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재건축·리모델링 추진…광장동 집값 '들썩', 한강변·교통·교육 '3박자’

극동 1·2차, 안전진단 통과 기대, 전용 126㎡ 23억 신고가 거래

현대 3·5단지는 리모델링 나서, '리틀대치' 학군·학원가 형성

"자녀키우기 좋아 실수요 몰려", 동서울터미널 개발도 호재

 

 

서울 광진구 광장동 아파트 가격이 강세를 보이고 있다. 한강변 단지들을 중심으로 재건축과 리모델링 사업이 추진되는 것이 호재로 작용하고 있다. 재건축 조합원 지위 양도금지 시점을 안전진단 통과 후로 앞당기기로 하면서 극동1, 2차 등 초기 재건축 추진 단지로 매수세가 들어오고 있다. 교육과 교통 여건이 좋아 실수요 중심의 매수세가 많다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

 

 

재건축 기대 등이 집값 자극

 

광장동 일대 아파트 가격 상승을 이끄는 단지는 재건축 사업을 준비 중인 극동1, 2차다. 1차(448가구)가 1985년, 2차(896가구)가 1989년 준공돼 모두 재건축 연한인 30년을 넘었다. 광진구에 따르면 극동1, 2차는 지난해 11월 구조안전성과 설비 노후도, 주거환경 등을 판단하는 정밀안전진단 1차 검사 결과 조건부 재건축이 가능한 D등급 판정을 받았다. 곧바로 재건축이 가능한 E등급(30점 이하)이 아니어서 향후 공공기관의 안전진단 적정성 검토 결과를 거쳐 재건축 여부가 최종 확정된다. 최근 정부가 안전진단 통과 이후로 조합원 지위 양도금지 시점을 정할 것으로 알려지면서 매수 문의가 늘었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 극동1차 전용면적 126㎡는 지난 15일 23억원에 신고가 거래됐다. 올 1월 19억7500만원에 거래된 이후 5개월 동안 3억원 이상 올랐다. 2차는 지난달 22일 전용 102㎡가 신고가인 18억8000만원에 손바뀜했다. 극동1, 2차 바로 옆 삼성1차 역시 소규모 재건축 조합 설립을 위해 추진위원회를 구성했다. 또 현대3, 5단지 등을 중심으로 리모델링이 추진되면서 집값이 전반적으로 오르고 있다. 1999년 입주한 광장동 현대9단지는 지난달 14일 전용 59㎡가 12억5600만원에 신고가 거래됐다. 2000년 준공된 현대파크빌 전용 75㎡도 4개월 새 1억원이 뛰며 지난달 22일 13억8000만원에 손바뀜했다. 현대8단지 59㎡ 역시 올 1월에 비해 2000만원 오른 12억2000만원에 매매됐다. 광장동 S중개 대표는 “극동1차는 1개, 2차는 3개 정도만 남아 있을 정도로 매물이 귀하다”며 “서울 집값의 전반적인 우상향 추세가 그대로 반영되고 있다”고 설명했다.

 

교육 여건 좋아 실수요 많아

 

광장동 아파트들은 교육과 교통 환경이 좋은 것으로 평가받는다. 단지들 사이로 서울지하철 5호선 광나루역이 지나 광화문 등 서울 도심권 진입이 수월하다. 천호대교와 광진교 등이 몰려 있어 강동 및 강남 지역으로 접근하기도 쉽다. 강북 지역에서 몇 안 되는 ‘한강 조망권’ 입지 역시 강점으로 꼽힌다. 무엇보다 ‘리틀 대치’ ‘동부의 목동’으로 불릴 정도로 학군이 좋아 자녀를 둔 실수요자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다. 극동1, 2차와 삼성1, 2차 단지를 끼고 이른바 ‘광남학군’이라 불리는 광남초·중·고가 있다. 대원외고 선화예고 등 명문 특수목적고가 있고 광장사거리를 중심으로 학원가도 형성돼 있다. 광장동 K중개업소 관계자는 “대치동이나 목동, 중계동 정도는 아니지만 광장동도 학군이 좋은 지역으로 손꼽힌다”며 “소득 수준이 균질해 아이들을 키우기 좋다”고 했다. 최근 광진구 내 최대 개발 사업으로 꼽히는 구의동 동서울터미널 개발이 속도를 내는 것도 호재다. 신세계동서울PFV가 올해 안에 부지 매입 잔금을 완납할 예정인 것으로 알려졌다. 윤지해 부동산114 수석 연구원은 “광장동은 한강 조망이라는 무기가 있어 재건축이나 리모델링을 통해 지금 이상의 고급 주거단지가 될 것이라는 기대가 크다”고 분석했다.(2021년 6월 19일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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같은 지역 내 아파트라도 조망 여부에 따라 많게는 수억원 이상의 가격 차이를 보이며 주택시장의 희비가 갈리고 있다. 최근에는 강이나 바다를 조망할 수 있는 단지들이 연일 고공행진을 이어가고 있다. 한강변 반포동에서는 지난 10여 년간 대장주 역할을 해온 `반포자이`가 한강을 내려다볼 수 있는 `아크로리버파크`에게 랜드마크의 자리를 내주기도 했다. 11일 KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 조사에 따르면 아크로리버파크의 전용 84㎡의 12월 현재 시세는 31억원 선이다. 반포자이의 같은 면적 시세가 26억 1000만원 선이라 조망 여부에 6억 원 가량 시세 차이가 나는 셈이다. 주택업계 관계자는 "최근에는 법원도 조망권에 대해 `주택 가격의 약 20%를 차지한다`는 판결을 내리며 조망권의 가치를 인정하기도 했다"며 "여기에 조망권 중 산보다는 바다나 강 조망에 대한 프리미엄이 더 높다는 분석도 나왔다"고 설명했다.

 

 

창원대학교 대학원 경영학박사학위 논문인 `내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교 연구;서울과 부산을 중심으로`(2016년, 정태윤)에서는 내륙도시인 서울에서는 산 조망권(11.89%)보다도 강 조망권(18.19%)이 높다는 분석이 실렸다. 해안 도시인 부산에서는 산 조망권(-10.49%)이나 강 조망권(8.21%)보다도 바다 조망권(22.66%)이 아파트 가격에 더 큰 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 특히 바다와 접한 부산 해운대구에서는 바다 조망권이 무려 47.91%까지 가격에 영향을 미치는 변수가 될 수 있다고 내다봤다. 분양시장에서도 바다와 강을 조망할 수 있는 단지의 청약성적이 높았다. 지난 9월 송도국제도시에서 분양한 `송도 더샵 센트럴파크3차`는 서해바다 조망이 가능하다는 장점이 부각되며 5만 3000여 명의 청약자가 몰렸고, 평균 206.13 대 1의 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤다.

 

 

연말 분양시장에서는 바다와 강을 조망할 수 있는 물량이 공급된다. 여수 웅천지구에서는 `웅천 롯데캐슬 마리나`가 분양에 나선다. 아시아신탁(위탁자 포브로스)이 시행·분양하고, 롯데건설이 단순 시공하는 물량으로 546실 규모의 오피스텔이다. 단지는 웅천지구 마리나 항만 바로 앞에 위치해 바다 영구 조망(일부 제외)이 가능하다. 인천 중구에서는 유림 E&C가 시공을 맡은 `인천 유림노르웨이숲 에듀오션`이 분양 중이다. 아파트(520세대)와 오피스텔(120실)이 함께 구성되는 주상복합단지로 39층 초고층 단지라 일부 세대에서 바다조망이 가능하다. 울산 동구에서는 KCC건설이 `KCC스위첸 웰츠타워`(635세대)를 분양하고 있다. 울산 동구 최고 높이인 41층으로 단지 고층부(타입별 상이)에서는 바다와 명덕호수공원, 전하동 일대 전경을 한눈에 내려다볼 수 있다. 부산 영도구에서는 대우건설이 `부산 오션시티 푸르지오`를 선보이고 있다. 아파트(846세대)와 레지던스, 호텔 판매시설 등이 함께 구성되는 주거복합단지다. 단지 바로 옆에 바다와 중리산, 태종산이 있어 일부 세대를 제외하면 바다 조망이 가능하다.(2019년 12월 11일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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