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  8·2 부동산대책을 통해 예고됐던 다주택자 양도세 중과가 확정되면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 새해부터는 금융규제 강화로 거래도 더욱 얼어붙을 것으로 전망돼 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지 셈법이 복잡하다. 다주택자 양도세 세율을 상향한 소득세법 개정안이 국회를 통과함에 따라 내년 4월부터 서울 등 청약조정대상지역에서 주택을 매매할 경우 양도세 기본세율(6~42%)에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율을 적용받는다. 양도소득세 폭탄을 피하면서 동시에 자산가치 하락을 막고 싶은 다주택자들에게 주어진 선택지는 3가지 정도다. 가장 먼저 여러 채를 정리해 똘똘한 한 채로 갈아타는 전략이다. 다주택자라는 간판은 떼면서 보유 부동산의 평가가치 감소도 피할 수 있다. 서울 한남동에 위치한 초고가 주택 한남더힐은 9월 거래량이 28으로 8(8) 대비 3배 이상 늘었다. 한 채당 최소 30억원은 줘야 하는 초고가 주택이지만 다주택자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다는 것이 분양 관계자 전언이다. 청담동 등 강남·서초구의 고급 빌라나 반포, 압구정 등지의 대형 평형 아파트도 매물이 부족해 거래가 거의 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "다주택을 보유함으로써 기대되는 이익보다 손해가 커지면 자연스레 수요가 고가 주택으로 옮겨가게 된다"고 설명했다.

 

  규제 강화를 증여 기회로 활용하려는 움직임도 포착된다. 정부 규제에도 불구하고 서울 등 인기 지역에서는 공급 부족으로 결국 오를 것이라 판단한 사람들이 절세 취지로 이런 선택을 한다. 한국감정원 통계에 따르면 서울의 증여 거래량은 101281으로 9935건 대비 37% 늘었다. 같은 기간 전국 증여 거래량은 7224건에서 6834건으로 줄었다. 중장기적으로 집값이 오를 것이란 전망이 가장 많은 서울에서 집중적으로 증여가 이뤄진 셈이다. 증여세는 자산가치를 기준으로 하기 때문에 조금이라도 쌀 때 하는 것이 이익이다. 자녀가 증여세를 납부할 여력이 있는지가 핵심인데, 없더라도 증여 대상이 아파트라면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 납부하고 해당 아파트를 임대주택으로 활용하면서 이자비용을 충당하면 된다. 하지만 증여 대상이 단독주택이나 토지라면 유의해야 한다. 이들은 아파트와 달리 표준화된 가격이 없기 때문에 통상 감정가보다 낮은 가격으로 증여세를 신고한다. 은행은 대출이 접수되면 담보자산에 대한 감정평가를 실시하는데, 감정가가 신고가보다 높을 경우 감정가 기준으로 증여세가 산출되므로 세금이 늘어난다. 최근 강남3구에서는 10억원 넘는 아파트가 시세 대비 30%가량 할인된 가격에 거래되는 현상이 간혹 포착되고 있는데 이 또한 사실상 증여일 가능성이 높다. 래미안대치팰리스 전용면적 84지난달 2층 매물이 158000만원에 거래됐다. 7월 거래된 저층 매물 실거래가가 172000만원이었고 지난달 고층 매물의 실거래가는 195000만원에 달한다.

 

 

  상속세 및 증여세법상 특수관계자 거래 시 시세보다 30% 이상 높거나 낮게 거래되면 증여로 간주해 증여세를 부과한다. 역으로 30% 미만으로는 다운계약을 해도 양도소득세만 내면 되는 셈이다. 양도소득세는 부모가 내기 때문에 자녀의 부담을 줄일 수 있다. 하지만 소득세법에서는 시세보다 5%만 낮게 거래되도 저가양도로 규정해 덜 낸 세금을 추징하는 '부당행위계산부인'이라는 규정이 있기 때문에 유의해야 한다. 결론적으로 자녀의 재무 여건이 양호하고 부동산의 시세차익이 적어 양도소득세 부담이 없는 경우에만 활용할 수 있는 절세법이다. 추연길 추연길세무회계사무소 세무사는 "자녀에게 넘겨줄 부동산의 양도차익이 크지 않다면 증여보단 매매가 유리하다""과세당국의 의심을 받지 않으려면 돈을 주고받은 증빙도 확보해야 한다"고 말했다. 마지막 옵션은 임대사업자 등록이다. 임대소득이 노출되는 불편함이 있지만 불안해하지 않아도 되고 의무 임대기간을 채운 후 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감할 수 있기 때문에 당장 집을 팔거나 증여할 이유가 없는 다주택자라면 검토할 수 있다. 정부 역시 다주택자의 임대사업자 등록을 적극 독려하면서 다양한 인센티브를 내놓겠다고 공언했다. 이달 중 발표되는 2차 주거복지 로드맵에서 어떤 인센티브가 제공될지가 관건이다. 인센티브가 기대에 못 미칠 경우 다주택자들은 다른 길을 택할 가능성이 높다.(2017129일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.11 19:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증여보다 30프로정도 적은 시세로 매매 하는 것이 유리하겠군요.
    편안한저녁 되세요.

  2. 베짱이 2017.12.12 00:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고가요

  3. *저녁노을* 2017.12.12 04:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다세대 주택자...
    유용한 정보네요

  4. 핑구야 날자 2017.12.12 07:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 걱정인 분들이 많아지겠어요

  5. 공수래공수거 2017.12.12 09:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집은 주거 목적이 되어야 합니다

  6. 화들짝 2017.12.12 10:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새롭게 변하는 양도세에 대해 알아갑니다.^^

  7. 에스델 ♥ 2017.12.12 10:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세 중과로 다주택자들이
    고민이 많겠습니다...

 

 

 

 

청담 원에이치 빌라·한남 외인아파트 재건축 등 분양가 최저 50억 예상

대형 정원·발레파킹·철통보안 등 차별화

희소성 앞세워 VVIP 입소문 마케팅 주력

 

  11·3 대책 이후 부동산 경기가 꺾였지만 불황을 타지 않는 시장이 있다. 강남 재건축 시장보다 한 단계 위에 자리 잡고 있는 초고가 주택들이다. 한 채에 50억원이 넘는다. 금융권에서 말하는 상위 0.1% VVIP 고객들을 주요 타깃으로 한 최고급 주택이 빌라·아파트·오피스텔 등 다양한 형태로 내년에 줄줄이 시장에 나올 전망이다. 27일 강남구 청담동 씨티1차아파트 앞 한 공인중개업소. 이 업소의 관계자에게 '원에이치(ONE H)'라는 이름으로 재건축되는 빌라의 분양가격을 묻자 "최소 50억원 이상이 될 것"이라고 예상했다. 또 다른 관계자는 "청담동 최고급 빌라는 일반 부동산 경기와는 상관없다"면서 "희소성이 높은 데다 가격도 '그들만의 리그'에서 정해지기 때문에 다른 일반 부동산과 비교가 불가능하다"고 거들었다. 청담동 씨티1차아파트 재건축 시행사인 원에이치는 기존 아파트를 허물고 19층 높이 2개 동 규모에 29가구만을 위한 빌라를 공급한다는 계획이다. 세계적으로 유명한 고가 레지던스인 런던 원하이드 파크나 뉴욕 원57에 견줄 수 있도록 대형정원을 갖추고 발레파킹 등 서비스를 제공한다. 한 채 가격이 최소 50억원에서 200억원을 호가하는 최고급 빌라로, 입소문을 타면서 이미 재계 인사 등 유명인들이 분양에 관심을 보인 것으로 알려졌다. 원에이치 관계자는 "최고급 빌라를 찾는 고객들의 목적에 맞게 입주자 개인의 사생활을 최대한 보장할 수 있도록 설계부터 고려했다"고 설명했다.

 

  내년 본격 분양에 나설 계획으로 시행사는 원에이치만의 커뮤니티를 형성할 수 있도록 입주자 한 명 한 명의 구성에도 신경을 쓴다는 입장이다. 원에이치 관계자는 "최근 홍콩계 티안리그룹이 투자하면서 재건축 사업이 더욱 탄력을 받게 됐다""한강 조망과 청담동 최고 입지라는 희소성을 갖춘 최고의 주거단지를 공급할 계획"이라고 말했다. 지난해 역대 최고 분양가(3.3당 최고 8150만원)를 기록한 한남더힐이 위치한 한남동에는 내년 또 하나의 초고가 주택이 등장한다. 한남동 외인아파트 용지에 들어설 아파트로 내년 하반기에 분양할 계획이다. 대신증권 계열사인 대신에프앤아이5월 한국토지주택공사로부터 공개입찰로 땅을 낙찰받아 사업을 시행 중이다. 대신에프앤아이는 최근 설계용역 우선협상대상자로 에이앤유디자인그룹 건축사사무소 컨소시엄을 선정했다. 에이앤유디자인그룹은 일산 킨텍스를 디자인했던 건축회사 SMDP와 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여했다. 한남동 외인주택 용지는 전통 부촌인 한남동에서도 한남대로에 접한 입지 때문에 서울의 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히며 입찰 때부터 큰 화제가 됐다. 2종 일반주거지역에 해당해 용적률 상한이 200%이지만, 남산 조망권 보호를 위해 고도제한(18~30m)을 적용받기 때문에 용적률은 140% 안팎으로 정해졌다. 정확한 가구 수와 면적은 아직 확정되지 않았지만 320~340가구, 최저 5층부터 최고 9층까지 저층으로 설계될 가능성이 높다.

 

  부동산 전문가들은 이 주택 단지의 분양 가격이 최고 80~100억원 수준까지 올라갈 수 있을 것으로 추산한다. 바로 근처에 있는 고급 주택단지 '한남 더힐'의 펜트하우스(분양면적 332) 시세가 85억원이기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 "한남 더힐은 언덕에 있지만, 외인주택은 평지인 데다 큰길에 붙어 있어 사업가치가 더 높다"고 평가했다. 잠실의 '롯데월드타워 시그니엘 레지던스' 분양도 관심사다. 오피스텔 형태로 내년 상반기를 목표로 분양을 준비 중이다. 3.3당 가격이 7000~12000만원에 달하며 최고가는 300억원대가 될 것으로 전망된다. 롯데건설은 중국의 슈퍼리치를 대상으로 한 홍보에 집중하고 있다.

 

  내년 전국 분양시장이 위축될 것으로 예상되는 상황에서 이들 초고가 주택의 분양 성패에 관심이 모아진다. 전문가들 역시 이들 초고가 주택의 성공 가능성에 대해 의견이 엇갈린다. 한 분양 대행사 관계자는 "고가 신규 아파트는 중도금 대출을 못 받는데도 올해 3.3당 분양가가 4000만원이 넘는 아파트 청약 경쟁률이 수십 대 1에 달했다""자금력 있는 수요층이 충분하고 특히 새로 지은 50억원 이상 초고가 주택을 선호하는 특수층이 있다"고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 "아무리 초고가 주택이라고 해도 일반 시장이 좋을 땐 분양이 가능하지만, 반대의 경우엔 미분양이라는 부메랑이 돌아올 수 있다""내년 상반기에 시장 상황이 달라질 것으로 보이는 만큼 최고급 아파트의 분양 추이를 지켜볼 만할 것"이라고 말했다.(20161227일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.12.30 08:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    불황은 서민들에게만 불황인 듯 하네요

  2. Deborah 2016.12.31 02:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랜만에 방문합니다. 그간 평안 하셨는지요. 이제 한해도 저물어 가고 있네요. 다가오는 새해에는 좋은 일들로 가득하길 기원합니다. 새해 복 많이 받으세요