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국토부, 복합시설 조성 확정

 

 

  지난해 디벨로퍼 일레븐건설이 1조원 이상을 투입해 사들여 화제가 됐던 서울 용산구 이태원동 소재 유엔군사령부(유엔사) 용지 개발이 본궤도에 오른다. 용산구에서도 가장 금싸라기 땅으로 꼽히는 유엔사 용지는 이번 개발을 통해 한국을 대표하는 최고급 주거·상업 복합지구로 조성된다. 용산공원 서쪽에서 서울역~용산역에 이르는 용산마스터플랜이 오는 8월 가시화할 예정인 데다 동쪽에서 유엔사 용지 개발이 본격화함에 따라 용산 개발이 더욱 탄력을 받을 전망이다. 19일 국토교통부는 `용산공원정비구역 복합시설조성지구(유엔사 용지) 조성계획 변경 및 실시계획 변경 승인` 고시를 관보에 게재했다. 유엔사 용지는 주한미군의 평택시 이전에 필요한 재원을 조달하고자 정부가 일반에 매각하는 3개 용지 중 하나다. 전체 51762, 무상 공급면적 제외 시 44935에 달하는 상업용지로 건폐율 60%, 용적률 600%를 적용받는다. 건축물 지상 연면적의 최소 30%는 오피스·판매시설·호텔 등 상업시설로 개발하며, 40% 이하로 전용면적 85초과 공동주택을 780가구까지 지을 수 있다. 공동주택을 짓고 남는 면적에는 오피스텔을 지을 수 있다. 지난해 6월 한국토지주택공사(LH)가 진행한 입찰에서 일레븐건설이 1552억원을 써내며 최종 낙찰자로 선정됐다. 관보에 게재된 변경안에 따르면 공공시설용지에 2103로 계획됐던 공원 면적이 303줄어든 대신 녹지 면적이 4215에서 4518로 늘었다. 용지를 가로지르는 도로 폭이 LH 가이드라인에 비해 소폭 확대되는 등 세부 개발 계획도 포함됐다.

 

 

  이번에 변경승인을 받은 실시계획안은 유엔사 용지 개발 밑그림의 확정본으로 볼 수 있다. 일레븐건설은 토지 입찰에 참여하면서 LH가 제시한 가이드라인에 맞춰 개발계획 초안을 마련했다. 사업자로 선정된 후 초안을 바탕으로 국토부, 서울시, 용산구청 등의 의견을 반영하고 세부사항을 조율해 만든 것이 이번 변경안이다. 유엔사 용지는 주변에 이태원관광특구, 한남재정비촉진지구가 있으며 녹사평역, 이촌동과도 가깝다. 남산 2·3호 터널과 반포대교를 잇는 녹사평대로를 끼고 있어 용산에서도 가장 중심이다. 실제 이번 변경안의 `건축물의 배치·형태·색채에 대한 계획`에는 주변과의 연결성 및 통일성을 극대화하려는 의지가 담겼다. 배치 기준으로는 용산공원, 남산조망 등 스카이라인 고려 대상지 주변 가로 및 동선체계의 단절 예방 조망과 바람길을 동시에 고려한 통경축 확보 등을 담았고, 형태 기준으로는 `가로변의 활력을 저해하는 획일적 디자인 지양`이라는 표현이 포함됐다. 색채 기준에는 `용산공원 및 남산을 고려한 색채를 적용하고 관련 기준 또는 서울시 가이드라인 적용 권장`이라는 문구가 담겼다. 이 같은 계획은 건축심의 권한이 있는 서울시가 추구하는 용산 개발 방향과도 통한다. 밑그림이 확정됨에 따라 일레븐건설은 앞으로 건축물의 세부설계인 `건축실시설계`를 진행하게 된다. 이 설계안에 건축물 내부 평면도와 인테리어 등이 구체적으로 담긴다. 건축실시설계가 마무리되면 주택 분양사업 인허가의 첫 단추인 서울시 건축심의에 도전하게 된다.

 

 

  일레븐건설 관계자는 "향후 2개월, 늦어도 3개월이면 아파트, 오피스텔 등의 세부설계를 마무리하고 건축심의를 신청할 수 있을 것"이라고 말했다. 건축심의가 잘 마무리되면 사업승인 단계로 넘어간다. 업계에서는 이르면 연내 사업승인까지 가능할 것으로 전망하고 있다. 일레븐건설은 현재 아파트 600여 가구와 오피스텔 1000~1300실 규모로 짓는 방안을 검토 중이다. 다만 분양가 결정의 진통은 남아 있다. 토지 매입비용(무상면적 제외)3.37748만원에 달했던 만큼 일레븐건설 입장에서는 최대한 높은 수준에 분양을 해야 수익을 낼 수 있다. 건축물 높이가 해발 90m 이하로 제한되기 때문에 고급화로 승부를 걸어야 한다. 하지만 최근 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통해 고분양가를 통제하고 있다. 대신F&I가 인근에 짓는 `나인원한남`의 경우 HUG6개월 넘게 분양가 협상을 했지만 결국 `임대 후 분양`으로 사업방식을 변경했다.(2018620일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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배후주거지 따라 희비 갈리는 꼬마빌딩 

 

 

  매매가격 100억원 이하의 작은 건물을 뜻하는 '꼬마빌딩' 시세가 인근 배후주거지역 부침의 영향을 강하게 받고 있다. 대표적인 사례가 한남동 외인아파트와 한남더힐 주변 꼬마빌딩이다. 외인아파트 주변 1종 일반주거지역에 위치한 꼬마빌딩은 대지면적 3.36000만원대를 호가한다. 1종 주거지역임에도 3종 주거지역 못지않은 시세이다. 일반적으로 1종 주거지역은 건폐율이 60% 이하이고 용적률이 100~200% 수준에 불과해 사업성이 크게 떨어진다. 그럼에도 배후주거지역에 입주할 주민의 구매력이 높을 것으로 예상되자 인근 꼬마빌딩의 몸값도 함께 올라가고 있는 것으로 분석된다. 인근 중개업체 관계자는 "외인아파트 주변은 1종 주거지역이지만 임대수익률이 3종 주거지역 못지않을 것으로 예상하는 투자자들이 적지 않다""이 지역 꼬마빌딩 몸값은 전국의 1종 주거지역 중에서 가장 비쌀 것"이라고 말했다.

 

  2019년 말 외인아파트 용지에 들어설 예정인 335가구 규모 고급주택 '나인원 한남'은 자산 기준 상위 0.1%의 상류층을 타깃으로 한다. 지난해 대신금융그룹이 외인아파트 용지를 LH(한국토지주택공사)로부터 6242억원에 매입했다. 한남더힐, UN빌리지 등 고급주택 밀집지역에 위치해 있으며 가구당 주차대수는 약 4.7에 달한다. 외인아파트 용지는 최근 한남재정비촉진지구와 용산민족공원 개발 덕에 주목받고 있다. 외인아파트 용지 남서쪽에는 한남뉴타운이 자리잡고 있는데 10년 넘게 개발이 정체돼 있다가 최근 3구역이 서울시 재정비위원회를 통과하면서 숨통이 트이고 있다. 또한 인근의 용산 유엔사 용지가 1552억원에 낙찰되기도 했다. 게다가 최근에는 이태원 상권이 확장되면서 이태원을 찾던 수요자들이 '핫 플레이스'를 찾아 외인아파트 인근까지 내려오고 있다. 이태원 거리는 강남 또는 홍대 가로수길 등에서 볼 수 없는 이국적 분위기가 매력 포인트. 현재 다양한 국가의 사람들이 이태원·한남동에 집중적으로 거주하고 있으며 나이·성별을 가리지 않고 외국인 관광객들을 빨아들이는 집객력이 돋보인다. 김명식 JLL 이사는 "이태원 거리의 음식 문화나 패션 문화는 기존의 획일화된 트렌드와 다르다""방문할 때마다 구석구석 맛집과 찻집·바 등이 엄청나게 확장하고 성장하는 모습이 관측된다"고 설명했다. 김 이사는 "현재 이태원 거리는 유동인구의 공급이 상권 확장속도보다 빠르다""서울에서는 연남·상수·합정동, 뚝섬·성수동과 더불어 가장 급부상하는 상권으로 평가된다"고 말했다.

 

  외인아파트에 앞서 고급주거지로의 위상을 확고히 한 한남더힐도 꼬마빌딩이 비싼 가격에 거래되고 있다. 인근 중개업소 관계자는 "한남더힐 주변 3종 주거지역은 2010년까지는 3.33000~3500만원에 거래됐으나 2010~2014년에는 4500~5000만원에 거래됐고 현재 시세는 6000만원 이상 갈 듯하다"고 말했다. 반면 대단지 주변 꼬마빌딩으로 주목받았던 둔촌동 꼬마빌딩 시장은 최근 분위기가 냉랭한 편이다. 강동대로변의 꼬마빌딩은 대지면적 3.37000~8000만원, 이면도로 꼬마빌딩은 3500~4000만원 수준에 형성돼 있지만 최근에는 호가가 3.3100~200만원 내려갔다. 8·2 부동산 대책으로 둔촌주공 1단지 투자가 얼어붙자 인근 꼬마빌딩 투자도 주춤해진 탓이다. 단적인 사례는 JYP엔터테인먼트가 최근 매입한 빌딩에서 찾을 수 있다. JYP엔터테인먼트가 지난 61일 매입 공시를 낸 빌딩은 강동대로변에 있음에도 매매가격이 3.35500~6000만원 수준인 것으로 알려졌다. 기존 시세보다 3.31500~2000만원 내려간 것이다. 이면도로에 위치한 다른 꼬마빌딩도 최근 3.33261만원, 75억원에 거래됐다. 업계 관계자는 "향후 배후주거지 구매력이 향상되면 상가 수익성이 개선되고 빌딩 시세도 올라간다"고 말했다.(201795일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 마니7373 2017.09.06 11:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 읽고 갑니다~
    타지역에서도 참고하면 건물
    선택시 유용 할 것 같습니다^^

  2. 도느로 2017.09.06 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    입지 조건에 따라 가격의 차이가 꽤 나는군요.
    투자를 위한 매입이라면 정말 신중히 잘 따져봐야할 것 같습니다.