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택지 발표에 신도시 거론까지집값 더블악재 수도권, 추석에도 시끌

9·21 발표 후 잠 설치는 광명 "하안동 집값 이제 조금 올라

5천가구 공급폭탄 어리둥절" 택지지구·신도시 몰린 시흥

"아파트값 내렸는데 또 짓나" 주민들, 청원까지 몰려가

"경기 서남부가 호구냐" 반발 의왕 포일 일대는 반신반의

"공급과잉" "인프라 좋아질 것"

 

 

  "광명 구도심이 문제예요. 전형적 서민 아파트인데, 택지개발로 5000가구가 들어온다고 하고, 신도시 후보로까지 거론되고 있으니." 즐거워야 할 추석 명절 기간 광명시 하안동 일대는 벌집 쑤신 듯 시끄러웠다. 추석 연휴가 시작되기 직전인 지난 21일 정부가 광명 하안2를 개발해 5400가구 새 아파트를 공급하겠다고 밝혔기 때문이다. 여기에 아직 정부가 `일산과 분당보다 서울과 가까운 곳`이라고 힌트만 던졌을 뿐 정확한 위치를 밝히지 않은 신도시 후보지로도 광명이 유력하다는 소문이 퍼지면서 더 난리가 났다. 택지개발과 신도시 조성은 장기전이라 10년까지도 바라봐야 하지만 10만가구가 넘는 아파트가 생긴다고 하니 광명시민에겐 `공급 폭탄`이 떨어진다는 공포감이 엄습한 것이다. 이 같은 불안감을 반영하듯 21일 대책이 발표되자마자 2000만원가량 호가가 빠진 매물도 나왔다. 지난 9·13 부동산대책으로 다주택자에 대한 압박이 거세진 데다 향후 가격이 더 떨어질 수 있다는 부담감에 처분하겠다는 사람들이 나타난 것이다. 그러나 지난 몇 달 들불처럼 일어났던 매수자들은 조용했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "계약하는 자리에서 집주인이 몇 천만원 올리고, 더 오를 것 같으니 계약금 2배 물어주고 파기하고 난리도 아니었는데, 급격하게 식었다"면서 "다만 신도시나 택지개발지구나 분양까지 최소 5, 길면 10년까지 걸리는 만큼 좀 더 돌아가는 상황을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

 

 

  그 배경으로 최근 광명 집값이 너무 올랐다고 말하는 사람들이 있다. 실제로 한국감정원 아파트가격 통계를 보면 광명 아파트값은 올 들어 9월 셋째주까지 9.13% 오를 정도로 폭등했다. 그 중심엔 이번에 택지개발지구로 선정된 하안동이 있다. 연초 18000~21000만원 선에서 거래됐던 하안주공5단지 전용면적 45는 최근 3억원까지 올라 30% 이상 급등했다. 그러나 이는 수십 년 만에 한번 나올까 말까 한 현상이라는 것이 주민들 이야기다. 한 주민은 "하안동에 오래 살았지만 안 올라도 너무 안 오른다 생각했는데 이런 건 처음"이라고 말했을 정도다. 이 때문에 단기간 급등을 이유로 수천~ 수만 가구 물량을 투하하는 것은 지나친 것이라는 이야기가 나온다. 옆 동네 시흥도 어수선하다. 시흥은 그동안 택지 개발을 통한 아파트 공급이 유난히 많았던 곳이다. 은계지구, 장현지구 등이 모두 시흥 내 택지개발지구다. 최근 입주 마무리 단계에 있는 시흥 배곧신도시도 있다. 여의도 면적 두 배 땅에 총 21500여 가구 규모를 조성하는 사업이다. 이런 상황에서 시흥 하중에 3500가구를 추가 공급하기로 하자 주민들은 달가워하지 않는다. 신도시 후보지로도 유력하다는 예측까지 나오면서 시흥은 공급 폭탄 우려로 떨고 있다. 시흥 택지개발지구는 부동산 경기가 최정점을 찍었을 때도 분양 성적이 두 자릿수를 기록한 적이 별로 없었다. 공급이 많았기 때문이다. 다행히 부동산 경기 활황으로 판매는 대부분 완료했지만 문제는 입주다. 입주가 몰리는 시점에 공급이 늘어나면 시장은 급격하게 가라앉을 수 있다. 시흥은 올해 1월부터 9월 셋째 주까지 아파트값이 1.2% 하락했기 때문에 그런 우려에 힘이 더 실린다.

 

 

  21일 정부 발표 후 곧바로 청와대 국민청원 게시판엔 `광명 시흥 신도시 지정 반대합니다`라는 내용으로 청원이 올라왔고, 이미 2500여 명이 서명했다. 청원자는 "서울 집값을 경기도 신도시 지정으로 잡을 수 있다고 생각하느냐"면서 "상대적으로 편의시설이 취약한 경기 서남부권에 `베드타운`을 지어야 하느냐. 경기 서남부는 `호구`가 아니다"고 호소했다. 의왕시 포일동 일대는 반신반의하는 분위기다. 국토교통부는 의왕 청계 일대에도 2560가구 규모 새 아파트 공급을 예고했다. 이를 두고 물량 폭탄이라는 의견과 아직 개발이 덜 돼 있는 이곳의 학군이나 인프라스트럭처 형성에 오히려 도움이 될 수 있다는 의견이 맞선다. 내년 말 입주가 예정된 포일 센트럴 푸르지오(1774가구)에 택지 개발 예정지 건너편 내손라 재개발지구(2095가구)까지 속도를 내고 있어 2개 구역만 해도 4000가구에 가깝다. 정부 택지 개발까지 더해지면 7000가구 가까운 아파트가 포일로사거리 주변에 생기게 된다. 한국감정원 통계에 따르면 의왕시 아파트값은 올해 들어 8월까지 1.4% 올라 상승하긴 했지만 타 지역과 대비해 상승률 자체는 작은 편이다. 이런 상황에서 공급이 몰리면 위험하다는 얘기가 나온다. 다만 이 지역은 아직 개발이 덜 돼 인프라가 덜 갖춰진 만큼 새 아파트가 많아지고 입주가 가시화하면 학군이나 편의시설이 좋아져 오히려 호재가 될 것이라는 기대감이 있다. 최근 기본 설계 작업에 착수해 2026년 말 개통하는 것을 목표로 하는 인덕원~동탄 복선전철 사업에도 가속도가 붙지 않겠느냐는 의견이 나온다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

미니신도시 예고된 과천 가보니 발표 후 매입문의 급증하지만

뉴스테이 지정 후 거래 끊겨 3.3200~500만원 추정

"업무지구로도 충분한 땅" 반발 원주민-소유주 갈등도 빈번

 

 

  "업무지역으로도 충분한 땅에 아파트를 대량으로 짓는다면 도시 성장 엔진을 꺼트리는 것과 다를 바 없습니다." 정부가 과천을 포함해 서울 인근 경기도 8곳을 추가 신규 택지로 추진한다는 소식이 전해진 6, 경기도 과천시 과천동에 위치한 한 공인중개소 대표 A씨는 크게 한숨부터 쉬었다. A씨는 "근처 주암지구 뉴스테이 지정으로 한 차례 땅값이 요동친 상황에서 마지막 남은 그린벨트 용지인 과천동 일대까지 택지지구로 지정할 경우 주변 지역은 말 그대로 `베드타운`으로 전락할 것"이라고 말했다. 과천시는 정부가 7100가구 규모 신도시급 택지 공급을 예고한 곳이다. 정부는 과천동 일대 1156000규모 유휴지 개발을 검토하고 있다. 서울 서초구 우면동·양재IC 일대와 맞닿아 있는 과천동은 과천시의 마지막 미개발지역 중 한 군데다. 인근 과천시 주암동은 뉴스테이 지역으로 묶여 공공지원 민간임대주택 건설이 예정돼 있다. 이런 상황에서 그린벨트로 묶여 있는 과천동 일대가 추가 택지지구로 지정되면 과천시 입장에선 대기업 연구개발(R&D) 센터나 공공기관 유치 등 과천시에 활력을 불어넣을 업무지구를 조성할 금싸라기 땅을 잃는 것이나 다름없다. 이 지역에서 18대째 살고 있다는 마을 주민 B씨도 "이 지역 주변에 또 아파트가 공급되면 재개발, 재건축 아파트까지 포함해 지역에 필요 이상의 주택 공급이 이뤄진다""당장은 좋을지 몰라도 결국 8~10년 후에는 빈 아파트가 넘쳐나는 유령도시가 될 것"이라고 우려했다. 서울에서 이뤄지고 있는 집값 폭등 문제를 경기도 공급으로 해결하는 것은 한계가 있다는 이야기다.

 

 

  발표 직후 공인중개소에는 토지 매입 문의가 빗발치고 있다. 과천동 C공인중개소 대표는 "정부 발표로 하루 종일 땅 매입 문의 전화가 오고 있지만 이미 늦었다""과거 뉴스테이 지정 등으로 한 차례 가격이 올랐으며 땅 주인들도 매물을 거둬들인 지 오래"라고 밝혔다. 현재 과천동 일대 땅값은 3.3200~500만원 선으로 형성돼 있다. C대표는 "이미 오래전에 오를 대로 오른 상태에서 투자할 만한 땅이 있을 리 없다""대부분 땅이 비닐하우스로 뒤덮여 있는 데다 서울 등 타 지역 소유자가 대다수라 현재 상황에서 거래가 이뤄질 수 없다"고 밝혔다. 지역 공인중개소 관계자 사이에서는 정부 발표로 당분간 거래가 끊길 가능성이 높으니 영업을 중단하고 문을 닫아야 한다는 앓는 소리까지 나오고 있다. 보상 절차 역시 난관이 예상된다. 원주민들은 개발 자체를 원천적으로 반대하고 있고 소유주 대다수는 타 지역 거주자다 보니 협상 과정이 만만치 않을 가능성이 높기 때문이다. 과천동에 거주하는 한 주민은 "소유주 대다수는 3.31000만원 이상은 받을 생각을 하는 것으로 알고 있다""원주민과 타 지역 소유주 간 갈등도 심각하다"고 밝혔다.

 

 

  이러한 정부와 공공택지 후보지 주민 간 온도 차는 청와대 홈페이지 국민청원으로도 이어지고 있다. 5일 정부의 추가 택지지구 지정 발표가 있은 직후부터 국민청원 제안 페이지에는 수건의 `택지지구 공급 중단` 청원이 올라오고 있다. 후보지 8곳 중 하나인 안산시 택지지구 공급 중단을 요구하는 청원엔 6일 오후 3시 기준 1700명이 넘는 청원 동의가 이뤄졌다. 청원 제안자는 "안산은 중소기업 일자리 감소와 대규모 아파트 공급으로 아파트 매매가 폭락, 역전세난을 겪고 있다""주택가격 격차로 이사에 어려움을 겪는 상황에서 왜 추가 택지지구를 조성해 안산시민에게 고통을 주는지 모르겠다"고 호소했다. 이어 청원자는 "대기업 및 공공기관 유치 없이 안산은 미분양 무덤이 될 수 있다"는 입장을 분명히 했다. 한편 전날 과천을 포함한 수도권 공공택지 후보지 8곳을 정부 지구 지정 전에 공개한 신창현 더불어민주당 의원의 돌발 행동으로 신규 택지 선정에도 적잖은 차질이 예상된다. 과천뿐 아니라 안산, 의왕, 광명 등 다른 지역에서도 반발여론이 커지고 있는 데다 신 의원의 행동이 지역구 표심을 고려한 사전 정보 유출이라는 의심을 받고 있어 앞으로도 유사 사례가 속출할 것이라는 위기감이 커지고 있다. 이날 오전부터 항의전화가 빗발치자 국토교통부는 급기야 "현재 정부는 수도권 주택 공급 확대를 위해 다양한 공공택지지구 후보지를 다각적으로 검토 중이나, 아직 확정된 곳은 없다"는 해명자료를 배포했다. 아울러 국토부는 "공공택지지구 지정을 위한 초기 검토 자료가 사전에 외부에 유출된 점을 엄중히 받아들이고 있다""유출 경위에 대한 감사에 착수했고 관련자는 엄중 조치할 예정"이라고 말했다. 논란이 확산되자 신 의원은 이날 국회 국토교통위원회 위원을 사임했다. 민주당 관계자는 "신 의원이 홍영표 원내대표를 만나 사의를 표명했다""홍 원내대표가 이를 수용했다"고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다. 실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다. 주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

 

 

대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야

 

  물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다. 기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다. 리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 `송파헬리오시티`(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

 

 

새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

 

  새 아파트 계약자라면 `등기부`가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다. 미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다. 아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다. 새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

2014년이후 분양한 서울 67개단지 분석

 

 

  강북 뉴타운 재개발 대표 주자인 '경희궁 자이'최근 3년간 서울에서 분양한 주요 아파트 중 분양권 가격이 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 서울 종로구 돈의문 뉴타운을 재개발한 경희궁 자이는 분양 이후 39.3% 올라 5억원대 분양권에 웃돈(프리미엄)3년 새 2억원이나 붙었다. 경희궁 자이의 시세 상승은 서울 중심부라는 주요 지리적 이점뿐만 아니라 그동안 새 아파트 공급이 없어 '희소성'이 주목받은 결과로 분석된다. 또 주변 시세보다 상대적으로 가격이 낮거나 대규모 택지지구에 공급된 아파트의 분양권 가격도 큰 폭으로 올랐다. 28일 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 자료 등을 기초로 2014년 이후 분양된 서울 주요 아파트 67개 단지의 분양권 웃돈을 분석한 결과다. 이번 조사에선 분양권 전매제한이 풀린 단지를 대상으로 올해 1분기(1~3) 같은 층에서 거래된 사례를 살펴봤다. 같은 단지의 같은 평형이라도 층에 따라 분양가와 거래가가 10~30% 정도 차이 날 수 있기 때문이다.

 

  연간 상승률 기준으로 웃돈이 가장 많이 붙은 단지는 경희궁 자이였다. 이 아파트는 201411월 분양 당시 3단지 1층 전용면적 59.75의 분양가가 54850만원을 기록했다. 이후 올해 1월 같은 평형 같은 층수의 아파트가 76430만원에 거래됐다. 웃돈이 21580만원이나 붙은 것으로 분양 이후 가격이 39.3% 상승해 16.5% 올랐다. 경희궁 자이 4단지 9층 전용 45.87도 분양가 43480만원에서 웃돈 14836만원이 붙어 지난 1월 거래됐다. 분양 이후 누적 상승률 34.1%, 연간 상승률로 환산하면 14.5% 올랐다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "종로 돈의문 뉴타운처럼 서울 주요 재개발·뉴타운 지역은 입지는 좋으나 건물이 낡고 오래돼 주거환경이 좋지 않았다"면서 "새 아파트라는 희소성이 부각된 가운데 전반적인 주거환경이 개선된 점이 가격 상승 요인"이라고 설명했다.

 

  성동구 옥수동·금호동과 동작구 흑석동 재개발 물량도 웃돈이 크게 붙었다. 2015년 분양 당시 72400만원이었던 옥수동 e편한세상옥수파크힐스 전용 84.5115층은 웃돈이 14600만원 붙어 올해 287000만원에 거래됐다. 연간 13.8% 오른 것으로 분양 이후 20.2% 상승했다. 같은 해 분양된 금호동 4가 힐스테이트금호 전용 84.92는 웃돈 11023만원, 금호동 1e편한세상신금호 전용 84.93는 웃돈 1억원이 붙어 10% 이상 높은 상승률을 보였다. 지난해는 동작구에서 분양된 아파트 단지의 웃돈 상승이 두드러졌다. 흑석동 흑석뉴타운 재개발 단지인 아크로리버하임 전용 59.929층은 분양 후 7개월 만인 올 2월 웃돈이 4210만원 올라 매매됐다. 지난해 7월 당시 분양가는 62180만원으로 상승률은 6.8%, 연으로 환산하면 11.9%에 달한다. 인근 흑석뉴타운 롯데캐슬에듀포레 전용 59.57도 지난해 6월 분양가 56500만원에서 올 3월 웃돈이 3280만원 붙어 거래됐다. 영등포구 신길뉴타운 7구역 재개발 단지인 '래미안에스티움'(2014년 분양) 전용 84.97와 중구 만리동 만리1구역 재개발 단지인 '서울역 한라비발디 센트럴'(2016년 분양) 전용 84.97도 주요 입지에 새 아파트라는 장점이 부각되며 각각 16383만원, 8900만원의 웃돈이 붙었다.

 

  강남 3구에서는 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정된 물건들의 웃돈 상승폭이 컸다. 강남구 수서동 강남더샵포레스트(2014년 분양)11층 전용 146.69의 웃돈이 무려 4230만원이나 붙어 지난 1154170만원에 거래됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크(2014년 분양) 전용 59.97, 송파구 가락동 송파헬리오시티(2015년 분양) 전용 84.99도 주변보다 상대적으로 낮은 분양가가 주목받으며 각각 32000만원과 11985만원의 웃돈이 붙어 올해 초 거래됐다. 강남더샵포레스트(12.9%), 아크로리버파크(13%), 송파헬리오시티(10.2%) 모두 연 10% 이상 가격이 오르고 있다. 도로, 학교, 공원 등 기반시설이 체계적으로 공급된 대규모 택지개발지구도 인기다. 송파구 위례중앙푸르지오(2014년 분양) 전용 84.7414744만원(9.4%), 강서구 마곡힐스테이트마스터(2015년 분양) 전용 59.998246만원(9.4%)의 웃돈이 붙었다. 반면 용산구에서 분양된 단지들은 전반적으로 성적이 좋지 않았다. 2014년 분양된 용산구 래미안용산과 용산푸르지오서밋은 연 1%의 분양권 상승률을 보여 거의 웃돈이 형성되지 못했다. 용산 국제업무지구 개발이 무산된 충격이 가시지 않고 있기 때문이다.(2017329일 매일경제 기사 참조)