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일률적 규제 풀어야 시장 살아, 서울 잡으려다 지방만 초토화

중개사 생계 위협받는 수준, 자체플랫폼 만들어 역량강화

중개료 고정요율제도 추진

 

 

  "하루 종일 사무실에 앉아 있어도 전화 한 통 없는 상태가 몇 달째라고 합니다. 침체 정도가 아니에요. 그야말로 벼랑 끝입니다." 전국 10만 공인중개사들을 대표하는 법정단체인 한국공인중개사협회의 수장으로 취임한 박용현 회장은 부동산 거래 현장 상황을 이렇게 설명했다. `침체`가 아닌 절벽, `벼랑 끝`이라고 표현했다. 지난 6일 취임 후 매일경제신문과 가진 첫 인터뷰에서 박 회장은 "흔히들 서울만 얘기하지만 울산이나 부산 같은 지방은 더 심하다. `침체`가 아니라 `비정상` 수준으로 거래가 없어 중개사들의 생계를 위협하고 있다"면서 "정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 도입하고 대출을 옥죄어 집을 살 여력이 줄어들었고, 조정지역이나 투기과열지구 등으로 일부 지역을 묶으면서 시장이 급격히 침체된 것"이라고 말했다. 실제로 2013년 이후 부동산 경기 호황에 확 늘어난 공인중개사 숫자는 현재와 같은 침체기에 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 20178·2 부동산 대책을 시작으로 정부가 잇달아 규제를 쏟아내면서 작년 하반기부터 거래가 끊기는 `거래절벽` 상태가 장기화할 조짐을 보이고 있다. 이에 5년 만에 공인중개업소 폐업 숫자가 창업 숫자를 넘어서는 상황에까지 내몰렸다. 그는 "협회가 나서서 일률적 규제가 가져올 문제점을 지적하고 각 지역 지부 현장의 목소리를 들어 이를 국토교통부 등 정부에 전달할 계획"이라고 설명했다. 박 회장은 "정부를 이길 생각은 없다. 다만 시장 최전선에 있는 공인중개사들이 정책 당국이 잘 모르는 시장 상황에 대해 전달하고 이를 통해 타이밍을 놓치지 않게 규제를 풀게 도울 것"이라고 덧붙였다.

 

 

  다만 이 문제가 단시간 내에 해결될 일이 아니라는 점, 그리고 정책 변경이라는 외부 변수에 따라 상황이 언제든 바뀔 수 있다는 점에서 기초체력을 기르는 중장기 전략도 밝혔다. 취임 일성으로 그가 밝힌 미래 먹거리 확보 방안은 전국 10만 공인중개사들이 수집한 정보를 현재와 같이 한국감정원이나 KB부동산에 제공하는 것이 아니라 이 정보를 자체적으로 가공·재생산해 제공자 역할까지 하는 것이다. 박 회장은 "정책이 일관성이 있어야 하는데 부동산 정책만큼은 (정권 변화 등 외부 요인에 따라 움직여) 그렇지 못했다는 게 큰 문제"라면서 "결국 현재와 같이 단순 중개만을 하는 식으로는 공인중개업 미래를 장담할 수 없다고 생각했고, 이를 타진하기 위한 하나의 방안이 능동적 정보 생산·가공·제공자로 변신하는 것"이라고 설명했다. 그는 "한국감정원이나 KB부동산이 제공하는 시세 정보는 사실상 전국의 우리 공인중개사들이 제공하는 것을 기반으로 한다"면서 "우리 중개사들이 가장 ``한 정보 생산자임에도 불구하고 이를 가공하고 모으지 못해 흘려보내 왔다. 자체 데이터 플랫폼을 만들고 인프라스트럭처 구축에 나설 것"이라고 말했다. 결국 한국공인중개사협회가 시세나 매물 현황 등 부동산 관련 통계정보 생산·제공의 주체가 돼 역량을 강화하겠다는 것. 박 회장은 "이것이 공인중개사의 미래와도 직결된다"면서 "우리가 제대로 된 역량을 갖추게 되면 굳이 현재처럼 감정원이나 KB에 정보를 줄 필요도 없다"고 자신했다.

 

 

  `직방` `다방` 등 스타트업 방식으로 생겨난 부동산 중개 관련 플랫폼과 경쟁하기 위한 준비에도 들어갔다. 공인중개사협회 차원의 중개 플랫폼 `한방`이 있지만 아직까지 파급력이 크지 않아 다른 플랫폼에 밀리고 있는 상황. 박 회장은 "3월 말 1차적으로 `한방` 애플리케이션() 업그레이드를 단행하고, 외부 용역과 컨설팅을 통해 어떻게 플랫폼을 업그레이드하고 소비자와 중개사들이 모두 윈윈할 수 있을지 방법을 찾을 것"이라면서 "상반기 중 용역을 발주해 하반기까지 결과를 받아본 후 내년 새로운 `한방` 서비스를 할 수 있게 할 것"이라고 밝혔다. 논란을 낳고 있는 공인중개보수료율에 대한 질문에는 "장기적으로 중개보수료율은 자율화하는 것이 맞는다고 생각한다"면서도 "다만 그렇게까지 가기 위한 지난한 과정이 예상되는 만큼 주택시장만이라도 현재처럼 상한요율제(최고 거래금액의 몇 %까지 받을 수 있고 그 안에서 조정하도록 하는 것)가 아니라 고정요율로 하는 안을 지방자치단체와 국토부에 건의하겠다"고 말했다. 현재 9억원 이하 주거용 부동산 매매는 거래가액에 따라 0.4~0.6% 이내, 비주거용 부동산 매매는 0.9% 이내에서 중개사와 소비자가 협의하도록 돼 있다. 그는 "현재와 같은 상한요율제는 고객과 중개사 간 갈등만 부추긴다"면서 "정확하게 몇 %인지를 정해줘야 논란이나 다툼의 소지가 작다고 생각한다"고 소견을 밝혔다.(2019312일 매일경제 기사 참)

 

 

 

 

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서울 집거래 절반 뚝공인중개소 폐업 >개업

대단지도 거래 한 자릿수, "월세 등 운영비 감당 안 돼

생활고 시달리는 중개사들, 대리운전 등 `투잡` 내몰려

서울 집값 10주째 내리막세, 국토"올 전국 0.5%전망"

 

 

 

  "예순이 훨씬 넘은 옆 가게 공인중개소 대표는 폐업 후 경비원 아르바이트를 뛰고 있더라고요." 17일 서울시 강남구에서 만난 A공인중개사는 한숨부터 `푹푹` 내쉬었다. "수천 가구 아파트 단지에 10월 이후 거래를 모두 합쳐도 기껏해야 한 자릿수가 될까 말까니 한 달에 1000만원 넘는 임대료·유지비를 어떻게 감당하겠나. 급한 대로 문을 닫고 대리운전을 하거나 택배 일자리를 알아보는 공인중개사들이 늘고 있다"고 푸념했다. MB정부 말에서 박근혜정부 초기였던 6~7년 전 거래절벽 장기화 사태로 중개사들이 `투잡`을 뛰었던 일이 수년 만에 재연될 조짐이다. 새해 벽두부터 부동산 경기 냉각 신호는 더 뚜렷해졌고 월세를 내지 못해 문을 닫는 공인중개소가 속출하고 부정적인 부동산 전망 지표들이 줄을 잇고 있기 때문이다. 부동산 불황이 장기화되면서 밑바닥 경기가 더 싸늘해질 것이란 우려가 커진다. 이날 강남구 아파트 단지가 몰려있는 도로변 상가엔 공인중개소 간판을 붙인 사무실 십여 개가 줄지어 있었다. 이 중 문을 닫거나 텅 빈 사무실도 눈에 띄었다. 익명을 요구한 B공인중개사는 "수십 년간 장사를 해 온 토박이 공인중개사들도 두 손 두 발 들고 문을 닫고 있는 지경"이라며 "거래가 완전히 끊기니 그나마 영업 중인 사무소들도 적자를 보면서도 버티고 있는 셈"이라고 밝혔다. 일부 영업을 이어 가는 공인중개소는 간간이 문의는 오지만 연말부터 이달까지도 거래가 전혀 없어 매출이 한 푼도 없다고 하소연했다.

 

 

  한국공인중개사협회에 따르면 201811월 전국 공인중개소 폐업자 수(1420)개업자 수(1343)5년 만에 뛰어넘었다. 부동산 경기가 최악이었던 20137~126개월간 폐업자 수가 개업자 수를 뛰어넘은 이후 처음 있는 일이다. 꾸준한 격차를 유지했던 개·폐업자 수 격차는 9·13 대책 직후 흔들리기 시작했다. 대책 직전 거래가 폭증하며 9964건으로 연간 최저치를 기록했던 폐업자 수는 101328으로 38% 급증했다. 이어 11월엔 개업자가 줄고 폐업자가 늘며 역전을 허용했다. 117일 기준으로 취합된 12월 통계에선 그 격차가 더욱 벌어졌다. 폐업자 수는 연간 최고인 1808명을 기록해 개업자 수(1639)보다 169명 많았다. 서울 4개 지부 중 1곳을 제외한 3곳에서 폐업자가 더 많았다. 결국 서울 역시 지난달 개업자 수(407)보다 31명 많은 폐업자 수(438)로 개·폐업자 수가 역전됐다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "MB정부 말에서 박근혜정부 초반처럼 `거래절벽`의 긴 터널에서 이제 막 입구에 들어선 느낌"이라며 "앞으로가 더 캄캄하다"고 말했다. 실제 9·13 대책 이후 하락세를 이어 온 아파트 시장 약세는 해를 넘기며 새해 벽두부터 더 냉랭해지는 분위기다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.09% 떨어져 10주 연속 하락했다. 종로구, 금천구, 구로구를 제외한 22개 자치구가 하락했고 강남구는 0.21% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 0.11%, 지방은 0.06% 떨어지며 전국적으로 하락세를 면치 못했다.

 

 

  부동산 경기 불황은 공인중개소 업계뿐만 아니라 인테리어, 이사 등 주택 거래에 수반되는 관련 산업에도 직격탄을 날렸다. 아파트 매매가 줄어든 만큼 이사업체를 쓰거나 인테리어를 하는 수요 자체가 급감했기 때문이다. 용산구의 인테리어업체 관계자는 "거래 두세 달 이후에 이뤄지는 인테리어 특성상 지금의 거래절벽은 적어도 1분기까지 인테리어 수요 급감을 가져올 것"이라며 우려했다. 문제는 부동산 경기가 지속적으로 하락할 것이라는 점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 부동산 시장 침체는 최소 1년 이상 장기화될 가능성이 높다""급격하게 오른 부동산 가격이 장기간에 거쳐 조정을 받을 것이고, 대출 규제와 금리 인상 등 여러 악재가 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 보인다"고 분석했다. 국토연구원 역시 올해 주택 매매 가격이 전국 기준 0.5%, 지방은 1.1% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 특히 매매가를 떠받치는 전셋값은 전국(-1.1%), 수도권(-0.8%), 지방(-1.3%) 모두 하락할 것으로 점쳤다. 변세일 국토연구원 센터장은 "세계 경제 불확실성 확대와 국내 경제 성장률 둔화, 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가, 9·13 대책에 따른 수요 억제, 3기 신도시 공급 등의 정책 여건을 고려하면 시장 약세에 방점이 찍힌다"고 전망했다.(2019118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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지난해 공인중개사 시험 19만명 응시, 22000명 합격

공인중개사 수 10만 명 육박, 숫자 늘면서 양극화도 심화

절반 이상은 월 100만원 못벌고, 일부는 수천만원 소득

재건축 활발한 상가 1층에만 중개소 24개 들어선 곳도

앱 업체, 변호사 등 경쟁 가세해 중개사 설자리 좁아져

"단순 중개 넘어 금융, 세무 등 분야 전문화해야"

 

 

  대전시 둔산동에서 공인중개업을 하는 김모(62)는 밤에는 야식배달대리운전 아르바이트를 한다. 그는 이 지역에서 21년째 영업했지만 해가 갈수록 경영난에 허덕인다. 신도시 개발이 한창일 땐 월 10건 이상의 매매를 중개했다. 하지만 주변에 공인중개업소가 우후죽순으로 늘면서 5년 전쯤부턴 월 1건의 일감도 없었던 적도 많다. 하루에도 몇 번씩 사무실을 접을까 고민한다.” 재건축 단지가 밀집한 서울 강남 3(강남서초송파구)는 사정이 다르다. 공인중개업소 24곳이 밀집한 서울 신천동 잠실 장미아파트 상가의 한 공인중개업소 대표는 올해 들어 10억원짜리 아파트 매매 2건을 중개해 양쪽에서 수수료로 총 3000만원 이상 받았다. 경쟁은 치열해지지만 한 달에 매매 한 건만 성공해도 먹고살 만하다고 말했다.

 

  편의점만큼이나 흔하지만 수억~수십억원대 물건을 사고파는 곳, 공인중개업소다. 공인중개업소를 통해 부동산을 거래하면 수수료를 낸다. 9억원 미만 주택을 매매할 때 수수료는 거래금액의 0.4~0.6%, 9억원 이상은 0.9%. ·월세 거래 땐 가격에 따라 0.15~0.8%를 내야 한다. 서울 아파트값 평균이 6억원을 넘어섰다는 점을 고려하면 서울에서 한 달에 한 건만 매매를 중개해도 중개사가 최대 600만원(6억원 이상 수수료율 0.5% 적용, 매수자매도자 양쪽에게서 300만원씩)을 수수료로 받는다는 얘기다. 겉으로는 중개료 수입이 꽤 쏠쏠해 보인다. ·장년이 은퇴 후 꿈꾸는 제2 인생으로 공인중개사가 우선으로 꼽히는 이유다. 그래서 공인중개사 시험을 중년의 고시라고 부르기도 한다. 최근에는 청년들도 이 시험에 도전하고 있다.

 

  문재인 정부 들어 서울을 중심으로 부동산 시장이 과열 조짐을 보인다. 하지만 공인중개사들은 웃을 형편이 아니다. 현실은 녹록지 않다. 청년들도 공인중개 시장에 뛰어 들고 있다. 경쟁이 심해지고 있다. 그런데 아파트 상가마다 빽빽히 들어선 공인중개업소는 정말 먹고 살만 한걸까공인중개사가 많아지다 보니 이들의 수입도 천차만별이다. 양극화도 심해진다그 현장을 들춰보자한국공인중개사협회가 최근 회원 15000명을 대상으로 연 매출과 영업비용(임대료인건비광고비 등) 등을 설문조사한 결과에는 공인중개사 시장의 현실이 그대로 담겨 있다. 설문 조사를 통해 공인중개사의 소득 규모를 분석한 자료는 처음이다조사결과에 따르면 연 매출이 1200만원 이상~2400만원 미만이라고 답한 비중이 22%로 가장 많았다. 이어 2400만원 이상~3600만원 미만(21%), 3600만원 이상~4800만원 미만(19%), 4800만원 이상~7200만원 미만(14%), 1200만원 미만(11%) 순이었다. 연 매출 3600만원 미만인 경우가 절반이 넘었다.

 

  공인중개사는 자영업자인 만큼 영업비용이 만만치 않게 들어 간다. 임대료인건비광고비 등 영업비로 월 100만원 이상~200만원 미만을 쓴다고 답한 비중이 35%로 가장 높았다. 이어 100만원 미만(29%), 200만원 이상~300만원 미만(18%), 300만원 이상~500만원 미만(11%) 순이었다. 10곳 중 7곳이 월 100만원 이상을 영업비로 쓰고 있다는 얘기다. 황기현 공인중개사협회 회장은 이 정도 매출과 비용을 유추해보면 공인중개사 절반 정도가 월 수입 100만원 미만, 80% 정도가 월 수입 200만원 미만이라고 보면 된다. 공인중개사 업계 보릿고개가 심각하다고 말했다. 그런데도 개업 공인중개사 수는 201282931명에서 최근 기준 99799까지 늘어 역대 최고를 기록했다. 공인중개사 10만 명 시대가 코 앞이다. 이 기록은 매년 깨질 전망이다. 매년 시험 응시자와 합격자도 늘고 있어서다지난해 공인중개사 12차 시험 응시자는 총 191508으로 2015(157144) 보다 34000여명(22%) 늘었다. 응시자 중 40대가 64456(34%), 50대 이상이 45934(24%)이었다. 2030대 신청자 수도 전년보다 각각 57%, 32% 증가했다. 24910명 채용 예정에 228000여명이 응시한 9급 국가공무원 공채시험과 응시자 수에선 큰 차이가 없다.

 

  공인중개사 시험은 절대평가다. 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 받아야 합격이다. 20139846명이던 합격자는 지난해 22340이나 됐다. 황모(35)씨는 공인중개사 시험 준비생이다. 2년 전 중소 조선업체에서 퇴사한 뒤 수십군데에 입사 원서를 냈지만 일자리를 구하지 못했다. 공무원시험을 준비하려다가 방향을 틀었다. 공인중개사인 형이 공무원시험은 최소 2년 이상 준비해야 한다. 공인중개사 자격증은 그만큼 어렵지도 않고 일단 따고 나면 바로 개업해서 능력만큼 벌 수 있다고 해서 올 초부터 준비를 시작했다. 김모(54)씨는 지난해 다니던 은행에서 명예퇴직하고 공인중개사 시험을 준비 중이다. 그는 26년간의 직장 생활을 접고 공인중개사로 제 2의 인생을 살 계획이다. 그는 "장사를 할까도 생각해 봤는데 경험이 없고, 그나마 은행에서 고객을 상대해 봤고, 금융지식도 꽤 있기 때문에 충분히 해볼만 하다고 생각이 들어 도전한다"고 말했다.

 

  하지만 주택 매매 거래량은 2006108만 건에서 201080만건으로 줄었다. 이후 반등해 2015119만 건을 찍은 뒤 지난해 105만 건을 기록했다. 수치로만 따져도 공인중개사 1명이 월 1건 정도 거래 중개한 꼴로 중개사 포화 상태다. 2015년 이후 수도권을 비롯한 여러 지방자치단체에서 부동산 중개 수수료율을 낮춰 공인중개사의 영업환경은 더 나빠졌다. 서울 화곡동의 한 공인중개사는 절대적인 거래량도 줄었지만 중개 수수료율이 낮아져 어렵다고 말했다. 하지만 고객의 생각은 다르다. 여전히 중개 수수료율이 높다고 생각한다. 10억원짜리 집을 사거나 팔면 최대 900만원이나 되는 수수료를 내야 해 여간 부담이 아니다. 이런 틈을 노려 변호사도 부동산 중개 시장에 뛰어 들고 있다. 인수합병(M&A) 전문 변호사인 공승배(46) 트러스트부동산 대표는 거래금액과 상관없이 법률 자문 수수료 최대 99만원을 내걸고 부동산 중개업에 뛰어들었다. 공인중개사협회는 공인중개사가 아닌데 중개를 했다며 공 변호사를 고발했다. 1심 법원은 변호사로서 중개 수수료가 아니라 법률자문 수수료를 받았다는 공 대표 측 주장을 받아들여 지난해 11무죄를 선고했다. 현재 항소심을 진행 중이다. 만약 대법원 판결까지 1심과 같다면 변호사 업계의 부동산 중개업 진출에 따라 공인중개업소가 직격탄을 맞을 수 있다.

 

  직방다방 같은 부동산 애플리케이션 업체도 등장해 공인중개업소의 밥그릇을 흔들고 있다. 부동산 거래 전자계약시스템 확대도 공인중개사의 설 자리를 좁게 하는 원인 중 하나다. 부동산 앱을 이용한 직거래가 증가하는 상황에서 전자등기를 이용해 등기 수수료를 절약하게 되면 부동산을 찾는 발길이 더 뜸해질 수 있다. 정부는 부동산 거래 전자계약시스템을 올 하반기 전국에서 시행할 계획이다. 공인중개사가 위기에 몰린 건 전문성 미흡때문이라는 지적이 많다. 수십년간 단순히 매도자가 물건을 내놓으면 이를 매수 희망자에게 소개하고 계약을 중개하는 업무행태에서 발전이 없었다는 것이다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 현재 상황에선 시장 정리가 불가피하다. 공인중개사가 살아남으려면 단순 알선 중개를 넘어 컨설팅금융세무 등 종합 서비스를 제공하고 이사 서비스나 저리 대출 알선, 법률세무 대행, 임대 관리 등으로 업무 영역을 넓혀야 한다고 말했다.(2017529 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.06.02 11:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    친구가 공인중개사 시험을 준비하고 있던데...
    수입도 천차만별이고 양극화가 심해진다니
    걱정이됩니다.
    오랜만에 인사드립니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. Deborah 2017.06.02 22:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    멋진 정보 잘 보고 갑니다. ^^

  3. 핑구야 날자 2017.06.03 07:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공인중개사가 많기는 하지요 그래도 중년들의 노후생활을 위한 보장이라는 생각은 여전한 것 같아요

  4. 도느로 2017.06.03 12:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전문직들도 이젠 먹고살기가 참 힘든세상이 된것 같아요.
    어디든 똑같겠지만 지금은 참 고전을 면하기가 쉽지 않아요 ㅜㅜ

  5. GeniusJW 2017.06.03 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    거의 다 파레토의 법칙을 벗어나지 못하지 않을까요??ㅠ
    모두가 상위권을 꿈꾸지만, 모두가 상위에 가진 못하죠..ㅠㅠ

 

 

 

  지난 8월 10일부터 8월 13일까지 4일간 서울 관악구 봉천동에 소재한 한국공인중개사협회 중앙회에서 부동산 중개업을 개설등록하려는 자와 소속공인중개사로 고용되려는 자를 대상으로 부동산 관련 실무교육이 있었다.

 

  공인중개사의 수습제도가 2016년 1월 29일부터 시행될 예정이어서 그런지 교육생들이 예전보다 많이 늘어고 있으며 부동산 경기의 회복조짐에 힘입어 개업공인중개사 사무실도 늘어나고 있다고 한다. 이번 교육에는 약 90여명이 참여했는데 열의가 대단했다고.........

 

  강사진들은 현 부동산 시장은 개업공인중개사들간의 경쟁이 치열할 뿐만 아니라 대기업과 은행 등에서도 부동산 시장에 진입할 태세여서 상당히 어렵다며 창업을 하려는 공인중개사들이 부동산 시장에서 살아 남으려면 남들과 차별되는 특별한 것이 있어야한다고 강조했다. 참고로 2014년 10월 31일 현재 부동산중개업 개설등록자는 85,689명이다.

 

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2015.08.17 08:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공인중개사를 하시는 군요.. 부동산 경기가 좋아져 다행입니다.