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거래허가제에 2년 실거주 의무… 난감한 집주인들 벌써 매물 내놔

임대사업자는 사실상 거래 막혀… “과잉간섭” “공익목적” 의견 분분

 

 

정부가 6·17부동산대책을 통해 서울 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축 단지에 대해 실거주 의무까지 부여하면서 재산권과 거주이전의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아니냐는 논란이 일고 있다. 18일 부동산 중개업소에 따르면 강남권의 대표적인 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트는 대책 발표 이후 매물 40여 건이 새로 나왔다. 조합설립인가 전 2년간 실거주해야 한다는 규정이 발표되자 실제 거주하기가 어려운 소유주들이 집을 대거 내놓은 것이다. 해당 단지는 정부가 지정한 토지거래허가구역이기도 하다. 토지거래허가제는 대규모 개발사업 예정지 등에서 투기, 지가 급등이 우려될 경우 투기 예방을 위해 운영되는 제도다. 토지거래허가구역으로 지정되면 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 관할 시군구청에 토지거래허가서를 신청하고 허가증을 받아야 한다. 전·월세 계약이 있는 상태에서 이를 승계하는 조건으로 매매를 할 경우 실거주를 하지 않겠다는 의미이기 때문에 서울시 측이 매매를 허용해주지 않을 가능성이 높다.

 

 

특히 해당 재건축 단지에서 임대사업자 등록을 한 경우 의무임대 기간을 어기지 않으려면 같은 등록임대사업자에게 집을 매매해야 하는데 거주 의무가 부여돼있기 때문에 이 같은 거래는 사실상 불가능해진다. 이처럼 살 수도, 팔 수도 없는 상황이 되면서 해당 단지 소유주들의 거주이전의 자유, 재산권 침해 등 위헌 소지가 있다는 논란이 제기되고 있는 것이다. 5월 용산정비창 개발 계획 발표 당시에도 0.77km² 규모 토지가 허가구역으로 묶였다. 다만 이번에는 대상 토지가 14.4km²로 넓고, 주거지역이 밀집해 대상 주택이 6만 채가 넘어 그 파장이 큰 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 막기 위한 제도인데 정부는 집값 급등을 막는 수단으로 쓰고 있다”고 지적했다. 거주 목적의 주택 매매까지 정부가 간섭하는 것은 과도하다는 의미다.(2020년 6월 19일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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정부 `재개발도 재건축만큼` 강력 규제카드 꺼낸 까닭은

잡히지 않는 집값 고공행진

 

 

  정부가 재개발 지역에 대한 규제 강화를 검토하는 이유는 재건축 규제로 인한 `풍선효과`가 재개발로 몰리고 있다는 판단 때문이다. 재건축보다 상대적으로 느슨한 규제 때문에 `갈 곳 잃은` 투자자들이 재개발 시장으로 진입해 부동산 가격 전반을 상승시키는 `불쏘시개` 역할을 하는 것을 막겠다는 목적이다. 실제로 서울 지역 재개발에는 위치를 막론하고 관리처분인가가 난 입주권엔 최소 3억원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙어 있다. 한강변인 마포·용산·성동과 영등포·동작구는 물론 한강변 강북 2선 라인인 동대문·서대문·은평구도 재개발 신축 아파트와 입주권 가격이 전용면적 84기준으로 줄줄이 10억원을 돌파했다. 청량리역세권 재개발의 핵심으로 손꼽히는 청량리4구역 입주권의 경우 매물 자체가 거의 없지만 시장에서는 최소 12억원 이상의 가격대가 형성될 것으로 보고 있다. 은평구도 재개발이 한창인 수색·증산뉴타운의 수색9구역과 증산2구역의 입주권 가격이 조합원 분양권보다 4~5억원대의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 이들은 올해 말 일반분양을 앞두고 있다. 마포·성동구 등을 제외하고 재개발 입주권 웃돈이 5억원을 넘기는 처음이다. 서대문구 북아현뉴타운의 경우 전용면적 84기준 재개발 입주권 호가가 11억원대 이상으로 형성돼 있다.

 

  재개발 사업은 도시 내 노후주택 지역의 주거 환경을 개선한다는 공공성이 있어 규제 강도가 약한 편이다. 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되지만 재개발은 관리처분인가 이후부터 금지된다. 재건축 사업의 발목을 잡는 `안전진단`이나 `초과이익환수제` 적용을 받지 않는다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "재건축 시장에 진입하지 못한 투자자들이 재개발로 대거 유입돼 시장이 혼탁해지고 있다""마치 10여 년 전 뉴타운 광풍과 비슷한 분위기"라고 말했다. 서울에서 불붙은 재개발 광풍은 수도권으로 옮겨가고 있다. 광명·고양 등 서울 인접지 재개발은 웃돈이 무섭게 붙는 양상이다. 광명뉴타운은 작년 12월 첫 분양 단지였던 광명에코자이위브가 완판되자 다른 구역 프리미엄이 억대로 뛰었다. 뉴타운 사업이 진행 중인 광명 내 11개 구역 모두 시공사 선정을 마쳐 수요자가 가격을 묻지 않고 매물을 잡는 상황이 벌어지고 있다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 착공 기대감으로 주목받는 고양시 대곡역 인근 능곡뉴타운도 투자자가 몰리고 있다. 2007년 시작된 고양시 뉴타운은 3개 지구 20개 구역에서 약 3만가구를 짓는 사업으로, 2010년 지구 및 구역에 대한 계획을 경기도로부터 승인받아 추진됐다. 고양 능곡뉴타운 중에서 가장 속도가 빠른 1구역(관리처분인가)은 웃돈이 8000만원에서 1억원까지 올랐다. 3개월 전 5000만원이었는데 2배가 된 셈이다. 그러나 사업 추진 과정과 추가 분담금 등을 두고 지역 주민 갈등이 번지자 급기야 고양시가 뉴타운 사업 전면 재검토를 선언했다.

 

 

  정부는 일단 입주권 양도 시기 조정, 임대주택 비율 상향, 토지거래허가구역 등 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호할 수 있는 모든 규제 카드를 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다. 토지 거래 자체를 제한하는 `토지거래허가구역`은 가장 강력한 카드로 평가받는다. 서울에서는 이명박정부 때 뉴타운 사업이 본격 추진되면서 한남·흑석·아현·거여마천 등 대부분 지역들이 허가구역으로 묶였다가 사업 좌초 또는 종료로 대부분 해제됐다. 지금은 강남구와 서초구 일대 수서 SRT 역세권 개발사업과 구룡마을 도시개발사업 등 총면적 27에 달하는 자연녹지지역만 허가구역으로 지정된 상황이다. 확실한 ``이지만 정부도 조심스럽다. 재개발 사업 추진이 어려워지면 중장기적으로 재개발을 통한 도심 주택 공급이 현저히 줄어들 수 있기 때문이다. 재개발이 강북 등에 몰려 있는 점을 감안하면 자칫 강남과 양극화만 더 키우는 꼴이 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발의 경우 재건축과 달리 임대주택 의무 공급 규정이 있기 때문에 조합원 지위 양도 기준을 강화할 경우 오히려 재개발에 대한 역차별 논란이 제기될 수 있다"고 말했다. 정부 관계자도 "도심 주택 공급의 중요한 수단인 만큼 정교하게 투기 수요만 차단할 `핀셋 규제`가 필요하다""규제 내용은 아직까지도 논의가 팽팽해 수위 조절을 고심 중"이라고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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