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1985년 이후 서울 집값 10번 하락, 하락 뒤 상승 반복하며 2.3배 올라
어두운 내년에도 '학습효과' 기대, 주택시장에 심리 영향 크지만
앞날 전망에 한계 많아 신중해야

 


  경제는 심리. 부동산도 심리. 온갖 악재로 둘러싸인 요즘 주택시장이 기대는 것도 이 심리다. 다름 아닌 학습효과아무리 규제가 강하고 정부 대책 등의 영향으로 집값이 내리더라도 결국 다시 오른다는 것이다정부만이 아니라 시장도 역대 최강으로 평가한 지난해 8·2대책 후 집값 상승세가 꺾였지만 곧 되살아났다. 10년 전 금융위기와 21년 전 외환위기 충격에도 집값은 우상향이었다. 19861월부터 집값을 조사한 국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 1986년부터 올해까지 33년 가운데 연간 기준으로 서울 집값이 하락한 해가 10 있었다. 외환위기 직후인 1998년엔 13.24%나 내렸다. 10번의 하락에도 서울 집값은 19861월 대비 현재 2.3배 올랐다. 이런 학습효과 영향으로 내년 서울 집값이 상승세를 유지할 것이란 믿음이 강하다. 한국건설산업연구원이나 주택산업연구원이 내년 서울 집값 전망을 쉽게 ‘-‘로 보지 못하는 이유의 하나도 학습효과다집값 상승의 요인으로 학습효과가 언론에 처음 등장한 게 2000년대 초반이다. 외환위기를 벗어나 집값이 회복세를 탈 때다. 그런데 이 말은 사실 정체불명의 용어다. 주택시장과 아무런 연관이 없이 생겨났다. 두산백과사전을 학습효과란 항목이 없다. 국립국어원의 표준국어대사전에도 검색결과가 0건이다. 기획재정부의 시사경제용어사전도 마찬가지다.


 


  학습효과는 원래 학습곡선효과(Learning Curve Effect)를 말한다. 19세기 독일 심리학자 헤르만 에빙하우스가 처음 주창했다. 일을 해내는 횟수가 늘어날수록 시간이 더 적게 들어간다는 것이다. 1936년 미국의 라이트-패터슨 공군기지에서 비행기 생산량이 두 배가 될 때마다 노동 시간은 10~15%씩 줄어드는 것으로 입증됐다학습곡선효과에서 '곡선'이란 말이 빠지면서 학습효과로 단순해졌다. 같은 일을 반복하면 효율이 높아진다는 원래 의미에서 경험상 같은 일이 반복된다는 뜻으로 바뀌며 일반적으로 쓰이게 됐다. 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 말이다시간적인 선후 관계는 논리적인 인과성을 인정받지 못하는데 주택시장에선 그렇지 않은 셈이다물론 주택시장에서 심리의 영향력은 세다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원도 2014년 쓴 한국인의 부동산 심리에서 부동산은 팔할(80%)이 심리라며 단기적으로 변화무쌍하게 움직이는 가격을 이해하는 데 핵심 변수라고 주장했다. 하지만 거기까지다. 심리가 주택가격에 미치는 영향에 대해 최근 미국의 권위 있는 민간연구소인 NBER에 흥미로운 연구보고서가 실렸다. 뉴욕대에서 집값 변동의 주요 요인으로 대출 조건(credit conditions)과 믿음(beliefs)을 연구했다. 보고서는 둘 다 현재의 집값 움직임에 영향을 미치는 것으로 입증됐다고 설명했다. 그런데 미래의 집값 예측에서 차이가 났다. 대출 조건 변화는 앞으로 집값 변화의 선행 지표지만 믿음에는 예측력이 거의 없었다.


 

 


  학습효과에만 의지한 집값 기대감은 사상누각이 될 수 있다박원갑 전문위원의 말을 되새겨볼 만하다. 단기적으로는 심리적 영향이 절대적이다(하지만)부동산시장을 이해하기 위해서는 표피적인 현상에 일희일비하지 않고 변수를 제대로 읽는 지혜가 필요하다.” 경제가 결딴나지 않는 한 집값은 자산 가치와 마찬가지로 장기적으로 오르겠지만 떨어질 땐 회복 시간과 속도를 따져봐야 한다. 서울 집값이 수도권 1기 신도시 입주 영향으로 19913월 정점을 찍고 내려간 뒤 전 고점을 회복하는 데 11년 걸렸다. 금융위기 이후 20103월까지 오른 서울 집값은 다시 그만큼 상승하는 데 6년을 기다려야 했다. 20103월 기준으로 집값이 물가상승률만큼 따라온 건 최근이다. 20103월 대비 지난 11월 물가승률이 17% 정도이고 서울 집값 상승률도 같은 17%. 2010년 초 집을 산 사람은 2014년부터 집값이 오른 이후로도 5년이나 지나서야 한숨을 돌릴 수 있었던 셈이다.(20181211일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

고강도 대책 발표 뒤 서울 부동산 돌아보니지역별 온도차

 

 

  "매도자가 계약하자고 앉은 자리에서 5000만원 더 달라고 하는 게 예사였는데 그런 게 하루 만에 없어졌네요."(마포구 소재 A공인중개사 사무소 관계자) "이쪽은 오히려 매수 문의가 늘었어요. 굳이 주택담보대출을 안 받아도 되는 가격대인 데다 임대사업자 혜택을 받는 수준이어서요."(노원구 B공인중개사 사무소 대표) "관망이죠. 지금 매도자도 매수자도 정책에 이골이 나 있어요. 지켜보겠다는 분위기입니다."(강남구 C공인중개사) 종합부동산세를 올리고 다주택자뿐만 아니라 1주택자에 대해서도 대출을 조이는 9·13 부동산 대책이 발표된 이튿날인 14일 시장 분위기는 그야말로 중구난방이었다. 작년 8·2 부동산 대책 발표 때에는 시장이 일제히 멈춘 듯 거래가 끊겼지만 이번엔 워낙 광범위하게 세세한 대책이 나와서인지 지역별 온도차가 극명했다. 부동산 대책의 주타깃이었던 강남권은 각종 대책에 면역력이 생겨 차분한 분위기였다. 대책 하루 만에 가격이 뚝 떨어지지는 않았지만 미묘한 변화 기류는 감지됐다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 전형적인 매도자 우위 아파트였지만 9·13 대책 후 하루 만에 콧대 높던 매도자들이 `어떻게든 팔아 달라`며 중개업소에 연락하는 현상이 나타났다. 잠실주공5단지 내 J공인중개사 사무소 대표는 "기존 호가에서 얼마 정도는 협상할 수 있으니 이번에 꼭 팔고 싶다는 매도인 전화를 받았다""8·2 대책 후 가격이 꽤 조정받았다가 얼마 후 전 고점을 돌파한 학습효과가 있어 가격이 크게 떨어지기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

 

  반면 매수인들도 종부세가 늘어나고 9억원 이상 주택에 대한 담보대출이 막혔기 때문에 매도호가에 맞춰 거래를 체결할지는 미지수다. 당분간 거래가 뚝 끊기면서 기존 호가 근처에서 팽팽한 줄다리기가 펼쳐질 수밖에 없는 분위기다. 대치동 소재 B공인중개사 사무소 관계자는 "강남에 집을 소유한 사람들은 정책에 면역력이 있다. 급하게 움직일 필요가 없다고 생각하는 것 같다"면서 "어차피 종부세도 내년 일이고 하니 기다리자는 것"이라고 설명했다. 이인자 공인중개사협회 서초지회장은 "강남권에서도 두세 달 정도는 분위기를 보면서 차분히 대응하자는 이야기가 나오고 있다""규제책이 엄청난 시장 파급효과를 내지는 못할 것"이라고 말했다. 강남권 은행 PB센터에는 임대사업자 등록과 증여 등에 대한 문의가 쏟아졌다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 "이번에 임대주택의 양도세 감면 요건(수도권 6억원 이하 등)이 새로 생겼던데 그러면 임대사업의 실제 이익이 줄어들 것으로 예상되는데 앞으로 어떻게 대응하는 것이 좋은가"라는 문의가 많았다. 고가 주택과 고소득자가 많은 강남 지역 지점은 이번 규제로 주택도시보증공사(HUG) 전세보증이 막히면 SGI서울보증을 이용하는 방법은 아직 가능하냐고 묻는 고객도 많이 감지됐다. 우리은행 관계자는 "서울 강남 지점들에는 강북에 집을 마련하고 대치동 등 주요 학군 지역에 전세로 거주하고 있는 고객 문의가 많았다"고 소개했다. 강북 지역 대표 주자인 마포에서는 중형급 아파트 호가가 5000만원 떨어지고, 10억원 안팎에 거래되던 소형 아파트에는 매수 문의가 늘어나는 대조적 모습이다. 집을 사려는 무주택자들이 종부세 영향을 받지 않는 매물을 선호하면서 나타나는 현상이다. 이번 대책에 따르면 1주택자도 공시가격 9억원, 실거래가 13억원 정도면 종부세 부과 대상이 아니라서 해당 매물은 실수요자들에게 오히려 인기가 높아질 수 있다는 것이다.

 

 

  다만 워낙에 강북 지역도 급하게 많이 오르다보니 심리적 압박을 가하는 이번 대책 발표 직후 바로 매물이 나오는 곳도 있었다. `오를 만큼 올랐으니 지금 팔자`는 매도인의 불안감 때문이다. 실제로 서대문구 한 아파트 단지는 최근 한 달 동안 매물이 전혀 없었지만 13일과 14일 이틀 만에 매물이 4건이나 나왔다. 반면 이번 대책에서 임대사업자 혜택과 무주택자 주택담보대출 등에서 별 타격이 없는 서울 외곽 소형 아파트들은 오히려 기세가 등등하다. 소형 아파트 밀집 지역인 노원구 상계동 주공아파트 단지는 `매물 제로` 현상이 9·13 대책 발표 이후에도 그대로 유지되고 있다. 오히려 "매물이 나온 게 없냐"고 묻는 매수자들 전화만 간간이 걸려오고 있다. 상계동에서 30년간 공인중개사를 해온 Y부동산 대표는 "여전히 매물은 전혀 없지만 이번 대책에서 고가 주택과 다주택자를 잡는다고 하니까 실수요 무주택자들은 오히려 더 관심을 가지는 것 같다""특히 올해 말까지 인정되는 임대사업자의 양도세 중과 면제 등이 저가 아파트는 유지되다 보니 매수 문의가 끊이지 않고 있다"고 설명했다. 노원구와 도봉구 일대 주공아파트 단지는 구조적으로 당분간 매물이 나오기 어려운 병목 현상에 빠져 있다. 임대사업자 자격으로 여러 채를 사들인 보유자로선 중간에 내놓기 어렵고, 소형 아파트에 살고 있는 실거주자는 주변으로 이사갈 수 있는 중대형 아파트가 나와야 보유 중인 한 채를 팔 수 있기 때문이다. 인근 S부동산중개소 대표는 "거주 중인 소형 아파트를 팔고 단지에서 크기를 키워가려는 수요는 제법 있지만 여러 채를 들고 있는 사람들이 내놓지 않으니 실거주자들도 움직이지 못한다""서울에서 이 가격대로 재건축을 기대할 수 있는 단지가 없다 보니 평수에 상관없이 매물이 나오면 바로 계약금을 내겠다는 대기자가 여전히 많다"고 말했다.(2018915일 매일경제 기사 참조)