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단독·다세대·연립주택은 전세대출 회수규제서 제외

한남3·아현1 등 매물 소진, 6월 서울 빌라 매매가 반등

주거 오피스텔도 완판 행진

 

 

6·17 부동산 대책 발표 이후 재개발을 앞둔 빌라나 주거용 오피스텔 등 시세가 가파르게 오르고 있다. 6·17 대책에는 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 전세대출을 회수하는 내용이 포함됐지만 아파트를 제외한 단독주택이나 연립·다세대주택(빌라), 오피스텔 등에는 전세대출 회수 규정이 적용되지 않는다. 정부가 모든 규제를 아파트에만 집중하면서 생긴 풍선효과로 서민 실수요자들의 마지막 보루인 빌라·오피스텔 가격까지 올려놓고 있다는 비판을 면하기 어려울 전망이다. 1일 부동산 업계에 따르면 서울 용산구 한남3 재개발구역 빌라 매물은 6·17 대책 이후 투자자들이 몰리면서 모두 소진된 상태다. 5월까진 코로나19 영향과 다주택자 양도세 중과 감면 혜택을 받기 위한 급매물 영향으로 시세가 주춤했으나, 최근 시공사 선정(현대건설)과 대책 발표 이후로 매수 문의가 다시 급격히 늘어나고 있는 분위기다. 현재 한남3구역 시세는 대지면적 25㎡ 기준(59㎡형 신청 가능) 14억원으로 지난 5월 12억~13억원대까지 떨어졌던 가격이 급반등하고 있다. 대지지분이 없는 소위 뚜껑(무허가 건물)도 9억원대다. 인근 중개업소 관계자는 "물건을 찾아 달라는 문의는 계속 오는데, 매물이 없다"며 "재건축 투자가 막히자재개발로 몰리고 있다"고 말했다.

 

재개발 정비구역 지정을 코앞에 둔 서울 마포구 아현1구역에도 투자자들이 몰리고 있다. 아직 사업이 본격화되기 전이지만 이미 대지지분 23㎡ 기준 매물 호가는 7억원대에 형성됐다. 지난달까지 6억원대에 매매가 가능했지만 이달 들어 호가가 1억원 이상 올라간 상황이다. 인근 중개업소 관계자는 "투자자들이 집 한 채를 여러 명이 나눠 가진 `구분등기(공유 지분)` 매물까지 쓸어 담고 있는 상황"이라고 전했다. 이 밖에도 이문1구역, 금호21구역 등 서울시내 주요 재개발 지역의 빌라 등 시세가 대책 발표 이후 급등하는 분위기다. 투자자뿐만 아니라 실수요자들도 최근 아파트에 대출 규제가 집중되면서 빌라·단독주택에 대한 관심을 키우고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 연립주택(빌라) 매매가격지수 변동률은 5월 -0.02%에서 지난달 0.06%로 상승세로 돌아섰으며, 단독주택도 0.25%에서 0.30%로 상승폭이 증가했다.

 

 

금융당국에 따르면 아파트가 아닌 3억원 초과 단독주택이나 연립·다세대주택 등은 신규 매수하더라도 전세대출 회수 대상이 아니다. 아파트가 아닌 3억원 이상 주택은 갭투자보다는 실수요를 위한 매수가 많다는 것이 예외 적용 이유다. 재개발 사업은 재건축 사업과 달리 실거주 의무 기간(2년 이상)도 없고 초과이익환수제에서도 제외된다. 주택과 달리 규제 영향을 거의 받지 않는 주거용 오피스텔에 대한 관심도 뜨겁다. 오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 투기지역도 최대 70%까지 담보대출이 가능하다. 실제로 최근 수도권에서 분양한 오피스텔은 완판 행진을 이어가고 있다. 지난달 청약 접수를 진행한 서울 영등포구 여의도의 `힐스테이트 여의도 파인루체`는 평균 18.5대1의 경쟁률로 마감했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수요 억제 위주의 잘못된 정책 방향 때문에 서민들이 주로 매수하는 빌라나 오피스텔 가격까지 오르고 있다"고 지적했다.(2020년 7월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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거래허가제에 2년 실거주 의무… 난감한 집주인들 벌써 매물 내놔

임대사업자는 사실상 거래 막혀… “과잉간섭” “공익목적” 의견 분분

 

 

정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다. 해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다.

 

 

특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대 기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다. 이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77km² 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4km²로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다.(2020년 6월 19일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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