. 2016년 전매제한·청약자격 강화 등을 담은 11·3대책과 새해 시작되는 잔금대출 제한 영향으로 청약문턱이 높아지면서 가수요가 많이 빠져나가기 때문이다. 기존 주택시장 위축도 새 아파트 분양 수요를 감소시키게 된다. 양물량도 줄어 3년만에 다시 40만가구 아래로 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 다만 정부는 분양시장 침체에 따른 건설경기 악화를 우려하고 있어 시장 급랭지역에선 규제 완화 등 부양책이 나올 수 있다.(20161231일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

`지방 대도시 5%안팎` 최다경기 소폭 약세

 

  2017 부동산 시장에 대해 전문가들은 주택 경기가 하락세로 접어들었다는 분석과 함께 서울과 지방의 양극화가 크게 나타날 것이라는 전망을 내놨다. 특히 비수도권 지역에서 주택 가격 하락폭이 클 것으로 예상했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "내년 경제성장률은 대내외 불확실성 때문에 올해(2.5%)보다 하락한 2.3% 수준이 될 것"이라며 "경제성장률 둔화는 실질국민소득 감소로 이어지고 빚낼 여력이 줄어들기 때문에 부동산시장 하락 요인으로 작용한다"고 말했다. 이어 주 실장은 "미국 기준금리 인상으로 내년 국내 기준금리도 0.25~0.5%포인트 오르고 대출금리가 상승하면서 결국 가계부채 문제가 부동산시장 발목을 잡을 것"이라고 덧붙였다.

 

  지역별로는 편차가 불가피하다는 전망이다. 서울에 대해서는 전문가들이 보합 수준에 가까운 응답을 내놨다. 36%의 전문가가 내년 서울 주택 가격이 3% 하락할 것으로 내다봤지만, 현 수준에서 안정(28%) 혹은 3% 내외 상승(28%)이라는 의견도 적지 않았다. 서정렬 영산대 교수는 "가격 상승 여력이 있다고 보는 지역은 여전히 서울이고, 그중에서도 강남지역"이라며 "최근 재개발·재건축 아파트 값이 조정받고 있지만 코엑스 한전 용지 개발 및 삼성동 주차장 지하화 등 개발 재료가 풍부해 서울 집값은 빠지지 않을 것"이라고 말했다. 나한익 노무라증권 리서치 실장은 "서울은 3% 내외의 가격 상승이 예상되는 등 전반적으로 현 수준에서 안정세를 유지할 것"이라고 예상했다.

 

  인천·경기지역 집값에 대해서는 현 수준에서 안정되거나 하락할 것이라는 전망이 대부분을 차지했다. 현 수준에서 안정(42%), 3% 내외 하락(32%), 5% 내외 하락(20%) 순이었다. 소폭이라도 상승한다고 응답한 전문가는 4%에 불과했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "인천을 비롯해 경기도 전반은 현 수준에서 안정적으로 횡보하겠지만 내년 3분기 이후 입주물량이 쏟아지는 화성·시흥·용인·김포·수원·평택에서는 가격 조정이 예상된다"고 말했다. 수도권을 제외한 지방 대도시에 대해서는 암울한 전망이 나왔다. 5% 내외 하락이 38%로 가장 많았고, 3% 내외 하락 응답은 34%를 차지했다. 10% 이상 하락할 것이라는 응답도 6%나 됐다. 서울에서도 가장 유망한 지역은 역시 강남 4구가 34%로 가장 많은 선호를 받았다. 이른바 '강남 불패론'이 유효하다고 본 것이다. 이어 영등포·용산·여의도·성수 등 한강변 지역(18%), 중구·종로구 등 서울 도심지역(10%) 순이었다.

 

  전문가들은 내년 부동산시장에 가장 큰 영향을 주는 요인으로 정부의 부동산정책 방향(26%)과 가계부채 관리를 위한 대출 규제(24%) 등 정부정책을 꼽았다. 지난달 정부가 청약투기를 억제하는 11·3 대책을 내놓은 이후 아파트 청약 경쟁률이 반 토막 나는 등 주택 투자 열기가 주춤해진 것을 볼 때 향후에도 부동산정책이 주택 투자심리에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상한 것이다. 미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리 상승 가능성(22%)도 시중의 유동자금을 줄여 주택 경기에 악영향을 줄 수 있다고 봤다. 건설사들이 지난 3년간 '밀어내기식 분양'을 한 결과 내년 하반기 입주가 본격화된다는 점도 부동산시장에 큰 영향을 줄 것으로 분석했다.

 

  주택을 신규 또는 추가로 구입할 적기에 대해서는 2018년 이후가 좋겠다는 의견이 우세했다. 2018년 하반기라는 의견이 30%, 2018년 상반기라는 의견이 26%였다. 하지만 당장 내년 상반기에 집을 사야 한다는 의견도 24%로 적지 않았다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "국내시장은 주택 재고량, 노후화 정도를 감안하면 수요가 견조한 편이지만, 미국 도널드 트럼프 집권으로 불확실성이 큰 것이 문제"라며 "내년 상반기면 이런 불확실성이 해소될 것이기 때문에 이때가 주택시장 저점이 될 것으로 예상한다"고 말했다. 전문가들 중에서는 2년 내 집을 구매하지 말아야 한다는 부정적인 응답도 8%를 차지했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "대출금리 상승과 대출 규제가 어우러지면 분양시장은 얼어붙을 수밖에 없고 기존 실수요자들도 내 집 마련을 미루게 된다"고 말했다.(20161231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  내년 주택 매매가격이 전국적으로 0.8% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 서울과 외곽지역 간 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 한국건설산업연구원2'2017년 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 내년에 전국 주택 매매가격과 전세가격이 각각 0.8%, 1.0% 동반 하락할 것이라고 밝혔다. 허윤경 연구위원은 "입주 물량이 크게 증가하고 금리 인상 가능성이 높아지면서 올해 가파르게 올랐던 집값이 내년 이후 하향 안정세를 보일 것"이라며 "수도권은 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방이 1.5% 떨어지면서 전국의 평균 집값도 하락할 것"이라고 예상했다. 그는 또 내년 대통령 선거는 주택경기 부양에 도움이 되지 못할 것이라고 전망했다. 대선 어젠다가 부동산 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠리면서 부동산시장 상·하방 압력이 모두 존재하기 때문이다.

 

 다만 내년에도 서울시내 강남 4구를 중심으로 재건축 사업은 활발히 움직일 것으로 예상했다. 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 내년까지 서둘러 관리처분인가를 받을 것이란 분석이다. 허 연구위원은 "내년 수도권의 경우 서울과 외곽 지역에 따라 극심한 양극화 현상을 보이고 지방을 중심으로 하락세가 뚜렷할 것"이라며 "내년은 미분양, 미입주 증가 등 공급 리스크뿐만 아니라 대출이 부실화할 수 있는 금융 리스크 가능성에도 대비해야 한다"고 지적했다. 이홍일 연구위원은 "내년 건설투자는 약 230조원으로 올해보다 3.0% 증가하지만 하반기부터 성장세가 둔화돼 2018년 정체기를 지나 2019년부터는 불황기에 접어들 것"이라고 전망했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)