Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

신한은행 '큰손 고객' 145명 설문

 

 

  ‘8·2 부동산대책발표에도 불구하고 자산가들은 재건축·재개발주택을 가장 유망한 투자 상품으로 여기는 것으로 나타났다. 다주택자는 정부 의도와 달리 임대주택 등록을 기피하는 것으로 조사됐다. 한국경제신문이 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 지난 17일 자산가 145명을 대상으로 ‘8·2 대책 발표 이후 부동산시장 전망을 주제로 설문조사한 결과다. 설문은 이 은행에 현금 3억원 이상을 예치한 자산가를 대상으로 했다. 8·2 대책의 효과와 관련해선 집값을 잡기에는 역부족일 것이란 의견이 조금 우세했다. 응답자의 56.5%가 반짝 효과에 그치거나(31.7%) 재건축·재개발주택에만 영향을 줄 것(24.8%)이라고 답했다. 중장기적으로 집값을 안정시킬 것이란 응답은 41.4%였다.

 

  거주하지 않는 주택 처리와 관련, 다주택자(2주택 이상 보유자)41.4%는 현재처럼 임대주택으로 등록하지 않고 그냥 보유할 것이라고 응답했다. 임대주택으로 등록한 뒤 계속 보유할 것(15.2%)이란 의견보다 압도적으로 많았다. 앞으로 1년간 투자할 예정인 상품으로는 70.3%가 부동산을 꼽았다. 주식은 7.6%, 외환은 2.15%에 그쳤다. 부동산 중 유망한 상품으로는 31.77%가 재건축·재개발주택을 꼽았다. 수익형 상품인 상가(17.9%)와 중소형 빌딩(17.2%)이 뒤를 이었다. 오피스텔을 꼽은 자산가는 4.1%에 불과했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “8·2 대책이 지속적으로 효과를 내기 위해서는 후속 입법작업이 차질 없이 진행돼야 한다고 강조했다.(2017824일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

정부, 소급적용으로 혼란 키워 5월 분양아파트 당첨자들이 6·19 아닌 8·2대책 규제받아

대책발표 전 분양 당첨돼도 계약일정이 82일 이후면 무주택자도 LTV 40% 적용계약포기 피해자 잇따를 듯

 

 

  대출 규제를 강화한 8·2 조치가 대책이 나오기 전에 이뤄진 입주자모집공고분 아파트 당첨자나 입주권 계약자 등에게도 무분별하게 소급 적용되면서 실수요자들의 반발이 계속되고 있다. 실수요자 반발이 커지자 금융당국이 지난 7무주택자나 기존 주택 처분을 약속한 이들에 한해 제한적으로 8·2 대책 적용을 배제하는 보완책을 내놨다. 하지만 여전히 선의의 피해자가 속출해 금융당국이 이번주 안에 추가 보완책을 내놓기로 했다. 9일 금융당국 관계자는 "7일 보완책에도 불구하고 8·2 대책 이전 아파트 당첨자 중 선량한 '기대이익'을 침해당했다고 볼 만한 경우가 있다고 보고 보완책을 마련 중"이라고 밝혔다. 6·19 대책과 달리 8·2 조치로 부동산시장이 대혼란에 빠진 것은 적용 시점 소급 여부 때문이다. 서울·부산·광명 등 청약조정대상지역에 대한 6·19 대책의 경우, 대출 규제는 강화(주택담보대출비율(LTV) 70%60%)했지만 소급 적용은 없었다. 619일 이전 입주자모집공고 분양아파트 집단대출은 규제하지 않았고 일반 주택매매도 대책 열흘 이상 뒤인 73일까지 유예기간을 줬다.

 

 

  반면 서울·세종·과천 일대 주택 구입을 위한 LTV와 총부채상환비율(DTI)40%까지 대폭 강화한 8·2 대책은 82일까지 대출신청 상담이 완료되지 않은 건에 대해 모두 강화된 규제가 소급 적용되도록 했다. 이 때문에 5월 분양 아파트인 서울 영등포구 소재 보라매SK뷰 당첨자는 6·19 대책 적용 대상이 아니었지만 8·2 대책 규제를 받게 됐다. 이와 관련해 8·2 대책 전까지 대출신청을 마무리하지 못한 매매 계약자나 대책 이전에 이뤄진 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 거세게 항의했고 금융당국은 7일 보완책을 내놨다. 하지만 7일 추가 대책에도 미비점이 드러났다. 특히 82일 기준 분양 일정상 계약일 자체가 도래하지 않은 8·2 대책 이전 입주자모집공고 분양아파트 당첨자들이 문제가 됐다. 투기 지역인 서울 영등포구 소재 신길센트럴자이는 지난달 20일 입주자모집 공고가 떴지만 계약기간이 이달 8~10일이다. 상계역센트럴푸르지오 등 8·2 대책 이후 계약이 이뤄지는 아파트 당첨자들은 무주택 여부를 떠나 8·2 대책 적용(LTV 40%)을 받는다. 이와 관련해 금융당국 관계자는 "계약 포기 시 5년간 청약 우선순위에서 배제되는 등 기대이익을 침해할 소지가 크다는 목소리가 많아 구제 대상 분류를 검토 중"이라고 전했다.

 

 

  이처럼 8·2 대책 후 계약 일정이 있는 분양아파트 당첨자 구제책도 이번주 중 나올 가능성이 커졌지만 이미 계약 포기자가 속출해 차후에 시빗거리가 될 수 있다는 지적이다. 추가 보완책에도 기존 주택을 처분하지 않는 다주택자들이 8·2 대책 적용을 피할 수 있을지는 미지수다. 8·2 대책 이전에 계약까지 완료된 용산센트럴파크해링턴스퀘어는 분양가 15~22억원대 고가 아파트라 다주택자가 많다. 일부 주택을 처분하더라도 모든 주택을 처분하지 않는 이상 LTV 40% 적용을 받고 투기지역 주택에 담보대출마저 있으면 아예 당첨 아파트 대출이 불가능하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "8·2 대책이 나오기 전에 분양받은 사람의 기대이익이 현저히 침해될 수 있고 이를 구제하는 효과적인 수단도 없다면 무조건적인 소급 적용은 지양해야 한다""분양권 전매도 강화돼 실거주 목적으로 분양받은 새 아파트와 기존 아파트를 양자택일할 수밖에 없게 만드는 상황에 대한 정책적인 고려도 필요하다"고 말했다.(201789일 매일경제 기사 참조)