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빚내 집사기 열풍 차단6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

 

  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제201481일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다. 현재 각각 70%60%LTVDTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확 줄어들 수밖에 없다. 이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

 

 

누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

 

  단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다. 규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이 적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행 규제비율과 동일하다. 20147월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년 기준 3768077) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다. DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에 상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다. 다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

 

 

지방도 DTI 적용하나 정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도

 

  DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비()아파트나 지방 주택(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다. 금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다. 박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다. 하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정보다 부채안정으로 이동했다. 가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는 배경이다. 김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이 국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다. 다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

 

 

아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려DTI 규제 대상될 듯

 

  DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다. KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다. 금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다. 또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다. 하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

 

 

집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성

 

  시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승 추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다. 정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다. 이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다. 대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월(103.1)보다 크게 올랐다. 이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후 집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

 

 

가계빚 줄어들까 신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도

 

  금융당국은 LTVDTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인 731일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인 가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다. 강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에 따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다. 문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다. 분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로 발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다. 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도 가계대출 증가를 점치는 요인이다. 이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다. 따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다. 금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.(201767일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.06.14 10:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가계부채가 줄어들 것인지가 가장 궁금했는데~
    대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는
    한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있군요.
    좋은 정보 잘 보았습니다.^^
    즐거운 수요일 보내세요!

  2. 카푸리오 2017.06.14 15:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언제나 부동산 정보 잘보고 갑니다.

  3. 도느로 2017.06.14 16:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지역마다 대출비율의 차별화를 두고 조금 현실적인 방안을 마련하는게 급선무 같습니다.
    집값이 고공행진이라 가계대출이 줄어들것인가?...도 의문이 드네요.

  4. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.06.15 03:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다^^ 저는 한옥집 처럼 생긴 집에서 살아보고 싶네용 ㅎㅎ

  5. 핑구야 날자 2017.06.15 07:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘 미국 금리도 올라서 여러 가지로 당분간은 안 좋을 것 같군요

 

 

정부, 부동산 대출 규제 개선한다.

 

  정부가 부동산 시장 활성화를 위해 부동산 대출 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 이는 최경환 경제부총리 후보자한겨울의 여름옷이라며 꺼내든 대출 규제 완화카드와 맥을 같이한다.

 

  하지만 부동산 대출규제 완화카드효과는 작고 부작용은 크지 않겠느냐는 우려의 목소리도 없지 않다. 국내 가계부채가 올 들어 1000조원을 돌파한 상황에서 부동산 대출규제 완화가 자칫 한국경제 위기의 도화선이 될 수 있다는 우려 때문이다.

 

 

 

부동산 대출 규제 완화 해법

 

  정부는 이와 같이 양날의 칼인 대출규제 완화 해법정교하고 합리적인 조정과 관리에서 찾고 있다. 주택담보대출인정비율(LTV)부동산 경기가 수도권에서 과열될 때 만들어진 것으로 지방의 부동산 경기가 수도권의 부동산 경기보다 더 좋은 현재에는 간극의 차이를 보이고 있어 이를 조정하고 관리하면 해결할 수 있다는 것이다.

 

  따라서 40세 미만 직장인과 은퇴자의 총부채상환비율(DTI) 규제완화조치를 추가로 연장하고 주택담보대출인정비율(LTV)에 대한 지역별 금융권역별 차별을 완화하여 실수요자에게 맞게 탄력 적용하는 방안을 추진할 것이라고 한다. 부동산 시장 정상화의 핵심사안 중 하나인 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 가능성이 수면 위로 부상하면서 주택업계의 기대감이 커지고 있다.

 

 

총부채상환비율(DTI, Debt To Income) : 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지

                                                           하는 비율

주택담보대출인정비율(LTV, Loan To Value) : 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보

                                                                   가치 대비 최대대출 가능한도

 

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  1. 까움이 2014.06.18 07:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경기가 살았으면 좋겠습니다 ㅠㅠ

  2. 마니7373 2014.06.18 09:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산에 관한 정책들 다시 한번 기대해 보겠습니다~
    축구보고 나니 좀 피곤한데요^^

  3. 도느로 2014.06.18 10:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기대한 만큼 많은 분들이 도움을 받았으면 좋겠네요.
    좋은 정보 잘 알아갑니다. ^^

  4. 핑구야 날자 2014.06.18 12:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가시적인 효과가 있었으면 좋겠어요

  5. 진율 2014.06.18 13:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅋㅋ 매번 똑같은 정책일까요~!

  6. 블랙푸드 2014.06.18 18:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산대출 정보에 대해서 잘 보고 갑니다~

  7. 유쾌한상상 2014.06.18 19:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장 살리려고 참 애쓰네요.
    음...

  8. 신기한별 2014.06.18 23:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산대출규제 완화정보 잘 보고 갑니다.

  9. Zoom-in 2014.06.18 23:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그동안 대책들이 실효성이 없어나서 이번도 크게 기대하지 않습니다.

  10. 별내림 2014.06.18 23:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산대출정보잘보고갑니다

  11. 뉴론7 2014.06.19 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 감니다.

- DTI 규제 부활, 주택 취득세 50% 감면, 분양가 상한제 폐지, 아파트 분양

  전매제한제도 폐지 등 

  정부와 여당은 작년 829일부터 일부 풀어줬던 DTI(총부채상환비율) 규제를 다음 달부터 부활시키는 대신 주택 취득세를 대폭 낮추고, '아파트 분양가 상한제'는 일부 폐지하기로 했다. 정부가 금융건전성을 높이면서, 동시에 차갑게 식은 주택시장도 함께 살리는 '정책조합(policy mix)'을 선택한 것이다. 규제를 풀면 시장 과열이 걱정되고, 아예 안 풀면 시장 자체가 붕괴할 위험이 있으니 절충안을 선택한 것이다.

1. 대출은 규제하되 거래는 살리자

  정부는 DTI 규제를 작년 '8.29 대책 이전' 수준으로 환원했다. 그간 DTI를 풀었지만 주택시장 활성화에 큰 효과가 없었다는 것이다. 실제 8.29 대책 이후 신규 주택담보대출은 50조원 정도 늘었다. 그러나 순수하게 DTI 자율 적용을 받아서 늘어난 대출액은 7천억원으로 전체 담보대출 증가액의 1.4%에 불과했다.

   
정부는 취득세를 낮추면 주택 수요자에게 실질 혜택이 돌아가 수요를 촉진할 것이라는 판단에서 취득세를 낮췄다. 실제 10억원짜리 아파트를 살 경우 현재는 취득세율이 4.6%(농특세, 지방교육세 포함)가 적용돼 4,600만원을 내야 한다. 하지만 2%로 낮아지면 1,900만원이 줄어든다. 정부는 세율 인하로 인한 취득세 감소분을 연간 2~3조원으로 추산한다. 부동산 전문가들은 취득세 인하로 강남 고가주택 거래가 늘어날 수 있다고 한다.

정부의 금융시장 안정 및 주택거래 활성화 정책

목 적

추진 방안

비 고

가계부채 안정

DTI(총부채상환비율)규제 4월부터 부활

- 서울지역은 연간 대출원리금 상환액이 연봉의

50%(강남, 서초, 송파구 40%)를 넘지 않아야 함

- 인천, 경기 지역은 연봉의 60%를 넘을 수 없음

- 고정금리, 분할상환 조건 등으로 대출을 받으면

기존 DTI 비율에서 최대 15%P 추가 적용

주택거래

활성화

취득세율 50% 감면

- 9억원 초과 주택을 구입한 1주택자 또는

다주택자 : 4% 2%

- 9억원 이하 주택을 구입한 1주택자 : 2% 1%

민간택지에 짓는 주택에 대한 분양가 상한제 폐지

4월 국회 주택법 개정 논의 착수 연내 법 개정

마무리

2. 아파트 분양 전매제한제도 폐지

  ‘3.22 부동산 대책중에서 가장 파괴력 있는 대책은 분양가 상한제 일부 폐지. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파구)을 제외하고 민간택지에 짓는 아파트는 분양가 상한제를 없애겠다는 것이다. 재개발, 재건축단지와 뉴타운 지구 등도 대부분 민간택지에 포함된다. 이미 작년 2월 의원입법 형식으로 폐지 관련 법안이 국회에 계류돼 있다. 한나라당은 이번에 이 법안을 당론으로 채택해 통과시키겠다는 의지를 보인다.

  분양가 상한제 폐지는 폭발력을 발휘할 것으로 보인다. 분양가 상한제와 함께 연동해 운영되는 분양권 전매 제한제도도 폐지된다. 현재 수도권 과밀억제권역의 민간택지에서 공급하는 분양가 상한제 적용 주택은 일정기간(1~3) 분양권을 팔지 못하는 전매제한을 받고 있다. 민간택지의 경우 상한제가 폐지되면 계약과 동시에 전매를 할 수 있게 된다. 더불어 재당첨금지조항도 자동 폐지돼 당첨 후에도 또다시 청약이 가능해진다. 분양가 상한제가 폐지되면 재개발과 재건축 아파트의 일반분양분 분양가 역시 다소 오를 전망이다. 분양가를 높이면 수익성이 좋아지는 만큼 이들 사업 활성화와 함께 공급이 늘어나게 된다.

3. 주택시장에 미치는 영향

  정부의 정책 의지가 단기간 안에 실현될지 여부에 대해서는 의견이 나뉜다. 매매거래가 좀처럼 살아나지 않는 데는 부동산 가격 대세 하락론이 큰 요인으로 작용하고 있는 만큼 이번 조치가 부동산 매매심리를 얼마나 회복시킬지는 미지수라는 것이다. 또 주택 취득세 인하, 분양가 상한제 폐지는 4월 국회에서 관련법 개정안을 처리해야 시행할 수 있어 야당의 동의가 필요하다.

  부동산 전문가들은 일단 DTI 규제 부활을 결정한 만큼 투자심리가 위축돼 집값이 오르기는 쉽지 않을 것으로 예상하면서 분양가 상한제 폐지 등의 시장 활성화 대책이 얼마나 먹힐지 지켜봐야 한다고 한다.

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  1. 한갑부 2011.04.13 17:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출을 규제하고 거래를 살리는 방법.
    집 내놓지도 않고 팔려고 하는것과 무엇이 다른것인지...
    ^-^

    • 명태랑 짜오기 2011.04.13 22:37 신고  댓글주소  수정/삭제

      대출을 규제하면서 거래를 살린다는 것은 논리가 맞지 않는 것 같습니다. 집을 내놓지도 않으면서 팔려고 하는 것도 논리가 성립되지 않습니다. 모두 잘못된 표현이네요