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정부 가계대출 고삐 조이자 주담대 증가폭 크게 줄었지만 신용대출은 되레 큰폭 증가

4월 기타대출 2.7조 늘어 최대 서민 금리부담 3%5%대 커져

 

 

  정부가 주택담보대출(주담대) 규제를 강화하자 이른바 `풍선효과`로 신용대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 정부가 주담대 규제를 통해 부동산 투기와 가계부채 억제를 추구했지만 정작 주담대 수요자들은 신용대출로 갈아타면서 이자 부담만 늘어났고 한계 차주는 더 벼랑 끝으로 내몰리게 됐다는 비판이 제기된다. 14일 금융위원회와 한국은행에 따르면 4월 신용대출을 포함한 가계의 기타대출은 전월보다 27000억원 증가했다. 이는 한국은행이 2008년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 4월 기준 중 역대 최대 증가 폭이다. 기타대출 증가액은 지난 27000억원, 315000억원 등으로 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 기타대출은 전체 은행 가계대출 중 주담대를 제외하고 일반신용대출, 신용한도대출(마이너스통장대출), 상업용부동산담보대출 등으로 구성된다. 이 가운데 4월 신용대출은 14000억원으로 기타대출 27000억원 중 절반 이상을 차지했다. 반면 4월 주담대는 3월보다 24000억원 증가해 전월(28000억원)에 비해 증가 폭이 둔해졌다. 20164(46000억원), 20174(33000억원)과 비교하면 증가액이 크게 줄었다. 전문가들은 주담대가 감소하고 반대로 신용대출은 급격히 증가한 이유에 대해 "주담대를 생활비로 사용하던 수요가 주담대 규제로 인해 신용대출로 옮겨갔기 때문"이라고 분석했다. 특히 지난 3월 말 도입된 총체적상환능력비율(DSR)4월 신용대출을 늘렸다는 분석이다.

 

 

  신용대출 증가액은 올해 21000억원, 34000억원에서 4월에 14000억원으로 껑충 뛰면서 기타대출 증가를 이끌었다. 14000억원 중 상당액이 주담대 수요에서 넘어온 것으로 전문가들은 분석했다. 4월 신용대출 증가액은 지난해 11(26000억원) 이후 최고 수준이다. 아울러 지난달부터 적용된 다주택자 양도세 중과로 인해 아파트 매매가 줄어든 게 주담대 축소 원인으로도 지목됐다. 서울 아파트 매매 거래는 지난달 6000가구로 전월(14000가구)보다 절반 이하로 떨어졌다. 문제는 기존 주담대 수요자들이 신용대출로 갈아타면서 이자 부담이 높아지고, 취약 차주는 위험한 수준에 이를 수 있다는 점이다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "정부가 주담대를 규제하니 서민 생활자금 수요가 신용대출로 옮겨갔다"고 진단하고 "이들 가운데 금리가 인상되면 버티기 힘든 취약 차주들이 상당수 있어 금융당국이 관리 방안을 고민해야 할 것"이라고 경고했다. 현재 주요 시중은행 주담대 금리가 3% 중반에서 5% 초반을 형성하고 있는 것과 달리 신용대출 금리는 중간 신용등급인 5등급 고객이 대부분 5%대 중반에서 시작한다. 그만큼 이자 부담이 크다.

 

 

  주담대와 기타대출을 합친 4월 전체 은행 가계대출은 전월보다 51000억원 늘어 전월(43000억원 증가)과 전년 동월(46000억원 증가) 대비 각각 8000억원과 5000억원 증가한 것으로 나타났다. 이는 작년 11(67000억원) 이래 가장 많았다. 그러나 가계대출이 급증했던 201520164월 평균(68000억원)보다는 적었다. 금융위 관계자는 "현재 가계대출은 연간 대출관리 목표(장기 추세치 8.2%) 내에서 안정적 증가세를 보이고 있다"면서도 "일부 대출에서 증가 규모가 커지고 있어 이에 대한 철저한 모니터링과 관리감독이 필요하다"고 말했다. 정부는 이달 23일 취약 차주 문제를 포함한 가계부채관리점검회의를 개최해 업권별 가계부채대책 추진 실적과 향후 계획 등을 집중 점검할 계획이다. 한편 정부의 주택담보대출 옥죄기는 지난해 하반기 이후 계속되고 있다. 지난해 발표된 6·19 부동산 대책으로 지난해 7월부터 조정대상지역 아파트를 담보로 한 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)70에서 60, 60에서 50로 각각 강화됐다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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4월 양도세 중과 시행서울 아파트값 큰 폭 상승 어려울 듯

재건축 규제·보유세 인상 등 변수하반기는 하방 압력 확대

 

 

  주택시장에 관망세가 이어지고 있는 가운데 설 이후 주택시장이 어떻게 움직일지 관심이 쏠린다. 이번 설 이후 주택시장에는 초대형 변수들이 줄줄이 대기 중이다. 봄 이사철이라는 계절적 변수를 제외하고도 다주택자 양도세 중가 재건축 초과이익환수 부담금 부과 재건축 연한 강화 등 추가 대책 종합부동산세 등 보유세 개편 총체적상환능력비율(DSR) 시행 금리 인상 청약 및 입주물량 증가 '7대 변수'가 주택시장을 좌우할 전망이다. 전문가들은 서울 아파트값은 강세를, 지방은 약세를 보이는 양극화가 당분간 이어지겠지만 각종 정책 변수 등으로 변동성이 커진 만큼 하반기 이후부터는 서울 집값도 약세로 돌아설 가능성이 있다고 16일 내다봤다.

 

 

다주택자 급매물 나올까서울-지방 '초 양극화' 심화

 

  설 이후 주택시장은 서서히 전환기를 맡게 될 전망이다. 일단 설 이후 신 DTI 등 대출 규제가 본격화하는 데다 집값 상승에 따른 피로감이 쌓이고 있어 설 연휴 이후 주택시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 것으로 보는 전문가들이 많다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 '눈치보기' 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 아직 남아 있는 것도 사실"이라며 "잔금 날짜를 3월 말까지 앞당기는 조건으로 막바지 다주택자 매물이 나올 것"이라고 말했다. 김종필 세무사도 "최근 양도세 중과 전에 팔려고 고민하는 다주택자들의 상담이 크게 늘었다"며 설 이후 매물 출현 가능성을 시사했다. 그러나 이러한 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간 내 서울의 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "4월 이후 양도세 중과가 시행되면 서울 아파트 시장은 지금과 같은 매물 부족 현상이 심화될 것"이라며 "서울이나 과천, 성남(분당) 등지는 주택 거래량이 줄어든 상황에서도 매물 부족에 따른 호가 상승이 지속할 가능성이 있다"고 말했다. 당분간 서울 아파트값이 고점에서 정체되는 '고원현상'을 보일 것이라는 전망도 나온다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 정부 규제로 집값 급등 지역에는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다""양도세 중과 회피 매물도 많지 않다는 점을 감안할 때 서울 집값은 한동안 '고원현상'을 보이며 횡보 또는 강보합세를 유지할 것 같다"고 말했다.

 

 

  반대로 지방과 수도권 일부 시장은 올해 입주물량이 급증하면서 약세를 보이는 '초 양극화'가 지속될 전망이다. 함 센터장은 "다주택자 양도세 중과로 인해 청약조정지역이 아닌 비인기지역의 매물을 먼저 팔아 절세를 하려는 움직임이 강해질 것"이라며 "서울은 강보합세가 이어지더라도 지방이나 수도권 비청약조정지역은 매물이 늘고 가격이 떨어져 양극화가 심화될 것"으로 예상했다. 한국건설산업연구원 허윤경 책임연구위원은 "연초에 신 DTI(총부채상환비율)가 시행됐지만 이미 시중에 풀려 있는 유동성이 어마어마해 여전히 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라며 "고액 자산가들은 장기 버티기가 가능해 3월에 일부 급매물이 나오더라도 상승폭이 둔화하는 수준일 것"이라고 말했다. 다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다. 국토교통부는 올해부터 관리처분인가를 신청하는 단지는 물론, 작년에 인가 신청을 마친 곳서류상, 절차상 하자가 있을 경우 관리처분인가 신청을 반려하고 부담금을 부과시키겠다는 입장이다. 행정권 남용이라는 일부 비판에도 불구하고 '충격요법'으로 강남 집값 상승을 막아보겠다는 의지다. 이 경우 강남권 재건축의 경우 수억원에서 최대 10억원의 부담금이 부과돼 재건축 사업중단과 가격 하락 등 대혼란이 예상된다. 국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "작년 말 관리처분인가를 신청한 13개 단지 중 몇 개라도 부담금이 부과된다면 재건축 시장에 큰 파장이 예상된다""사업 초기의 다른 재건축 단지의 투자심리도 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

 

재건축 부담금·보유세·DSR·금리 등 악재 줄이어하반기 약세 전망

 

  재건축 연한과 안전진단 강화, 재건축 사업 절차 강화 등 추가 규제가 나올 지도 관건이다. 이 경우 지은 지 30년 이상 돼 재건축 기대감으로 가격이 오른 단지들의 약세로 돌아설 가능성이 있다. 30년 이상된 아파트는 비강남권에 대거 포진해 있다. 건국대 부동산학과 심교언 교수는 "재건축 연한을 강화하면 강남권보다 비강남권의 아파트가 더 타격을 받게 되고, 한동안 재건축 사업이 중단돼 공급부족으로 수년 뒤 집값이 오를 수 있다는 불안 심리를 키워주게 된다""당장 집값 잡는 데 급급할 것이 아니라 주택시장의 수급 안정을 위해 신중히 접근해야 할 문제"라고 말했다. 하반기부터는 보유세 인상 여부가 주택시장의 큰 변수로 떠오를 전망이다. 6월 지방선거를 전후해 보유세 인상 논의가 본격화할 전망이어서 다주택자들이 보유 주택 수 줄이기에 나설지 관심이다. 양도세 중과 방침으로 비인기 지역의 주택은 줄이고 인기지역의 주택만 남기는 '똑똑한 한 채' 선호현상이 확산한 가운데 보유세 인상은 이런 분위기를 더욱 가속화할 수 있다. 김종필 세무사는 "다주택자들은 양도세보다 보유세 인상에 더 많은 부담을 느낀다""자산가들은 버틸 능력이 되지만 최근 집값 상승에 편승해 무리하게 대출을 받아 집을 샀거나 전세를 끼고 투자한 갭투자자들은 종부세를 피하려고 매도 결정을 내릴 수 있다"고 말했다.

 

  하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 돈줄이 막히는데 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있다. 대출 규제와 금리 인상의 수요 규제가 동시다발적으로 터지며 집값 하방 압력이 커질 전망이다. 허윤경 연구위원은 "올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 대출 규제 강화, 금리 인상, 보유세 인상, 양도세 중과, 재건축 규제 등 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후부터 그 파장으로 인해 주택시장이 왜곡될 수 있다""정부는 6월 선거 전까지 어떻게든 강남 집값은 잡겠다는 불안, 조급증을 버리고 점진적으로 시장을 안정시키는 데 주력해야 한다"고 말했다. 다만 분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음 달 분양 예정 물량은 총 75천여가구, 서울 강남구 개포 주공8단지를 비롯해 마포, 과천, 의왕, 하남 미사 등 인기지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 그러나 다주택자에 대한 규제로 인해 비인기지역은 미분양이 증가하는 등 청약시장에도 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 함영진 센터장은 "주택도시보증공사의 분양가 통제로 주변 시세보다 분양가가 낮아지면서 인기 단지는 '로또 아파트'로 불리며 청약 과열도 우려된다""분양시장의 청약 결과가 일반 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.(2018216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 공수래공수거 2018.02.18 10:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    휴일 잘 보내시기 바랍니다^^

  2. 휴식같은 친구 2018.02.18 13:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    부동산 시장이 안정되면 좋겠네요.

  3. 핑구야 날자 2018.02.19 06:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    변수 따라서 달라지는 모습 확인해보고 싶네요

  4. 청결원 2018.02.19 10:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    포스팅 잘 보고 갑니다..
    연휴 잘 보내셨나요? 다시 일상으로~
    시작 잘 하세요~

 

 

 

강남 4구가 이끌던 집값 상승, 분당·과천으로 확산

서울 아파트 거래량, 주택경기 좋던 작년보다 많아

가계빚도 5월에만 6조 늘어 장하성 면밀히 주시

 

 

  아파트 값 상승세가 서울 전역과 수도권 일부 지역으로 확산하고 있다. 문재인 정부 들어 서울 강남을 중심으로 오르던 집값이 인근으로 번지는 추세다. 집값이 오르면서 가계대출 증가세도 더 가팔라지고 있다. 장하성 청와대 정책실장4일 최근의 부동산 시장 움직임과 관련, 부동산 문제를 잘 인식하고 시장상황을 면밀히 보고 있다고 말했다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 값은 전월 대비 0.45% 상승4(0.28%)보다 오름폭이 0.17%포인트 확대됐다. 강남 4(강남·서초·송파·강동구)0.51% 올라 집값 상승을 이끌었다. 성동(0.63%)·광진(0.53%)·노원(0.48%)·용산(0.41%)·양천구(0.31%)도 올랐다. 양천구 목동신시가지 13단지 전용 70의 호가(부르는 값)가 최대 75000만원으로 한 달 새 2000만원 올랐다. 잠잠했던 신도시와 일부 경기권 아파트 값도 덩달아 오른다. 지난달 경기도 분당 아파트 값은 0.2% 올라 상승 폭이 0.04%포인트 커졌고, 과천은 0.1% 상승해 전월(-0.03%) 대비 오름세로 돌아섰다.

 

 

  서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 1418으로, 올해 들어 월간 거래량으로 최대치를 기록했다. 지난 4월 거래량(7817)보다 33% 늘어났다. 주택 경기가 좋았던 지난해 5(1163)보다도 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 새 정부가 출범하면서 불확실성이 사라지자 오히려 서울·수도권 중심 주택시장에 훈풍이 불고 있다고 말했다. 부동산 시장의 호황은 가계빚 증가세를 부채질한다. 꺾이는가 싶었던 가계대출 증가세가 다시 고개를 들고 있다. 4일 금융당국에 따르면 은행권의 5월 가계대출 증가액은 6조원으로 잠정 집계됐다(주택금융공사 양도분 포함). 지난달 46000억원과 비교해 증가폭이 크게 늘었다. 지난해 5월 증가 규모(67200억원)90% 수준에 육박한다. 1~4월 은행권 가계대출 증가액(106000억원)이 지난해 같은 기간(151000억원)3분의 2 수준에 그쳤던 것과 비교하면 심상치 않은 증가세다.

 

 

  가계부채 해결은 문재인 대통령의 공약이다. 부채주도에서 소득주도 성장으로 전환한다는 대통령의 국정철학에 충실하려면 가계소득 증가율이 가계부채 증가율을 앞서도록 관리해야 한다. 문 대통령이 지난 1“8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라고 지시한 까닭이다. 4일 첫 기자간담회를 연 장하성 청와대 정책실장은 총체적상환능력비율(DSR) 종합 시스템을 만들려면 시간이 걸리기 때문에 현행 제도 내에서 이것을 어떻게 조절할 거냐는 문제를 논의하고 있다“(김현미) 국토교통부 장관 후보자가 임명됐기 때문에 현안 부처와도 얘기할 것이라고 말했다. 장 실장이 언급한 현행 제도 내 조절엔 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 포함됐다. LTV·DTI 규제가 강화돼 주택담보대출을 조이면 가계대출 증가세가 억제될 뿐 아니라 집값 상승세도 둔화할 가능성이 크다. 김현미 국토부 장관 후보자는 지난달 30두 개의 규제(LTV·DTI)를 푼 것이 지금의 가계부채를 낳는 요인이 됐다며 규제 강화를 시사했다. 익명을 요구한 금융위 관계자는 “LTV·DTI 규제 연장 여부가 다음달 중 결정될 것이라 고 말했다.(201765일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.06.12 18:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가계대출이 더욱 증가해서
    걱정이됩니다.