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옥인사직충신1구역, 자연경관지구 건축규제

예외적 적용배제 추진, "내맘대로 행정" 비판도

 

 

  서울시가 역사·문화 보존을 이유로 주민투표도 없이 일방적으로 정비구역에서 직권해제를 결정한 종로구 3개 구역(옥인사직충신1)에 대해 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율) 규제를 30%에서 60%로 두 배로 완화해 주기로 했다. 역사·문화 보존을 이유로 별도 조례를 만들어 주민 의견도 묻지 않고 시장 직권으로 정비구역을 해제한 데 이어 주민 반발이 거세지자 이번엔 조례를 바꿔 규제 완화 당근을 내미는 것이다. 서울시의 `내 맘대로식` 행정을 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 6일 서울시와 정비업계에 따르면 시 도시계획국은 역사·문화 보존을 이유로 정비구역에서 직권해제된 지역에 대해 자연경관지구 건폐율(30%) 규제를 적용받지 않도록 하는 내용을 담은 `서울시 도시계획조례` 개정 추진 계획을 최근 확정했다. 시는 이달 안에 20일간 입법예고 기간을 거쳐 5월 개정 조례를 시행할 예정이다. 개정될 조례 적용 대상은 서울시가 20173월 역사·문화적 가치 보존을 이유로 주민투표도 없이 박원순 시장 직권으로 정비구역에서 해제한 종로구 옥인1구역, 사직2구역, 충신1구역 3곳이다.

 

 

  역사·문화 보존 목적 직권해제 조항은 원래 서울시 도시정비 조례에 없었으나, 시가 당시 해당 내용을 한시(2017년 말 일몰) 조례로 추가해 직권해제를 밀어붙였다. 한양도성 일대는 상당수 지역이 자연경관지구여서 건폐율이 30%로 제한된다. 이 규제에서 예외적으로 적용을 배제하면 용도구역에 따라 기본 건폐율 규제를 받게 된다. 현재 서울에서 일반주거1종과 일반주거2종 용도구역 모두 건폐율 60%까지 가능하다. 옥인1구역은 대부분이 자연경관지구에 포함돼 있다. 사직2구역은 절반이 자연경관지구, 나머지 절반은 역사문화경관지구로 들어가 있다. 서울시는 3개 구역에 대한 층수 규제도 일부 완화를 검토하고 있다. 자연경관지구에서는 원래 3층까지만 건축이 허용되는데 이를 역사문화경관지구와 마찬가지로 4층까지 허용하는 방안이다. 이렇게 되면 일반주거2(용적률 200%) 기준 건폐율 50%4층짜리 건물을 지을 수 있게 된다. 시가 재개발을 막는 대신 반발하는 주민에게 건폐율 규제 완화라는 당근을 제시한 셈이다.

 

 

  시가 건폐율 완화를 추진하는 종로구 3개 구역은 당초 최고 12층 높이 아파트 단지로 재개발을 추진했던 사업지다. 사직2구역20129월 이미 재개발을 위한 사업시행인가까지 받았지만 시가 갑작스럽게 직권해제를 결정하면서 조합과 시가 법적 소송을 벌이고 있다. 1·2심 판결에서는 모두 조합이 승소했다. 문제는 서울시의 즉흥적인 행정이 주민 입장에서 예측하기 어렵고 결과적으로 행정에 대한 신뢰도를 떨어뜨린다는 데 있다. 사직2구역 조합 관계자는 "자연경관지구는 법률로 지정돼 있는 건데 우리 지역만 건폐율을 풀어 준다고 하면 다른 경관지구 지역에서는 가만히 있겠느냐"면서 "어불성설"이라고 비판했다. 이 관계자는 "소방차도 드나들기 힘든 현재 상태로는 건폐율을 높인다고 해도 주거 환경을 제대로 개선하기 어렵다"면서 "시가 주민 대다수가 원하는 재개발 사업을 가로막지 말고 허용해 주길 바란다"고 말했다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

옥인1구역, 재개발 접고 `북촌형` 도시재생

서촌애(愛) | 2018.06.01 12:22 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

서울시 "역사문화자산 보존"작년 정비구역 직권해제하자 주민들 소송 벌이며 갈등

250억원 예산지원 제안에 주민·조합 "실리챙기자" 수용

사직 2구역 등 한양도성 주변 다른 재개발 해제지 영향 촉각

 

 

  지난해 3월 서울시가 역사문화자산 보존을 이유로 정비구역 직권 해제를 강행하면서 갈등을 빚어온 서울 종로구 옥인1구역10년간 추진해온 재개발의 꿈을 접고 `북촌형 도시재생`으로 방향을 틀었다. 그동안 서울시와 소송을 불사하고 1년 넘게 맞섰지만 결국 서울시가 250억원 규모 예산 투입 등 당근을 제시하면서 조합과 주민도 실리를 택한 것으로 파악된다. 23일 서울시와 정비업계에 따르면 시는 지난 17일 종로구 옥인동 47-64 일대 옥인1구역 재개발 조합과 3시간 동안 면담했다. 이날 면담에서 양측은 작년 3월 서울시의 정비구역 직권 해제, 조합설립인가 취소 결정에 대해 조합이 제기한 행정소송 취하와 주거환경정비사업 추진 방안에 대한 의견을 교환했다. 김흥길 옥인1구역 조합장은 "(서울시가) 어차피 재개발이 안 된다고 하니까 주거환경개선사업으로 해보려고 한다"면서 "서울시가 예산 250억원을 배정해 제대로 된 마을을 만들어주겠다고 약속했다"고 말했다. 면담에 참석한 서울시 재개발관리팀 담당자는 "주거환경개선사업을 통해 하수도와 도로 등 기반시설을 확충하고 북촌처럼 전통 한옥 등 역사문화자원을 활용한 도시재생을 적극 지원하려고 한다"고 말했다. 그는 지원 예산 규모에 대해서는 "구체적인 숫자는 주거환경개선 정비계획이 나와야 최종 확정된다"고 덧붙였다. 옥인1구역에는 현재 전통 한옥이 17가량 남아 있다. 서울시와 협의가 순조롭게 마무리되면 조합은 이르면 올해 하반기 주거환경개선사업에 대한 주민설명회를 열고 주민 동의 50% 이상을 얻어 사업을 추진할 예정이다.

 

  한양도성 인근에 위치한 옥인1구역은 2007년 말 정비구역으로 처음 지정됐다. 2008년 조합(조합원 수 194)을 설립해 2009년 사업시행인가까지 받았다. 재개발을 통해 지상 5, 300가구 타운하우스형 고급 저층 아파트로 변신을 꾀했다. 대형 건설사인 대림산업으로 시공사 선정까지 마쳤다. 하지만 2011년 박원순 시장 취임 이후 서울시가 전면 재개발이 아닌 보존에 중점을 둔 도시재생에 힘을 실으면서 상황은 달라졌다. 서울시는 한양도성을 유네스코 세계문화유산으로 등재시키겠다며 2013년 말 수립한 도시기본계획인 `2030 서울플랜`에서 한양도성 일대를 역사문화지구로 지정했다. 20163월에는 `도시 및 주거환경 정비 조례`를 개정해 역사문화유산 보존 필요성이 높다고 판단되는 곳은 서울시장 직권으로 정비구역 해제가 가능하도록 했다. 시는 해당 조례를 근거로 이듬해 3월 옥인1구역 등 3곳에 대한 정비구역 직권 해제까지 몰아붙였다. 옥인1구역 조합은 서울시의 일방적인 정비구역 해제가 부당하다며 즉각 행정소송을 제기했다. 작년 12월 재판부는 1심에서 조합의 손을 들어줬다. 하지만 서울시는 이에 즉각 항소했고 최종 대법원 판결까지 지켜보겠다며 강공을 이어갔다. 마을 살리기에 250억원에 달하는 큰돈을 지원하겠다는 당근도 함께였다. 조합이 10년간 운영되면서 사용한 사업비(매몰비용) 30억원도 시가 부담할 예정이다. 김 조합장은 "더 이상 조합을 이끌어갈 운영비도 이사진도 없어 재개발을 추진하기 어렵다"고 설명했다. 옥인1구역이 도시재생으로 가닥을 잡으면서 작년 3월 함께 정비구역이 해제된 종로구 충신1구역과 사직2구역 향배에도 관심이 쏠린다. 조합 내에서 재개발 반대 목소리가 워낙 컸던 충신1구역은 정비구역 해제와 동시에 주거환경개선사업이 본격 시작됐다. 반면 사직2구역은 조합 측이 서울시를 상대로 정비구역 해제에 대한 소송을 제기했고 앞으로도 법적 대응을 이어가겠다는 입장이다.(2018523일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

190억 남산 곤돌라 백지화 1사직·옥인 재개발 막아사대문 안 90m 고도제한도

도심 규제 명분 잃고도 "2019년 재추진" 요지부동

"최하등급인데 성공할까"`버티기` 행정 비판 높아져

 

 

  "도로 대부분이 사람 한 명 겨우 지나갈 수 있는 폭 1m짜리 골목길입니다. 차도 못 다니고 주차도 못해요. 처음 온 사람들은 서울 한복판에 이런 곳이 있느냐며 놀랍니다." 22일 한양성곽 인근 지역인 서울 종로구 옥인1구역 조합 관계자는 "서울시가 무엇을 어떻게 보존해야 하는지 명확하게 설명도 안 하고 시장 직권으로 재개발을 막았다"고 분통을 터뜨렸다. 서울시가 한양도성 딜레마에 빠졌다. 시는 그동안 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재에 걸림돌이 된다는 이유로 성곽마을의 재개발을 막고 남산 곤돌라 사업을 백지화시켰다. 서울 사대문 안 건축물의 높이도 최고 90m로 규제했다. 하지만 박원순 서울시장의 역점사업이던 세계문화유산 등재가 무산되자 시의 '졸속행정'을 비판하는 목소리가 커지고 있다. 시는 지난 15일 한양도성의 유네스코 세계문화유산 등재를 이유로 성곽마을인 충신1구역, 경희궁과 한양도성 옆인 사직2구역, 서촌과 인왕산 근처인 옥인1구역의 재개발 사업을 시장 직권으로 막아버렸다. 불과 일주일도 안 돼 재개발을 막은 명분이 없어지자 이 지역 주민과 조합은 망연자실 상태다.

 

  옥인1구역 조합 관계자는 "조합 의사와 상관없이 시장이 직권으로 재개발을 막았다"면서 "그럴 거면 조합을 설립하고 재개발을 추진할 때 뭐하러 주민 동의를 받느냐"고 비판했다. 사직2구역 조합 관계자는 "개발을 예상하고 대출을 받아 다른 곳으로 이사한 사람들이 수두룩하다""구역 내 빈집이 절반에 달한다"고 한숨을 내쉬었다. 사직옥인충신1 정비구역 주민들은 서울시를 상대로 행정소송을 검토하고 있다. 서울시가 야심 차게 추진하던 남산 곤돌라 설치가 갑자기 무산된 배경에도 유네스코 세계문화유산 등재가 있었다. 시는 지난해 2남산 예장자락을 보행공원으로 조성하겠다며 그 일환으로 명동~남산을 잇는 곤돌라를 만들겠다고 소개했다. 곤돌라는 190억원을 투입해 남산1호터널 앞 소방재난본부 앞에서 남산 정상까지 888m 길이로 설치될 예정이었다. 당시 서울시는 "기존 케이블카가 하루 13000명을 수송하는데 개인이 독점 운용하고 있다"면서 "곤돌라가 신설되면 1만명 정도를 대체할 수 있다"고 설명했다. 또한 "곤돌라는 화석연료가 아닌 친환경 교통수단"이라고 강조했다. 하지만 서울시는 발표한 지 불과 6개월 만에 이 사업을 백지화시켰다. 곤돌라 설치가 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 이유에서다.

 

  남산은 관광객을 태운 대형 버스들이 뿜는 매연이 심각한 수준이다. 시는 남산을 대기청정지역으로 지정하고 2018년부터 관광버스 등 화석연료 차량은 정상부까지 운행을 막을 계획이다. 관광객을 남산 정상까지 실어 나를 대안도 없이 190억원 관광 인프라를 하루아침에 백지화시킨 것이다. 시는 또 2015년 한양도성 내 건물을 90m 이상 높게 짓지 못하도록 하는 규제도 만들었다. 고층 빌딩이 남산 등 서울 경관을 가린다는 이유에서다. 서울시 관계자는 "사대문 안 높이제한 규제는 한양도성 유네스코 세계유산 등재와 직접적 관계가 없다"부인했지만 고층 빌딩 등이 유네스코 세계유산 지정에 방해 요인이 될 수 있다는 점을 의식하지 않을 수 없었다는 분석이다. 이는 도심이라는 특수성을 살려 압축 개발, 입체 개발을 하는 다른 도시들과는 비교된다는 게 전문가들의 지적이다.

 

  역사와 문화를 내세운 도심 규제의 근거가 사라졌지만 서울시는 요지부동이다. 서울시는 2019년 한양도성 유네스코 세계문화유산 등재를 재추진하겠다는 입장만 내놓고 있다. 그때까지 규제를 끌고 가겠다는 뜻이다. 하지만 유네스코 자문기구인 이코모스(ICO MOS)의 예비심사에서 최하위 등급인 '불가' 판정을 받은 마당에 재추진한다고 성사될 가능성이 있겠느냐는 지적이 제기되고 있다. "꼭 유네스코에 등재해야 문화유산인가"라는 '문화사대주의' 비판론도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "한양도성 인근도 사람이 살 수 있게 재개발돼야 하며 남산 곤돌라 역시 경제 창출 효과가 크고 친환경적이란 측면에서 재검토가 필요하다"고 지적했다.(2017323일 매일경제 기사 참조)

 

 

경복궁 서쪽 서촌 재개발 옥인1구역의 운명은....

서촌애(愛) | 2015.06.10 13:26 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

  북촌과 함께 서울의 관광명소로 떠오른 서촌지역의 주택, 상가 시세가 최근 상승세다. 서촌은 경복궁의 서쪽이라고 해서 붙여진 이름으로 종로구 체부동, 필운동, 옥인동, 통인동, 누상동, 누하동 일대가 여기에 해당된다. 이런 가운데 서촌의 유일한 재개발지구인 옥인1구역은 인왕산을 곁에 두고 광화문, 시청 등 도심으로의 접근성이 우수하지만 몇 년째 재개발관련 내외부 소송문제로 시끄럽다.

 

  최근 조합이 총관리처분 계획무효확인 소송에서 승소하면서 비조합은 항소를 제기한 상태다. 앞서 2011년에는 종로구청이 관리처분인가를 반려하자 이듬해 조합이 거부취소소송을 제기해 승소한 바 있다. 옥인1구역은 2008년 정비구역 지정 당시 서울시의 정비구역내에 있는 친일파 윤덕영의 첩이 살았던 한옥의 적절한 활용 방안에 대해 조합이 이전 복원을 주장하면서 소송으로 번졌으며 올해 4월 대법원에서 조합쪽에 손을 들어 줬다.

 

  또 조합이 관리처분인가 거부 취소소송에서 이긴지 4~5년이 지났지만 종로구는 법원 판결도 인가서가 법적으로 규정에 맞을 때 내주라는 의미라며 지금은 보완에 대한 공문를 보내려고 했지만 조합측에서 미뤄달라고 한 상태라고 한다. 사업 속도가 더뎌지자 조합은 종로구나 서울시에서 지금까지 사업에 투입됐던 비용을 해결해주면 재개발을 포기하겠다는 입장을 내비치고 있다. 재개발이 무산되면 시공사로 선정된 대림산업이 연대보증을 선 주민들을 대상으로 압류경매에 들어갈 수밖에 없기 때문이다.

 

  그러나 국가가 법적으로 보전해 줄 수 있는 한도는 법인세 약 20% 감면에 그친다. 반면 서울시는 내년으로 예정된 한양도성의 세계문화유산(유네스코) 등재 여부와 맞물려 사대문 안에는 아파트를 짓지 않는다는 방침이 확고하다. 이에 최근 옥인1구역내는 주택수리가 한창이다. 대수선의 범위에 해당되지 않는 선에서 정비구역 내 수선은 자율적으로 가능하기 때문이다. 옥인1구역은 주거지역으로 최적의 입지지만 역사성과 관광성 등을 고려할 때 북촌이나 서촌에는 아파트를 짓지 않는 게 맞다는 의견과 충돌해 향후 진행상황에 귀추가 주목된다.(아주경제 06.09 기사참조)