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매도자 버티기·매수자 관망, 서울 11월 거래량 반토막
실거주자 이사수요까지 꽁꽁
재건축-신축 `양극화` 양상, 강남권 대형은 잇단 신고가

 

 

 

 

  9·13 부동산대책 발표 후 서울 아파트 거래가 자취를 감췄다. 정부가 내놓은 각종 규제 효과인데 목적대로 집값을 안정시켰다기보다는 시장 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들어 역효과만 두드러진다는 지적이 나온다. 시장에선 정부의 어설픈 규제로 주로 학생들의 입학·전학을 수요로 하는 겨울 이사철을 맞아 실거주자의 이주를 묶어버렸다는 불만이 터져 나오고 있다. 21일 서울부동산정보광장 통계에 따르면, 지난 20일까지 신고된 서울 아파트 거래는 2500건 남짓이다. 일평균 120건 정도 거래된 것인데, 이 추세대로라면 연중 최저치를 경신할 것으로 보인다. 11월 한 달간 신고된 거래가 4000건이 채 안 될 수 있다. 올해 들어 가장 거래신고가 적었던 달은 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행의 여파를 받은 6월의 4751건이었다. 9·13 대책으로 대출이 막히고, 세금에 대한 압박이 거세졌지만 파는 쪽도 버티기에 들어갔고, 사는 쪽도 관망세로 들어가면서 `거래절벽`이 나타난 것으로 보인다. 그나마 신고된 몇 건의 거래도 양극화가 나타나며 혼란스러운 상황이다. 정부는 작년부터 1차적으로 집값 상승의 주범으로 꼽힌 강남 재건축 아파트를 타깃으로 했다. 재건축 아파트 가격은 작년 8·2 대책 발표 후 잠시 주춤했다가 올해 들어 회복하며 도리어 가격이 치솟았지만, 9·13 대책 이후 호가는 물론 실거래가도 떨어지고 있다. 강남구 대치동 소재 `은마아파트` 전용면적 76 9·13 대책 이전에는 최고 185000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억원 떨어진 175000만원에 팔렸다. 현재 이 면적 매물은 대부분 16억원대에 나와 있지만 사겠다는 사람이 없다. 송파구 잠실동 재건축 아파트인 `잠실주공5단지` 전용 76 9·13 대책 이전엔 191000만원에도 팔렸지만, 규제 발표 후 12000만원 떨어진 179000만원에 한 채가 팔렸을 뿐이다.

 

 

  현 정부나 지방자치단체의 기조가 재건축 인허가를 쉽게 내주지 않아 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는 데다 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제로 추가 비용이 크다는 점도 매력을 반감시켰다는 분석이다. 반대로 같은 강남권에서도 신축, 그중에서도 실거주와 `똘똘한 한 채`로 보유하기에 모두 좋은 대형 면적 아파트 가격은 9·13 대책 이후에도 연일 신고가를 경신해 대비된다. 결국 정부의 규제가 어중간한 중산층만 잡고 대형 가구에 거주하는 강남 집주인들은 못 잡았다는 분석도 나온다. 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 151 9·13 대책 이후인 10355500만원에 팔려 직전 신고가였던 335000만원 대비 2억원이나 높은 가격에 거래가 성사됐다. 용산구 한강로3`용산시티파크` 전용 145 역시 직전 신고가 대비 4억원이나 오른 25억원9월 말 팔려 역시 9·13 규제를 무색하게 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 "강남권이나 용산의 10년 차 이내 대형 면적은 공급 자체가 적어 희소성이 있다"면서 "여기저기 분산 투자했던 사람들이 실거주를 하며 계속 가지고 갈 `똘똘한 한 채`를 찾으면서 규제와 관계없이 오히려 이들 지역 아파트 대형 면적 실거래 가격은 치솟은 것"이라고 분석했다.

 

 

  그러나 재건축 가격 하락과 신축 대형 아파트 신고가 경신이라는 상반된 현상도 극히 일부 거래에서만 나타나 시장 전체 분위기를 판단하기 어렵다. 전체 4000가구가 넘는 은마아파트는 다주택자 양도세 중과가 있었던 4월만 빼면 올 들어 월평균 거래량이 10건 이상이었는데, 9·13 대책 이후엔 월 1건도 제대로 거래가 안 되고 있다. 정부의 바람처럼 거래가 어느 정도 이뤄지면서 집값이 안정화되는 분위기가 아니라 거래가 단절돼 극소수 거래가 전체를 좌지우지하는 비정상적 현상이 나타나는 것이다. 확 튀는 거래 몇 건에 의해 시장이 움직이는 혼돈 현상이 일어날 수 있다. 잇따른 정부 규제의 더 큰 부작용은 지방을 완전히 꽁꽁 얼어붙게 만들었다는 점이다. 지방 아파트는 끝없이 추락하고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 통계에 따르면 지방 아파트 가격은 20174월 이후 올해 10월까지 19개월 연속 하락했다. 2017년엔 그나마 0.4% 하락해 하락폭이 작았지만, 2018년 규제가 쏟아지고 나서는 -2.6%를 기록해 더 크게 타격을 받았다. 서울에 비해 가격이 낮은 지방에 주택을 보유해도 다주택자가 돼 규제 대상이 되지만, 다주택자에 대한 양도세 중과에 있어선 지방 집을 팔면 중과되지 않아 지방 집부터 매도에 나선 것도 어려움을 가중시켰다는 분석이다.(20181122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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