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지난달 중위가격 첫 6억 돌파

강남권 대규모 재건축이 끌고, 강북권 직주근접 단지가 밀어

 

  서울시내 웬만한 아파트는 6억원 이상을 줘야 살 수 있게 됐다. 430일 국민은행이 발표한 '월간주택가격조사'에 따르면 4월 서울 아파트 중위가격이 6267만원을 기록해 사상 처음으로 6억원대를 넘었다. 지난 359916만원에 비해 한 달 만에 350만원이 오르면서 200812월 관련 조사가 시작된 이래 최초로 6억원을 넘어섰다. 중위가격은 '중앙가격'이라고도 하는데, 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치하는 가격을 뜻한다. 초고가 혹은 최저가 주택은 제외되고 중앙에 있는 아파트 가격만 따지기 때문에 평균가격보다 주택 가격 흐름을 설명하는 데 적합하다는 평가를 받는다. 매매 평균가격은 일부 고가 주택들이 가격을 끌어올릴 수 있지만, 중위가격은 그 영향을 덜 받는다. 실제로 아파트 평균매매가는 이미 3617만원으로 중위가격보다 좀 더 일찍 6억원을 넘어섰다. 일부 초고가 주택들이 평균치를 끌어올렸기 때문이다.

 

  반면 중위가격은 6억원대 벽이 높았다. 200975203만원을 기록하며 5억원대를 돌파했지만, 곧이어 나타난 부동산 경기 침체로 4억원대로 계속 떨어져 있었다. 그러다 6년 만인 20156569만원을 기록하며 다시 5억원대를 회복했고, 이후 계속해서 오름세를 이어왔다. 5억원 돌파 이후 약 8년 만에 6억원대에 올라선 것이다. 중위가격이 6억원을 넘어설 정도로 최근 서울 아파트 가격은 계속 강세를 보이고 있다. 재건축 추진 등의 영향을 받은 강남권 아파트 가격의 수직 상승과 강북 도심권 '직주근접' 아파트들의 강세 때문이다. 4월 강남·서초 등이 포함된 한강 남부 11개구 아파트 중위가격은 74561만원에 달했다. 강남 4, 특히 반포와 잠원동 일대 사업 추진이 빠른 재건축 아파트가 가격 상승을 견인했다. 한강 북부 14개구의 아파트 중위가격은 3월 대비 0.36% 오른 43447만원으로 강남 11개구보다 3억원 이상 낮다. 그러나 최근 용산·마포·종로·성동구 등 도심권에 들어선 새 아파트 가격이 강세를 보이면서 강북권역의 중위가격도 꾸준히 오르고 있다.

 

  전국적으로 아파트 중위가격은 3548만원을 기록해 전달에 비해 0.3% 상승했다. 작년 10월 처음으로 3억원을 넘어선 후 정부가 부동산시장 억제를 위해 11·3 대책을 발표한 이후에도 크게 떨어지지 않고 올해 들어 계속 상승 국면을 맞고 있다. 서울특별시와 부산·대구·인천·대전·광주 등 총 6개 광역시의 중위가격은 23832만원으로 3월에 비해 0.21% 올랐다. 지방에선 부산 아파트 중위가격이 27408만원으로 가장 높았고, 대구가 24555만원, 울산 24316만원으로 뒤를 이었다. 전세 중위가격 역시 계속 오름세다. 4월 서울의 아파트 전세 중위가격은 4640만원으로 꾸준히 4억원대를 유지하고 있다.(2017430일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

- 쌀시장 개방, 부동산관련 세제 강화, 인구 고령화 등은 부동산 소유를 차별화 할 것이다.

  우리나라 부동산시장에 대한 전문가들의 전망은 그리 밝지 않다. 침체나 장기하락을 우려하는 사람들도 적지 않은 편이다. 이렇게 우리나라의 부동산 전망을 어둡게 보는 사람들은 어디에 근거를 두고 이야기 하는 것일까? 어떤 부동산 전문가들은 쌀시장 개방을 또 어떤 부동산 전문가들은 부동산에 대한 규제강화를 꼽기도 한다. 부동산시장에 영향을 미칠 변화요소를 알아보자

1. 쌀시장 개방은 부동산의 공급을 확대할 것이다.

  농민들이 쌀농사로만은 먹고살기 힘들다는 것은 이미 오래전부터 알려진 사실이다. 만약 쌀값이 현재보다 50% 하락한다면 농민들이 농사를 지을 이유가 없다. 그러나 국제 쌀 가격은 그보다도 싼 것이 현실이다. 따라서 쌀농사는 장기적으로 쇠락할 것이며 농업정책의 일대 변환을 초래할 것이다. 다시 말해 농사를 지어서 적자를 보는 상황에서 농사를 지을 농민은 없을 것이므로 정부의 농업정책에 일대 변화를 가져올 것이다.

  수도권에는 아직까지 농업진흥지역 농지가 상당히 분포하고 있고 장기적으로 이 토지들의 활용이 이루어질 것이다. 이 경우 농사 외의 대안이 될 수 있는 수도권의 농업진흥지역 농지는 가격이 상당히 올라갈 것이고 농사 말고는 아무것도 할 수 없는 지방의 농지는 가격이 떨어질 것으로 전망된다. 결국 쌀농사를 짓던 농지가 다른 용도로 전환되어 공급될 것이므로 공급이 수요를 초과하여 부동산 가격은 침체하거나 장기 하락할 것으로 전망된다.

2. 다주택자에 대한 규제와 보유세 강화는 부동산 소유를 차별화한다.

  집을 두 채 이상 소유한 자에게 중과세를 한다면 수도권의 주택은 남기고 지방의 주택은 매각할 것이므로 다주택자에 대한 중과세는 앞으로 부동산 시장이 주택과 택지라는 양분구도에서 길이 열려있는 상업용 토지나 건물로 중심이 조만간 이동 한다는 것을 의미하고 향후 활성화될 부동산에 대한 간접투자 역시 이 부분을 겨냥할 것이다.

  미국에서는 보유세가 거의 1%에 가깝다. 우리나라도 장기적으로 보유세를 강화할 명분이 충분하다. 만약 1%의 보유세가 현실화되면 어떤 결과가 벌어질까? 우선 확실한 호재 없이 토지를 소유하는 것이 불가능해지면서 지방 토지의 하락은 불을 보듯 뻔하다. 수도권 토지도 차별화되면서 상수도 보호권역 등 개발 기대가 낮은 토지는 하락할 것이고 주택도 월세가 집값의 5% 이상인 경우를 제외하고는 하락할 가능성이 크다.

3. 인구의 고령화는 부동산의 평균 가격을 떨어뜨린다.

  고령화가 되면 연금 수령으로 생활하는 사람이 늘어나면서 동해안 서해안 등 수도권에서 가깝고 여건이 쾌적한 도시는 인구가 늘어나거나 적어도 유지될 가능성이 있다. 그리고 생활비가 저렴한 수도권 외곽의 도시들도 인구 수준을 유지할 것이다. 그러나 일반적으로 지방 토지는 고령화가 진행되면 전체 부동산 평균 가격을 떨어뜨리는 주범으로 작용할 것이다. 이것은 고령자의 사망이 토지 상속을 불러오고 상속자는 그것을 현금화하려고 시도할 공산이 크기 때문이다.

  향후 부동산 시장은 10년간 점진적 상승 이후 급격한 조정을 거쳐 안정될 것으로 전망된다. 이 경우에도 부동산은 안목에 따라서는 투자가 가능한 유효수단이 될 수 있으나 과거와 같은 무차별 상승은 불가능하다. 다시 말하면 서울 중심가의 고가 아파트와 지방 도시의 토지가 가장 위험하고 수도권 주변 도시의 개발 가능지의 토지에 대한 투자는 여전히 가능성이 있지만 세제와 기타 제도의 정비로 인해 그리 좋은 투자수단으로 자리 잡기는 어려울 듯하다.

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