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재건축 5년간 재당첨 제한 8·2법안 국회 통과로 적용

조합원지위 양도안되지만 장기 거주 1주택자는 예외

 

 

  이달부터 서울 과천 등 투기과열지구에서 재건축 재개발 아파트를 분양받을 때 최근 5년간 투기과열지구 정비사업 조합원이었거나 일반분양을 받은 적이 있는지 확인하고 계약해야 한다. 자칫 일반분양 당첨이 취소되거나 조합원 분양은 현금청산해야 할 수도 있다. 지난달 말 국회 본회의에서 8·2 부동산 대책 관련 개정 법안이 잇따라 통과되고 청약 시스템 개편 등 제도 정비가 끝나 추석 연휴 이후 주택 관련 제도가 본격 시행돼 주택 계약을 염두에 둔 사람들은 주의가 필요하다. 우선 이달부터 청약가점제 확대와 1순위 요건 강화가 적용된다. 국토교통부가 주택 공급에 관한 규칙을 개정해 지난달 20일부터 입주자 모집공고 분양부터 적용되나 청약 시스템 개편으로 청약 절벽이 3주 이상 이어지기 때문이다. 서울, 과천, 세종, 분당, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 85이하 중소형 아파트를 분양할 경우 청약가점제 비율이 기존 75%에서 100% 올라간다. 청약조정대상지역의 가점제 비율 역시 85이하는 40%에서 75% 상향되고, 85초과는 0%에서 30% 높아진다. 아울러 그동안 투기과열지구에서 1주택 소유자도 추첨을 통해 청약에 당첨될 수 있었으나 앞으로 전면 가점제가 시행되면 중소형 주택에 대한 유주택자 청약 참여가 제한된다. 또 가점제 당첨자가 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳에서는 '5년간 재당첨 제한'을 적용받지 않는 문제 때문에 앞으로 가점제 당첨자와 같은 가구에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상에서 제외된다. 예비당첨자도 가점제 우선으로 바뀐다. 가점이 높은 무주택 가구주라면 서울이나 과천 등 인기 지역 분양에서 당첨 가능성이 높아지는 셈이다.

 

 

  청약 1순위 자격도 투기과열지구 또는 조정대상지역이면 지방이라도 청약통장 가입 후 2년 이상 경과하고 납입 횟수가 24회 이상이거나 예치기준 금액 이상이 돼야 한다. 또 지방도 청약조정대상지역 중 민간택지의 전매제한 기간이 16개월이나 소유권이전등기일(최대 3)로 정해졌다. 40개 청약조정지역에 포함됐으나 전매제한을 적용받지 않았던 부산시 해운대구와 연제구·동래구·남구·수영구·부산진구·기장군 민간택지에서 1110일 이후 16개월 혹은 소유권이전등기까지 전매가 제한된다. 청약조정지역이나 투기과열지구가 아닌 대전이나 광주 등 지방 광역시의 민간택지도 현재는 전매제한 기간이 없지만 1110일 이후는 수도권 일반 지역처럼 6개월간 전매가 제한된다. 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 구입하려면 자금조달계획과 입주계획을 신고해야 한다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령이 지난달 시행됐기 때문이다. 투기과열지구에서 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우 주택 실거래 신고시 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등과 함께 '자금조달 및 입주계획서'를 제출해야 한다. 기존 주택은 물론 분양 계약에도 적용된다. 입주계획도 본인이 입주할지, 가족도 함께 입주할지를 밝히고 입주 예정 시점도 명시해야 한다.

 

 

  이달부터 투기과열지구에서 재건축·재개발 등 일반분양이나 조합원분양(최초 인가받은 관리처분계획서에서 분양대상자로 명기된 경우)에 당첨된 가구에 속하면 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 등을 5년간 받을 수 없게 된다. 투기과열지구 내 재개발, 도시환경정비사업의 조합원 지위 양도를 금지하는 내용 등을 골자로 하는 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 통과됐고, 2주간의 공포 기간을 거쳐 이달 중 시행된다. 법 시행 이전부터 소유하던 정비사업 주택에 대해 조합원 분양을 받으면 원칙적으로 재당첨 제한이 안 되지만, 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 정비사업 일반분양을 신청해서 당첨되면 종전 소유하던 주택에도 재당첨 제한을 적용받게 된다. 10월 중 재건축·재개발 아파트를 청약하거나 기존 주택을 구입할 경우 재당첨 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 재당첨 제한에 해당되면 일반분양은 당첨 취소되고 조합원 분양은 현금청산된다. 또 청약조정대상지역이나 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 주택 공급 수를 1주택으로 제한하는 개정 규정이 이달 법 공포 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 한편 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합원 지위를 양도할 수 없지만 실수요자 보호를 위해 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1가구 1주택자는 예외적으로 양도를 허용하는 내용이 추가됐다. 소유기간과 거주기간 요건은 추후 대통령령으로 확정된다. 83일 이전 투기과열지구에서 재건축 아파트 매매계약을 한 사람은 이달 10일까지 거래신고해야 조합원 지위를 받을 수 있다.(2017101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.10.03 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산관련 최신 소식 글 잘읽고 갑니다.
    행복한 추석 명절 보내시길 바래요

 

 

 

신반포 센트럴자이 당첨자84이하 커트라인 69, 40대중반 5인 가족돼야 가능

"실수요 위한다더니"분통

 

 

  30대 신혼부부들이 서울에서 새 아파트를 분양받기가 더욱 어려워질 것이라는 우려가 현실로 나타났다. 8·2 부동산 대책 이후 서울 강남권 첫 재건축 분양 단지로 관심을 모았던 서초구 잠원동 '신반포센트럴자이'의 가점제 청약 결과를 분석한 결과 중소형 평형으로 불리는 전용 84이하 모든 타입의 평균 가점이 70점대를 넘겼다. 4인 가족이 15년 이상 무주택자로 살아야 받을 수 있는 청약가점 최고점이 69이다. 따라서 30대 신혼부부가 가점제를 통해 서울 새 아파트를 청약받는 것이 사실상 불가능하다는 점이 확인된 셈이다. 15일 금융결제원이 공개한 '신반포센트럴자이' 당첨자 가점 내역을 보면 전용 84B형은 최저 69점 최고 78, 전용 84C형은 최저 72점 최고 78으로 집계됐다. 청약통장이 가장 많이 몰린 전용 59A형도 최저 69, 최고 점수는 74에 달했고 5001이 넘는 높은 경쟁률을 보였던 전용 59C형은 평균 당첨 가점이 무려 77.25에 달했다.

 

 

  청약가점은 84점이 만점으로 부양가족 수(최고 35), 무주택 기간(최고 32), 청약통장 가입 기간(최고 17)에 따라 달라진다. 부양가족이 없을 경우 5점에서 시작해 배우자와 직계존속·비속을 포함해 1명당 5점씩 가점이 된다. 6인 가족은 청약가점이 30이다. 무주택 기간은 청약신청자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 주택 모집공고일까지로 계산한다. 매년 2점이 가산돼 무주택 기간이 15년 이상 되는 만 45세가 되면 최고점인 32을 받을 수 있다. 단 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 계산한다. 청약통장 가입 기간은 가입 첫해 2점이 가산되고 이후 1년마다 1점씩 점수가 오른다. 가장 인기가 높았던 59C형의 경우 청약가점 77점이면 15년 동안 청약통장을 가입한 만 45세 가장이 과거 15년 동안 무주택자로 살면서 가구주 포함 6인 가족이 함께 살아야 가능한 점수. 전용 59(25)에 최소 6인 이상 가족이 살도록 만들어 놓은 제도에 대해 비현실적이라는 지적이 나오는 이유다.

 

 

  더구나 오는 25일 입주자 모집 공고 아파트부터는 전용 85이하 평형의 가점제 적용 비율이 종전 75%에서 100%로 올라가고 전용 85를 초과하는 경우에도 50%는 가점제로 적용된다. 가점제 물량이 늘어나면 전반적인 커트라인은 다소 내려갈 수 있지만 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부 등 30대 수요자는 오히려 당첨될 확률이 더욱 낮아질 것으로 예상된다. 실수요자를 위한다는 정부의 부동산 대책이 30대 청년층 사이에서 '탁상행정'으로 평가받는 이유다. 실제 이날 서초동에서 개관한 '서초센트럴아이파크' 견본주택을 찾은 30대 청약자들은 대부분 정부의 청약 가점제도에 분통을 터뜨렸다. 서초센트럴아이파크는 추첨을 통해 중소형 평형 청약이 가능한 올해 마지막 강남권 분양 아파트다. 용산구에서 전세를 살고 있다는 권 모씨(35)"집값을 안정화하겠다는 정부 취지는 이해한다"면서도 "지금 가점제도를 가지고 청약에서 가점제 비중만 확대하겠다는 것은 사실상 30대가 앞으로 서울에서 새 아파트를 분양받을 수 있는 길을 정부가 막은 것"이라고 평가했다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.09.16 08:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다른 나이때도 같은게 아닌가 싶어요


분양권 전매가 가계빚 주범?알고보니 10%에 그쳐

 

  25일 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 투기·대출 억제를 위해 금융권에서 분양권 전매제한을 강화해야 한다는 주장이 거세게 일고 있는 가운데 논란을 촉발한 '사상 최대 분양권 전매'가 국토교통부가 발표하는 분양권 통계에 대한 착시효과에서 비롯된 것으로 확인돼 자칫 주택정책 역주행 우려가 제기되고 있다. 지난 19일 열린 관계기관 회의에서 금융당국은 분양권 투기수요를 막아 아파트 공급을 줄이고 가계부채 총량 증가도 억제해야 한다고 지적했다. 당시 올 상반기 주택 거래 가운데 분양권 거래 비중이 사상 최대인 28.3%로 알려졌지만 이 통계에는 입주 전 제3자에게 분양권을 파는 '전매' 외에도 분양 후 소유권 보존등기를 위해 시··구청장 확인을 받는 '검인'까지 포함돼 데이터가 거의 3배 가까이 부풀려졌다는 지적이다. 매일경제신문이 23일 한국감정원 주택거래 통계를 정밀분석한 결과 투기가 의심된다고 여론의 뭇매를 맞는 '분양권 전매' 7월 들어 오히려 감소하는 등 전체 주택 거래에서 차지하는 비중은 10% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 이는 종전에 시중에 유포된 수치의 3분의 1 수준이다.


  구체적으론 상반기 전체 주택 거래 731603건 가운데 분양권 전매는 78472건으로 10.7%였다. 당초 알려진 206890(28.3%)에 훨씬 못 미친다. 분양권 전매 비중은 지난 111.3%에서 210.2%, 39.6%, 410.3%, 510.2%로 오르내리다 612.7%(17953)로 정점을 찍고 79.8%(13932)로 급감했다. 분양권 투기가 극성을 부려 가계부채 대책에 분양권 전매 제한 강화를 넣어야 한다는 금융당국 주장을 무색하게 하는 수치인 셈이다. 전체 주택 거래에서 분양권 전매가 차지하는 비중이 10건 중 1건도 안 되는 실정이지만 3건에 육박하는 것으로 부풀려진 데는 주택정책 주무 부처인 국토부의 통계관리가 미흡했기 때문이라는 지적이 있다. 국토부는 분양권 전매 제한 강화로 가계부채를 잡는 데 한계가 있고 주택시장 침체만 야기할 것이라며 반대를 하면서도 분양권 투기가 극성을 부린다는 금융권과 여론의 지적엔 제대로 된 설명을 하지 못했던 터다. 사실 부동산 통계 부실은 어제오늘 일은 아니다. 강호인 국토부 장관은 취임 일성으로 통계의 정확성을 강조했다. 부동산업계 관계자는 "미분양 통계에 이어 분양권 통계도 시장에서 신뢰하기 어려운 실정"이라고 꼬집었다.

 

  국토부는 전매와 검인을 합해서 집계하던 종전 통계에 문제가 있다는 점을 인식하고 지난 2분양권 거래 통계를 전매와 검인으로 분리했다. 하지만 이를 효과적으로 시장에 각인시키지 못해 지금 같은 부처 간 분란을 자초했다는 지적을 받고 있다. 분양권을 분양가보다 높은 가격에 자주 거래하면 일반적으로 투기를 의심하게 되지만 검인은 입주 절차에 불과한데, 이 두 가지가 섞여 투기 우려를 확대시켰다는 얘기다. 실제로 최근 하남 미사신도시와 위례신도시 입주가 시작되면서 검인은 518204건에서 621783, 723378건으로 증가하는 추세다. 같은 기간 경기도에서 검인은 55034건에서 78353으로 늘었다. 반면 전매는 53227건에서 73494건으로 소폭 증가하는 데 그쳤다. 정부 관련 부처 간 협의도 형식에 그치는 게 아닌가 하는 의구심도 증폭되고 있다. 국토부는 통계 개편까지는 했지만 시장에 부풀려진 정보가 확산되는 걸 막지 못했고, 금융당국은 통계를 잘못 해석해 전매 제한 강화라는 초강수 대책을 국토부에 요구하기에 이르렀기 때문이다.

 

  업계에서는 청약가점제나 청약자 거주 제한 강화 등 실수요 중심 정책 강화가 먼저라고 지적한다. 한국주택협회 관계자는 "겨우 살아난 주택시장을 전매제한 강화로 꽁꽁 얼어붙게 만들어서는 안 된다""내년부터 지방자치단체 자율에 맡기게 되는 청약가점제를 더 끌고 가거나 거주 제한을 강화하는 등 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있는 대책부터 마련할 때"라고 지적했다. 한편 25일 나올 가계부채 대책24일로 예정된 '디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)' 1순위 청약 결과에 따라 달라질 수 있을 것으로 보인다. 일반분양 69가구가 모두 분양가 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못하는 단지지만 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장하고 청약 경쟁률이 치솟을 경우 6개월인 전매제한 기간을 더 늘려야 한다는 여론에 힘이 실릴 수 있어서다. 주택업계 관계자는 "디에이치 아너힐즈는 일반분양 물량이 적고 분양권을 사는 사람도 중도금 대출 보증을 받지 못해 가계부채 증가에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다.(2016824일 매일경제 기사 참조)



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  1. 브라질리언 2016.08.25 21:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분양권 말도 많고, 탈도 많더라구요.~ 이제 그만 올랐으면 하네요..