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'한국주택금융공사'에 해당되는 글 2

  1. 2020.03.06 서울서 6억이하 아파트가 안보인다
  2. 2017.02.12 중도금대출 금리 5% 육박…강남4구도 안심 못해 (2)
 

 

 

서민층 살만한 6억이하 비중, 2년전 절반서 30%대로 급감

강남 3구·마용성선 더 드물어, 정부, 서울집값 잡았다지만

서민 체감 집값은 많이 올라, 흙수저 주거 진입장벽 높아져

 

 

올해 6월 결혼을 앞둔 직장인 권 모씨(35)는 최근 서울에서 신혼집을 구하러 다니면서 절망감을 느끼고 있다. 직장이 역삼역 부근에 위치한 권씨는 예비신부와 힘을 합쳐 어떻게든 직장 근처에 집을 마련해 보려 했지만 권씨의 자금조달 한도인 6억원 이하 아파트를 찾기는 불가능에 가까웠다. 권씨는 결국 강북까지 범위를 넓혔지만 통근이 가능한 지역에선 여전히 저렴한 집을 찾을 수 없었다. 결국 권씨는 강남 한 신축 빌라에 반전세로 들어가 청약에 도전해 보기로 했지만 신혼부부 특별공급을 받기엔 맞벌이 소득이 높고 청약점수는 30점대로 낮아 내 집 마련의 꿈을 사실상 포기한 상황이다. 중저가 아파트(매매가 6억원 이하) 비중이 크게 줄어들면서 서민들이 느끼는 체감 집값이 점점 상승하고 있다는 지적이 나온다. 정부가 최근 서울 아파트값 상승폭 감소, 강남3구(강남·서초·송파) 시세 하락 등을 근거로 집값이 안정세로 들어섰다고 홍보하고 있지만 장기적 관점에선 체감 집값이 계속 오르고 있다는 뜻이다. 특히 최근 2년 새 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 핵심지 중저가 아파트 비중이 한 자릿수로 씨가 마르면서 다른 지역 주민들이 느끼는 주거 진입장벽은 더 높아지고 있다.

 

매일경제가 부동산114에 의뢰해 분석한 서울 아파트 시세(매매가) 구간대별 가구 수 자료에 따르면 6억원 이하 아파트 비중은 지난 2월 말 기준 33.1%로 9·13 부동산 대책 발표 직전인 2018년 8월 말 51.3%에 비해 무려 20%포인트가량(18.2%포인트) 감소했다. 반면 같은 기간 9억원 이상 고가 아파트는 25.9%에서 39.2%로 13%포인트 넘게 늘어났다. 공공기관(한국주택금융공사)이 보증하는 주택담보대출인 `보금자리론` 대출 기준이 시세 6억원 이하이고, 6억원 이하 아파트(비조정지역)는 자금조달계획서도 낼 필요가 없기 때문에 부동산 업계에선 일반적으로 중저가 아파트 기준을 6억원 이하로 분류한다. 실제로 부모의 도움을 받지 못하는 2030 신혼부부의 경우 보금자리론을 활용해야 주택담보대출비율(LTV) 70% 적용(최대 3억원)이 가능하고 낮은 고정금리로 대출을 받을 수 있어 6억원이 사실상 심리적 `마지노선`인 경우가 많다. 강남3구의 경우 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 10%대를 차지해 직장인들도 눈높이를 낮추면 아파트 매수가 충분히 가능했다. 하지만 현재는 비중이 한 자릿수(3~5%대)로 떨어져 전용 30㎡ 이하 초소형 타입이나 재건축 가능성이 없는 오래된 나 홀로 아파트 등 특수한 경우가 아니면 사실상 강남 진입이 불가능해진 상황이다.

 

 

직주근접이 용이한 마용성의 경우에도 6억원 이하 중저가 아파트가 마포는 35%에서 9%로, 용산은 19%에서 3%로, 성동은 24%에서 5%로 줄어들면서 강남3구와 비슷한 수준이다. 과거에 상대적으로 저렴했던 구축 아파트들이 마포래미안푸르지오 등 신축 아파트와 갭 메우기에 나서면서 가격이 급등했기 때문이다. 마포구 도화동 우성아파트(1991년 입주)의 경우 전용 54㎡ 시세가 2년 전엔 5억원대였지만 현재는 7억5000만~8억원이다. 마용성에 비해 집값이 낮으면서도 직주근접이 가능해 신혼부부들이 첫 집으로 선호하는 서대문구, 동대문구, 은평구, 성북구 등도 2년 전엔 6억원 이하 아파트 비중이 70% 내외에 달했지만 현재는 30~40%로 줄어들었다. 현재 서울에서 6억원 이하 아파트 비중이 절반이 넘는 곳은 노도강(노원·도봉·강북구)과 금천구, 구로구, 중랑구 정도밖에 남아 있지 않다. 김은진 부동산114 팀장은 "12·16 대책 이후 비교적 저렴했던 아파트들이 갭 메우기에 들어서면서 6억원 이하 아파트 비중이 빠르게 줄어들고 있는 추세"라고 말했다.(2020년 3월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고덕그라시움, 대출은행 못구해 4.7% 신용대출

주택담보대출 우량고객도 3% 후반

 

 

 

  금융당국과 은행들의 집단대출 총량 규제 '불길'이 서울 강남 4구까지 번졌다. 지방 중소도시에서 시작된 은행들의 중도금대출 승인 거절 러시가 서울 도심의 이른바 '대장주' 아파트까지 이어지면서 일반분양 청약 당첨자들을 중심으로 한 실수요자들이 발을 동동 구르고 있는 상황이다. 아파트 구입을 위한 일반 주택담보대출 우량고객 대상 최저금리도 연 3%대 후반까지 치솟으면서 주택시장의 춘래불사춘(春來不似春·봄이 와도 봄같지 않다) 우려가 나오고 있다. 7일 건설업계와 은행권에 따르면 서울 강동구 소재 '고덕그라시움' 조합은 오는 101차 중도금 납부기한을 앞두고 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 보증서를 발급받지 못해 중도금대출 은행 선정에 실패했다. 발등에 불이 떨어진 조합은 중도금 납기를 다음달 30일로 연기한 데 이어 고육책으로 단위농협에서 연 4.7%에 달하는 고금리 신용대출을 받기로 했다. 정부 보증기관 보증서 없이 연 5%에 가까운 신용대출로 반쪽짜리 중도금대출이 이뤄지게 된 셈이다.

 

  4932가구인 고덕그라시움은 지난해 10월 평균 청약경쟁률 22.211순위 마감돼 '(2016)하반기 대어'로 불렸던 알짜 분양사업장이다. 하지만 지난해 8·25대책 여파로 중도금대출 은행 선정에 난항을 겪었다. 8·25대책은 입주자모집공고일 기준 101일 이후 분양 아파트부터 주택도시보증공사 등의 보증을 기존 100%에서 90%로 낮춰 10%에 대한 리스크를 은행이 부담하도록 한 것이다. 이 때문에 고덕그라시움이 8·25대책 쓰나미의 직격탄을 맞게 됐다. 2010가구에 달하는 일반분양자들은 신용대출 은행조차 찾지 못해 320일로 예정된 납기가 연장될 가능성이 커졌다. 가까스로 중도금대출 은행을 선정한 분양사업장의 계약 금리는 연 4%로 올라선 상태다. 8·25대책 여파와 더불어 금융당국의 전방위적인 집단대출 총량 규제 때문이다. 특히 고덕그라시움의 중도금대출 은행 선정 실패는 이 같은 집단대출 총량 규제에 따른 '대단지의 역설'인 셈이다. 시중은행 관계자는 "5000가구에 육박하는 대단지에 집단대출이 몰리면 대출 총량이 급격하게 늘어날 수밖에 없는데 금융당국 창구지도를 외면할 수 없는 은행들이 너도나도 발을 뺀 것"이라고 해석했다.

 

  집단대출 규제로 일부 주택 실수요자들은 구축 아파트로 눈길을 돌리고 있지만 개별 아파트 주택담보대출 금리 사정 역시 여의치 않다. KB국민은행의 5년 고정혼합형 주택담보대출 금리(우량고객 대상 최저금리 기준)지난해 9월 연 2.86%에서 이달 3.55%3% 후반대로 올라섰다. 최고금리는 같은 기간 4.16%에서 4.85%로 상승5%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 전문가들은 가칭 '중도금대출 은행 의무고지제'를 도입해 분양아파트 수요자들의 예측 가능성을 높이고 조합이나 건설사의 공급 조절이 필요하다고 입을 모은다. 금융당국의 창구규제를 빌미로 무분별하게 가산금리를 높이는 은행권 '꼼수' 역시 금융당국에서 관리감독해야 한다는 주문이다. 전직 금융당국 고위 관계자는 "중도금대출은 실물이 아직 없지만 미래 아파트 담보가치를 전제로 한 사실상의 신용대출인데 보증기관 보증서로 담보를 갈음해왔다""부분보증제가 시행된 만큼 미리 중도금대출이 협의됐는지 여부를 청약자들이 인지한 상태에서 청약을 할 수 있도록 분양제도를 정비해야 한다"고 조언했다.(201728일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.02.13 07:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    은행이 앉아서 돈을 버는군요

  2. 명태랑 짜오기 2017.02.14 11:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출금리가 조금씩 계속 오르는것 같네요~~