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  수도권 주택 보유자들은 9.13 부동산 대책 이후 실거주자 위주 실수요·투자수요 모두 위축 양극화의 방향으로 주택 시장이 움직일 것이라고 예상했다. 이는 최근 피데스개발과 대우건설, 한국자산신탁, 해안건축이 공동으로 한국갤럽조사연구소를 통해 수도권 주택 소유자 1002명 대상으로 ‘2018주거공간 소비자 인식조사를 실시한 결과다. 우선 정부의 부동산대책(20178.2대책~20189.21대책 등) 이후 향후 부동산 시장 전망이 어떻게 변화될 것이라고 예상하느냐는 질문에 실거주자 위주의 시장 전개(32.4%) 실수요·투자수요 시장 모두 위축(26.8%) 양극화 등 지역별로 차이 날 것(25.5%) 순으로 응답했다. 세 가지 답변 모두 작년에 비해 응답이 늘었는데 `실거주자 위주의 시장`은 작년 대비 1.6%p 증가(30.8%32.4%)했고, `투자 수요 시장 모두 위축`2.9%p 증가(23.9%26.8%), `양극화 등 지역별로 차이날 것`4.6%p 증가(20.9%25.5%)했다. 반면 투자 위주의 시장이 될 것이라는 응답은 작년 12.7%에서 올해 10.0%2.7%p 줄면서 대조적인 모습을 보였다.

 

 

 

  부동산 대책 발표 후 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 요소를 묻는 질문에는 투기과열지구 추가(33.8%) 투기지역 추가(31.7%) 다주택자 종부세 인상(29.8%)을 꼽았다. 향후 주택 구입시 가장 중요하게 고려하는 외적 요인은 `교통·출퇴근 편리성`(52.8%)으로 `지역발전가능성·투자가치`(14.4%), `주변경관·쾌적성`(9.7%)에 비해 월등히 높게 나타났다. 교통·출퇴근 편리성 응답은 작년(46.6%) 대비 올해(52.8%) 6.2%p 증가했고, 지역발전가능성·투자가치 부분은 8.3%에서 14.4%6.1%p 늘었다. 학교, 학군 등 교육시설도 7.5%에서 9.6%2.1%p 증가한 반면 주변경관·쾌적성은 작년 23.7%에서 올해 9.7%14.0%p나 줄었다. 향후 주택 구입 시 교육 환경이 얼마나 중요한지 묻는 질문에 매우 중요하다(10.7%) 중요한 편이다(57.1%) 보통이다(23.5%) 중요하지 않다(8.8%) 순으로 답변이 나왔다. 교육여건이 `매우 중요하다``중요한 편이다`라는 응답은 재작년 42.9%, 작년 61.8%, 올해 67.8%로 크게 늘었다.

 

 

 

  가장 우려하는 환경 재해로 과반수 이상이 `미세먼지`(51.9%)를 꼽았으며, 다음으로 `지진`(26.0%), `폭염(12.6%)` 등으로 응답했다. 4차산업혁명에 따라 생활에 밀접한 영향을 줄 것으로 `드론(29.0%)`, `자율 주행차(22.7%)`, `로봇(11.5%)`이라고 응답했다. 이어 `AR·VR`(10.6%), `3D프린트`(5.5%), `IoT시설(사물인터넷)`(5.4%) 등으로 응답했다. 임대주택에 대한 인식도 확산된 모양새다. 외국인 임대주택 인지도는 50.5%, 투자의향은 10.5%로 나타났으며, 셰어하우스 전용건물은 인지도 64.4%, 투자의향 15.0%로 나타났다. 공동조사팀 관계자는 "주거공간 소비자 인식조사 결과 향후 주택 수요가 실거주자 중심으로 움직이며, 세부 정책에 따라 민감한 반응을 할 것으로 예상된다""올해 특히 교통과 출퇴근, 교육 등에 대한 반응이 민감하게 나타나고 있다. 변화하고 있는 주거공간 수요를 감안한 정책과 상품개발이 그 어느 때보다 필요한 시점"이라고 분석했다.(20181222일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

투자가치 따진다면개포 재건축·과천 공공주택 노려볼만

 

 

  올해 아파트 분양 시장은 어느 해보다 풍성하다. 정비사업 분양 물량이 역대 최고 수준이기 때문이다. 이럴 때일수록 수요자들은 자신이 처한 여건에 따라 분명한 기준을 가지고 새 아파트 청약에 나설 필요가 있다. 함경남 함스피알 대표는 "최근 쏟아져나온 각종 부동산 규제 덕분에 실수요자들에게는 주택을 구입하기 좋은 여건이 조성됐다""아파트 브랜드, 교통, 학군, 생활환경 등을 꼼꼼히 살펴 구입 시기를 저울질해 보는 것이 좋다"고 조언했다. 새 아파트를 분양받고자 하는 수요자들을 유형별로 나눠보면 자녀 교육을 위한 학군 수요, 쾌적한 노후생활을 원하는 수요, 시세 상승을 노리는 수요 등으로 나뉜다. 교육 수요도 자녀가 유치원·초등학생인지, ·고등학생인지에 따라 좀 더 세분화된 구분이 가능하다. 매일경제신문은 아파트 분양 정보와 분석에 일가견이 있는 전문가 7명에게 올해 수도권 분양단지 중 유형별 선호도를 설문조사했다. 먼저 유치원·초등학생 자녀를 둔 학부모라면 대단지 아파트 분양을 노리는 것이 좋다. 단지 내에 학교·학원이 들어서는 경우가 많아 아이들의 안전과 면학 분위기 조성에 유리하기 때문이다. 개포주공4단지 재건축(3343가구), 한신4지구 재건축(3685가구), 개포8단지 재건축(1996가구)이 대표적이다. 김학권 세중코리아 대표는 "가구 수가 많은 아파트는 단지 내에 유치원과 초등학교가 있고 공부방· 독서실·체육시설 등 커뮤니티 시설이 배치되며 단지 내 상가에 각종 학원이 들어서기 때문에 학부모들 선호도가 높다"고 설명했다. 과천위버필드(2128가구)는 주변에 문원초와 정보과학도서관이 자리 잡고 있어 어린 자녀를 키우기에 좋은 단지로 꼽힌다. 고덕6단지 재건축(1824가구)은 단지 내에 고일초가 있고 주변 지역이 대규모 주거단지여서 혐오시설이 없다. 길음역 동양파라곤은 단지 내에 구립유치원과 영어마을이 마련될 예정이다.

 

 

  중·고등학생 자녀 교육에 유리한 단지는 강남권이나 목동·중계동에 위치한 학군 좋고 학원가가 가까운 단지가 꼽힌다. 강남권에선 개포동 일대 아파트대치동 구마을 1지구 등이 올해 나올 분양 물량 중에서 대치동 학군, 학원가와 가깝다. 지하철 2호선·신분당선 강남역에 걸어서 접근할 수 있는 서초 우성1는 대치동도 가까운 편이라 직주근접과 교육 여건, '두 마리 토끼'를 모두 잡을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 목동 학원가에 접근하기 쉬운 신정2-1구역중고생 자녀를 키우고 있는 수요자라면 관심을 가질 만하다. 서울 외 지역에서도 명문 중·고등학교 주변 단지가 유리하다. 정자역 일대에 조성돼 있는 학원가를 이용하기 편리한 '분당 더샵 파크리버', 명문고 진학률이 높은 과천 문원중이 가까운 데다 과천고와 맞붙어 있는 과천주공6단지 재건축, 수원에서 가장 유명한 영통 학원가 접근성이 좋은 '수원 영흥공원 푸르지오'가 대표적이다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 자사고·특목고 폐지 등이 거론되면서 서울 강남권과 목동, 노원, 광진, 분당, 평촌, 과천 등 전통의 명문 학군 지역이 다시 실수요자 관심을 받고 있다"고 설명했다. 노부부가 생활하기에 쾌적한 단지를 고르는 수요자라면 자연 환경뿐만 아니라 의료·교통·마트 이용이 편리한지 따져봐야 한다. 고양 지축지구 중흥 S클래스북한산·노고산·오송산이 둘러싸고 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 창릉천 수변공원이 가까워 입주민들이 산책을 즐기기 좋고 가톨릭대 은평성모병원 등 의료시설도 가깝다. '장위7구역 아이파크(가칭)'는 북서울 꿈의 숲이 가깝고 인근에 초안산·오패산 등이 있다. 백화점 등 생활 인프라스트럭처 이용이 수월하고 경희대 의료원고려대 의료원이 가깝다. 'e편한세상 보라매 2'보라매공원과 강남성심병원 이용이 편리하다.

 

  시세 차익을 노리는 수요자들은 일단 강남 아파트 단지를 주목하는 것이 좋다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남 아파트값이 상승하고 있는 데다 강남 지역에서 새 아파트는 희소가치가 높은 편"이라고 말했다. 양지영 R&C연구소장도 "강남권은 워낙 고급 인프라가 잘돼 있기 때문에 사실상 분양가 상한제가 적용되고 있는 현 상황에서 시세 상승이 가장 크게 기대된다"고 말했다. 강남 외 지역에서는 신길파크자이가 유망하다. 신길뉴타운은 작년 분양에서 모두 단기간 계약을 완료했다. 신길파크자이 바로 옆에 있는 래미안 에스티움은 분양가 대비 2억원 이상 오른 상태. '당산 아이파크 퍼스티어(가칭)'여의도를 비롯해 마곡, 상암 등 업무지구 접근성이 뛰어나 미래가치가 높다는 평가다. 당산권역은 수요가 많은데도 그동안 분양 물량이 거의 없었다. 수서역세권, 과천지식정보타운 등 수도권 공공분양 아파트도 눈여겨봐야 한다. 정부가 주거복지 로드맵을 통해 신혼희망타운을 비롯한 공공주택을 분양한다고 밝힌 곳이다. 실제 2010년부터 분양한 강남권 보금자리주택들의 아파트값이 2배 이상 오른 것을 감안하면 올해 서울 강남권과 주요 지역에서 공급하는 공공주택도 미래가치가 높다는 평가다. 과천지식정보타운 S4·5블록이 대표적이다. 장 본부장은 "올해 수서역 역세권지구와 과천지식정보타운 등에서 공급하는 공공주택들은 분양가가 시세의 80~90% 수준에서 책정되는 데다 입지적 장점으로 인해 장기적인 투자가치가 높다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

투자·주거가치 다 갖춘 `슈퍼부동산` 갈아타야"용산 유망" 한 목소리

 

 

  "지난해 서울머니쇼에서는 '강남 재건축을 사라'고 했다. 그러나 지금은 시장 상황이 달라졌다. 강남보다 강북이 유망하다." 11일 서울머니쇼 현장에서 '수익형 부동산을 활용한 노후 준비'를 주제로 부동산 강연에 나선 고종완 한국자산관리연구원장의 부동산 시장 진단이다. 부동산 벌집순환 모형, 10년 주기설 등 부동산 이론을 종합한 결과 내린 결론이라고 한다. 고 원장은 "통상 부동산 시장을 주도하는 강남 재건축은 2012년 하반기부터 상승 국면에 들어섰지만 강북은 1년 뒤인 2013년 하반기부터 상승세를 탔다""강남 지역은 올해 상승세가 꺾일 가능성이 크지만 강북과 경기 지역은 내년까지 상승세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 문재인정부가 강남 재건축보다는 도심 재생에 부동산 정책 초점을 둔 것도 고 원장이 강북을 유망 지역으로 꼽는 이유 중 하나다.

 

 

  고 원장은 "지난해 11·3부동산대책으로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편된 데 이어 새 정권의 부동산 정책 기조도 강남보다 강북에 유리한 상황"이라며 "강남보다는 강남에 인접한 성동·광진·관악 등 비강남 지역을 잠재적인 투자처로 삼을 것"을 주문했다. 또 고 원장은 "주거가치와 투자가치를 함께 갖춘 '슈퍼 부동산'으로 갈아타야 한다"고 강조했다. 고 원장은 성장지역, 인구, 소득, 인프라, 행정계획 등 4가지 요건을 슈퍼부동산인지 아닌지를 결정짓는 잣대로 지목했다. 이 기준에 따르면 광화문, 영등포·여의도, 강남 등 서울 3대 도심과 삼성동 한전 용지·잠실 종합운동장, 용산·삼각지 역세권 등 기존 중심지와 개발 호재 지역이 부동산 투자 유망 지역으로 분류된다. 고 원장이 아파트 투자 가치를 분석하는 '고종완의 살집팔집' 서비스는 매경 홈페이지를 통해 이용할 수 있다.

 

 

  시중은행 부동산 전문 PB 3인방이 참석한 '새 정부 출범 이후 주목할 부동산 시장 전망과 투자전략' 토론회에서는 중장기적인 부동산 시장 전망이 나왔다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장, 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 앞으로 20년간은 인구절벽에 따른 주택시장 붕괴 위험이 크지 않다는 데 의견을 같이했다. 김 위원은 "통계청에 따르면 국내 인구정점은 2031년으로 가구 수 분화에 따른 가구 증가세가 2043년까지 이어질 것"으로 내다봤다. 이 팀장은 "경제협력개발기구(OECD) 평균 대비 우리나라는 여전히 1000명당 100가구 정도가 부족한 상황"이라며 "당분간 인구 고령화와 가구 분화에 따른 주택 수요가 지속될 것"으로 진단했다.

 

 

  그렇다면 지금 어떤 부동산에 투자해야 할까. PB 3인방은 서울의 경우 2030서울플랜의 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심이 유망하다는 평가를 내놨다. 역세권과 소형 아파트 등도 유망하다는 진단이다. 이 팀장은 "전체 주택 실거래 건수 중 40%가 전용 60미만인 소형 주택이었다""서울은 물론 지방도 각 지역의 도심 소형 아파트가 수익률이 높을 것"이라고 전망했다. 임 위원은 "서울은 재건축·재개발로 주택이 공급되기 때문에 순증량이 많지 않아 주택시장이 견고한 상황"이라고 평가했다. 이들 세 PB"용산 지역이 서울 최중심지, 용산공원 개발, 상업업무지구 개발 등을 두루 갖췄다"고 목소리를 같이했다.(2017511일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

경제위기 극복 대토론회 / 올해 부동산 투자전략

 

"올해 서울 부동산 시장은 강보합권으로 예상된다. 주거가치와 투자가치를 겸비한 슈퍼부동산을 노려야 한다." '2017 경제위기 극복 대토론회'에서 올해 전국 부동산 시장을 보합으로 전망한 고종완 한국자산관리연구원장은 예년보다 보수적인 부동산 투자를 주문했다. 그는 6년 상승, 4년 하락을 뜻하는 '부동산 10년 주기설'을 인용하며 "2013년부터 전국 부동산 가격이 올랐기 때문에 내년부터 조정기가 올 수 있다"고 말했다. 올해는 국정농단과 대선, 도널드 트럼프 미국 대통령 행보 등으로 부동산 가격이 크게 오르기 어렵다고 판단했다. 서울은 '강보합'을 예상했다. 전국적인 입주대란이 예상되지만, 서울의 올해 입주 물량은 26000가구로 적정 물량(4만여 가구)보다 적기 때문이다. 다만 그는 "화성·김포·남양주 등 경기 일부 지역은 하반기부터 입주 물량이 쏟아지며 하향세를 보일 수 있다""부산(해운대 제외대구·광주 등도 올해 조정 국면을 맞을 것"이라고 분석했다.

 

  중장기적 관점에서는 국내 부동산은 투자성이 여전히 충분하다고 평가했다. 지난해 기준 서울의 가구소득 대비 주택가격(PIR)16.6배로 런던(33.5) 상하이(30.2) 뉴욕(21.6) 등 해외 도시에 비해 낮다. 고 원장은 "주택보급률도 전국 102.3%, 서울 96.0%로 적정 주택 보급률인 105%보다 낮다"면서 "통계청에 따르면 인구는 2031년에서야 감소하기 시작하는 데다 소가구화가 진행되고 있어 중장기적으로 주택 수요는 꾸준할 것"이라고 내다봤다. 고 원장은 '슈퍼부동산'에 투자하라고 조언했다. 슈퍼부동산이란 주거가치와 투자가치를 동시에 지닌 부동산을 뜻하는데, 전체 부동산의 20% 정도가 이에 속한다는 게 고 원장의 설명이다. 그는 삼성·잠실, 압구정·청담, 용산, 서초·반포·개포, 판교, 제주 신화, 부산 해운대, 대구 수성구 등 개발 호재가 많은 지역들을 '미래 부촌'으로 꼽았다. 수익형 부동산에 대해서는 '5% 수익률'을 투자 기준으로 삼으라고 제안했다. 부동산을 통한 적정 임대수익률은 금리의 3배 수준이라는 지적이다.(201729일 매일경제 기사 참조)