07-10 00:47

 
 

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까. 집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다. 단계별로 알아보자.

 

 

내용증명 보내기

일단 집주인에게 '일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다. 개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.

 

 

어떻게

내용증명에 적을 건 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) 보증금 반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) 보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다. 나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.

 

 

그래도 버티면?

관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다. 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이 유지된다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면 다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.

 

 

마지막 방법은

만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다. 임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다. 그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다. 경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.(2019214일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요


자료 확보했지만 적발에 소극적인 과세 당국

 

  서울 강남구에 거주하는 김모씨(57). 상가주택 2채를 임대하고 있는 김씨는 해당 건물의 상가 수입은 과세당국에 신고하고 있지만 주택 임대소득은 전혀 신고하지 않았다. 김씨는 "정부가 주택 임대소득에 대해 2018년까지 비과세한다"는 발표를 보면서 별다른 걱정이 없었다. 그가 주택 세입자 21명한테서 받는 월세는 가구당 60~80만원으로, 매달 1680만원의 임대소득을 올리고 있었다. 그러던 중 올해 초 국세청으로부터 수억원의 소득세와 가산세를 내야 한다는 통보를 받았다. 국세청에 문의해 보니 연간 2000만원이 넘는 주택 임대소득자는 과세대상이라는 '청천벽력'같은 얘기를 들었다. 제도를 제대로 이해하지 못해 수천만원에 달하는 가산세를 물게 된 셈이다.

 

  내년부터 시행하기로 한 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세가 2년 더 미뤄지면서 '공평과세' 원칙이 퇴색했다는 지적이 일고 있다. 해마다 임대소득으로 수억원을 벌어도 제대로 신고하지 않아 세금 한 푼 안 내는 경우가 있는가 하면 탈루가 적발돼 가산세까지 무는 경우가 있다. 국세청은 올해에도 종합소득세 확정신고와 관련주택임대소득에 대한 과세대상, 주택임대 신고여부 사례, 연간 수입금액 2000만원 이하 한시적 비과세 등의 내용을 담은 신고안내문을 700여만 명에게 발송했다. 정기적으로 종합소득세 확정신고가 끝난 후에 탈루혐의가 높은 임대소득자에 대해 엄정한 사후검증을 실시해 탈루한 세금은 물론 무거운 가산세도 함께 부과하고 있다. 하지만 그런 사례는 극히 미미하다.

 

  국세청 관계자는 "현행 주택임대소득에 대한 과세는 종합소득에 합산돼 계산되다보니 그 액수까지 구체적으로 알기는 힘들다""사후검증도 2000만원 이상 모든 임대사업자에 대해 조사를 하는 것이 아니라 의심이 되는 일부 사업자에 대해서만 진행하고 있다"고 설명했다. 국세청은 2014년 초 '과세자료제출법 시행령 개정안'에 따라 국토교통부로부터 매년 전·월세 확정일자 자료를 수집하는 한편 임차인의 월세 세액공제 자료 등을 전산 구축하는 등 과세 인프라를 대폭 확충해 나가고 있다. 결국 전수조사를 하지 않고도 주택임대소득에 대한 실태를 상당 부분 파악할 수 있게 됐지만 여전히 적발엔 소극적인 것이다.

 

  국토부의 ·월세 확정일자 자료를 보면, 2013년 기준으로 월세 54만 건 가운데 연간 월세소득이 1000만원 이하인 경우가 95%에 이른다. 한 사람이 두 채를 세 놓는 경우 등을 감안하더라도 세금을 아예 안 내거나 미미하게 내는 경우가 많을 것이라는 추정이 가능하다. 게다가 최근 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하는 이유 중 하나로 당분간 월세소득에 대한 비과세 영향도 크다는 지적도 나온다. 결국 월세 전환에 따른 서민 부담을 줄이려면 월세소득에 엄격하게 과세하는 것도 방법이라는 것이다. 정모 송현 경제연구소장은 "미친 집세에 고삐를 채우고 나아가 집값도 안정시킬 수 있는 방안이 현재 세금을 거의 안 내는 주택 임대소득에 대한 공평과세였는데 좋은 기회를 날려버렸다""현실에선 연간 2000만원 이상 집주인들도 대부분 세금을 내지 않고 있다"고 꼬집었다.(201689일 머니투데이 기사 참조)



댓글을 달아 주세요

  1. 도느로 2016.08.09 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세상이 많이 바뀌었음에도 불구하고 저런 것은 제도로 딱 박아놓지 못하는 모양이네요.
    말씀대로 구멍이 숭숭입니다. ㅡ.ㅡ;;

  2. LAZEEN 2016.08.10 03:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 가네요^^ 참 우리나라는 아직 구멍숭숭인 곳들이
    아직까진 많죠..앞으로 점점 더 좋아지길 바래야겠습니다.

  3. 청결원 2016.08.10 05:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 넘 도움이 되네요

  4. 핑구야 날자 2016.08.10 08:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이해 관계가 있으니까 그렇겠죠