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개인사업자 LTV80% 적용

대출규제에 막힌 투자자 반색

편법 요소 있고 부작용 우려도

 

# 이사철을 맞아 집을 팔고 강남 아파트로 이사할 계획인 직장인 A씨는 주말 방문한 공인중개소에서 대뜸 `사업자 대출`에 대한 설명을 들었다. 먼저 물어보지도 않았지만 공인중개사는 사업자 명의로 대출을 받으면 기존 보유 주택의 80%까지 무조건 대출이 가능하니, 일단 전세를 끼고 강남 아파트를 한 채 구입하라는 것이 요지였다. 실거주 목적으로 집을 알아보던 A씨는 한 귀로 흘려듣고 다른 공인중개소 사무실을 갔지만 이곳에서도 비슷한 제안을 받았다. 최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 `사업자 대출 권유`가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 `자금 경색`을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다. 9일 부동산업계와 관계자 등에 따르면 최근 강남구·서초구·송파구 등 빠르게 거래량이 늘어나고 있는 강남 3구 부동산을 중심으로 사업자 대출을 통한 부동산 거래가 늘어나고 있다. 정부의 강력한 대출 규제로 인해 사실상 부동산 매입을 위한 담보대출이 꽉 막힌 가운데 기업을 대상으로 한 사업자 대출이 활용되고 있는 상황이다. 현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 공인중개사는 "부동산 가격이 저점이라고 판단하는 투자자에게 기존 주택을 담보로 한 사업자 대출은 기회"라며 "이자 감당 여력이 있는, 기존 주택을 소유한 투자자는 대출만 가능하다면 강남권 아파트 매입을 망설일 이유가 없다"고 설명했다. 실제 한 지역 단위농협에 상담해 본 결과 개인사업자 명의로 대출할 경우(부동산 시세 10억원 기준) 개인 대출 대비 1억원 이상 대출 한도가 늘어났다. 금리 역시 3% 후반대로 개인 대출보다는 높지만 격차가 크지 않은 편이다. 공인중개사는 이 같은 대출 알선뿐만 아니라 금리 부담이 확대되는 데 대해 월세를 통한 보전을 권유하는 등 구체적인 투자 방법까지 컨설팅해주고 있다. 강남 부동산에 투자하기 위한 실투자자에게는 사업자 대출이 매력적인 돌파구인 셈이다.

 

실제 온라인 등에서도 이러한 사업자 대출 광고를 쉽게 접할 수 있다. 사업자 등록의 사업개시일과 무관하게 개인사업자 등록증만 있으면 구체적인 사업 내용 등을 따지지 않고 대출을 해준다는 내용이다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 "2금융권 등에서 사업자 대출 규정을 내규로 운영하고 있어 빈틈이 생길 수밖에 없다""정부의 느슨한 규제 대책도 편법 대출이 증가하는 데 한몫했다"고 말했다. 전문가들은 이러한 편법 대출로 인해 또다시 부동산 시장에 거품이 끼일 수 있다고 경고하며 정부의 규제가 필요하다고 지적하고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "대출 규제야말로 부동산시장 안정화에 가장 큰 역할을 하고 있는 대책인 만큼 이에 대해 정부가 적극적으로 관리할 필요가 있다"면서 "부동산시장 거래 중장기적 안정화를 위해서는 편법 규제에 대한 대책이 필요하다"고 말했다.(2019610일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

다주택자 등록 장려해놓고 김현미 장관 "혜택 과도"

8개월만에 감면 줄이기로

 

 

  정부가 등록 주택임대사업자에 대한 세금 혜택을 대폭 축소한다. 임대 등록을 하지 않고 전세·월세 등 일정액 이상 임대 수익을 올리는 사람들에 대해선 전산 시스템을 통해 찾아내 세금을 부과할 방침이다. 최근 당··청이 밝힌 다주택자·초고가주택에 대한 양도세·종합부동산세 강화 방침과 맞물려 집부자들 세부담이 대폭 커질 전망이다. 그러나 정부가 집값 안정 대책 일환으로 임대사업자 등록 활성화 대책을 내놓은 지 1년도 안돼 혜택을 축소한다는 것이어서 큰 반발이 예상된다. 정부는 지난해 12`임대주택 활성화 방안`을 내놓고 임대사업자 등록 시에 양도세·종부세 감면 혜택을 제공하겠다고 약속했다.

 

 

  지난달 31일 김현미 국토교통부 장관은 기자들과 만나 "임대 공급 효과를 염두에 두고 세혜택을 줬더니 정책을 처음 설계했을 때 의도와 다르게 사람들이 집을 많이 살 수 있는 유리한 조건으로 생각하고 있는 게 문제"라고 말했다. 김 장관은 "집을 하나씩만 사면 실수요자들에게 매물이 내려가 살 여지가 생기는데, 양도소득세·종합부동산세 등 세제 혜택이나 임대소득세 감면·건강보험료 감면까지 한꺼번에 너무 많은 혜택을 줘 집을 쉽게 사게 만들었다""부자들이 오히려 집을 많이 살 수 있는 유리한 조건이라고 생각하는 건 안 된다"고 전했다. 양도세·종부세 감면, 임대소득세 감면, 건보료 감면 등의 혜택 중 과도한 부분들을 기획재정부·정치권 등과 검토해 일부 축소하겠다는 얘기다. 세감면 혜택 축소 대상은 집값 과열 지역인 수도권 투기과열지역 등에 국한될 것으로 보인다. 지방은 혜택이 그대로 유지될 수 있다는 얘기다.(201893일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다주택자 대출규제 DTI 도입

기존 주택담보대출 있으면 이자외에 원금까지 포함해 계산DTI 비율 확 높아져 대출 불가

DSR와 달리 의무적용 되고 8·2대책 규제완화 돼도 지속빠르면 내년초 시행 예정

 

 

10월 가계부채 종합 대책

 

  이르면 내년부터 담보대출을 낀 주택을 보유한 상태에서 추가로 담보대출을 받아 두 번째 주택을 구입하는 게 사실상 원천 봉쇄될 것으로 보인다. 신규로 주택담보대출을 받을 때 적용되는 총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 산정 방식이 기존 주택대출 이자만 계산하던 방식에서 기존 주담대 원리금을 모두 포함하는 식으로 바뀔 예정이기 때문이다. 10일 관가와 금융권에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 다음달 초 발표할 계획이다. 가계부채종합 관리방안에 포함될 것으로 알려진 조치 중 가장 눈에 띄는 대목은 기존 주담대 이자 외에 원금까지 계산해 총부채상환비율을 계산하는 '()DTI' 도입이다.

 

  DTI는 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 8·2 부동산 대책 이전에는 DTI 60%를 넘지 않는 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있었다. 대책 발표 후 서울·과천·세종 등 투기과열지역 DTI 규제가 40%로 강화됐다. 당초 신DTI는 계산식의 분모 부분인 연 소득을 탄력적으로 적용하는 식으로 DTI를 개선하는 데 맞춰졌다. 직전 연도 연봉을 기계적으로 분모인 연 소득으로 반영하는 대신 미래 소득 증가 예상분을 감안해 청년층 대출 규모는 늘리고 장년층 대출은 줄어들도록 하는 식이다. 그런데 다음달 발표할 DTI에 분모 부분 외에 분자인 연간 원리금상환액에 기존 주담대 이자 외에 원금도 포함시켜 다주택자 대출을 제한하는 내용이 담길 예정이다. 현행 DTI는 신규로 취급할 주담대에 한해서만 원리금을 모두 반영하고 이미 갖고 있던 담보대출에 대해서는 이자만 포함시켰다. 하지만 신DTI가 도입되면 기존 주담대 원리금까지 모두 포함되기 때문에 그만큼 다주택자 DTI가 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 DTI가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 경우에 따라서는 신규 대출 자체가 불가능해질 수 있다.

 

 

  연봉이 5000만원인 직장인 C씨는 서울 구로구에 24000만원의 주택담보대출(연이율 3.5%·만기 30·비거치 원리금균등분할상환 가정)을 받아 매입한 A아파트를 소유하고 있다. C씨는 추가로 6억원 이상의 서울 서대문구 소재 B아파트를 2억원의 주담대를 신규로 받아 구입할 예정이다. C씨가 A아파트와 같은 조건(만기·이율 등)의 주담대를 받아 B아파트를 구입한다고 가정하면 C씨의 DTI31.8%. B주택 주담대 연간 원리금(1078만원)A주택 주담대 이자(840만원)C씨의 연봉으로 나눈 수치다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 A주택 주담대 원리금(1293만원)이 모두 계산돼 DTI47.4%로 올라간다. 서울 지역 다주택자 DTI 규제비율이 30%라는 점을 감안하면 C씨는 B아파트 구입을 위한 주택대출이 불가능해진다. 갈수록 다주택자들이 주택담보대출을 받기가 힘들어질 수밖에 없는 셈이다. 이처럼 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 다주택자 규제를 지속 강화할 것으로 보여 다주택자들의 주택대출 관행이 근본적으로 바뀔 것이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.

 

 

  DTI 적용 시점은 내년 초가 유력하지만 시장 혼란을 감안해 시행 시기가 다소 늦춰질 수 있다는 진단이다. DTI는 총체적 상환능력 심사지표로 금융당국이 도입할 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)과 엇비슷하다. DSR가 기존 대출 원리금을 모두 계산하기 때문이다. 다만 DSR는 주택대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 유형의 대출 원리금까지 계산하는 반면 주택대출 한도를 정하는 데 사용되는 신DTI는 주담대에 대해서만 기존 대출 원리금을 포함시킨다는 점이 다르다. DSR는 대출한도 산정에 직접 영향을 미치는 DTI와 달리 강행 규정이 아니다. 또 대책에는 정책모기지 상품인 적격대출을 중산층과 서민층에 집중시키기 위한 소득요건이 신설되고 보금자리론과 디딤돌대출을 통합하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.(2017911일 매일경제 기사 참조)