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  8·2 부동산대책을 통해 예고됐던 다주택자 양도세 중과가 확정되면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 새해부터는 금융규제 강화로 거래도 더욱 얼어붙을 것으로 전망돼 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지 셈법이 복잡하다. 다주택자 양도세 세율을 상향한 소득세법 개정안이 국회를 통과함에 따라 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 적용받는다. 양도소득세 폭탄을 피하면서 동시에 자산가치 하락을 막고 싶은 다주택자들에게 주어진 선택지는 3가지 정도다. 가장 먼저 여러 채를 정리해 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이다. 다주택자라는 간판은 떼면서 보유 부동산의 평가가치 감소도 피할 수 있다. 서울 한남동에 위치한 초고가 주택 한남더힐은 9월 거래량이 28으로 8(8) 대비 3배 이상 늘었다. 한 채당 최소 30억원은 줘야 하는 초고가 주택이지만 다주택자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다는 것이 분양 관계자 전언이다. 청담동 등 강남·서초구의 고급 빌라나 반포, 압구정 등지의 대형 평형 아파트도 매물이 부족해 거래가 거의 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "다주택을 보유함으로써 기대되는 이익보다 손해가 커지면 자연스레 수요가 고가 주택으로 옮겨가게 된다"고 설명했다.

 

  규제 강화를 증여 기회로 활용하려는 움직임도 포착된다. 정부 규제에도 불구하고 서울 등 인기 지역에서는 공급 부족으로 결국 오를 것이라 판단한 사람들이 절세 취지로 이런 선택을 한다. 한국감정원 통계에 따르면 서울의 증여 거래량은 101281으로 9935건 대비 37% 늘었다. 같은 기간 전국 증여 거래량은 7224건에서 6834건으로 줄었다. 중장기적으로 집값이 오를 것이란 전망이 가장 많은 서울에서 집중적으로 증여가 이뤄진 셈이다. 증여세는 자산가치를 기준으로 하기 때문에 조금이라도 쌀 때 하는 것이 이익이다. 자녀가 증여세를 납부할 여력이 있는지가 핵심인데, 없더라도 증여 대상이 아파트라면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 납부하고 해당 아파트를 임대주택으로 활용하면서 이자비용을 충당하면 된다. 하지만 증여 대상이 단독주택이나 토지라면 유의해야 한다. 이들은 아파트와 달리 표준화된 가격이 없기 때문에 통상 감정가보다 낮은 가격으로 증여세를 신고한다. 은행은 대출이 접수되면 담보자산에 대한 감정평가를 실시하는데, 감정가가 신고가보다 높을 경우 감정가 기준으로 증여세가 산출되므로 세금이 늘어난다. 최근 강남3구에서는 10억원 넘는 아파트가 시세 대비 30%가량 할인된 가격에 거래되는 현상이 간혹 포착되고 있는데 이 또한 사실상 증여일 가능성이 높다. 래미안대치팰리스 전용면적 84지난달 2층 매물이 158000만원에 거래됐다. 7월 거래된 저층 매물 실거래가가 172000만원이었고 지난달 고층 매물의 실거래가는 195000만원에 달한다.

 

 

  상속세 및 증여세법상 특수관계자 거래 시 시세보다 30% 이상 높거나 낮게 거래되면 증여로 간주해 증여세를 부과한다. 역으로 30% 미만으로는 다운계약을 해도 양도소득세만 내면 되는 셈이다. 양도소득세는 부모가 내기 때문에 자녀의 부담을 줄일 수 있다. 하지만 소득세법에서는 시세보다 5%만 낮게 거래되도 저가양도로 규정해 덜 낸 세금을 추징하는 '부당행위계산부인'이라는 규정이 있기 때문에 유의해야 한다. 결론적으로 자녀의 재무 여건이 양호하고 부동산의 시세차익이 적어 양도소득세 부담이 없는 경우에만 활용할 수 있는 절세법이다. 추연길 추연길세무회계사무소 세무사는 "자녀에게 넘겨줄 부동산의 양도차익이 크지 않다면 증여보단 매매가 유리하다""과세당국의 의심을 받지 않으려면 돈을 주고받은 증빙도 확보해야 한다"고 말했다. 마지막 옵션은 임대사업자 등록이다. 임대소득이 노출되는 불편함이 있지만 불안해하지 않아도 되고 의무 임대기간을 채운 후 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감할 수 있기 때문에 당장 집을 팔거나 증여할 이유가 없는 다주택자라면 검토할 수 있다. 정부 역시 다주택자의 임대사업자 등록을 적극 독려하면서 다양한 인센티브를 내놓겠다고 공언했다. 이달 중 발표되는 2차 주거복지 로드맵에서 어떤 인센티브가 제공될지가 관건이다. 인센티브가 기대에 못 미칠 경우 다주택자들은 다른 길을 택할 가능성이 높다.(2017129일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  "지금 오시면 5시간 기다리셔야 합니다. 내일 일찍 오세요." 15일 부산시 강서구에서 개관한 포스코건설의 '명지 더샵 퍼스트월드' 견본주택은 그야말로 장사진을 이뤘다. 견본주택 개장 2시간 전부터 사람들이 줄을 서기 시작했고, 입장이 시작된 오전 10시께 줄은 1가량 길어졌다. 이날 오후 태풍이 올지도 모른다는 소식에도 불구하고, 하루에만 1만명에 가까운 인파가 몰린 것으로 포스코건설은 추정한다.

 

  명지국제신도시는 8·2 부동산대책은 물론 95일 추가로 지정된 투기과열지구에서도 빠진 부산 강서구에 속했다. 청약규제도 없고, 투기과열지구나 투기지역이 아니라 대출 등 제한도 없는 곳에 대기업 브랜드 새 아파트가 들어선다는 점 때문에 풍선효과가 나타나고 있다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

948천가구, 2.6배 급증주말 10곳 견본주택 개관

개포 포레스트·신반포 센트럴 래미안-자이, 강남권 명품 대결

강북선 마포·서대문에 기회뜨거운 세종, 아직 7892가구 남아

청약규제 법개정 전 분양러시, 대출제한 등 바뀐 규정 확인해야

 

 

  가을 성수기가 시작되는 9월을 코앞에 둔 이번주 이후 전국 각지에서 큰 분양장이 선다. 특히 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등 3중 규제를 받을 정도로 그동안 큰 인기를 끌어온 서울과 세종은 물론 올해 청약경쟁률 상위권을 휩쓸어 온 부산과 대구에서도 청약을 통해 새 아파트를 마련할 수 있는 기회가 펼쳐진다. 업계에 따르면 258·2 부동산 대책 이후 가장 많은 규모인 10곳의 견본주택이 일제히 문을 열었다. 조정대상지인 경기도 성남시 구도심 최대 재건축 단지인 '산성역 포레스티아'현대산업개발·포스코건설·롯데건설 컨소시엄이 지하 3~지상 2839개동에 총 4089가구 규모로 건설한다. 성남은 11·3 대책에 따라 16개월간 분양권 전매를 할 수 없다. 부산에서는 조정대상지인 기장군 '일광신도시 EG the1 1'를 비롯해 비규제지인 금정구 '구서역 두산위브포세이돈'(주상복합)서구 '충무대로 봄여름가을겨울'(주상복합)도 견본주택 문을 열었다. 일광지구는 해운대구 인근 동부산권 마지막 택지지구로 유명세를 타면서 투자 과열 양상을 보이자 정부가 6·19 대책을 통해 조정대상지역으로 포함시켰다. 1순위 청약 자격 제한과 더불어 분양권 전매 제한 기간이 1년에서 소유권이전등기 시까지로 늘어난다. 부산 지하철 1호선 구서역 인근 '구서역 두산위브포세이돈'1호선 자갈치역 인근 '충무대로 봄여름가을겨울'은 비규제지 주상복합 단지.

 

 

  경기도에서는 조정대상지인 동탄2 '중흥S-클래스 더테라스'를 비롯해 비규제지인 광주 '초월역 모아미래도 파크힐스''이천 마장 B3블록 호반베르디움', 지난해 강원도 청약 열기를 이끈 비규제지 원주기업도시에서 '반도유보라아이비파크' 대단지가 견본주택 문을 열었다. 실수요자들은 이후 분양에 나설 주요 단지도 주목해 볼 만하다. 9월 들어 전국에서 총 47629가구가 청약을 받는다. 추석이 있던 작년 918481가구였던 점에 비하면 2.6배 많은 수치다. 공급 물량이 대거 집중된 경기에서는 임대주택과 대규모 뉴스테이 공급도 예정돼 있다. 남양주시 화도읍 '남양주오메가시티(뉴스테이)'와 성남시 위례지구 '위례사랑으로부영(A2-13)'이 있다. 9월 이후에는 3중 규제지인 서울과 세종에서 장이 선다. 9월 강남구 '래미안강남포레스트'와 서초구 '신반포센트럴자이'에 이어 강북 인기 지역의 분양 장도 선다. 강북권에서는 지하철 2호선 이대입구역 '마포 그랑자이'를 시작으로 '서대문구 힐스테이트신촌'과 홍제동 '효성해링턴플레이스', 홍은동 '두산위브'가 나온다. 은평구에서는 'e편한세상 롯데캐슬''응암힐스테이트', '응암해모로'가 분양을 앞두고 있다. 노원구에서는 '상계꿈에그린''태릉 효성해링턴플레이스'등이 9월 이후 분양시장에 나온다. 10~11영등포구 '신길9구역 재개발 힐스테이트', 강동구 '고덕주공3단지 재건축', 강남구 '청담삼익 롯데캐슬', 영등포구 'e편한세상 대림3' 등이 시장에 나온다.

 

  세종시에서도 본격적인 분양장이 펼쳐진다. 부동산인포에 따르면 하반기에만 총 7892가구가 공급된다. 첫 분양단지로 91-1생활권 M6블록 '우남퍼스트빌 2'에 이어 1-5생활권 '세종 린스트라우스''H9블록 중흥S-클래스' 'H5블록 한신더휴'가 나온다. 핵심 입지로 주목받는 2-4생활권에서는 'P3구역 제일풍경채'에 이어 한화건설과 한신공영이 각각 분양을 준비 중이다. 이 밖에 6-4생활권 L1·M1블록에서 현대건설·태영건설·한림건설 컨소시엄이 3100가구를, 1-1생활권에서 한림건설이 공급에 나선다. 투기과열지구서울 마포·서대문·은평·중랑, 경기 과천시 등에서 분양 장이 선다. 9서대문구 '래미안DMC루센티아'(가재울뉴타운 5구역)와 중랑구 '한양수자인 사가정 파크'(면목1구역)에 이어 10~11월에는 동작구 '상도역세권 롯데캐슬', 경기 '과천주공2단지 재건축' 등이 대표적이다. 모처럼 큰 분양장이 서는 이유는 8·2 대책 시행을 위한 관련 법령 개편 작업 때문이다. 9월 중 청약제도가 개편되고 11월 주택법 시행령 개정 이후 지방광역시 전매제한이 시행될 계획이다.

 

  대출규제로 부동산 시장이 위축됐고 향후 청약제도 개편과 지방의 전매제한이 예정돼 분양시장의 이중 악재로 작용할 가능성이 크다. 개정법 시행 전 비규제지역인 대구 북구와 부산 금정구·서구 등지의 분양 결과도 주목할 만하다. 다만 청약 때는 8·2 대책의 대출·거래 제한을 우선 확인해야 한다. 투기지역과 투기과열지구에서는 기본적으로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 각각 40%, 조정대상지에서는 각각 60%·50%로 적용되고 중도금 집단대출보증은 가구당 통합 1건 이하인 경우에만 받을 수 있다.(2017826일 매일경제 기사 참조)