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공공재개발 현금청산 논란 확산, 1년 전 건축허가 받은 빌라

후보지 발표 전 매수했어도, 기준일 전 완공안돼 입주권 無

2·4대책과 형평성 문제도

 

 

공공재개발 후보지 발표 1년 전 건축 허가를 받고 착공한 빌라 한 채를 분양받은 사람이 현금 청산 위기에 빠지는 사례가 나왔다. 행정청 건축 허가까지 신뢰할 수 없는 상황인 셈이라 보완책이 시급하다는 지적이 나온다. 2일 공공재개발 2차 후보지로 지정된 서울 동작구 본동의 다세대주택을 분양받은 A씨는 "공공재개발 발표 이전에 계약했는데도 현금 청산 대상"이라며 "잔금까지 다 냈는데 황당하다"고 했다. 공공재개발 여부를 알 수 없는 상황에서 분양 계약을 맺었는데 투기꾼으로 몰린 셈이다. A씨는 지난해 6월 착공한 다세대주택을 분양받고자 같은 달 30일 계약금을 납부했다. 이후 이 건물이 속한 동작구 본동이 공공재개발 2차 후보지(신규 구역)로 발표된 게 올해 3월 말이다. 그러나 입주권 여부를 가르는 권리산정기준일은 후보지 공모일인 지난해 921일로 정해졌고 당시 준공이 안 된 A씨 집은 현금 청산 대상이 됐다.

 

 

건축 허가를 내준 시점이 공공재개발 최초 언급보다 앞서 지나친 규제라는 비판이 나온다. 이 집은 지난해 2월 동작구청에서 건축 허가를 받았다. 국토교통부는 3개월 뒤인 5월에야 공공재개발을 언급했고, 당시 기존 정비구역이 지정된 곳만 검토 대상이라고 했다. 지난해 8·4 부동산 대책에서야 동작구 본동 같은 신규 구역도 공공재개발을 검토한다는 내용이 나왔다. 도심공공주택 복합사업·공공직접시행 등을 담은 2·4 대책은 대책 발표일 이후 건축허가분부터 우선공급권을 부여하지 않는다고 해서 형평성에 맞지 않는다는 비판이 나온다. A씨는 "공공재개발도 갑자기 발표했는데 왜 2·4 대책과 달리 건축 허가를 인정해주지 않는지 모르겠다""옆집 분은 현금 청산을 당할까 봐 잔금도 못 치르고 있다"고 말했다.

 

 

전문가들도 선의의 피해자를 구제하는 방안을 마련해야 한다고 조언했다. 건축 허가 신청일을 바탕으로 구제 방안을 짜면 권리산정기준일을 바꾸지 않아도 실무적으로 해결할 수 있기 때문이다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "통상적으로 권리산정기준일은 정비구역 공람공고일 기준으로 이뤄진다""정비구역 발표 이전이라면 과한 제한이라고 볼 여지가 있다"고 했다. 한 정비업계 관계자는 "재개발이 거론되면 인허가권을 쥔 구청이 허가를 내주지 않는 것이 원칙"이라고 했다. 서울시는 "투기를 방지하기 위해 권리산정기준일을 앞당겼기 때문에 선의의 피해자로 밝혀지면 보완책을 마련할 계획"이라고 밝혔다. 다만 현장에서는 다세대 건물 분양 조건에 공공재개발 후보지로 지정되면 계약금을 돌려주기로 하는 조항까지 언급될 정도로 '지분 쪼개기'가 성행해 투기를 근절해야 한다는 목소리도 높다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "원룸만 있으면 입주권을 받는다는 바람이 불어 건설도면만 보고 계약하는 사례가 비일비재했다"고 말했다.(202153일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2·4대책 후폭풍…빌라 거래절벽 조짐, 빌라 매입후 공공개발 묶이면

아파트 입주권 못 얻고 쫓겨나. 투자자 "무서워서 빌라 못사“

공공개발 영향 희박한 강남은 재건축 열기 더 뜨거워질 듯

신축 아파트도 호가 뛰어

 

 

정부가 야심 차게 발표한 2·4 공급 대책의 중대 결함이 부각되면서 부동산 시장에서 일대 혼란이 일고 있다. 공공주도 정비사업지로 선정되면 대책 발표일인 4일 이후 매입한 주택은 현금 청산될 가능성이 생긴 대목이 문제다. 사업 추진 상황을 고려하지 않고 집을 샀는데 나중에 정비구역으로 지정돼 제대로 주택 가치를 인정받지도 못한 채 꼼짝없이 쫓겨나는 사례가 속출할 것이라는 우려 때문이다. 사유재산권을 침해하는 규정으로 인한 위헌 논란이 나온 데 이어 오히려 서울 강남 지역이나 신축 아파트 가격만 올리는 `핵심지·비핵심지` 간 양극화가 심화되고 거래 절벽까지 촉발되는 극심한 후폭풍이 불어오고 있다. `공공재건축·재개발 결사 반대`를 외치는 서울 강남 등 핵심 지역은 2·4 대책 레이더망을 벗어난 반면, 서울 외곽 지역이 엉뚱한 유탄을 맞는 상황이 벌어지고 있다. 7일 부동산 업계에 따르면 서울 빌라 밀집지역 부동산 현장은 4일 대책 발표 이후 거래가 사실상 `올스톱`됐다. 서울 구로구 재개발지역에서 중개업소를 운영하는 공인중개사 A씨는 주말 내내 전화기에 불이 나 제대로 밥을 먹지도 못했다.

 

 

투자 관점에서 빌라 매수를 알아보던 수요가 끊긴 것은 물론 실거주를 위해 역세권 다세대주택 매수를 저울질하던 실수요자도 2·4 대책 여파로 다른 집을 알아봐야 할 처지다. A씨는 "빌라를 사려던 한 가장이 `집 근처에 낡은 빌라가 드문드문 보이던데 몇 년 뒤에 이 지역에서 공공시행 재개발을 하면 입주권을 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나야 하지 않느냐`고 묻더라"며 "위험해 보이는 계약을 권유할 수 없어 정부 정책이 좀더 구체화될 때까지 기다려 보자고 하며 매수인을 돌려보냈다"고 말했다. 문제는 이 같은 혼란이 오래된 빌라와 재건축 아파트가 밀집한 서울·수도권 전역을 휘몰아치고 있다는 점이다. 김제경 투미부동산 소장은 "부동산 중개 업소부터 앞으로 현금 청산 등과 관련한 소송 등이 일어날 가능성을 우려해 계약 체결에 난색을 표하는 분위기"라며 "서울 외곽 재건축 단지 역시 언제 어느 곳이 공공주도 재건축 사업장으로 묶일지 모르는 상황이어서 앞으로 `거래 절벽`에 빠지는 곳이 속출할 것"이라고 말했다.

 

 

국토교통부 홈페이지와 청와대 국민청원 게시판, 인터넷 포털 부동산 카페 등에는 이미 "공공직접시행 정비사업 대상지가 한 곳도 정해지지 않았는데, 어떻게 알고 피해서 집을 사란 말이냐"는 불만의 목소리가 폭주하고 있다. 이들은 "기존 주택을 처분하고 다른 지역으로 주거 이전을 계획하고 있었는데 해당 주택이 역세권에 있거나 저층 노후 주택 밀집지역 또는 준공업지역에 위치해 개발 가능성 여지가 있다는 이유로 거래를 하지 못할 수 있다. 이는 매도와 매수 전부 해당하는 사안"이라고 고충을 토로하고 있다. 안갑철 법무법인 감명 변호사는 "기존 집을 가지고 있던 사람들이 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓일 수 있어 재산권 제한에 대한 위헌 논란 가능성이 높다"고 말했다.

 

반면 서울 강남권 재건축 단지는 사실상 공공주도 재건축으로 진행될 가능성이 없어 2·4 대책 `안전지대`로 인식되는 분위기다. 은마아파트 한 조합원은 "주민 대다수가 최고급 명품 아파트로 재건축하는 데 관심이 있지 공공에 맡겨 고급 아파트 이미지를 훼손하고 싶지 않을 것"이라고 말했다. 시장에서는 강남권 재건축 단지 전반에 이 같은 심리가 깔려 있다고 분석한다. 오히려 `똘똘한 한 채` 열풍에 힘입어 강남권 재건축 호가만 더 올려주는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 사정이 이런데도 정부는 원론적인 입장만 반복하고 있다. 국토부 관계자는 "4일 이후 계약에 입주권을 주지 않는 방법을 취하지 않으면 (후보가 될 수 있는 지역) 집값 상승으로 보상금이 급증해 사업이 불가능해진다"며 "지금 시장에서 목소리를 내는 사람 중 선의의 수요자들은 많지 않을 것"이라고 말했다. 하지만 전문가들은 정부의 지나친 행정편의적인 발상을 지적하고 있다.(2021년 2월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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