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50억원 이상 자산가 60.1% 상가(빌딩) 보유

총자산 많은 부자일수록 상가 보유율 높아

 

 

국내 부자들의 자산 포트폴리오를 살펴보면 부동산 자산이 50%를 넘는 경우가 많다. 총 자산이 많을수록 주택보다는 상가나 빌딩 등 상업용 부동산을 보유하고 있는 비율도 높았다. KB경영연구소에서 발표한 `2020 한국 부자 보고서`에 따르면 국내 금융자산 10억원 이상 보유하고 있는 부자는 2019년 기준 35만4000명으로 10년 전(16만명)에 비해 2.2배가량 늘었다. 우리나라 부자의 총자산 포트폴리오는 `거주 주택`이 26.1%로 가장 높은 비율을 차지했고, `유동성 금융자산(16.2%)`, `빌딩·상가(12.0%)`, `거주 외 주택(10.4%)`, 예·적금(9.3%)이 그 뒤를 이었다.

 

 

다만, 총 자산 규모에 따라 자산 종류별 보유율은 차이를 보였다. 보유율 격차가 가장 큰 자산은 `빌딩`과 `상가`였다. 50억원 이상의 자산을 가진 부자 중 60.1%는 상가(또는 빌딩)을 보유하고 있는 데 비해, 50억원 미만의 자산을 가진 부자는 24.7%만 상가(또는 빌딩)을 보유했다. 총 자산이 많을수록 안정적인 수익을 올릴 수 있는 빌딩이나 상가 투자를 선호하는 경향이 강한 것으로 풀이된다. 국내 자산가 중 약 80%는 자신이 거주하고 있는 주택 외에도 다른 종류의 부동산을 보유하고 있었다. 특히 부자일수록 상가 보유율이 높았다. 구체적으로는 금융자산 30억원 미만 부자는 자신이 보유하고 있는 거주 외 부동산의 비율(중복선택 가능)이 아파트(37.4%), 상가(36.6%), 토지·임야(34.9%)로 비교적 균등한 비율을 보였다. 이에 비해 30억원 이상 금융자산을 가진 부자들 64.8%는 상가를 보유하고 있었다. 아파트와 토지·임야는 각각 52.3%, 50.0%로 상가에 비해 10% 이상 못미쳤다.

 

성공적인 투자를 위한 5가지 원칙

 

국내 부자들은 수익형 부동산, 그 중에서도 상가와 같은 상업시설을 통해 부를 축적해 나가고 있다. 하지만 최근 코로나19 장기화로 자영업자들의 경기 침체가 이어지고 상가 공실률이 높아지는 등 상업시설 투자에 대한 불안함도 커지는 모습이다. 상가 투자를 계획 중인 이들이 공통적으로 갖는 의문은 주변에 널린 상업시설 중 투자하기 좋은 상품을 고르는 방법이다. 이에 대해 상가업계 전문가들은 상가 투자에 성공하기 위해서는 5가지 원칙을 지켜야 한다고 입을 모은다. 첫 번째는 희소성이다. 경쟁 상업시설이 많다면 수익률 악화에 직접적인 영향을 받기 마련이다. 배후수요 대비 상업시설 수가 적은 상품을 고르는 것이 중요한데 대규모 아파트 단지에 둘러싸인 상업시설이 대표적이다. 이러한 상업시설은 단지 안에 위치해 경쟁 상권이 적고 단지 입주민들을 독점해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 두 번째는 차별성이다. 주변 상업시설과 경쟁이 적더라도 해당 상업시설만이 가지고 있는 차별성이 있어야 높은 수익률을 올릴 수 있다. 계획 초기부터 외부 유입의 접근이 쉽도록 한 개방형 구조와 넓은 주차장 설계는 물론, 다양한 프로모션 진행과 유명 프랜차이즈 입점 등을 통해 주변 상업시설보다 사람들의 눈길을 끌 수 있는 요소를 갖춰야 수익률면에서도 앞서 갈 수 있다.

 

 

세 번째는 입지다. 상권이 활성화되지 않아 아직 수익률이 낮더라도 역세권 입지라면 크게 걱정할 필요가 없다. 주변 유동인구와 함께 외부에서 유입되는 인구를 통해 점차 수익률이 높아질 수 있기 때문이다. 또 남녀노소 구분 없는 고객층을 확보할 수 있어 다양한 업종이 어우러진 대형 상권으로 거듭날 가능성도 높다. 상권 활성화는 수익률과 직결되므로 지금 당장의 수익률로 상업시설의 가치를 판단하는 것은 금물이다. 네 번째는 브랜드다. 상업시설도 주택과 마찬가지로 유명 브랜드 여부에 따른 시장 친근감 차이가 크다. 대형건설사가 지은 상업시설은 규모 측면에서 일반 근린상가를 압도하는 경우가 많은 데다 스타벅스나 SSM 등 대형 앵커테넌트 입점도 상대적으로 쉽다. 투자 실패에 대한 부담도 상대적으로 적을 수 밖에 없다. 마지막으로 신속성이다. 좋은 상업시설은 시간이 흐르고 상권이 형성되면 자연스럽게 프리미엄(웃돈)이 붙기 마련이다. 투자를 결정했다면 가격이 오르기 전에 선점하는 것이 좋다. 다만, 임장을 통한 상권 분석 없이 섣불리 투자에 나섰다간 향후 낭패를 볼 수 있으니 유념해야 한다.(2021년 1월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2014년이후 분양한 서울 67개단지 분석

 

 

  강북 뉴타운 재개발 대표 주자인 '경희궁 자이'최근 3년간 서울에서 분양한 주요 아파트 중 분양권 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 서울 종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 경희궁 자이는 분양 이후 39.3% 올라 5억원대 분양권에 웃돈(프리미엄)3년 새 2억원이나 붙었다. 경희궁 자이의 시세 상승은 서울 중심부라는 주요 지리적 이점뿐만 아니라 그동안 새 아파트 공급이 없어 '희소성'이 주목받은 결과로 분석된다. 또 주변 시세보다 상대적으로 가격이 낮거나 대규모 택지지구에 공급된 아파트의 분양권 가격도 큰 폭으로 올랐다. 28일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 자료 등을 기초로 2014년 이후 분양된 서울 주요 아파트 67개 단지의 분양권 웃돈을 분석한 결과다. 이번 조사에선 분양권 전매제한이 풀린 단지를 대상으로 올해 1분기(1~3) 같은 층에서 거래된 사례를 살펴봤다. 같은 단지의 같은 평형이라도 층에 따라 분양가와 거래가가 10~30% 정도 차이 날 수 있기 때문이다.

 

  연간 상승률 기준으로 웃돈이 가장 많이 붙은 단지는 경희궁 자이였다. 이 아파트는 201411월 분양 당시 3단지 1층 전용면적 59.75의 분양가가 54850만원을 기록했다. 이후 올해 1월 같은 평형 같은 층수의 아파트가 76430만원에 거래됐다. 웃돈이 21580만원이나 붙은 것으로 분양 이후 가격이 39.3% 상승해 16.5% 올랐다. 경희궁 자이 4단지 9층 전용 45.87도 분양가 43480만원에서 웃돈 14836만원이 붙어 지난 1월 거래됐다. 분양 이후 누적 상승률 34.1%, 연간 상승률로 환산하면 14.5% 올랐다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "종로 돈의문 뉴타운처럼 서울 주요 재개발·뉴타운 지역은 입지는 좋으나 건물이 낡고 오래돼 주거환경이 좋지 않았다"면서 "새 아파트라는 희소성이 부각된 가운데 전반적인 주거환경이 개선된 점이 가격 상승 요인"이라고 설명했다.

 

  성동구 옥수동·금호동과 동작구 흑석동 재개발 물량도 웃돈이 크게 붙었다. 2015년 분양 당시 72400만원이었던 옥수동 e편한세상옥수파크힐스 전용 84.5115층은 웃돈이 14600만원 붙어 올해 287000만원에 거래됐다. 연간 13.8% 오른 것으로 분양 이후 20.2% 상승했다. 같은 해 분양된 금호동 4가 힐스테이트금호 전용 84.92는 웃돈 11023만원, 금호동 1e편한세상신금호 전용 84.93는 웃돈 1억원이 붙어 10% 이상 높은 상승률을 보였다. 지난해는 동작구에서 분양된 아파트 단지의 웃돈 상승이 두드러졌다. 흑석동 흑석뉴타운 재개발 단지인 아크로리버하임 전용 59.929층은 분양 후 7개월 만인 올 2월 웃돈이 4210만원 올라 매매됐다. 지난해 7월 당시 분양가는 62180만원으로 상승률은 6.8%, 연으로 환산하면 11.9%에 달한다. 인근 흑석뉴타운 롯데캐슬에듀포레 전용 59.57도 지난해 6월 분양가 56500만원에서 올 3월 웃돈이 3280만원 붙어 거래됐다. 영등포구 신길뉴타운 7구역 재개발 단지인 '래미안에스티움'(2014년 분양) 전용 84.97와 중구 만리동 만리1구역 재개발 단지인 '서울역 한라비발디 센트럴'(2016년 분양) 전용 84.97도 주요 입지에 새 아파트라는 장점이 부각되며 각각 16383만원, 8900만원의 웃돈이 붙었다.

 

  강남 3구에서는 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 물건들의 웃돈 상승폭이 컸다. 강남구 수서동 강남더샵포레스트(2014년 분양)11층 전용 146.69의 웃돈이 무려 4230만원이나 붙어 지난 1154170만원에 거래됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크(2014년 분양) 전용 59.97, 송파구 가락동 송파헬리오시티(2015년 분양) 전용 84.99도 주변보다 상대적으로 낮은 분양가가 주목받으며 각각 32000만원과 11985만원의 웃돈이 붙어 올해 초 거래됐다. 강남더샵포레스트(12.9%), 아크로리버파크(13%), 송파헬리오시티(10.2%) 모두 연 10% 이상 가격이 오르고 있다. 도로, 학교, 공원 등 기반시설이 체계적으로 공급된 대규모 택지개발지구도 인기다. 송파구 위례중앙푸르지오(2014년 분양) 전용 84.7414744만원(9.4%), 강서구 마곡힐스테이트마스터(2015년 분양) 전용 59.998246만원(9.4%)의 웃돈이 붙었다. 반면 용산구에서 분양된 단지들은 전반적으로 성적이 좋지 않았다. 2014년 분양된 용산구 래미안용산과 용산푸르지오서밋은 연 1%의 분양권 상승률을 보여 거의 웃돈이 형성되지 못했다. 용산 국제업무지구 개발이 무산된 충격이 가시지 않고 있기 때문이다.(2017329일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. Deborah 2017.03.30 03:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 올려 주셨네요. 상쾌한 아침 맞이 하세요

  2. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.30 07:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㄷㄷㄷ 5억이 넘다니 장난아니네요. 뮬론 위치나 여러가지 면이 좋은 조건이지만... 정말 가격이 훅훅 올라가네요

  3. 핑구야 날자 2017.03.30 07:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    조건에 맞는 기회가 쉽게 오지 않네요

몸값 뛰는 초소형 아파트

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017. 2. 16. 08:04 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

`11·3 대책` 이후에도 50이하 매매 호가 뛰어

 

  주택시장에서 초소형 아파트 인기가 올라가고 있다. 초소형 아파트란 전용면적 50이하의 아파트를 가리킨다. 예전에는 초소형 아파트를 지어도 수요성이 떨어지는 것으로 여겨졌지만 요즘은 찾는 사람이 많아져 '몸값'이 올라가고 있다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 종로구 교남동 경희궁자이 전용면적 37는 작년 말 45000만원에 거래됐다. 현재 호가는 5억원에 이른다. 201411월 분양가에서 웃돈 2억원이 뛰었다. 지난해 11월부터 입주를 시작한 성동구 하왕십리동 센트라스 전용면적 40는 최근 45000만원에 거래됐다. 2015년 분양가 33000만원에서 2년여 만에 1억원 이상이 올랐다. 호가도 47000만원까지 뛴 상태다. 강남지역 초소형아파트는 훨씬 비싸다. 송파구 잠실동에 위치한 리센츠 전용 27는 지난달 6억원 안팎에서 거래됐다. 입주 9년차임에도 가격이 1년 만에 8% 상승했다. 웬만한 서울 중형아파트(전용면적 62.8~95.9) 평균매매가격을 웃도는 수치다.

 

  청약시장에서도 초소형 아파트 인기는 상당하다. 지난해 10월 분양한 주상복합 아파트 '방배마에스트로' 평균 청약경쟁률은 141이었다. 이 아파트는 모든 가구가 전용면적 51이하로 구성됐다. 이에 앞서 삼성물산이 서울 강동구에서 분양한 '래미안명일역솔베뉴' 전용면적 4928.91, GS건설이 서울 동대문구에서 분양한 '답십리파크자이' 전용면적 4942.61의 경쟁률을 보였다. 초소형 아파트가 인기를 끄는 가장 큰 배경에는 1~2인 가구 급증세가 작용하고 있다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준 전국 1인 가구는 약 520만가구로 전체의 27.2%를 차지했다. 2010226만가구에서 5년 만에 130%가량 늘어났다. 1인 가구는 2020년이 되면 10가구 중 3가구, 30%에 달할 것으로 전망된다. 초소형 아파트는 대개 중소형 아파트와 단지 형태로 같이 들어서기 때문에 아파트 시설을 함께 쓸 수 있다. 원룸형이나 투룸형으로 공급되기 때문에 다세대 주택과 비슷한 면적을 쓰지만 생활 편의성이 한층 높은 셈이다. 투자자 입장에서도 초소형 아파트는 오피스텔과 견줘 환금성이 좋고 희소성이 높아 공실 위험이 상대적으로 적은 장점이 있다. 관리비도 오피스텔보다 저렴한 편이다.(2017213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.02.16 08:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    더 어렵게 되겠군요 소형평수가 인기가 많으면 가격이 올라갈 텐데 말이죠

  2. 에스델 ♥ 2017.02.16 10:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    초소형 아파트의 인기가 올라가고 있군요.^^
    장점을 보니 인기 있는 이유를 알겠습니다. ㅎㅎ
    좋은 하루 보내세요!

 

 

 

 

청담 원에이치 빌라·한남 외인아파트 재건축 등 분양가 최저 50억 예상

대형 정원·발레파킹·철통보안 등 차별화

희소성 앞세워 VVIP 입소문 마케팅 주력

 

  11·3 대책 이후 부동산 경기가 꺾였지만 불황을 타지 않는 시장이 있다. 강남 재건축 시장보다 한 단계 위에 자리 잡고 있는 초고가 주택들이다. 한 채에 50억원이 넘는다. 금융권에서 말하는 상위 0.1% VVIP 고객들을 주요 타깃으로 한 최고급 주택이 빌라·아파트·오피스텔 등 다양한 형태로 내년에 줄줄이 시장에 나올 전망이다. 27일 강남구 청담동 씨티1차아파트 앞 한 공인중개업소. 이 업소의 관계자에게 '원에이치(ONE H)'라는 이름으로 재건축되는 빌라의 분양가격을 묻자 "최소 50억원 이상이 될 것"이라고 예상했다. 또 다른 관계자는 "청담동 최고급 빌라는 일반 부동산 경기와는 상관없다"면서 "희소성이 높은 데다 가격도 '그들만의 리그'에서 정해지기 때문에 다른 일반 부동산과 비교가 불가능하다"고 거들었다. 청담동 씨티1차아파트 재건축 시행사인 원에이치는 기존 아파트를 허물고 19층 높이 2개 동 규모에 29가구만을 위한 빌라를 공급한다는 계획이다. 세계적으로 유명한 고가 레지던스인 런던 원하이드 파크나 뉴욕 원57에 견줄 수 있도록 대형정원을 갖추고 발레파킹 등 서비스를 제공한다. 한 채 가격이 최소 50억원에서 200억원을 호가하는 최고급 빌라로, 입소문을 타면서 이미 재계 인사 등 유명인들이 분양에 관심을 보인 것으로 알려졌다. 원에이치 관계자는 "최고급 빌라를 찾는 고객들의 목적에 맞게 입주자 개인의 사생활을 최대한 보장할 수 있도록 설계부터 고려했다"고 설명했다.

 

  내년 본격 분양에 나설 계획으로 시행사는 원에이치만의 커뮤니티를 형성할 수 있도록 입주자 한 명 한 명의 구성에도 신경을 쓴다는 입장이다. 원에이치 관계자는 "최근 홍콩계 티안리그룹이 투자하면서 재건축 사업이 더욱 탄력을 받게 됐다""한강 조망과 청담동 최고 입지라는 희소성을 갖춘 최고의 주거단지를 공급할 계획"이라고 말했다. 지난해 역대 최고 분양가(3.3당 최고 8150만원)를 기록한 한남더힐이 위치한 한남동에는 내년 또 하나의 초고가 주택이 등장한다. 한남동 외인아파트 용지에 들어설 아파트로 내년 하반기에 분양할 계획이다. 대신증권 계열사인 대신에프앤아이5월 한국토지주택공사로부터 공개입찰로 땅을 낙찰받아 사업을 시행 중이다. 대신에프앤아이는 최근 설계용역 우선협상대상자로 에이앤유디자인그룹 건축사사무소 컨소시엄을 선정했다. 에이앤유디자인그룹은 일산 킨텍스를 디자인했던 건축회사 SMDP와 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다. 한남동 외인주택 용지는 전통 부촌인 한남동에서도 한남대로에 접한 입지 때문에 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히며 입찰 때부터 큰 화제가 됐다. 2종 일반주거지역에 해당해 용적률 상한이 200%이지만, 남산 조망권 보호를 위해 고도제한(18~30m)을 적용받기 때문에 용적률은 140% 안팎으로 정해졌다. 정확한 가구 수와 면적은 아직 확정되지 않았지만 320~340가구, 최저 5층부터 최고 9층까지 저층으로 설계될 가능성이 높다.

 

  부동산 전문가들은 이 주택 단지의 분양 가격이 최고 80~100억원 수준까지 올라갈 수 있을 것으로 추산한다. 바로 근처에 있는 고급 주택단지 '한남 더힐'의 펜트하우스(분양면적 332) 시세가 85억원이기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 "한남 더힐은 언덕에 있지만, 외인주택은 평지인 데다 큰길에 붙어 있어 사업가치가 더 높다"고 평가했다. 잠실의 '롯데월드타워 시그니엘 레지던스' 분양도 관심사다. 오피스텔 형태로 내년 상반기를 목표로 분양을 준비 중이다. 3.3당 가격이 7000~12000만원에 달하며 최고가는 300억원대가 될 것으로 전망된다. 롯데건설은 중국의 슈퍼리치를 대상으로 한 홍보에 집중하고 있다.

 

  내년 전국 분양시장이 위축될 것으로 예상되는 상황에서 이들 초고가 주택의 분양 성패에 관심이 모아진다. 전문가들 역시 이들 초고가 주택의 성공 가능성에 대해 의견이 엇갈린다. 한 분양 대행사 관계자는 "고가 신규 아파트는 중도금 대출을 못 받는데도 올해 3.3당 분양가가 4000만원이 넘는 아파트 청약 경쟁률이 수십 대 1에 달했다""자금력 있는 수요층이 충분하고 특히 새로 지은 50억원 이상 초고가 주택을 선호하는 특수층이 있다"고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "아무리 초고가 주택이라고 해도 일반 시장이 좋을 땐 분양이 가능하지만, 반대의 경우엔 미분양이라는 부메랑이 돌아올 수 있다""내년 상반기에 시장 상황이 달라질 것으로 보이는 만큼 최고급 아파트의 분양 추이를 지켜볼 만할 것"이라고 말했다.(20161227일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.12.30 08:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    불황은 서민들에게만 불황인 듯 하네요

  2. Deborah 2016.12.31 02:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랜만에 방문합니다. 그간 평안 하셨는지요. 이제 한해도 저물어 가고 있네요. 다가오는 새해에는 좋은 일들로 가득하길 기원합니다. 새해 복 많이 받으세요