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전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까. 집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다. 단계별로 알아보자.

 

 

내용증명 보내기

일단 집주인에게 '일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다. 개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.

 

 

어떻게

내용증명에 적을 건 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) 보증금 반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) 보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다. 나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.

 

 

그래도 버티면?

관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다. 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이 유지된다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면 다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.

 

 

마지막 방법은

만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다. 임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다. 그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다. 경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.(2019214일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 


자료 확보했지만 적발에 소극적인 과세 당국

 

  서울 강남구에 거주하는 김모씨(57). 상가주택 2채를 임대하고 있는 김씨는 해당 건물의 상가 수입은 과세당국에 신고하고 있지만 주택 임대소득은 전혀 신고하지 않았다. 김씨는 "정부가 주택 임대소득에 대해 2018년까지 비과세한다"는 발표를 보면서 별다른 걱정이 없었다. 그가 주택 세입자 21명한테서 받는 월세는 가구당 60~80만원으로, 매달 1680만원의 임대소득을 올리고 있었다. 그러던 중 올해 초 국세청으로부터 수억원의 소득세와 가산세를 내야 한다는 통보를 받았다. 국세청에 문의해 보니 연간 2000만원이 넘는 주택 임대소득자는 과세대상이라는 '청천벽력'같은 얘기를 들었다. 제도를 제대로 이해하지 못해 수천만원에 달하는 가산세를 물게 된 셈이다.

 

  내년부터 시행하기로 한 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세가 2년 더 미뤄지면서 '공평과세' 원칙이 퇴색했다는 지적이 일고 있다. 해마다 임대소득으로 수억원을 벌어도 제대로 신고하지 않아 세금 한 푼 안 내는 경우가 있는가 하면 탈루가 적발돼 가산세까지 무는 경우가 있다. 국세청은 올해에도 종합소득세 확정신고와 관련주택임대소득에 대한 과세대상, 주택임대 신고여부 사례, 연간 수입금액 2000만원 이하 한시적 비과세 등의 내용을 담은 신고안내문을 700여만 명에게 발송했다. 정기적으로 종합소득세 확정신고가 끝난 후에 탈루혐의가 높은 임대소득자에 대해 엄정한 사후검증을 실시해 탈루한 세금은 물론 무거운 가산세도 함께 부과하고 있다. 하지만 그런 사례는 극히 미미하다.

 

  국세청 관계자는 "현행 주택임대소득에 대한 과세는 종합소득에 합산돼 계산되다보니 그 액수까지 구체적으로 알기는 힘들다""사후검증도 2000만원 이상 모든 임대사업자에 대해 조사를 하는 것이 아니라 의심이 되는 일부 사업자에 대해서만 진행하고 있다"고 설명했다. 국세청은 2014년 초 '과세자료제출법 시행령 개정안'에 따라 국토교통부로부터 매년 전·월세 확정일자 자료를 수집하는 한편 임차인의 월세 세액공제 자료 등을 전산 구축하는 등 과세 인프라를 대폭 확충해 나가고 있다. 결국 전수조사를 하지 않고도 주택임대소득에 대한 실태를 상당 부분 파악할 수 있게 됐지만 여전히 적발엔 소극적인 것이다.

 

  국토부의 ·월세 확정일자 자료를 보면, 2013년 기준으로 월세 54만 건 가운데 연간 월세소득이 1000만원 이하인 경우가 95%에 이른다. 한 사람이 두 채를 세 놓는 경우 등을 감안하더라도 세금을 아예 안 내거나 미미하게 내는 경우가 많을 것이라는 추정이 가능하다. 게다가 최근 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하는 이유 중 하나로 당분간 월세소득에 대한 비과세 영향도 크다는 지적도 나온다. 결국 월세 전환에 따른 서민 부담을 줄이려면 월세소득에 엄격하게 과세하는 것도 방법이라는 것이다. 정모 송현 경제연구소장은 "미친 집세에 고삐를 채우고 나아가 집값도 안정시킬 수 있는 방안이 현재 세금을 거의 안 내는 주택 임대소득에 대한 공평과세였는데 좋은 기회를 날려버렸다""현실에선 연간 2000만원 이상 집주인들도 대부분 세금을 내지 않고 있다"고 꼬집었다.(201689일 머니투데이 기사 참조)