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서울시 환경영향평가 착수, 레지던스 포함 주거비율 60%

 

 

  서울 세운상가 일대 세운재정비촉진지구 8개 구역 가운데 최대 규모(연면적 40)세운3구역(대지면적 36747.7) 복합개발 사업이 이달 말 환경영향평가를 시작으로 시동을 건다. 2023년 개발을 마무리하면 약 3000가구에 육박하는 도심 내 대규모 주택 공급이 이뤄질 예정이다. 국토교통부와 서울시가 집값 안정을 위한 도심 주거 공급 확대 방안으로 최근 마련한 재정비지구 주거비율 상향이 적용되는 사실상 첫 사례란 점에서도 눈길을 끈다. 27일 서울시와 중구청, 정비업계에 따르면 중구 입정동 2-4 일대 세운3구역 도시환경정비사업을 오는 30일 서울시 환경영향평가서 초안검토회의 안건으로 상정할 예정이다. 환경영향평가 초안보고서에 대한 주민설명회는 다음달 5 열릴 계획이다. 세운3구역은 애초 10개 세부 구역 가운데 절반인 5곳만 토지 등 소유자에 대한 사업동의가 확보돼 연면적 19규모로 추진됐다. 하지만 사업시행자가 최근 한 개 구역(3-10구역)을 제외한 나머지 9개 구역 동의를 얻어 총 연면적 40규모로 개발을 추진한다.

 

 

 

  서울주택도시공사(SH공사)가 사업시행자로서 최근 코오롱글로벌을 시공사로 선정한 세운4구역(연면적 30)보다 10나 규모가 크다. 예상 사업비도 세운3구역이 1300억원으로 세운4구역 7000억원보다 3000억원 이상 많다. 세운3구역에는 최고 26층 높이 대형 빌딩이 6개 들어설 예정이다. 공동주택(아파트) 1862가구, 생활형숙박시설(레지던스) 1026, 업무시설, 판매시설, 문화시설 등 다양한 시설이 복합 개발된다. 세운지구 주거비율은 본래 50%였는데, 레지던스를 포함하는 경우 주거비율 60%까지 늘어난다. 내년부터 순차적으로 착공에 들어가 2023년 완공 계획이다. 사업시행자는 `더센터시티제이차`1991년 처음 설립된 한호건설이 만든 특수목적회사(SPC). 한호건설은 이미 10여 년 전부터 세운지구 개발 사업을 집중적으로 해오고 있는 디벨로퍼다.

 

 

 

  한호건설은 을지로4가역 인근 `세운6-3구역`의 프라임 오피스빌딩인 `써밋타워`(연면적 146655) 개발사업(내년 4월 준공 예정)에도 참여했다. 2007년 대우건설과 함께 투자(지분율 62%)해 올해 9KT AMC·BC카드 컨소시엄에 8578억원에 매각했다. 세운지구에선 이 밖에도 충무로역 역세권인 `세운6-2-24구역`에 지상 14층 규모 오피스텔 건립 사업도 진행 중이다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해 주택 공급 확대가 최대 화두로 떠오른 상황이어서 향후 세운 등 낙후된 도심 재개발이 가속페달을 밟을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "뉴욕·도쿄 등 앞서가는 해외 도시들은 낙후된 도심을 고밀 개발하고, 하나의 건물 안에 업무와 주거를 섞고 상가·문화시설까지 복합화하는 게 추세"라면서 "서울도 보다 적극적인 용적률 완화 혜택을 통한 낙후된 도심 복합개발 유도가 필요하다"고 말했다.(20181128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

난관에 봉착한 신규택지 정부, 그린벨트 1~5등급 중 "3~5등급만 풀겠다" 밝혀

개발 가능한 3·4등급지는 의정부·광명·성남에만 있어 과천·안산·시흥 등 기준 미달

 

 

  정부가 9·13 부동산종합대책 후속으로 21수도권에서 30만가구 공급을 담당할 신규 택지를 발표할 예정인 가운데 검토 중인 후보지 상당수가 변경 또는 취소될 상황에 놓였다. 정부가 9·13 대책에서 그린벨트 해제 기준으로 제시한 환경영향평가 등급에 미달하는 지역이 상당수 포함됐기 때문이다. 발등에 불이 떨어진 정부는 용인·아산 등 수도권 반경 40바깥 지역까지 택지 수색 범위를 넓히고 있다. 그러나 해당 지역들이 집값 과열 진원지인 서울과 너무 떨어져 있어 효과는 반감되고 미분양만 늘리는 것 아니냐는 우려가 커진다. 17일 매일경제신문이 국토교통부 지형정보시스템(GIS)인 국토환경성평가시스템을 이용해 신창현 더불어민주당 의원이 지난달 유출한 수도권 8곳의 신규 택지 입지를 비교한 결과, 8곳 중 5곳이 그린벨트 해제 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 국토부는 9·13 대책 발표 당시 그린벨트 해제 기준에 대해 "이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 활용해 택지를 확보한다"는 기준을 제시했다. 그린벨트 평가등급은 환경영향평가 결과에 따라 1~5등급으로 나뉜다. 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 가장 낮다. 4·5등급지는 대부분 개발이 완료됐거나 개발 중이어서 활용이 불가능하다. 국토부 관계자는 21일 발표 예정인 후보지와 관련해 "1·2등급지는 모두 제외시켰고 기본적으로 3등급지를 활용한다"고 말했다.

 

 

  그러나 이번에 신 의원이 공개한 8곳 중 3등급 기준을 만족하는 곳은 광명·의정부·성남 지역뿐이다. 신 의원 공개 자료에 따르면 신규 택지 입지는 안산 장상동 일원 2, 과천 4호선 선바위역 일대, 광명 노온사동 일원, 의정부 녹양동 일원, 시흥 하중동 일원, 의왕 월곶판교선 청계역 일대, 성남 수정구 신촌동 일대다. 16000가구 후보지로 검토되는 장상동 일원은 안산JC에서 서서울톨게이트 서쪽 지역 녹지가 유력한 후보지이지만 대다수가 1·2등급지. 안산고 일원에 드문드문 3등급지가 존재하지만 1만가구 이상 대규모 아파트 단지를 건립하기에는 무리다. 7100가구 건립을 검토하는 과천 선바위역 일대도 마찬가지다. 선바위역 서쪽 편으로 넓은 녹지는 모두 1·2등급지다. 현재 건설이 추진되는 과천주암지구 뉴스테이 용지 아래로 일부 4급지 땅 활용이 가능해 보이지만 교통 편의성 측면에서 활용도가 떨어진다. 일각에서는 이 지역 대신 5등급지인 과천경마장과 기존 과천종합청사 용지를 주택 용지로 활용하자는 의견도 나오고 있지만 과천 주민들 반대는 마찬가지다. 시흥과 의왕도 주변에 녹지가 많지만 2000가구 이상 대단지 건립이 가능한 곳은 모두 1·2등급 그린벨트로 묶여 있다. 반면 광명시에는 현재 노온사동 일대 미개발 녹지 중 3·4등급지가 꽤 있다. 광명IC 북쪽과 동쪽에 개발 가능 용지가 존재한다. 4920가구 아파트 건립이 검토되는 후보지다.

 

 

  4000가구 건립이 예상되는 의정부 녹양동은 녹양역에서 의정부종합운동장 사이사이에 3·4등급지 면적이 제법 있다. 성남시 신촌동 일대는 가구 수가 1000가구로 많지 않고 주민센터 인근에 자투리 땅들이 있어 후보지로 추진이 가능해 보인다. 이 때문에 21일 김현미 국토부 장관이 발표하는 공급대책에서 많은 후보지 변화가 불가피해 보인다. 그린벨트 해제 대신 기존 택지지구를 확장 또는 고밀화하는 방식의 공급 물량도 상당수 포함될 것으로 보인다. 서울에서는 그린벨트 해제 대신 도심 상업·준주거지역 주택 비율을 높이고 소규모 주택정비사업 층수 규제를 완화하는 등의 방안이 유력하다. 문제는 이 정도로는 30만가구라는 대량의 주택공급 물량을 채우기가 현실적으로 쉽지 않다는 것이다. 30만가구면 일산·분당·평촌·산본 등 1기 신도시 초기 총 가구 수와 맞먹는 규모다. 그린벨트 해제지를 찾는 당사자인 한국토지주택공사(LH)는 비상이 걸려 전방위적으로 대체 후보지 수색 반경을 넓히고 있다. 정부 정보공개포털의 LH 내부 작성 문서 기록에 따르면 LH8월 말 기 유출 후보지인 성남·의왕 등 8곳 외에도 용인 동남권 지역, 아산시 일대까지 지표조사를 실시하는 등 신규 택지 물색에 열을 올리고 있다.(2018918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

올들어 매매가 꾸준히 상승감소하던 거래량도 증가세로

배우 한효주 27억 건물매입갈현1구역 환경영향평가 통과

 

 

  가격 상승과 거래량 증가로 활기를 띠고 있는 서울시 은평구 부동산 시장이 연예인 빌딩 투자까지 이뤄지며 달궈지고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 은평구 아파트 주간 매매가는 올해 들어 한 차례의 하락 없이 상승장을 지속했다. 특히 서울 부동산 거래량이 급감했던 6월 첫째주 서울 평균 아파트 매매가가 0.02% 상승하며 주춤한 사이 은평구는 0.1% 성장하며 그 격차를 벌렸다. 서울 아파트 매매가 회복세가 감지된 최근에도 은평구는 눈에 띄는 상승률을 보였다. 지난 16서울 주간 평균 아파트 매매가 변동률이 0.1%를 기록한 가운데 은평구는 0.22% 상승률로 서울 평균의 2배가 넘는 수치를 보였다. 실제 거래 물량을 살펴봐도 마찬가지다. 은평구 갈현동에 위치한 코오롱하늘채 전용 84는 최근 43500만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이곳에 위치한 북한산푸르지오 전용 9784000만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 또 올해 말엔 힐스테이트 녹번과 래미안 베라힐즈 등 2200여 가구가 입주를 앞두고 있다. 은평구 아파트 거래 건수도 회복세를 보이고 있다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 은평구는 올해 2분기 본격적인 거래 빙하기를 맞아 4312, 5279건에 이어 6227건으로 하락세를 이어갔다. 하지만 25일 현재 7월 거래량은 265을 기록해 월말까지 일주일가량 남겨놓고 전달 거래량을 40건 가까이 넘어섰다.

 

  은평구 한 공인중개사는 "이제 조정기가 끝나간다는 기대감과 좀 더 지켜보자는 신중함이 교차하는 가운데 매수인들이 조금씩 움직이는 셈"이라고 밝혔다. 이런 가운데 은평구에선 투자를 목적으로 한 첫 번째 연예인 빌딩 매입이 성사됐다. 배우 한효주 씨가 은평구 갈현동에 위치한 27억원대 빌딩을 구입했다. 한씨는 지난 5월 해당 부동산을 매입해 가족법인 명의로 최근 등기를 마무리했다. 해당 매물은 대지 약 393, 연면적 약 443, 지상 2층짜리 상가건물로 3.3당 약 2270만원에 거래됐다. 연신내역 바로 앞 상가들이 3.34000~1억원에 거래되는 데 비해 저렴한 편이다. 인기 조연배우로 활발하게 활동 중인 배우 황 모씨도 은평구 불광동 소재 지하 1~지상 3층 상가주택을 경매받아 매입한 것으로 알려졌다. 은평구는 은평뉴타운 개발로 인해 주거생활 적합형 지역으로 정비가 마무리됐고 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등 교통 호재가 예고돼 있다. 김영정 두바이부동산컨설팅 이사는 "수도권 교통 발달로 인해 서울 생활권이 확대된 만큼 빌딩 투자 역시 서울 외곽 지역까지 확산되고 있다"고 밝혔다. 한편 이날 서울시는 은평구 갈현1구역 재개발사업에 대한 환경영향평가를 실시해 통과시켰다. 갈현1구역은 작년 교통영향평과와 건축심의에 이어 환경영향평가까지 통과해 사업시행인가 신청을 위한 3종 절차를 마무리했다. 갈현1구역은 전체 사업면적 175670에 지하 4, 지상 4~23층 아파트 4140가구로 재개발된다.(2018726일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  지난해 9월 개통된 서울 첫 경전철인 우이·신설선 주요역 주변에 대한 개발사업이 본격화한다. 개통과 동시에 서울 북부 지역 교통난 해소에 기여했다는 평가를 받고 있는 우이·신설선이 다른 지역에 비해 상대적으로 낙후된 서울 동북권 상권 활성화에도 중요한 역할을 하게 되는 셈이다. 최근 정부와 서울시 개발정책이 강남에만 편중됐다는 비판이 제기되는 가운데 진행되는 우이·신설선 역세권 개발은 서울 동북부 상권 변화와 지역경제 활성화 차원에서 의미가 크다는 평가다. 28일 서울시와 강북구청에 따르면 서울시는 최근 강북구 수유동 451-1 일대(면적 117783)를 대상으로 '화계사입구 사거리 지구단위계획구역' 수립을 추진하고 있다. 현재 지구단위계획 수립을 위한 첫 단계로 전략환경영향평가보고서 초안 마련을 위한 외부용역을 진행 중이다. 용역은 한국환경정책평가연구원이 맡았다. 서울시의 화계사입구 지구단위계획 수립은 우이·신설선 화계역 주변 역세권 개발에 중점을 두고 있다. 역세권 주변 용지의 용도 완화(일반주거상업)와 용적률 상향 등을 통해 인근 수유역 일대와 더불어 강북구 최대 상권으로 육성하려는 것이다. 이 밖에 수유지구 중심과 화계사를 잇는 덕릉로 가로 활성화 북한산 조망구역 선정을 통한 건축물 높이·용도 관리 이면부 주거환경 개선과 도로 등 기반시설 정비 등도 지구단위계획에 담을 예정이다. 서울시는 또 우이·신설선 삼양역이 위치한 삼양사거리 지구단위계획 재정비도 함께 추진하고 있다. 30·40대 입주민이 많은 미아뉴타운과 가까운 삼양역 주변에 일반 상가뿐만 아니라 유명 학원 등을 집중적으로 유치해 뉴타운 주민들의 사교육 수요를 충족시킨다는 목적이다.

 

 

  강북구청도 자치구 차원에서 지난해 9월부터 우이·신설선 가오리역과 4·19민주묘지역 역세권 개발을 위한 지구단위계획 수립을 준비하고 있다. 자치구에서 계획안을 마련해 서울시 도시건축공동위원회에 올려 최종 확정하는 구조다. 결과적으로 서울시가 강북구와 손잡고 우이·신설선 주요 4개 역을 중심으로 동북부 지역 역세권 개발에 본격적으로 나선 셈이다. 서울시 관계자는 "지난해 우이·신설선이 개통된 이후 13개 정거장 가운데 화계역 등 4개 역을 주요 역세권 개발 대상으로 판단했다"면서 "올해 상반기 안으로 환경영향평가와 교통영향평가를 거쳐 연내 지구단위계획 수립 마무리를 목표로 하고 있다"고 말했다. 특히 역세권별로 개발 방향을 달리해 특색 있게 발전하도록 유도할 방침이다. 우선 4·19민주묘지역은 4·19혁명이란 역사문화 테마를 바탕으로 한 도시재생에 방점을 두고 있다. 강북구는 북한산 입구에서 4·19묘역~순국선열묘역~북한산 둘레길을 잇는 18용지에 12일 스토리텔링 관광코스인 '북한산 역사문화관광 벨트'를 조성하는 사업을 올해 역점 사업으로 추진하고 있다. 인근 덕성여대 등 대학생을 대상으로 한 임대주택인 '희망하우징' 공급도 검토 중이다. 가오리역은 역 주변 저층부 상권 활성화와 예술인 주택 공급 등을 위주로 개발을 계획하고 있다. 이를 위해 기존 50~60%였던 건폐율을 70%로 변경하는 방안을 추진하고 있다. 강북구 관계자는 "건폐율 완화 조치를 통해 저층부 편의시설과 상업시설 등 입지가 늘어나 결과적으로 상권 활성화로 이어질 수 있을 것으로 예상된다"고 말했다. 그동안 강남은 물론 서북권이나 서남권 등 서울 다른 지역에 비해 상대적으로 개발이 더뎠던 동북부 지역에서는 우이·신설선 역세권 개발을 계기로 활성화의 전기가 마련될 수 있다는 기대가 커지고 있다.

 

 

  이택근 서울시 동북권사업단장은 "지하철 1·4호선 창동역 역세권 개발과 더불어 우이·신설선 주요 역세권이 개발되면 서울 안에서 상대적으로 소외됐던 동북부 지역 상권이 활성화되면서 지역 경기가 살아날 수 있을 것"이라고 말했다. 경전철 개통으로 노선 인근 아파트 가격은 지난해 하반기 큰 폭의 상승세를 나타냈다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 우이·신설선 경전철 정릉역 인근의 성북구 정릉동 정릉힐스테이트 1단지 아파트 전용면적 84.92는 지난해 8월 하순 46600만원에 거래됐지만 경전철 개통 후인 11월에는 49800만원까지 실거래가격이 상승했다. 불과 석 달 만에 3000만원 넘게 아파트값이 오른 것이다. 지난해 강북구·도봉구·성북구 등 강북 지역 아파트값 상승률이 평균 2%대에 그친 것과 비교하면 매우 높은 상승률이다. 삼양사거리역 인근의 미아뉴타운 단지들도 가격이 들썩였다. 삼성래미안트리베라2단지 전용면적 58.99는 지난해 744000만원에서 같은 해 11월에는 48450만원으로 4000만원 이상 뛰었다. 두산위브트레지움 아파트 전용면적 59.54도 지난해 843000만원에서 석 달 뒤 44700만원으로 올랐다. 미아뉴타운의 한 중개업소 운영자는 "경전철 개통으로 기존 지하철 4호선 미아사거리역에서 다소 거리가 멀었던 미아뉴타운 북쪽 단지들의 지하철 접근성이 개선되면서 입주 문의가 늘고 있다"고 말했다.(2018228일 한국경제 기사 참조)