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별거한 남편 1% 주택지분에, 생애 첫 주택청약 포기해야

부모님 집에 얹혀살았더니, 2주택자로 취득세 8% 물 뻔

 

 

"집을 샀는데 입주까지 시간이 남아 부모님 집에 잠시 얹혀 살고 있어요. 그런데 갑자기 부모님에게 2주택자가 됐다며 취득세를 8% 내라고 하네요. 첫 집을 구매한 것인데 이게 말이 되나요?"(서울 하계동 아파트 매수자 30대 김 모씨) "내 가족이 편히 누울 자리 하나 얻었다는 생각에 기뻤는데, 반 평도 안 되는 아파트(지분)를 19일 보유했다는 이유로 부적격이라니요."(청약 부적격 통보를 받은 50대 A씨) 시장 안정을 도모하기 위해 정부가 강력한 정책 기조를 이어가면서 부동산 규제에 익숙하지 않은 초보 부동산 투자자들이 낭패를 보는 사례도 줄을 잇고 있다. 부동산 규제는 다주택자들을 겨냥한 것으로 여겨졌지만 이제 무주택자와 예비 1주택자들도 `규제를 모르면 망한다`는 인식이 확산되고 있다. 정부가 선의의 피해를 보고 있는 주택 수요자들을 적극 보호해야 한다는 지적도 나온다. 6일 부동산 업계에 따르면 `다주택자 취득세 중과` 규정으로 생애 첫 주택을 마련한 이들 중에서 위장전입을 하지 않아 뜻밖의 피해를 입는 사례가 나오고 있다. 첫 집을 마련하는 과정에서 부모님 집에서 함께 살고 있는 경우가 해당된다. 주민등록 체계상 `1가구의 주택 수`는 가구주(부모)와 가구원(자식) 모두를 넣어 판단하기 때문이다. 부모가 1주택자인 경우 가구원으로 있는 자식이 첫 집을 마련해도 `2주택자`로 분류된다. 정부는 지난 7·10 부동산 대책 때 2주택자에겐 8%, 3주택 이상에는 12%로 높은 취득세를 매기겠다고 발표했다.

 

지난 7월 서울 노원구 하계동 인근 아파트를 4억원대에 매수한 김 모씨도 최근 잔금 납부와 소유권 이전 등기를 알아보는 과정에서 취득세를 8% 내야 한다는 사실을 통지받았다. 김씨는 "잔금 처리일이 기준이라는 법무사의 조언을 받고 급한 대로 세대분리 신청을 위해 인근 조그마한 공실을 알아보고 있다"며 "차라리 위장전입을 해서라도 취득세 8%를 안 냈어야 했다는 생각뿐"이라고 밝혔다. 만 30세가 안 된 사람들은 세대분리 요건조차 까다로워 부모가 1주택자라면 새로 집을 취득할 경우 소득요건(중위소득 40%·연 840만원)을 만족해야 한다. 민원이 잦아지자 행정안전부는 최근 `취득일`을 기준으로 세대분리가 가능할 경우, 해당 세대는 1주택자로 보라는 특례를 적용하라는 내용을 담은 공문을 각 지자체에 보냈다. 하지만 현장 주민센터에서는 여전히 2주택 세율(8%)이 적용된다고 안내받는 사례가 많아 주의가 필요하다.

 

 

청약시장 과열에 따라 청약 부정행위에 대한 제재도 철저하다. 청약 조건도 따져보지 않고 `묻지마 청약`을 했다가 당첨 기회를 날리는 사례도 속출하고 있다. 주택 지분을 1%만 가지고 있더라도, 또 그 주택 가액이 낮더라도 1주택자로 보고 청약 기회를 박탈하는 규정이 있기 때문이다. 부산의 한 50대 여성은 최근 청와대 청원까지 올렸다. 이 청원인은 "배우자가 2019년 7월 부산 23평 주공아파트 100분의 1 지분을 19일간 소유했다는 이유로 첫 아파트 청약 당첨에서 부적격 처리됐다"며 "경제 파탄으로 2012년 배우자와 별거했고, 이 때문에 배우자의 주택 지분 보유 사실도 몰랐다"고 주장했다. 그는 "주택공급에 관한 규칙 53조 단서 5호에 의하면 20㎡는 주택 수에 포함되지 않는다고 규정돼 있는데, 반 평도 안 되는 지분을 1주택으로 본다"고 호소했다. 그는 "국토교통부는 1평을 소유하든, 하루를 보유하든 등기부등본에 이름만 올라가면 1주택으로 본다"고 토로했다. 청약 부적격에 대한 이의 제기를 받아주는 민원 창구가 없는 것도 문제다. 분양 사업자인 시행사가 대신 이의를 제기할 수도 있지만 재량권이 크지 않다. 부동산 업계 관계자는 "국토부가 법령을 완화해주지 않는 이상 사실상 피해자 구제 방법이 없다"고 말했다.(2020년 11월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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보증금 합계 3억 초과 3주택자, 월세 수입 있는 2주택자가 대상

 

 

올해부터 주택 임대로 연 2000만 원(166만 원) 이하의 수입을 올리는 사람도 소득세를 내야 한다. 이들은 지난해까지만 해도 세금을 내지 않았지만 세법 개정에 따라 올해 올린 주택임대소득에 대해 내년 상반기까지 소득세를 신고해야 한다. 국세청은 28일 올해 발생한 주택임대소득을 202061일까지 신고해야 한다고 밝혔다. 신고 대상월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 보증금 합계가 3억 원 초과인 3주택 이상 보유자. 다만 연간 수입 금액이 2000만 원 이하인 사람은 다른 소득과 함께 더해 종합과세나 분리과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다. 종합과세는 642%의 세율이 적용되고 분리과세는 14% 단일세율이 적용된다. 주택임대소득 과세는 2주택 이상 보유자부터 적용된다. 1주택자는 본인 소유 아파트를 월세로 준 뒤 다른 아파트에 세입자로 사는 경우라도 세금을 내지 않는다. 다만 본인 소유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 있다면 소득세를 내야 한다. 2주택자는 월세에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해선 세금을 내지 않는다. 3주택자는 월세, 전세보증금에 대해 모두 세금을 내야 한다.

 

 

전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례는 기준이 강화됐다. 그동안 전용면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 빠졌다. 하지만 올해부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하인 조건을 충족해야 과세 대상에서 제외될 수 있다. 1, 2인 가구가 늘면서 작은 주택에 대한 수요가 많아졌기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 소득세 부담이 줄어들고 미등록 시 부과되는 가산세를 내지 않는 이점이 있다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득금액의 60%까지 공제받을 수 있다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 임대소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 한다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%. 기본공제도 200만 원만 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람주택 임대 수입 금액의 0.2%를 미등록 가산세로 더 내야 한다. 올해 1231일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 내년 121일까지는 사업장을 관할하는 세무서에 사업자 등록을 신청해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 신청인터넷 홈택스에서, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 등록을 함께 신청할 때는 렌트홈에서 가능하다.(20191029일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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