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규제 타깃된 6억~9억 아파트, 고가아파트 핀셋규제 실패하자

LTV규제 6억이상으로 강화, 양도세감면 거주기간 늘리고

갭투자 막기 위한 대출 규제도, 목동發 재건축에 집값 들썩여

재건축 안전진단 강화할 수 도

 

정부가 17일 발표하는 21번째 부동산 대책에서 시세 6억~9억원인 아파트가 주요 타깃으로 떠올랐다. 그동안 서민층 아파트로 분류해 건드리지 않았던 이 가격대 아파트에 `규제 칼날`을 본격적으로 들이댈 가능성이 높아진 셈이다. 전문가들은 중저가 아파트를 중심으로 집값이 상승하는 이른바 `풍선효과`를 잡기 위해 정부가 초강수를 꺼내는 것으로 해석하고 있다. 그동안 부동산시장에선 고가·초고가 아파트에 대한 규제가 강력하다 보니 상대적으로 규제가 덜한 6억~9억원인 소형 아파트로 `갭투자` 등 주택 투자가 몰린다는 지적이 많았다. 그러나 일각에선 정부 규제가 전방위로 확대되면 서민들이 `갈아타기` 기회를 봉쇄당하는 등 큰 피해를 입을 위험이 높다는 우려도 나온다. 정부는 부동산시장에 대한 유동성 유입 차단을 목표로 경기 전 지역을 조정대상지역으로 설정하고, 수원 영통·권선, 구리 등으로 투기과열지구 확대 방안을 내놓을 전망이다. 여기에 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 기준 가격을 현재 9억원에서 6억원 혹은 6억∼9억원 사이로 설정하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 지역(투기과열지구)에서 현재 9억원을 초과하는 집을 살 때 대출은 20%, 9억원 이하는 40% 가능하다.

 

부동산 대책에는 6억원 이상 주택에 대한 전세대출 규제가 포함될 것으로 보인다. 중저가 주택 가격 상승 주요 원인이 `갭투자` 때문이라는 정부 인식에 따른 것이다. 갭투자 차단을 목적으로 한 전세대출 규제는 지난해 10·1 대책과 12·16 대책에서 다룬 바 있다. 이 같은 점을 고려하면 정부는 전세대출을 받는 사람 자격 요건이나 한도에 제한을 두는 방안을 내놓을 가능성이 있다. 전세대출을 회수하는 주택 가격 기준을 현행 시가 9억원에서 6억원대로 낮추는 방안이 유력하게 검토된다. 전세대출 한도를 축소하는 정책이 나올 수도 있다. 현재 정책기관의 전세보증은 개인별 최대 한도가 2억2200만원으로 임차보증금 대비 80%까지 대출받을 수 있다. SGI서울보증보험 전세보증은 임차보증금 대비 80%까지 대출을 받는 것은 정책기관 보증과 동일하지만 최대 한도는 5억원(지방은 3억원)이다. 지역에 따라 한도를 차등적으로 두는 방안도 있을 수 있다. 시세 9억원 초과 고가 아파트를 타깃으로 한 12·16 핀셋 대책이 발표된 직후 가격 상승세는 8억~9억원대 아파트가 주도했다. 하지만 상승세는 최근 들어 6억원대, 4억원대 등 아래 가격대로 확산되며 서민층 주거 부담이 갈수록 커지는 모습이다.

 

 

KB부동산 `5분위 평균 아파트값` 조사에 따르면 8억원대 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%) 아파트 평균 가격은 지난해 12월 7억5913만원에서 올해 5월 8억1294만원으로 7.1% 뛰었다. 아래 구간인 2분위(상위 60~80%) 평균 가격도 같은 기간 5억8897만원에서 6억3773만원으로 7.6% 상승했다. 잠잠하던 1분위 아파트(상위 80~100%)도 3월부터 가격이 본격적으로 뛰기 시작하며 6개월 만에 7.4% 상승했다. 반면 정부 규제가 집중된 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 0~20%) 아파트 평균 가격은 같은 기간 17억6158만원에서 18억320만원으로 2.4% 오르는 데 그쳤다. 최근 집값 상승세가 심했던 지역을 따져봐도 비슷한 경향을 확인할 수 있다. 작년 말 이후 `강남 3구(강남·서초·송파구)`나 `마용성(마포·용산·성동구)` 지역보다 중저가 소형 아파트가 있는 `노도강(노원·도봉·강북구)` 등 서울 외곽 지역 오름폭이 컸다. 부동산 114에 따르면 연초 이후 올해 5월까지 노원구 소형 아파트값은 평균 6.8% 상승했다. 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3% 상승했다. 비규제 지역 중에선 군포(8.90%) 안산(8.49%) 오산(8.02%) 시흥(6.32%) 인천(5.41%) 등이 같은 기간 수도권 아파트 가격 평균 상승률(3.43%) 대비 1.5배 이상 높은 상승률을 기록했다.

 

 

정부가 초강력 대책을 예고하면서 일시적으로는 풍선효과를 줄일 수 있다는 전망이 나오지만 근본적인 대책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 규제지역 확대와 대출 규제 강화는 부동산시장에 대한 유동성 유입을 줄이지만 투기수요뿐만 아니라 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회까지 박탈하는 문제가 발생한다. 국토교통부 등에 따르면 이번 대책에는 재건축 안전진단 요건을 강화하는 방안도 검토 중이다. 최근 서울 양천구 목동 6단지가 재건축 정밀안전진단을 통과하면서 서울 주택가격을 다시 자극할 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 정부는 정밀안전진단과 관련해 공공의 적정성 평가를 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 또 재건축 안전진단 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장하는 방안도 포함될 가능성까지 조심스레 흘러나오고 있다. 전문가들은 정부가 초강수 규제를 내놓으면 현금이 부족한 실수요자들이 집을 사기 더욱 어려워진다고 지적했다. 오히려 `현금 부자`들이 매입하기 쉬운 환경이 만들어진다는 것이다. 서울 등 좋은 입지에 공급이 여전히 부족한 상황에서 규제를 피해 또 다른 부작용이 이전 규제책 발표 때보다 더 빨리 나타날 가능성도 언급된다.(2020년 6월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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대책후 서울집값 3주연속 상승강남4구 일제히 상승폭 확대

충남·경북 등 지방은 하락세

서울 집 구매 외지인비율 늘어

"규제 강할수록 `안전자산` 몰려과열 원인·대책 엇박자 심각"

 

 

 

  문재인정부 첫 부동산 정책인 6·19 부동산 대책 이후 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심해지고 있다. 서울 아파트 가격은 3주 연속 상승했고 상승폭도 대책 발표 전 수준으로 회귀했다. 반면 지방 집값은 대책 발표 이후 줄곧 하락세. '핀셋규제'를 표방한 6·19 대책의 '무용론'이 나오는 이유다. 13일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.14% 올랐다. 6·19 대책 이후 3주 연속 상승하며 오름폭도 점점 커지고 있다. 특히 강남4구는 단속에 몸을 사리던 중개업소들이 지난주부터 문을 열고 거래가 재개되자 일제히 상승폭이 확대됐다. 서초구가 0.08%에서 0.14%로 늘었고, 강남구는 0.02%에서 0.1%5배 늘었다. 송파구는 0.03%에서 0.11%, 강동구도 0.02%에서 0.08%로 각각 상승폭을 키웠다. 반면 지방 아파트값은 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 6·19 대책 이후 3주 연속 하락세가 이어졌다. 충남(-0.13%), 경북(-0.08%), 울산(-0.05%) 등이 큰 폭으로 떨어지며 지방 하락세를 이끌었다.

 

  전문가들은 6·19 대책이 맥을 잘못 짚어 침을 놓았다고 평가한다. 서울 주택가격 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형 문제인데 6·19 대책은 '부동산 투기'를 원인으로 규정하고 분양권 전매제한·대출규제·재건축 주택 수 제한에 초점을 뒀다는 것이다. 익명을 요구한 금융권 부동산 담당 PB"부동산 과열의 원인과 정부의 6·19 대책에 '교집합'이 없었다"고 진단했다. 감정원은 지난 12일 하반기 부동산 시장을 전망하며 "거주 수요가 많은 서울은 하반기 강남 4구에 대규모 재건축 이주가 예정돼 있어 상승폭이 확대될 것"이라면서도 "수도권 외곽 및 지방은 수요 대비 대규모 신규 아파트 입주가 예상돼 하락세를 보일 것"이라고 밝혔다. 특히 올해 서울주택 거래 중 외지인의 비중이 19%로 지난해 17%보다 더 늘어난 것으로 집계됐다. 이에 대해 감정원은 서울 집값 상승의 한 이유로 지방에서 서울 주택을 구입하는 '투자수요' 때문이라고 해석했다. 감정원 관계자는 "지방 사람들이 서울 주택을 매입하기보다 실수요 중심으로 시장이 재편된다면 공급부족 문제는 없다"고 말했다.

 

 

  하지만 부동산 시장 전문가들의 생각은 다르다. 문재인정부가 집값 안정을 내세우며 부동산 규제를 강화할수록 강남 부동산은 부동산 경기 하락 때도 '안전자산' 역할을 할 것이란 심리 때문에 전국에서 수요가 몰린다는 것이다. 지방 부동산을 정리해 강남에 '똘똘한' 부동산을 소유하는 게 낫다는 '자산 재균형' 현상이 나타나고 있다는 것이다. 문재인정부가 도시재생 '뉴딜'을 공약으로 내세우며 5년간 50조원을 투자하겠다고 밝혔지만 아직 구체적인 움직임이 없어 시장의 자금은 서울, 특히 '강남 재건축'에 베팅하는 모습이다. 결국 정부가 적절한 부동산 대책을 통해 집값이 안정될 것이란 믿음을 주지 않는 한 강남 재건축으로의 자금쏠림 현상은 막기 힘들고 양극화도 심해질 것이란 전망이다. 실제 정부의 부동산 대책 이후 소폭 하락했던 강남 재건축 가격도 회복되는 모양새다. 개포주공1단지에서 전용 84를 배정받은 전용 41물건의 경우 한 달 전 12억원이던 가격이 단속 직후 118000만원으로 살짝 떨어졌지만, 최근 다시 12억원으로 올랐다.

 

 

  이제 시장의 관심은 정부의 추가 규제에 모아지고 있다. 강남 집값이 계속 오를 경우 정부가 투기과열지구 지정을 할 것인지, 또 지정했을 때 과연 강남 집값이 잡힐 것인지 아니면 더 오를 것인지가 관건이다. 정부가 강남을 투기과열지구로 지정해도 강남 부동산은 살아남을 것이란 '강남불패론' 인식은 여전히 강하다. 강남을 주 타깃으로 한 11·3 부동산 대책도 뚫었고 문재인정부의 6·19 대책은 오히려 강남에 제한했던 청약조건 규제를 서울 전역으로 넓혀 강남 규제가 상대적으로 약해졌다는 평가도 나온다. 또한 '강남 집값'을 잡으려던 노무현정부 주택정책 실패에 따른 학습효과도 투자자들의 뇌리에 박혀 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부규제로 단기적인 효과가 나타날 수 있지만 공급 정책 없이는 시장이 안정될 수 없다"면서 "더구나 6·19 대책은 단기 효과도 못 본 유명무실한 정책"이라고 평가했다.(2017713 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.14 10:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    핀셋규제를 표방했지만 아무 효과가 없는 정책이었군요.
    양극화가 심화되어 걱정이 됩니다. ㅜㅜ

  2. 도느로 2017.07.14 20:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런정보를 보면 지방에 사는 것이 차라리 다행이다...라는 생각도 듭니다.
    부동산 정책은 이렇게 바로잡기가 힘든가봐요. ㅜㅜ

  3. 버블프라이스 2017.07.15 05:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 도움이 되는 정보 감사히 잘 읽고 갑니다. 비가 와서 날씨가 조금 시원해진 것 같은데요- 기분좋은 주말 되시길 바래요

  4. 핑구야 날자 2017.07.15 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장은 원리대로 돌아갈 수 있게 해주면 좋지 않을까 생각도 해봅니다

  5. 오리날자 2017.07.26 08:08  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택 소유자에 선진국 수준의 세금만 물리면 해결되지 않을까요