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1985년 이후 서울 집값 10번 하락, 하락 뒤 상승 반복하며 2.3배 올라
어두운 내년에도 '학습효과' 기대, 주택시장에 심리 영향 크지만
앞날 전망에 한계 많아 신중해야

 


  경제는 심리. 부동산도 심리. 온갖 악재로 둘러싸인 요즘 주택시장이 기대는 것도 이 심리다. 다름 아닌 학습효과아무리 규제가 강하고 정부 대책 등의 영향으로 집값이 내리더라도 결국 다시 오른다는 것이다정부만이 아니라 시장도 역대 최강으로 평가한 지난해 8·2대책 후 집값 상승세가 꺾였지만 곧 되살아났다. 10년 전 금융위기와 21년 전 외환위기 충격에도 집값은 우상향이었다. 19861월부터 집값을 조사한 국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 1986년부터 올해까지 33년 가운데 연간 기준으로 서울 집값이 하락한 해가 10 있었다. 외환위기 직후인 1998년엔 13.24%나 내렸다. 10번의 하락에도 서울 집값은 19861월 대비 현재 2.3배 올랐다. 이런 학습효과 영향으로 내년 서울 집값이 상승세를 유지할 것이란 믿음이 강하다. 한국건설산업연구원이나 주택산업연구원이 내년 서울 집값 전망을 쉽게 ‘-‘로 보지 못하는 이유의 하나도 학습효과다집값 상승의 요인으로 학습효과가 언론에 처음 등장한 게 2000년대 초반이다. 외환위기를 벗어나 집값이 회복세를 탈 때다. 그런데 이 말은 사실 정체불명의 용어다. 주택시장과 아무런 연관이 없이 생겨났다. 두산백과사전을 학습효과란 항목이 없다. 국립국어원의 표준국어대사전에도 검색결과가 0건이다. 기획재정부의 시사경제용어사전도 마찬가지다.


 


  학습효과는 원래 학습곡선효과(Learning Curve Effect)를 말한다. 19세기 독일 심리학자 헤르만 에빙하우스가 처음 주창했다. 일을 해내는 횟수가 늘어날수록 시간이 더 적게 들어간다는 것이다. 1936년 미국의 라이트-패터슨 공군기지에서 비행기 생산량이 두 배가 될 때마다 노동 시간은 10~15%씩 줄어드는 것으로 입증됐다학습곡선효과에서 '곡선'이란 말이 빠지면서 학습효과로 단순해졌다. 같은 일을 반복하면 효율이 높아진다는 원래 의미에서 경험상 같은 일이 반복된다는 뜻으로 바뀌며 일반적으로 쓰이게 됐다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 말이다시간적인 선후 관계는 논리적인 인과성을 인정받지 못하는데 주택시장에선 그렇지 않은 셈이다물론 주택시장에서 심리의 영향력은 세다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 2014년 쓴 한국인의 부동산 심리에서 부동산은 팔할(80%)이 심리라며 단기적으로 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수라고 주장했다. 하지만 거기까지다. 심리가 주택가격에 미치는 영향에 대해 최근 미국의 권위 있는 민간연구소인 NBER에 흥미로운 연구보고서가 실렸다. 뉴욕대에서 집값 변동의 주요 요인으로 대출 조건(credit conditions)과 믿음(beliefs)을 연구했다. 보고서는 둘 다 현재의 집값 움직임에 영향을 미치는 것으로 입증됐다고 설명했다. 그런데 미래의 집값 예측에서 차이가 났다. 대출 조건 변화는 앞으로 집값 변화의 선행 지표지만 믿음에는 예측력이 거의 없었다.


 

 


  학습효과에만 의지한 집값 기대감은 사상누각이 될 수 있다박원갑 전문위원의 말을 되새겨볼 만하다. 단기적으로는 심리적 영향이 절대적이다(하지만)부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다.” 경제가 결딴나지 않는 한 집값은 자산 가치와 마찬가지로 장기적으로 오르겠지만 떨어질 땐 회복 시간과 속도를 따져봐야 한다. 서울 집값이 수도권 1기 신도시 입주 영향으로 19913월 정점을 찍고 내려간 뒤 전 고점을 회복하는 데 11년 걸렸다. 금융위기 이후 20103월까지 오른 서울 집값은 다시 그만큼 상승하는 데 6년을 기다려야 했다. 20103월 기준으로 집값이 물가상승률만큼 따라온 건 최근이다. 20103월 대비 지난 11월 물가승률이 17% 정도이고 서울 집값 상승률도 같은 17%. 2010년 초 집을 산 사람은 2014년부터 집값이 오른 이후로도 5년이나 지나서야 한숨을 돌릴 수 있었던 셈이다.(20181211일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

`애물단지` 다세대·다가구, 전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4~5만 가구 공급 급증, 전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

 

 

  # 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84형 새 빌라를 18000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 `마이너스`. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 `애물단지` 신세다. 반면 7년 전 29000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 55000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다. 올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 `꽁꽁` 얼어붙고 있다. 2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 `신혼희망타운`까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다. 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 44863건으로 지난해 동기 48101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 86865건으로 전년 동기 89173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

 

 

 

  1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 `10·30 부동산대책`을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4289가구, 5864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다. 서울시도 201110월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 54000가구에 달한다고 분석했다. 이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.


 

 

  권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다. 정부가 내놓은 `신혼희망타운` 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다""정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다. 이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원`2019년도 건설경기 전망보고서`에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다. 서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  내년 주택 매매가격이 전국적으로 0.8% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 서울과 외곽지역 간 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 한국건설산업연구원2'2017년 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 내년에 전국 주택 매매가격과 전세가격이 각각 0.8%, 1.0% 동반 하락할 것이라고 밝혔다. 허윤경 연구위원은 "입주 물량이 크게 증가하고 금리 인상 가능성이 높아지면서 올해 가파르게 올랐던 집값이 내년 이후 하향 안정세를 보일 것"이라며 "수도권은 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방이 1.5% 떨어지면서 전국의 평균 집값도 하락할 것"이라고 예상했다. 그는 또 내년 대통령 선거는 주택경기 부양에 도움이 되지 못할 것이라고 전망했다. 대선 어젠다가 부동산 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠리면서 부동산시장 상·하방 압력이 모두 존재하기 때문이다.

 

 다만 내년에도 서울시내 강남 4구를 중심으로 재건축 사업은 활발히 움직일 것으로 예상했다. 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 내년까지 서둘러 관리처분인가를 받을 것이란 분석이다. 허 연구위원은 "내년 수도권의 경우 서울과 외곽 지역에 따라 극심한 양극화 현상을 보이고 지방을 중심으로 하락세가 뚜렷할 것"이라며 "내년은 미분양, 미입주 증가 등 공급 리스크뿐만 아니라 대출이 부실화할 수 있는 금융 리스크 가능성에도 대비해야 한다"고 지적했다. 이홍일 연구위원은 "내년 건설투자는 약 230조원으로 올해보다 3.0% 증가하지만 하반기부터 성장세가 둔화돼 2018년 정체기를 지나 2019년부터는 불황기에 접어들 것"이라고 전망했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)