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'후분양제'에 해당되는 글 2

  1. 2017.10.20 김포 한 아파트 '눈물의 분양' (6)
  2. 2017.10.13 후분양제 시동…단계적 도입 로드맵 나온다 (1)
 

 

 

 

5년전 첫 분양때 99% 미달되자 고육지책으로 임대아파트 전환

전세계약 만기 맞춰 분양 재도전

 

 

 

  2012년 대거 미분양 사태를 빚으며 눈물의 '애프터리빙제'를 했던 김포시의 한 대형 아파트가 다시 분양 무대에 올랐다. 경기도 김포시 풍무5지구 '김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1'(2014년 준공)가 주인공이다. 전용면적 84~117형 총 1810가구 중 전용 84형만 분양 시장에 나온다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차는 고급 건축물 설계로 유명한 바세니안라고니사가 프랑스 대저택을 본떠 고급 단지로 설계했다. 4년 전에 이미 다 짓고 사람도 살고 있는데도 지금 시점에서 일부만 시장에 나온 이유는 이 단지가 2012년 당시 유행하던 '애프터리빙(after-living)'를 했기 때문이다. 전용 84형 총 1264가구 중 99%1251가구가 계약에 실패한 탓이다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차가 처음 분양에 나섰던 2012년은 2008년 글로벌 금융위기로 인해 국내 집값이 바닥을 치고 시장 곳곳에서 미계약 사태가 일던 시기다. 애프터리빙제는 건설사가 지은 준공 후 미분양 아파트를 전세로 살아본 후 계약기간이 지나면 매매 여부를 결정하는 것이다. 최근 정부가 지원한 '기업형 민간임대'와 달리 4~5년 전 부동산 경기 침체로 손실을 떠안게 된 건설사들이 '불 꺼진 아파트'를 팔기 위해 고육지책으로 내놓은 판매 전략이다.

 

  한화건설 관계자는 "이달 분양을 받으면 20185월에 실제로 입주할 수 있는데 지금 분양에 나선 이유는 4년간 전세·반전세로 들어왔던 세입자들과 회사의 임대차 계약 기간이 끝나가는 시점이기 때문"이라고 말했다. 회사는 지금의 세입자들과 2016년 재계약 작업을 마무리한 후 올해 8월부터 전세계약을 일반분양으로 전환하는 작업을 진행해왔다. 새 분양가는 인근 아파트 시세와 유사한 수준인 전용 84형이 38000~39000만원 선으로 애초 분양가(32000~34000만원 선)보다는 5000만원가량 올랐다. 이달 서울 마곡지구 기업 입주가 본격화한 데다 내년 11월 김포도시철도 풍무역이 개통을 앞두면서 전반적으로 인근 단지 시세가 5000~7000만원가량 오른 것을 감안했다는 분석이다. 풍무동 인근 A공인 관계자는 "지난해 집들이한 '풍무 푸르지오 센트레빌' 같은 면적(45000~5억원 선)에 비하면 낮은 편"이라고 말했다. 김포 풍무 꿈에그린 유로메트로 1차의 경우 사실상 후분양제의 형식이기 때문에 청약통장이 필요 없고 계약은 선착순이다. 한화건설 관계자는 "계약금 1000만원을 낸 후 중도금 없이 분양가에서 계약금을 뺀 액수(잔금)를 입주할 때 내면 된다"고 설명했다.(20171020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난 정권 후반기부터 뜨거운 감자였던 주택 후분양제가 공공분양주택을 시작으로 본격 도입된다. 김현미 국토교통부 장관은 12일 정부세종청사에서 열린 국토부 국정감사에서 주택 후분양제 시행 여부를 묻는 정동영 국민의당 의원 질문에 "후분양제의 장점엔 충분히 공감하지만 전면 도입을 위해서는 준비 과정이 필요하다""단계적으로 한국토지주택공사(LH)가 짓는 공공분양주택부터 후분양하도록 로드맵을 만들 것"이라고 답했다. 우리나라에선 급격한 산업화로 주택 수요는 급증한 반면 공공 재원이나 건설사업자 자금력은 부족했던 탓에 금융시장 수준이 떨어졌던 1970년대부터 선분양제가 자리 잡았다. 수분양자는 사업자의 이자비용을 부담하는 대신 건축 기간에 발생한 시세차익을 누릴 수 있었다. 하지만 최근 주택경기가 과열되면서 선분양제가 공급과잉 및 주택 질 저하를 초래한다는 비판이 제기됐고, 해결책으로 후분양제 도입에 대한 논의가 지난해 하반기부터 급물살을 타기 시작했다.

 

 

  국내에서 선분양이나 후분양이 의무화된 것은 아니다. 서울주택도시공사(SH)10년 전부터 모든 공공분양아파트에 후분양제를 도입하고 있다. 건설업계는 후분양제를 의무화하기 위해서는 금융시스템 선진화가 선결돼야 한다는 입장이다. 주택 정책 수장인 김 장관이 공개 석상에서 후분양제 도입을 선언함에 따라 향후 주택시장에도 많은 변화가 예상된다. 후분양제는 많은 장단점이 공존하는 데다 주택경기에 따라 장점이 단점으로 변할 수도 있다. 소비자는 어느 정도 완공이 된 상태에서 분양을 신청하기 때문에 건설사와 부실시공 문제로 다툴 여지가 작아진다. 또 아파트 단지의 층, 향을 확인하고 분양 신청을 할 수 있어 선분양에서 행해지던 '깜깜이 분양'의 폐해를 막을 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권을 제외하면 전국 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 후분양제가 잘 정착되면 수요자 입장에선 알 권리도 확보되고 품질을 확인한 후 집을 구입할 수 있다는 장점이 크다"고 평가했다.

 

  반면 신규 공급물량이 크게 감소할 것이란 우려도 나온다. 특히 조합 등 시행사는 선분양제하에서 일반분양자로부터 계약금과 중도금 형태로 받던 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "후분양제가 완전히 정착되기 전까지는 분양 리스크로 인한 신규 분양 물량 감소가 예상되고 단기간 공급 부족이 발생할 수 있다"고 말했다. 주택자금 지출 구조가 달라지기 때문에 일반 소비자들은 자금조달 계획도 다시 짜야 한다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 해 자금조달에 무리가 생길 수 있다"고 말했다. 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다. 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다는 분석이다. 입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르는 경향이 크기 때문이다. 갭투자 증가로 투기 수요가 확대될 것이란 전망도 나온다. 현재는 중도금 대출 규제로 자금조달이 어려워 소자본으론 분양시장 진입이 어려운 상태다.

 

 

  하지만 후분양제가 시행되면 전세를 놓으면서 분양대금을 납부할 수 있어 분양가의 20% 내외 자본만으로 주택을 분양받을 수 있게 된다. 대신 분양권 전매로 인한 주택시장의 투기장화를 막을 수 있고 수급 불균형에 따른 혼란도 완화될 수 있다는 장점이 있다. 주변 시세 수준에서 분양가를 책정하다 보니 분양 웃돈(프리미엄)에 대한 기대도 힘들어질 수 있다. 선분양에 최적화된 현행 아파트 분양시장도 후분양제 도입과 함께 제도적 변화가 예상된다. 후분양제에선 분양보증을 앞세운 주택도시보증공사(HUG)의 눈치를 볼 필요가 없어 고분양가 문제가 생길 수도 있다. 실제 일부 강남 인기 지역 재건축 조합은 HUG의 분양가 상한 제한을 피하기 위해 스스로 후분양제를 고민하고 있다. 다만 후분양을 선택한 상태에서 분양가 상한제를 적용받게 된다면 높은 금융비용을 분양가에 전가할 수 없어 조합의 고민은 커질 전망이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "청약자들의 청약통장예금과 분양채권 등으로 운영되는 주택도시기금의 대체 재원 마련과 함께 선분양제를 지원하기 위한 공기업인 HUG의 역할도 바뀔 필요가 있다"고 말했다. 결국 이러한 문제점 때문에 김 장관 역시 전면적인 후분양제 도입에는 유보적인 입장을 밝히면서 단계적인 로드맵을 제시한 것으로 분석된다.(20171013일 매일경제 기사 참조)