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전문가 50명 설문, "하락 또는 안정세" 72%, 낙폭은 3% 미만 예상

공급부족해 대세하락 아냐, 유망지역은 용산·여의도, 강남 4구는 여전히 관심

 

 

 

 

  2019년 전반적인 부동산시장이 약세를 보일 것으로 전망됐다. 올해 들끓었던 서울 집값도 하락 또는 안정세를 나타낼 것으로 예상됐다. 종합부동산세 인상, 대출규제 강화, 다주택자 압박 등을 골자로 한 정부 대책이 맹위를 떨칠 것으로 예상되기 때문이다. 반면 전반적인 공급 부족 현상으로 집값이 `대세 하락`보다는 조정기를 거친 후 하반기부턴 바닥을 찍고 안정세를 유지할 것으로 예상돼 오히려 내집 마련 기회가 될 수 있다는 조언도 나왔다. 30일 매일경제가 각계의 부동산 전문가 50인을 상대로 `2019년 부동산 시장 전망` 설문조사를 진행한 결과 가장 관심이 뜨거운 서울 집값이 내년에 하락 또는 안정세를 유지할 것이라는 답변이 72%에 달했다. 재작년 2018년 전망 때와는 사뭇 다른 모습이다. 2017년에도 이미 6·19 가계부채대책과 8·2 부동산대책 등이 쏟아져나온 상태였지만 당시 전문가들은 2018년 서울 집값은 계속 승승장구할 것이라고 예상했다. 당시 서울 집값이 하락한다고 예측한 전문가는 50명 중 8명으로 16%에 불과했고, 5% 이상 상승한다고 점친 사람도 20%나 됐다. 올해와 달리 상당수의 전문가들이 내년엔 `서울 부동산시장 불패` 신화가 유지될지 의문을 표시한 셈이다.

 

 

  전문가들은 2018년 말 현재를 순환 국면 중 어느 단계로 보느냐는 질문에 `하락 전반`(66%)이라고 가장 많이 지목했고, 이어 `정점`(14%), `상승 후반`(10%)이라고 답했다. 90%가 내년 하락장이 시작된다고 예상한 것. 앞으로 더 상승할 여지가 있다는 뜻의 `저점`을 선택한 사람은 1(2%)에 불과했고, `상승 전반``하락 후반` 답변도 각각 2(4%)밖에 되지 않았다. 그러나 하락폭 예상은 전반적으로 크지 않았다. `3% 미만 하락`이 전체의 30%를 차지했고 `3~4% 하락`14%, `5% 이상 하락`2%에 그쳤다. `현 수준 안정`26%로 조사됐다. `3% 미만 상승`은 전체 16%, `3~4% 상승`10%, `5% 이상 상승`2%에 그쳤다. 전문가들 다수는 집값이 조정기를 거친 후 내년 하반기부터 안정세를 유지해 실수요자에겐 집을 장만할 기회가 올 것이라고 예상했다. `신규주택 또는 주택구입시기`를 묻는 질문에 `2019년 하반기`라고 응답한 비율이 34%로 가장 많았다. 이어 이듬해인 `2020년 중`으로 응답한 비율(22%)2위를 차지했다. `2년 내 구입하면 안 된다`는 비율은 12%에 그쳤다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "조정이 시작된다면 대세 하락이라기보다는 규제로 인한 가격억제의 결과인 만큼 장기적으론 다시 상승세를 탈 수 있다"면서 "실수요자들은 분양가상한제 적용을 받는 공공택지 청약을 노려보고, 투자자들은 입지 좋은 뉴타운 등 재개발 투자를 내년 시도해보는 것이 바람직할 것"이라고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부의 분양가 통제 등으로 신규주택 구입은 여전히 매력이 크다""주변 시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점을 맞춰 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

  유망 주택구입지역 및 투자지역을 묻는 질문엔 마스터플랜 수립 등 `통개발`이 추진되다가 잠시 보류된 용산과 여의도·영등포 일대가 복수응답자 2명을 포함해 총 52개의 답변 가운데 14개를 차지해 득표율 26.9%1위였다. 9·13 부동산대책 발표 후 연일 하락세인 강남4구를 여전히 가장 높은 주택가격 상승 기대지역으로 꼽은 비율도 23.1%로 높았다. `강남파워`는 대체하기 어렵다는 것. 3위에 노원, 도봉, 동대문 등 서울 동북권(11.5%)이 랭크된 게 이례적이다. 이들 지역 재개발이 활발하게 돌아가고 있고, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업 영향 때문이다. 올해 서울에서 상대적으로 덜 올랐기 때문에 내년에도 추가로 오를 여지가 있다고 판단한 지역들로 보인다. 이 밖에 `서울 도심`(7.7%), `서울 서남권`(5.8%), `수도권 서북부`(3.8%), `수도권 동부`(3.8%) 등의 답변도 나타났다. `여유자금으로 부동산에 투자한다면 어느 상품을 추천하겠는가`라는 질문에는 복수응답 1건을 포함해 총 51개 답변지 중 재건축과 재개발을 선택한 비중이 45.1%(23개 답변)로 절반 가까이를 차지했다.(20181231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

종로구 가회동 한옥마을 가보니 주민들 망연자실

소득끊긴 70대에 보유세폭탄, "한옥보존지구 묶어놓고

개발 못하게 막더니, 세금 오른다는 말에 잠 설쳐

기업·빌딩주도 세부담 커져, 공시24% 오른 강남빌딩

보유세 4619만원6364만원

 

 

  "오늘 우리 집 공시가격이 3억원에서 5억원으로 올랐다는 우편물을 받고 눈을 다시 비볐어요. 이 동네에서만 50년을 살았는데 공시가격으로 이렇게 `날벼락`을 맞을 줄은 몰랐죠." 27일 북촌 한옥마을로 유명한 서울시 종로구 가회동에 소재한 경로당 분위기는 칼바람이 부는 추운 날씨만큼 스산했다. 30~40년씩 이 지역에서만 살아온 노인들은 지난 십수 년간 단 한 번도 대화 주제로 등장한 적이 없던 `급등한 공시가격` 이야기를 꺼내놓고 연신 한숨을 푹푹 쉬었다. 이곳 한옥마을의 주택 소유자들 상당수는 마땅한 소득 없이 집 한 채를 갖고 살아가는 사람들인데 하루아침에 세금이 수십 %씩 오른다는 소식은 그야말로 `청천벽력`이다. A씨는 100남짓 대지에 49면적 2층짜리 단독주택을 갖고 있다. 한 층은 A씨가, 다른 한 층은 A씨의 아들 부부가 살고 있다. A씨는 "공시가격이 최근 오르기는 했지만 이렇게 많이 오르는 건 평생 처음 본다"면서 "소득도 없는데 재산세와 건강보험료만 더 내게 생겼다"고 걱정했다. 그는 "집이 재산이니 기초노령연금도 받을 수 없는데 아들네와 한층으로 모여 살면서 다른 층은 월세라도 놓아서 돈을 마련해야 할지 고민"이라고 말했다.

 

 

  정부와 한국감정원이 세금 계산의 기준이 되는 공시가격을 대폭 올릴 것을 예고하면서 단독주택의 종합부동산세, 재산세 같은 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 매일경제가 표준지 공시예정가격 정보를 공개한 부동산알리미 사이트에서 주요 지역의 공시예정가격을 조회한 결과, 대략적으로 공시가격이 5억원 미만인 단독주택은 올해 대비 내년에 약 10% 수준 오르고, 5~10억원 미만인 단독주택은 약 10~20% 수준, 10억원 이상은 약 20~50% 수준까지 오르는 경향을 나타냈다. 정부는 이번 공시가격 조정이 `고가 단독주택`을 겨냥한 것임을 시사했지만, 오랜 기간 한곳에서 살아온 1주택자들이 느끼는 체감은 그야말로 `한파`에 가깝다. 특히 북촌 한옥마을은 청담동이나 한남동과 같은 대규모 저택이 아닌 중소형 단독주택과 한옥이 많은 곳이라 수십 년간 살아온 소위 `원주민` 비중이 높다. 연령대도 대부분 70대 이상으로 특별한 소득이 없는 경우가 대부분이다. 1년에 몇백만 원만 올라도 당장 이사를 나가야 할 판이라는 소리가 곳곳에서 나왔다. 이곳의 경우 한옥 보존이라는 명분에 `건폐율 60%, 용적률 150%` 등 엄격한 건축 규제를 적용받아 재건축이나 리모델링 대신 소소하게 수선을 해온 수준에서 살아온 소박한 사람들이 많다.

 

 

  이미 지난 몇 년간 공시가격이 올라 최근 들어서는 팔고 나가려는 시도도 몇 번 있었지만 거래가 잘되지 않았다고 알려졌다. 단층 한옥에 거주하는 B(85)"집을 팔려고 내놓아도 집이 각종 규제에 묶여 있으니 팔리지 않았다. 관광객들이 많이 와서 오히려 여기 거주하는 사람들의 삶의 질이 떨어져 집값이 떨어진 것 아니냐는 이야기도 나왔다"고 말했다. 북촌 한옥마을의 `핫플레이스`인 돈미약국 인근 3층짜리 단독주택에서 거주하는 조병선 씨(74)"서울시가 우리 동네를 한옥 보존지구라고 하며 집을 건들지도 못하게끔 규제하고 있는 상황에서 관광객이 몰려 살기만 나빠졌다"고 설명하면서 "공시가격이 실거래가 대비 낮았던 것이 사실이라 쳐도 이걸 차근차근 올려 현실화해야지 이렇게 한꺼번에 올려버리면 소득이 없는 노인들은 어떻게 세금을 내느냐"고 반문했다. 단독주택 공시가격에 이어 토지에 매겨지는 표준지 공시지가도 덩달아 뛴다. 매일경제가 서울과 수도권의 주요 지역 토지의 표준지 공시지가를 조회한 결과, 농지로 사용되는 전답과 임야 등의 올해 대비 공시지가 변동률은 2~5% 수준으로 크지 않았다. 공시지가가 20~30% 이상 대폭 뛰어오른 곳은 대부분 상업용 부동산 건물에 속한 토지들이었다.

 

 

  상업용 부동산 건물의 토지공시가격이 크게 뛰면서 기업을 비롯한 빌딩 소유주들도 보유세 부담이 커지게 됐다. 명동 네이처리퍼블릭의 경우 보유세(재산세+종부세) 부담이 올해 약 6620만원에서 약 9929만원으로 50% 급등한다. 공시지가가 올해보다 24% 오를 것으로 예상되는 서울 강남구 대치동 영선빌딩(300)도 세 부담이 약 4619만원에서 6364만원으로 37.8% 뛴다. 정부가 보유세 인상을 예고한 가운데 표준 단독주택에 표준지공시지가도 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄` 가능성이 현실화된 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)"표준지 개별공시지가가 오른다면 땅값에 이어 주택가격에도 영향을 미치고 공정시장가액도 오르는 등 연쇄 인상 효과를 가져올 것"이라며 "막연히 오른다는 이야기보다 실제 통지서를 받아보면 세금 상승 체감 효과가 훨씬 큰 만큼 심리적으로도 부담이 될 수 있다"고 밝혔다.(20181228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지하 40터널·최고 시속 180로 달리며 수도권·서울 중추 연결

파주·강남 등 일부 안전 우려김현미 "불편·안전위협 없도록 시공

 

 

 

  수도권광역급행철도(GTX) A노선 `파주 운정서울 삼성` 구간 사업이 27일 착공식을 시작으로 속도감 있게 추진된다. 국토교통부는 이날 오후 1시 경기도 고양시 킨텍스에서 김현미 국토부 장관 주관으로 GTX-A노선(운정삼성 구간) 착공식을 열었다. `여유로운 아침, 함께하는 저녁`을 주제로 진행된 이날 착공식에는 김 장관을 비롯해 GTX-A노선이 지나는 지역 지방자치단체장, 지역구 국회의원, 사업 관계자, 시민 등 600여명이 참석했다. 김 장관은 기념사에서 "수도권 거주 직장인의 평균 출퇴근 시간이 90분이 넘고, 경기도민 10명 중 1명이 출퇴근 문제로 이사까지 고민하는 실정"이라며 "GTX가 가벼운 출근길과 저녁이 있는 삶을 국민께 돌려드릴 수 있길 바란다"고 기대감을 드러냈다. GTX는 국내 최초로 시도되는 대심도(大深度) 도심 고속전철이다. 지하 40깊이에 터널을 뚫어 최고 시속 180로 달린다. 노선을 직선화해 수도권 외곽에서 서울 도심까지 30분 안에 닿도록 설계됐다.

 

 

 

  GTXA·B·C 3개 노선으로 건설되며 수도권 2·3기 신도시 주요 교통망으로 기능하게 된다. 가장 건설 속도가 빠른 GTX-A노선은 파주일산삼성동탄 등 총 83.1구간, 10개 정거장을 평균 시속 100로 달리며 수도권 남북을 잇는다. 이 가운데 삼성동탄 구간 공사는 작년 3월 재정사업으로 먼저 시작됐다. B노선은 송도부평서울역별내마석 등 80구간을 지나며 수도권 동서를 잇고, C노선은 양주 덕정의정부청량리삼성과천수원 총 74.2구간을 지나며 수도권 남북을 연결한다. GTX-A노선이 개통되면 운정서울역 20, 킨텍스서울역 16, 동탄삼성 22분 등 이동시간이 지금보다 7080% 단축돼 수도권 주민 생활이 획기적으로 편리해질 것으로 기대된다. GTX-A노선(운정삼성)은 지난 12일 사업시행자 지정 및 실시협약에 대한 기획재정부 민간투자심의위원회 심의를 통과했고, 국토부가 13일 사업시행법인인 `에스지레일 주식회사`(SGrail)와 실시협약을 체결하고 사업시행자로 지정했다. A노선은 앞으로 토지보상과 약 60개월 간의 공사를 마치고 오는 2023년 말 개통될 예정이다. GTX-A노선 착공에 교통망 확충을 반기는 목소리도 높지만 일부에서는 우려의 목소리도 나왔다. A노선이 지나는 경기도 고양·파주 주민들은 터널 공사 시 지하에 묻힌 온수 탱크 파손, 지반침하 등 사고가 우려된다며 노선변경을 요구하고 있다.

 

 

 

  파주지역 환경단체는 운정 차량기지 일대에 노랑부리백로 등 법정 보호종이 서식하는데도 환경영향평가 본안보고서에 피해 방지 대책이 없다고 우려했다. 서울 강남구는 "노선 일부가 주택가 지하로 예정돼 안전, 소음, 진동 등 주거환경 침해 우려가 제기되고 있는데 정부가 주민 의견을 충분히 수렴하지 않고 졸속 추진하고 있다"A노선이 한강을 우회하도록 노선변경을 요구하고 있다. 이에 국토부는 해명자료를 내고 "파주지역의 경우 GTX가 주택이나 발전소 건물 하부를 관통하지 않고 인근을 관통하며 통과 심도가 2227에 달하고 암반층을 통과하기 때문에 심도 5에 매설하는 온수관 등 매설물과 무관하다"고 강조했다. 환경파괴 우려에 대해서는 "법정보호종뿐 아니라 사업지 주변의 모든 동·식물 서식 현황과 보호 대책 수립을 위해 21개 문헌 자료 조사 및 계절별로 5차례 전문가 현장조사를 시행해 대책을 수립했다"고 해명했다. 김현미 장관도 이날 이런 우려를 의식해 "GTX가 지나는 곳의 주민이 공사로 인해 생활의 불편을 겪거나 안전을 위협받는 일이 없도록 설계대로 안전하게 시공하겠다"고 강조했다. "전문가 현장조사 등을 통해 수립한 환경보호 대책을 빠짐없이 이행하고 부족한 부분이 있다면 더 철저히 보완하겠다는 약속을 드린다"고 말했다.(20181227일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

잠잠해진 부동산시장 새 뇌관, 성남·광명·김포 등에 보상금

전국적으론 총 22조 달해, 3기신도시 조성 계획따라

2~3년간 뭉칫돈 계속 풀릴 듯, 토지·집값 자극" 우려 커져

 

 

  내년 서울과 수도권 일대에 14조원이 넘는 역대급 토지보상금이 풀린다. 전국에서 풀리는 토지보상금 추정액도 22조원이 넘는다. 예정대로 모두 집행된다면 2010년 이후 9년 만에 최대 규모다. 정부의 전방위적 부동산 규제로 최근 집값이 안정세를 보이지만 막대한 유동성이 풀리면서 수도권 땅값이 들썩이고 다시 집값까지 자극하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 25일 부동산개발정보업체 지존이 전국 토지보상 예정사업지구를 집계 조사한 결과 내년 보상 예정 사업공공주택지구, 산업단지, 뉴스테이, 도시개발 사업지구 등 93에 달하고, 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모가 총 204523억원에 달할 것이라고 추산했다. 이는 도로, 철도 등 이른바 사회간접자본(SOC) 사업에 대한 토지보상금은 제외한 것이다. 매년 정부가 집행하는 SOC 토지보상금 규모가 통상 15000억원 정도인 것을 감안한다면 내년 전국에서 풀리는 전체 보상금 규모는 22조원에 달할 전망이다. 전국 토지보상금은 2016105000억원, 20179조원, 올해 13조원 정도 풀렸다.

 

 

  내년에 토지보상이 예정된 사업지구 면적은 56.4로 여의도 면적(2.9)19가 넘는다. 지역별로 보면 수도권에서 전체 보상금(SOC 제외) 71.3%에 해당하는 145775억원이 풀려 가장 많다. 올해 수도권에서 집행된 토지보상금은 6조원가량이었다. 공공주택지구가 사업지구 23(12.66)에서 토지보상금 93610억원이 풀려 가장 많을 것으로 나타났다. 그다음으로는 산업단지가 사업지구 40(24.19)에서 49027억원, 도시개발사업이 사업지구 14(6.1)에서 31619억원, 뉴스테이가 사업지구 5(2.22)에서 15160억원 순으로 풀리는 것으로 집계됐다. 문재인정부의 주거복지 로드맵에 따라 신혼희망타운이나 청년주택 등으로 조성될 예정인 군포 대야미지구(621834)와 시흥 거모지구(621834)는 각각 내년 8월부터 협의보상을 시작한다. 남양주 진접2지구(1292388)와 구리 갈매 역세권지구(799219)는 내년 12월께부터 보상을 시작한다. 신태수 지존 대표는 "대규모 보상금 잔치가 내년에 그치지 않고 3기 신도시 토지 보상이 이뤄지는 2021년까지 이어질 것으로 보인다"고 전망했다. 경기도시공사가 시행하는 광명 시흥 첨단R&D단지(493745)가 내년 6월께부터 토지 보상을 시작한다. 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 광명 시흥 일반산업단지(974792)와 광명 유통단지(299064)는 내년 12월께부터 각각 토지 보상을 시작한다.

 

 

  토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성을 지닌다. 토지 보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년 이내) 인근 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제한다. 이 같은 혜택으로 인접 지역에 투자하는 동시에 개발 호재까지 더해지면 주변 땅값을 함께 끌어올린다. 지난해부터 토지보상금이 늘어나면서 땅값 상승세도 가팔라지고 있다. 한국감정원이 발표한 `201810월 지가 동향`에 따르면 10월 서울 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 10월 현재 서울 땅값은 누계 기준 5.02% 올라 지난해(4.32%) 수준을 0.7%포인트 웃돌고 있다. 현재 추세대로라면 2007(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 경기(0.41%), 인천(0.42%) 등도 꾸준한 상승세를 기록하고 있다. 반면 예전과 달리 주변 땅값·집값에 대한 영향이 미미할 것이란 시각이 있다. 예정지 주민 반발로 보상 속도가 늦어지고 투자 냉각기로 접어드는 상황에서 보상을 받더라도, 기존 대출을 갚고 투자금을 회수하는 사람이 많을 수 있다는 얘기다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석자문위원은 "땅투자 시대는 미국발 금융위기 이후 거의 끝난 거나 다름없는 상황"이라며 "냉각기엔 오히려 대출을 줄이고 유동적 포트폴리오를 유지하려는 투자자들이 많다"고 전했다. 국토교통부도 토지보상금이 부동산시장을 자극하는 것을 막기 위해 현금 보상 대신 토지로 보상하는 대토, 채권 보상 쪽으로 유도할 방침이다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  한국은행이 지난달 기준금리를 인상함에 따라 그 영향으로 기존 변동금리 적용 대출자들의 이자부담이 늘어날 전망이다. 이에 따라 `금리를 깎을 수 있는` 금리인하 요구권에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리인하 요구권은 대출 후 차주의 신용상태가 개선된 경우 은행 등 금융회사에 대출금리 인하를 요구할 수 있는 제도다. 취업 등 직장변동, 신용등급 개선, 소득 및 재산 증가 등 대출 당시와 비교해 신용상태가 개선된 경우 행사할 수 있다. 금리인하 요구권은 은행을 포함해 저축은행, 카드사, 보험사에서도 신청할 수 있다. , 신청 시 유의해야 할 점도 있다.

 

 

  우선 햇살론 등 정책자금대출예적금담보대출, 보험계약대출 등 미리 정해진 금리 기준이 적용된 상품일 경우 금리인하 요구권 대상에서 제외된다. 쉽게 말해 만기에 일시 상환하는 변동금리 신용대출에만 적용된다고 보면 된다. 카드사 대출의 경우 통상 최근 6개월간 연체 이력이 없고 대출 후 6개월 이상 경과한 건에 한해 금리인하 요구권을 신청할 수 있다. 금리인하 요구권은 연 2회까지 신청 가능하며 같은 사유로 6개월 이내 신청은 불가능하다. 또한 신규대출을 받거나 대출기간을 연장하거나 재약정을 받은 후 3개월이 지나기 전까지는 금리인하 요구권을 활용할 수 없다. 또 기존보다 부채비율이 높아졌다면 금융회사에서 금리인하 요구권 신청을 거절할 가능성이 높다.(20181223일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  수도권 주택 보유자들은 9.13 부동산 대책 이후 실거주자 위주 실수요·투자수요 모두 위축 양극화의 방향으로 주택 시장이 움직일 것이라고 예상했다. 이는 최근 피데스개발과 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽조사연구소를 통해 수도권 주택 소유자 1002명 대상으로 ‘2018주거공간 소비자 인식조사를 실시한 결과다. 우선 정부의 부동산대책(20178.2대책~20189.21대책 등) 이후 향후 부동산 시장 전망이 어떻게 변화될 것이라고 예상하느냐는 질문에 실거주자 위주의 시장 전개(32.4%) 실수요·투자수요 시장 모두 위축(26.8%) 양극화 등 지역별로 차이 날 것(25.5%) 순으로 응답했다. 세 가지 답변 모두 작년에 비해 응답이 늘었는데 `실거주자 위주의 시장`은 작년 대비 1.6%p 증가(30.8%32.4%)했고, `투자 수요 시장 모두 위축`2.9%p 증가(23.9%26.8%), `양극화 등 지역별로 차이날 것`4.6%p 증가(20.9%25.5%)했다. 반면 투자 위주의 시장이 될 것이라는 응답은 작년 12.7%에서 올해 10.0%2.7%p 줄면서 대조적인 모습을 보였다.

 

 

 

  부동산 대책 발표 후 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 요소를 묻는 질문에는 투기과열지구 추가(33.8%) 투기지역 추가(31.7%) 다주택자 종부세 인상(29.8%)을 꼽았다. 향후 주택 구입시 가장 중요하게 고려하는 외적 요인은 `교통·출퇴근 편리성`(52.8%)으로 `지역발전가능성·투자가치`(14.4%), `주변경관·쾌적성`(9.7%)에 비해 월등히 높게 나타났다. 교통·출퇴근 편리성 응답은 작년(46.6%) 대비 올해(52.8%) 6.2%p 증가했고, 지역발전가능성·투자가치 부분은 8.3%에서 14.4%6.1%p 늘었다. 학교, 학군 등 교육시설도 7.5%에서 9.6%2.1%p 증가한 반면 주변경관·쾌적성은 작년 23.7%에서 올해 9.7%14.0%p나 줄었다. 향후 주택 구입 시 교육 환경이 얼마나 중요한지 묻는 질문에 매우 중요하다(10.7%) 중요한 편이다(57.1%) 보통이다(23.5%) 중요하지 않다(8.8%) 순으로 답변이 나왔다. 교육여건이 `매우 중요하다``중요한 편이다`라는 응답은 재작년 42.9%, 작년 61.8%, 올해 67.8%로 크게 늘었다.

 

 

 

  가장 우려하는 환경 재해로 과반수 이상이 `미세먼지`(51.9%)를 꼽았으며, 다음으로 `지진`(26.0%), `폭염(12.6%)` 등으로 응답했다. 4차산업혁명에 따라 생활에 밀접한 영향을 줄 것으로 `드론(29.0%)`, `자율 주행차(22.7%)`, `로봇(11.5%)`이라고 응답했다. 이어 `AR·VR`(10.6%), `3D프린트`(5.5%), `IoT시설(사물인터넷)`(5.4%) 등으로 응답했다. 임대주택에 대한 인식도 확산된 모양새다. 외국인 임대주택 인지도는 50.5%, 투자의향은 10.5%로 나타났으며, 셰어하우스 전용건물은 인지도 64.4%, 투자의향 15.0%로 나타났다. 공동조사팀 관계자는 "주거공간 소비자 인식조사 결과 향후 주택 수요가 실거주자 중심으로 움직이며, 세부 정책에 따라 민감한 반응을 할 것으로 예상된다""올해 특히 교통과 출퇴근, 교육 등에 대한 반응이 민감하게 나타나고 있다. 변화하고 있는 주거공간 수요를 감안한 정책과 상품개발이 그 어느 때보다 필요한 시점"이라고 분석했다.(20181222일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부, 9·13대책서 예고한대로 1·2기 신도시보다 가깝게 선정
산업단지 연계 `직주근접` 노려
하남·과천은 강남접근 쉬워 일산·분당보다 입지 좋다 평가
중장기 서울 주택수요 흡수, 3기 신도시 4/ 지정된 신도시 특징은

 

 

 

  정부가 19일 발표한 3기 신도시(12만가구)는 서울과 연결성을 확보하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 지나갈 예정인 지역에 집중적으로 배치됐다. 대부분 서울외곽순환도로 주변지역으로 서울 동남권(과천·하남), 동북권(남양주), 서남권(인천 계양) 등 동서남북으로 지역을 안배했다. 국토부 관계자는 "3기 신도시는 서울 경계부터 약 2권역에 있어, 1기 신도시(5)2기 신도시(10)보다 훨씬 가깝다""서울 도심까지 30분 이내 출퇴근이 가능한 것을 목표로 했다"고 설명했다. 가장 큰 규모인 남양주 왕숙지구는 다산신도시 근처로 북쪽으로는 덕송내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석호평 도시고속도로가 지나간다. 왕숙1지구(53000가구)와 왕숙2지구(13000가구)로 나뉘는데, 정부는 왕숙1지구는 경제중심도시로 건설하고 왕숙2지구는 문화예술중심도시로 조성한다는 방침이다. 이 지역은 별내선 연장, 경의중앙선역 신설 등이 예정돼 있다. 교통망의 가장 `핵심`GTX B노선(송도~서울역~마석)이 신설된다면 서울역까지 1시간 30분 이상 걸리던 출퇴근 시간이 20분 이내로 단축된다. 북쪽으로는 진관산업단지를 끼고 있는데 남양주시는 두 지역을 연계해 거대한 산업단지를 만들어 `직주근접` 환경을 조성한다는 계획이다. 남양주시는 왕숙지구에 스마트그리드 사업을 중심으로 정보통신·자동차부품 등 첨단산업과 문화예술창작단지 등을 유치할 생각이다.


 


 

  두 번째 신도시가 들어설 하남 교산지구(32000가구)는 하남 미사지구를 북쪽, 감일지구를 서쪽에 두고 있다. 서울 지하철 3호선이 연장되면 수서역까지 20, 잠실역까지 30분이 걸릴 정도로 `서울 동남권` 접근성이 뛰어나다. 북쪽엔 자족용지 92를 배치하는데 기업지원허브, 청년창업주택 등을 공급한다. 남한산성 등과 가까워 한옥마을, 백제문화박물관 등도 조성한다. 하남나들목(IC)~상사창나들목(IC) 도로를 신설하는 등 도로망도 확충한다. 서울 서남권에 위치한 인천 계양 테크노밸리는 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다. 서울 마곡산업단지와 가깝고 지구 남쪽으로는 서운1·2산업단지와 연계돼 있다. 90규모의 자족용지엔 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치한다. 현재 S-BRT(인천지하철 1호선 박촌역~김포공항역), 청라~가양 간 BRT 등이 예정돼 있다. 국토부 관계자는 "BRT와 주변 교통망을 연계하면 여의도까지 25분 소요된다""서울 서남권 수요를 흡수할 수 있다"고 설명했다. 과천시 과천동, 주암동 등에 위치한 `과천지구`는 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 근처에 위치해 있다. 지하철 4호선 선바위역경마공원역 등 기존 지하철 접근성도 뛰어난 편이다. 서울 우면2지구 남측에 붙어있는데 서울대공원, 국립과천과학관과 연계한 복합쇼핑테마파크 등이 조성된다. 정부는 교통망을 더 개선하기 위해 GTX C노선을 빨리 추진하는 한편, 과천~우면산 도로는 지하화할 예정이다.

 



  부동산업계는 정부가 `광역교통망 확충이 예정됐고, 근처에 산업단지를 조성할 수 있는 곳`3기 신도시 입지로 선정했다고 보고 있다. `베드타운`으로 전락했다는 비판을 받는 1기 신도시나 `교통 지옥`이 됐다는 2기 신도시의 문제점을 해결하려는 노력이 엿보인다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "후보지 대부분 서울과의 인접성이 좋으면서 배후 산업수요도 가지고 있는 편"이라며 "특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지"라고 말했다. 하지만 일각에선 `3기 신도시` 입지가 시장 기대만큼 서울과 가깝지는 않다는 평가도 나온다. 서울 경계선에서 `거리상으로는` 가까운데 산에 가로막힌다거나 도심과 접근성이 의외로 떨어지는 등의 문제점이 있기 때문이다. 실제로 하남 교산지구는 서울 방향으로 야산으로 막혀 있고, 남양주 왕숙지구는 서울 3대 도심(광화문·강남·여의도)과 거리가 있다. 부동산업계 관계자는 "체감상 거리가 멀어서 1기 신도시인 분당, 평촌보다 입지가 압도적으로 좋은지는 판단하기 어렵다""광역 교통망 확충이 빠른 속도로 되어야 한다"고 설명했다.

 



  한편 이날 3기 신도시로 선정된 인근 지역에선 혼란스러운 분위기가 역력했다. 통상 신도시로 선정되면 대규모 물량 공급에 따라 단기 집값 하락은 불가피하지만, 생활 인프라 개선으로 장기 상승을 기대할 수 있어서다. 이날 이 지역 공인중개사 사무소는 향후 전망에 대한 문의전화가 빗발쳤다. 대규모 택지 공급이 예정된 경기 남양주 왕숙지구(1134)가 가장 시끄러웠다. 3기 신도시 지정 4곳 중 가장 많은 66000가구가 1·2지구에 투입되기 때문이다. 이미 남양주에는 별내지구(25000가구)와 다산신도시(31000가구)가 있는데, 이 두 신도시를 합친 것보다 규모가 더 큰 신도시가 추가로 생기기 때문이다. 남양주시 별내동 소재 공인중개사 사무소 관계자는 "남양주 왕숙지구가 3기 신도시로 선정되면서 전화가 끊이지 않고 와 업무가 마비될 지경"이라면서 "주민들이 집값이 떨어질까 불안해하면서도 아직은 정책이 발표된 지 하루도 지나지 않아 일단 기다려 보겠다는 분위기"라고 전했다.(20181220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)18일부터 19(현지시간)까지 이틀간의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 거쳐 기준금리를 0.25%포인트 인상하기로 결정했다. 이에 따라 미국의 기준금리는 연 2.25%~2.50%로 올랐다. 이는 올해 들어 3월과 6, 9월에 이은 네 번째 인상이다. 연준은 이날 발표한 성명에서 "노동시장과 경제활동이 지속해서 강세를 보이고 있다"면서 노동시장 상황과 인플레이션에 근거해 금리를 인상하기로 했다고 설명했다. 연준은 또 내년도 금리 인상 횟수를 기존 3회에서 2로 하향 조정했다. 연준은 내후년은 기존의 1차례 인상 전망을 그대로 유지했다.


 


  연준은 "앞으로 기준금리 목표 범위에 대한 조정 시기와 크기를 결정할 때 최대 고용 목표, 2% 인플레이션 목표와 관련해 실현되고 기대되는 경제 상황을 평가하겠다"고 말했다. 미 연준의 이번 금리 인상은 앞서 트럼프 대통령이 트위터를 통해 "연준은 의미 없는 통계 숫자만 들여다보지 말고 시장을 피부로 느껴라"라면서 금리 동결을 촉구한 가운데 단행됐다. 한국은행이 지난달 301년 만에 기준금리를 인상하면서 축소됐던 한미 간 금리 격차는 금리 상단 기준으로 다시 0.75%포인트로 벌어졌다.(20181220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

주택지수 43개월새 최저, 주요도시 3개월째 하락

 

 

  미국과 중국 등 세계 곳곳에서 부동산 경기가 꺾였다는 신호가 잇달아 나오고 있어 주목된다. 경기 둔화로 소비가 위축되고 주식 등 금융자산 가격이 하락하는 가운데 실물자산 대표 격인 부동산 경기까지 꺾일 경우 글로벌 경기 하강을 가속화시킬 것으로 전망된다. 전미주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고는 미국 주택경기 체감 지표로 활용되는 12월 주택시장지수가 전달(60)보다 4포인트 하락한 56으로 집계돼 2015년 이후 37개월 만에 최저치로 떨어졌다고 17(현지시간) 발표했다. 주택시장지수는 매달 주거용 건축업자들을 대상으로 한 설문을 통해 주택 판매 현황과 예상 구매자 수 등에 대한 전망을 묻고 그 결과를 지수화한 것으로 미국 주거용 부동산 경기를 판단하는 자료로 활용된다.

 

 

 

  주택시장지수는 지난 570을 기록한 이후 668, 768, 867, 967, 1068 등으로 나타났다. 이후 11월 들어 60으로 떨어졌다가 12월에는 56으로 수직 낙하했다. 중국 주택가격 흐름도 심상치 않다. 베이징과 광저우, 상하이, 선전 등 중국 4대 도시의 11월 평균 주택 판매가격이 전월 대비 0.4% 떨어져 3개월 연속 하락세를 보였다고 중국 부동산투자매체 밍티안디가 중국 국가통계국(NBS) 발표를 인용해 17일 보도했다.(20181219일 매일경제 기사 참조)