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1분기 40건 거래됐는데4~5월엔 계약 3건 뿐

가격도 연초보다 2억 빠져, 헬리오시티 등 입주 앞두고 역전세난 확산 가능성도

 

 

  서울시 강남구 도곡동 타워팰리스에서만 13년째 거주하고 있는 가정주부 A(42)는 난생처음으로 수억 원대 은행 대출을 알아보고 있다. A씨는 지난해 부모에게 타워팰리스 60평형대(전용면적 160)를 한 채 더 증여받았다. `타워팰리스는 전·월세 걱정 없다`는 말을 믿고 덜컥 받았는데 기존 세입자가 나간다고 한 이후 두 달여가 지나도록 새로운 세입자를 구하지 못하고 있다. 지난해 20억원 이상, 올해 초만 해도 19억원은 유지했던 전세 가격이 최근 17억원대로 뚝 떨어졌다. A씨는 최근 호가보다 1억원 이상 낮은 가격에라도 전세를 내놓을 생각이지만 두 달 동안 집을 보러온 이는 한 명도 없었다. 2000년대 초 `부의 상징`이었던 타워팰리스는 최근 상승장에서 소외된 면은 있지만 탁월한 생활편익과 단지 커뮤니티 시설로 인해 전·월세 걱정에서 비켜나 있었다. 하지만 서울 강남권 전세 가격 하락 여파가 결국 `·월세 갑()` 칭호를 받던 타워팰리스까지 강타한 셈이다. 국토교통부에 신고된 전세 실거래 내용에 따르면 타워팰리스의 올해 1분기 전세계약 건수는 40(117, 28, 315)인 데 반해 4~5월에는 단 3에 불과하다. 물론 계약과 실제 신고 사이에 시간 차가 있지만 최근 전세 수요가 급감한 것은 사실이다.

 

  수요가 급감하니 전세 가격이 떨어지는 것은 당연지사다. 서울부동산정보광장에 따르면 타워팰리스 전용면적 160는 지난 2720억원(9)에 전세계약이 이뤄졌지만, 328일에는 19억원(42), 58일에는 172000만원(43)으로 전세 가격이 떨어졌다. 타워팰리스 근처 W공인중개소 관계자는 "최근 두 달 동안 타워팰리스 전세에 대한 외부 문의를 한 건도 받지 못했다""타워팰리스 내부에서 전세 손바뀜이 몇 건 일어났지만 전·월세 거래가 이렇게 말라버린 건 처음 보는 일"이라고 설명했다. 재건축 아파트 규제로 매매가가 하락 반전한 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 전세 가격 하락세가 멈추지 않으면 아파트 가격을 더 끌어내릴 수 있다는 우려가 나온다. 강남4구는 현재 30평형(99.17)대 기준으로 연초 대비 전세 가격이 1~15000만원 정도 빠졌다. 이마저도 수요가 많지 않아 거래가 원활하지 않다. 송파구 가락동 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급하는 신규 아파트 입주 물량이 15542가구에 이르기 때문에 역전세난 가능성도 없지 않다. 특히 올해 12월부터 헬리오시티에서 9510가구가 일시에 입주를 시작하면 주변 부동산시장에 엄청난 파급력이 예상된다. 헬리오시티는 벌써 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변의 같은 면적 아파트 전세 가격보다 1억원 정도 저렴한 물건이 나오고 있다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

權不十年…타워팰리스

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017.06.05 09:41 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

강남권 아파트 급등속 최근 1년새 4억 하락도

용적률 이미 모두 소진낮아진 재건축 사업성 원인

 

 

 

  서울 아파트 값이 급등하고 있지만 "우리 집은 안 오르는데"라는 소유주들이 있다. 한때 부의 상징으로 통하던 강남구 도곡동 '타워팰리스'가 대표적이다. 폭등세를 보이는 강남 재건축 아파트와 달리 상대적으로 가격 상승폭이 적고 일부이기는 하지만 가격이 하락한 사례도 나타났다. 1일 국토교통부 실거래자료에 따르면 타워팰리스1차 전용 164가 지난해 9223500만원에 35층이 거래됐지만 같은 평형 46층은 올해 3월 이보다 4억원 가까이 낮은 185000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 타워팰리스2차 전용 162.6도 지난해 7192500만원(11)에서 올 4179000만원(12)으로 낮은 가격에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "타워팰리스 대형 평형은 인테리어에만 2~3억원씩 쓰는 경우가 많아 가격을 단순 비교하긴 힘들지만 타워팰리스는 전반적으로 강남 아파트값 상승을 따라가지 못하고 약보합세"라고 말했다. 전문가들은 타워팰리스의 약세 원인을 주상복합에서 찾는다. 타워팰리스 같은 주상복합 건물들은 이미 상업지 용적률 800%를 소진해 재건축 사업성이 떨어지고 건물 자체의 감가상각이 심하다. 실제 타워팰리스1·2차의 용적률은 각각 919%, 923%로 서울시가 정한 상업지 용적률 800%를 넘는다. 타워팰리스3차도 791%에 달한다.

 

  부동산114 자료도 이런 주장을 뒷받침한다. 올해 서울지역 주상복합 아파트 상승률은 0.58%로 서울 평균 상승률 1.5%에 크게 못 미쳤다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "허용 용적률을 다 쓴 주상복합 아파트를 재건축하려면 일반분양 없이 자기 돈 많이 드는 11 재건축밖에 없어 강남 집값 상승을 이끄는 재건축 투자에서 소외되고 있다"고 분석했다. 서울지역 아파트값 상승률을 면적별로 보면 대형 아파트의 상승폭이 상대적으로 낮았다. 올 들어 전용 60이하 소형 아파트 가격은 2.1% 상승했으나 대형 평형(전용 85초과)은 가격 상승률이 1.2%로 크지 않은 편이다. 신 차장은 "재건축을 앞둔 압구정동이나 반포지역 외에 대형 평형들은 맥을 못 추는 상황"이라며 "대신 중형과 가격 차가 좁혀지자 대형 평형 거래는 활발한 편"이라고 말했다. 지역별 편차도 심했다. 서울 중심부 노른자위가 아닌 외곽인 성북구, 강북구, 금천구는 상승폭이 각각 0.3%, 0.5%, 0.5%에 그쳤다.(201761일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

럭셔리 펜트하우스 예정공시가격 보니

타워팰리스 1100평형 30억원 5

10년새 10억 떨어지고 순위도 하락

갤러리아포레, 아크로리버파크 등에 밀려

한남더힐 급등하며 1위 부상

"희소성 떨어지고 품질 떨어져"

연간 보유세·관리비만 수천만원

 

 

 

  2002년 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 이 중에도 면적이 100평형이 넘는 최고급 아파트가 있다. 타워팰리스 161층에 있는 102평형(전용 244이하 전 서울 도곡동에 들어선 타워팰리스. 국내 초고층 고급 아파트의 대명사로 불렸다. 몸값이 어느 정도일까. 정부의 공인가격인 공시가격이 입주 직후인 200311일 기준 18억원에서 2000년대 초중반 주택경기 호황기를 지나며 20071140800만원으로 배 이상 뛰었다. 하지만 11일 기준 예정 공시가격은 30억원. 10년 새 10억여원(25%)이 떨어졌다이 기간 서울 아파트값은 평균 18%의 상승률을 나타냈고, 이 아파트가 속한 강남구는 소폭이나마 2% 올랐다타워팰리스 1차에 이어 2년 뒤 완공된 서울 시내 최고층인 타워팰리스 3차의 꼭대기 층인 69, 전용면적 235아파트. 2007392000만원이던 공시가격이 올해 288000만원으로 잠정 정해졌다. 초고층 럭셔리 펜트하우스(꼭대기 층 고급주택)하늘 궁전시대를 연 타워팰리스의 가격 추락. 수퍼리치(초고액자산가)만이 살 수 있는 0.001%의 최고급 주택에 세대교체 바람이 거세다. 전통의 강남 초고층 아파트가 밀려나고 신흥 인기 주거지역의 새 아파트들이 최고가로 올라선다.

 

 

 

‘0.01%’의 럭셔리 펜트하우스

 

  전용면적 244(100평형대) 안팎 아파트는 전국적으로 1000가구가량이다. 전체 980만 가구의 0.01%에 불과하다. 타워팰리스의 분양 성공에 힘입어 2000년대 초중반 많이 들어섰다. 2008년 금융위기를 맞아 고가주택시장이 타격을 받으면서 사실상 신규 분양은 끊겼다. 이중 대표적인 11개 아파트 단지 내 펜트하우스의 올해 예정 공시가격을 조사했다. 럭셔리 펜트하우스는 거래가 거의 없어 시세가 형성되지 않기 때문에 몸값을 가늠하는 데 공시가격이 적합하다. 공시가격은 매년 11일 기준으로 정부가 재산세 등 세금 부과기준으로 삼기 위해 감정평가를 거쳐 정하는 금액이다. 대개 시세의 70~80% 이다. 올해 공시가격은 315일부터 지난 4일까지 예정가격 열람을 거쳐 이달 말 확정고시된다. 11가구의 총 공시가격은 339억원으로 가구당 평균 31억원 정도로 집계됐다. 서울 용산구 한남동 한남더힐 24451400만원으로 최고가격이었다. 역대 아파트 공시가격으로 최고금액이기도 하다. 타워팰리스 12445로 나타났다.

 

 

 

타워팰리스는 금융위기 이후 가격 회복 못해 

 

  고급 주택들이 금융위기 이후 크게 떨어진 가격을 대부분 회복한 반면 타워팰리스는 별달리 반등하지 못했다. 2013295200만원까지 하락했다가 불과 5000만원가량 오르는 데 그쳤다. 그러면서 타워팰리스 이후 등장한 단지에 잇따라 추월당했다. 강남구 삼성동 아이파크가 2004년 완공돼 2005년 공시가격에 처음 이름을 올릴 때부터 타워팰리스를 눌렀다. 타워팰리스 12442011년까지 7년간 2위 자리를 지키다 2011년 한꺼번에 등장한 단지들에 잇따라 밀렸다서울 성동구 성수동 갤러리아포레의 4324134억원으로 타워팰리스(32억원)보다 2억원 더 높았다. 부산시 해운대 두산위브더제니스 80222318000여만원으로 3.3당 면적기준에서 4700여만원이나 돼 타워팰리스보다 400만원 정도 많았다. 타워팰리스는 그 뒤 해운대 두산위브더제니스를 제치긴 했으나 2013년부터 서울 용산구 한남동 한남더힐을 넘지 못했다. 그러다 올해는 지난해 입주한 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에도 윗자리를 내줬다. 이 아파트 3223440억원 정도로 타워팰리스보다 10억원 더 비싸다.

 

 

 

올해 타워팰리스 1차 준공 15년으로 리모델링 연한

 

  타워팰리스가 밀린 것은 럭셔리 펜트하우스가 늘며 희소성이 떨어진 데다 주택 품질이 예전과 확 달라졌기 때문이다. 타워팰리스 1차는 올해 리모델링을 할 수 있는 연한인 준공 15년을 맞았다. 내외주건 김신조 사장은 타워팰리스는 상업지역에 들어섰기 때문에 주거지역에 지어진 단지들에 비해 쾌적성이 떨어진다금융위기 이후 아파트 평면과 시스템 등이 이전과 비교하기 어려울 정도로 개선됐다고 말했다. 타워팰리스 인근 부동산중개업소 공인중개사는 들어오려는 수요는 별로 없고 기존 거주자 중 갤러리아포레 등 새 아파트로 옮긴 경우가 많다고 전했다. 타워팰리스의 도태와 대조적으로 한남더힐의 약진이 두드러진다. 한남더힐 펜트하우스는 201161일 기준으로 397600만원으로 첫 공시가격을 기록한 뒤 6년 반 동안 67%나 급등했다지난해 한해 동안만 21% 올랐다. 원래 임대주택이었다가 큰 주택형의 경우 지난해부터 분양전환(소유권 이전)돼 일반주택으로 바뀌면서 가격이 뛰었다. 일반주택은 임대주택과 달리 재산권 행사가 자유로워 감정평가 금액이 더 많이 나온다. 한남더힐 최고가 펜트하우스는 조망권이 별로인  3층인데도 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 서울 중구 신당동 지상공인 전경택 대표는 한남더힐은 한강변 등 입지여건도 손색 없지만 다른 아파트에 비해 대지지분이 훨씬 넓다펜트하우스는 저층이어서 아파트보다 쾌적한 단독주택 분위기가 강하다고 말했다대지지분이 크면 이후 재건축 등의 사업성이 크다. 한남더힐의 대지지분은 주택 크기의 90% 인데 다른 초고층 아파트의 대지지분은 10~20%에 불과하다. 국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 "럭셔리 펜트하우스 시장에도 '신상'(신상품)이 뜨고 쾌적성이 비중이 커졌다"고 말했다.

 

 

 

한남더힐 펜트하우스 보유세 4300여만원 

 

  럭셔리펜트하우스는 비싸고 큰 만큼 보유세 부담이 크고 관리비가 만만치 않다. 공시가격이 모두 3억원이 넘어 0.4%의 재산세율을 적용 받는다. 이들 펜트하우스 한 채만 갖고 있다고 보면 9억원 초과분에 종합부동산세가 나온다. 세율은 공시가격에 따라 0.5~1%공시가격 51400만원인 한넘더힐이 재산세 1800여만원, 종부세 2500여만원 등 총 4300여만원이다. 공시가격 30억원인 타워팰리스 보유세는 2000여만원이다. 이들 아파트는 집 크기가 커 관리비 부담도 상당해 많게는 월 150만원까지 나온다. 초고층 펜트하우스에 또다시 세대교체가 이뤄질지 관심을 끈다. 금융위기 이후 근 10년만에 다시 신규 분양물량이 나오기 때문이다. 대림산업이 다음달 분양해 서울 성동구 뚝섬 갤러리아포레 옆에 짓는 49층 아크로서울포레스트 꼭대기에 전용면적 261~2736가구를 짓는다. 효성도 같은달 용산에서 분양하는 43층 높이의 효성 해링턴 플레이스에 2372가구를 들인다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)