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5년 만에 분양가 두 배 올라, 대형 '희소가치'로 오름세 지속

 

 

  서울 도심권 대단지 대장주중 하나로 꼽히는 경희궁자이’(사진) 전용 11621억원에 거래돼 단지 내 주택형 신고가를 썼다. 작년 ‘9·13 주택시장 안정대책발표 이후 서울 집값 내림세가 뚜렷한데도 작년 9월께보다 2억원 가까이 올랐다. 8일 서울부동산정보광장에 따르면 이 단지 전용 116는 지난달 1821억원에 거래됐다. 작년 8월 거래 금액은 19~197000만원 선이었다. 2014년 당시 분양가는 10억원 후반~11억원 초반이었다. 5년 만에 집값이 두 배 가까이 뛴 셈이다. 이번에 거래된 주택형은 2단지 15층 매물이다. 남서향으로 독립문 쪽을 조망하는 물건으로 알려졌다. 경희궁자이는 돈의문1재정비촉진지구를 재개발한 단지다. 강북 도심권 아파트 중 최초로 전용 84기준 거래가 10억원을 넘긴 단지로 유명해졌다. 이 단지 전용 84는 작년 11월 말 15억원에 거래됐고 요즘은 155000~16억원을 호가한다.

 

 

  도심권에 드문 신축 대단지라 직주근접 수요가 높다는 평이다. 이 단지는 서울지하철 5호선 서대문역과 3호선 독립문역이 가깝다. 버스 노선도 풍부해 도심권과 여의도 등 주요 업무지구로 이동이 편리하다. 강북삼성병원, 서울적십자병원 등 대형 종합병원과 영천시장 등을 도보로 이용할 수 있다. 대형 아파트도 희소가치가 커 최근 부동산 시장 냉기에도 가격 오름세가 이어지고 있다. 경희궁자이는 총 2533가구 규모 대단지이지만 대부분 전용 84이하 중소형이다. 전용 11664가구뿐이다. 도심권 인근 다른 단지에도 대형 아파트는 드물다. 서울지하철 5호선 광화문역 기준 반경 3이내에 대형 주택형이 있는 입주 5년 이하 단지는 경희궁자이와 덕수궁 롯데캐슬뿐이다. 296가구 규모 덕수궁 롯데캐슬은 전용 100이상 주택형이 56가구에 그친다. 종로구 내수동과 중구 남산 자락 일대에 대형 주택형 단지가 일부 있지만 모두 입주 10년차를 넘겼다. 단지 인근 T공인 관계자는 경희궁자이와 덕수궁 롯데캐슬 모두 대형 아파트는 호가 오름세가 꿋꿋하다일대 직주근접을 원하는 고소득 직장인들의 실수요 인기가 높은 반면 매물은 드물기 때문이라고 말했다.(201939일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

성동구 2987만원까지 올라광진 2950만원·마포 2937만원

 

 

  마포·성동·광진구가 아파트값 `3.33000만원` 시대를 눈앞에 두고 있다. 4KB국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면 `마성광`3.3당 평균 아파트값은 6월 기준 각각 3000만원에 육박한 것으로 나타났다. 3.33000만원 돌파에 가장 근접한 지역은 성동구(2987만원). 3.32950만원으로 집계된 광진구가 뒤를 이었고, 마포구는 2937만원을 기록했다. KB국민은행 월간 동향 기준 서울에서 3.33000만원을 넘어선 지역은 강남3(강남·서초·송파)와 용산구뿐이다. 강남4구로 불리는 강동구도 6월 기준 2669만원에 불과하다. 특히 강북에서는 1년 전인 지난해 6`3.33000만원` 반열에 오른 용산구가 유일했다. 마포·성동·광진구 아파트값이 올해 들어 매달 적게는 3.320~30만원, 최대 100만원 수준으로 오른 점을 고려하면 이르면 한두 달 사이에 각각 3.33000만원대에 진입할 것으로 예상된다. 지난 6개월 동안 `마성광` 중 상승폭이 가장 컸던 마포구는 1월 대비 3.3302만원 올랐다. 30평형대인 전용 84로 치면 마포구 평균 아파트 가격은 상반기에만 7600만원 수준 상승한 것이다.

 

 

  마포·성동·광진구는 올해 초 급등한 강남3구와의 `갭 메우기``직주근접` 효과로 꾸준히 상승세를 타고 있다. 심지어 최근에는 강남권을 넘어서는 오름세를 유지 중이다. 부동산114에 따르면 강남4구를 제외한 비강남권 아파트값 상승률은 6월 한 달 동안 5(0.35%)보다 상승폭이 커진 0.45%를 기록했다. 반면 강남4구는 보합(0.00%)으로 집계됐다. 강북 도심권 주요 업무지구와 가까워 30·40대 실수요층이 선호하는 마포는 201412월 셋째주 이후 단 한 번도 하락세로 전환한 적이 없다. 부동산 시장 관망세에도 불구하고 마포자이 전용 84는 지난달 4월 대비 4500만원 높은 106500만원에 거래되면서 신고가를 경신했다. 처음으로 10억원을 넘은 지 두 달 만에 새로운 기록을 세운 것이다. 같은 기간 반포나 잠실 대장주 단지들은 거래는 없고 매도 호가가 수억 원 수준으로 하락한 상태다.(201875일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

지난달 중위가격 첫 6억 돌파

강남권 대규모 재건축이 끌고, 강북권 직주근접 단지가 밀어

 

  서울시내 웬만한 아파트는 6억원 이상을 줘야 살 수 있게 됐다. 430일 국민은행이 발표한 '월간주택가격조사'에 따르면 4월 서울 아파트 중위가격이 6267만원을 기록해 사상 처음으로 6억원대를 넘었다. 지난 359916만원에 비해 한 달 만에 350만원이 오르면서 200812월 관련 조사가 시작된 이래 최초로 6억원을 넘어섰다. 중위가격은 '중앙가격'이라고도 하는데, 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치하는 가격을 뜻한다. 초고가 혹은 최저가 주택은 제외되고 중앙에 있는 아파트 가격만 따지기 때문에 평균가격보다 주택 가격 흐름을 설명하는 데 적합하다는 평가를 받는다. 매매 평균가격은 일부 고가 주택들이 가격을 끌어올릴 수 있지만, 중위가격은 그 영향을 덜 받는다. 실제로 아파트 평균매매가는 이미 3617만원으로 중위가격보다 좀 더 일찍 6억원을 넘어섰다. 일부 초고가 주택들이 평균치를 끌어올렸기 때문이다.

 

  반면 중위가격은 6억원대 벽이 높았다. 200975203만원을 기록하며 5억원대를 돌파했지만, 곧이어 나타난 부동산 경기 침체로 4억원대로 계속 떨어져 있었다. 그러다 6년 만인 20156569만원을 기록하며 다시 5억원대를 회복했고, 이후 계속해서 오름세를 이어왔다. 5억원 돌파 이후 약 8년 만에 6억원대에 올라선 것이다. 중위가격이 6억원을 넘어설 정도로 최근 서울 아파트 가격은 계속 강세를 보이고 있다. 재건축 추진 등의 영향을 받은 강남권 아파트 가격의 수직 상승과 강북 도심권 '직주근접' 아파트들의 강세 때문이다. 4월 강남·서초 등이 포함된 한강 남부 11개구 아파트 중위가격은 74561만원에 달했다. 강남 4, 특히 반포와 잠원동 일대 사업 추진이 빠른 재건축 아파트가 가격 상승을 견인했다. 한강 북부 14개구의 아파트 중위가격은 3월 대비 0.36% 오른 43447만원으로 강남 11개구보다 3억원 이상 낮다. 그러나 최근 용산·마포·종로·성동구 등 도심권에 들어선 새 아파트 가격이 강세를 보이면서 강북권역의 중위가격도 꾸준히 오르고 있다.

 

  전국적으로 아파트 중위가격은 3548만원을 기록해 전달에 비해 0.3% 상승했다. 작년 10월 처음으로 3억원을 넘어선 후 정부가 부동산시장 억제를 위해 11·3 대책을 발표한 이후에도 크게 떨어지지 않고 올해 들어 계속 상승 국면을 맞고 있다. 서울특별시와 부산·대구·인천·대전·광주 등 총 6개 광역시의 중위가격은 23832만원으로 3월에 비해 0.21% 올랐다. 지방에선 부산 아파트 중위가격이 27408만원으로 가장 높았고, 대구가 24555만원, 울산 24316만원으로 뒤를 이었다. 전세 중위가격 역시 계속 오름세다. 4월 서울의 아파트 전세 중위가격은 4640만원으로 꾸준히 4억원대를 유지하고 있다.(2017430일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

3040에코세대 "강남보다 마포" 직주근접·사통팔달 교통에 경의선숲길 타고 `홍대문화` 확산

10억돌파 이어 분양권에 억대 웃돈거주지 선호 `학군``문화`

 

 

  "저는 강남이 아니라 마포에 집을 사는 게 꿈입니다. 교육열에 시달리기보다 문화가 숨쉬는 곳에서 젊게 살고 싶어요." 서울 마포구 공덕동 한 아파트에 전세로 거주하는 김승준 씨(37·가명)와 그의 아내 문지영 씨(38·가명)는 각각 서울 강남구 대치동과 양천구 목동에서 자랐다. 세 살짜리 아들을 둔 결혼 5년 차 맞벌이 부부로 광화문에 있는 대기업에 다닌다. 최근 3년 새 마포구는 '젊은 중산층 동네'로 뜨고 있다. 50~60'베이비붐 세대'에게 부동산 투자 로망은 '강남 아파트'였지만 자식뻘 30~40'에코세대' 관심은 마포로 대표되는 강북 도심권이다. 1990년대까지만 해도 아현동~공덕동을 아우르는 마포 일대는 오래된 저층 단독·다가구 주택이 밀집했으나 최근 10여 년간 대단지 아파트와 숲길, 상권이 아우러진 풍경으로 바뀌었다. 2014년을 기점으로 줄줄이 들어선 브랜드 아파트 단지 상가에는 스스로에게 투자하는 에코세대 특성을 대변하듯 펫숍과 네일숍, 유기농 식품 가게 등이 들어선다. 공덕동 A공인 관계자는 "기본적으로 외국계·대기업·금융권 종사 3040 젊은 층이 많아 외제차가 많아졌다"고 말했다.

 

  마포 일대에선 올 들어 강남권에서만 보이던 억대 웃돈이 붙은 분양권도 속속 나오고 있다. 다음달 1일 전매제한이 해제되는 경의선숲길공원 옆 '신촌숲아이파크'(신수1구역 재개발)는 숲길 등이 내다보이는 동의 전용 111형 이상 면적에 1~15000만원 웃돈이 붙었다. 신수동 B공인 관계자는 "복층 구조인 137(분양가 125000만원 선)15000만원이 붙었다""전매제한이 풀리지 않은 상황이라 웃돈은 더 오를 수도 있다"고 말했다. 억대 웃돈이 붙은 매물들은 분양가가 9억원이 넘어 중도금 집단대출도 아닌 개인대출로 자금을 마련해야 한다. 서울부동산정보광장에 따르면 마포 한강 아이파크는 지난 18일 전매제한이 해제된 지 일주일도 안 돼 4건이 거래됐다. 망원동 C공인 관계자는 "최근 분양·입주한 단지들보다 개발 속도나 단지 입지가 조금 약하지만 3000~8000만원의 웃돈도 붙었다"고 말했다. 기존 아파트 거래도 활발한 편이다. 공인중개업계에 따르면 연남동 경의선숲길가에 들어선 466가구 규모 '코오롱하늘채'(2003년 입주)는 매물로 나왔던 전용844가구가 최근 한 주 새 모두 소진됐다.

 

  10억원이 넘는 아파트도 등장했다. 지난해 2월 입주한 현석동 '래미안웰스트림' 전용면적 84.96형의 올해 1분기 매매가격은 105000만원이다. 입주 때 99000만원이었지만 10월 말 10억원을 넘겼다. 인근 용강동 래미안마포리버웰(20147월 입주) 전용면적 84.98형도 1년 새 1억원 이상 뛰었다. 작년 2월 말 84500만원 선이던 것이 10월 말 93000만원으로 뛴 후 올해 1분기 실거래가는 94000만원, 현재 호가는 95000만원 선으로 10억원을 넘본다. 부동산 시세도 오름세다. 단독주택 등 개별주택 공시가격의 경우 지난 27일 서울시 발표에 따르면 마포구는 6.7% 상승률로 서울시내 25개 자치구 중 가장 높은 수치를 기록하며 서울시 평균(5.18%)을 넘어섰다. 재개발과 상가주택 개조 등으로 단독주택 몸값이 오른 결과다. 앞서 올해 초 국토교통부가 발표한 2017년 표준지공시지가에 따르면 마포구의 연간 땅값 상승률은 12.91%로 제주 서귀포시(18.81%)와 제주시(18.54%)에 이어 상승률 전국 3를 기록했다.

 

  '홍대 상권', 대학가로 이름을 날리던 마포 일대가 주거지로 각광받은 것은 '소프트 파워(문화)' 영향도 컸다. 지난 2003년 이후 뉴타운·재개발 지역으로 지정된 마포구 아현동·염리동·대흥동·공덕동 일대 아현뉴타운은 총면적 108800018500여 가구를 짓는 초대형 사업지. 이 지역은 2008년 글로벌 금융위기와 주택시장 장기 침체로 주목받지 못했다. 그러나 2011년 경의선 숲길 조성작업이 추진된 후 20121단계(신수·공덕·대흥 구간), 20152단계(연남·염리 구간), 20163단계(창전~원효로 구간)까지 완공되자 '스토리가 살아 있는 공간'으로 급부상했다. 종로·광화문과 용산·여의도 등 업무지구와 가까운 입지에 공항철도까지 더해져 외국인들 발길도 잦아지면서 다양한 문화가 섞였다.

 

  고준석 신한은행 부동산자문 센터장은 "상권이 활기를 이어가려면 그 지역만의 스토리가 있어야 하는데 이는 개인의 삶과 문화적 가치를 중시하는 신세대 주거 트렌드와도 맞물린다"고 말했다. 마포 일대는 학군이 떨어진다는 약점에도 불구하고 투자자들 발길이 이어진다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "지역 명문인 염리초 인근 용강·공덕동은 학군 프리미엄이 형성돼 있지만, 자녀가 초등학교 졸업 후 교육 이주를 하더라도 전·월세 임대를 두고 가서 시세차익을 누리려는 실수요 겸 투자자들이 적지 않다"고 밝혔다. 임 위원은 "최근 서울 25개 구 신용카드 사용액이 급증한 곳 1·2위로 마포구와 성동구가 꼽힐 만큼 마포 일대는 집값 상승을 통해 가계소비 수준도 상승하는 '자산효과'를 본 신흥 부촌으로 볼 수 있다"고 말했다. 다만 2014년 이후 분양 단지들이 줄줄이 입주할 예정인 데다 분양권과 기존 아파트 매매가격이 단기 급등한 상황은 다소 부담된다.(2017428일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

경희궁자이·래미안웰스트림·광장힐스테이트 전용 85속속 입성

입주 5년내 새아파트 직주근접 선호 실수요 몰려

이촌·옥수·용강서도 `10` 저항선 돌파 호시탐탐

 

 

  봄을 앞두고 서울 아파트값이 상승세로 전환하면서 강북권에서는 호가 10억원 선 단지가 속속 등장하고 있다. 지난해 국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책' 이후 강남권 재건축 단지들은 아직 가격을 회복하지 못했지만 강북권은 입주 5년 차 이내 새 아파트를 중심으로 연일 고점 기록이 세워지고 있다. 투자 수요가 몰리는 소형 면적(전용면적 60형 이하) 외에 중소형(전용면적 85이하)이 심리적 장벽 역할을 하는 10억원 선을 오간다는 점은 눈여겨볼 만한 대목이다. 전반적으로 서울 아파트 가격이 고점을 찍던 지난해 10월 말에 비해 가격이 지속적으로 오르고 있다는 점도 특징이다. 입주를 마친 새 아파트 중 시장에서 대장주로 꼽히는 것은 종로 '경희궁 자이'와 마포 '래미안웰스트림'이다. '4대문 인근 재개발 아파트'로 시장의 관심을 끄는 종로구 교남동 경희궁 자이는 228일 입주를 시작했다. 이 아파트 전용면적 84.84형은 1년 전에 비해 몸값이 2억원가량 뛰었다. KB부동산시세와 서울부동산정보광장 실거래가, 공인중개업계에 따르면 20162월 말 82000만원 선이던 분양권 가격은 올해 들어 101800만원 선에서 실거래됐다. 현재는 102000만원을 호가하고 있다.

 

  종로·광화문으로 통하는 강북권 대표 직주근접 지역인 마포 일대는 오히려 종로구 경희궁 자이보다 더 높은 시세를 기록하는 중이다. 현석동 '래미안웰스트림' 전용면적 84.96형은 입주를 시작한 2016299000만원 선이었지만 10월 말 10억원을 넘은 후 현재 호가는 105000만원 이상으로 형성됐다. 올해 1분기 신고가를 기준으로 매매가격 역시 105000만원 선을 기록하는 등 시세가 계속해서 최고점을 찍는 중이다. 광진구에서도 10억원 선 아파트가 나왔다. 광장동 '광장힐스테이트' 전용면적 84.96형 역시 10억원을 돌파하며 고공행진 중이다. 20162월 말 97000만원이던 것이 10월 말 10억원 선을 돌파한 후 현재 호가는 105000만원이다. 올해 1분기 실거래 신고가는 103200만원이다. 용산구 이촌동과 성동구 옥수동 일대 역시 '한강 대우''래미안옥수리버젠' 등이 각각 99000만원, 98000만원 선을 호가한다. 성동구 성수동1'서울숲 트리마제' 전용 84분양권은 올해 1분기 실거래가가 139000~149000만원 선이다.

 

  당장 10억원을 돌파하지는 않았지만 비강남 서부권인 강서·마포 일대 단지들도 눈여겨볼 만하다. 1년 새 1억원 이상 가격이 오르면서 9억원 선으로 상승세를 이어가는 중이다. 강서구 마곡동 '마곡엠벨리 7단지'의 경우 전용면적 84.95형은 20162월 말 호가가 78000만원 선이었지만 지난해 8월 실거래가 89000만원 선을 기록한 후 올해 들어 9~91000만원 선에 형성돼 있다. 마포 용강동 래미안마포리버웰(20147월 입주) 전용면적 84.98형 역시 1년 새 1억원 이상 뛰었다. 20162월 말 84500만원 선이던 것이 10월 말 93000만원으로 뛴 후 올해 1분기 실거래가는 94000만원, 현재 호가는 95000만원 선이다. 같은 추세대로라면 10억원 선을 향해 간다. 물론 이러한 상승세는 지역과 단지별로 천차만별이다. 아파트의 경우 입주연도와 학군·교통 등 입지, 대단지 커뮤니티 여부 등에 따라 같은 단지라 하더라도 시세가 적게는 500만원, 크게는 5000만원 이상 갈린다. 다만 현재 봄 이사철을 앞두고 시장 전반적으로 가격은 오르는 상황이다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "10억원 선을 돌파한 중소형 면적 아파트의 경우 종로·마포·광진구 등 도심이거나 직주근접 지역 새 아파트라는 것이 공통점"이라며 "이들 지역은 특히 학군보다는 교통·상업 편의시설 등을 중시하는 3040 실수요자들이 늘어날수록 가격이 오를 가능성이 크다"고 말했다.(201731 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

10평대 은평, 20~30평대 도봉에 `싼집`

출퇴근·학군·투자가치 관계없는 실수요자

식구 많은 가구, 동대문 강북 가격메리트

강남 강동 강서 20평 미만 비싼 동네

중랑 중구 종로는 60평 이상 가격 높아

 

 

  '강남구 3481만원 vs 도봉구 1082만원.' 최근 가장 많은 수요가 몰려 '국민 평형'이라고 불리는 30평형대(99~132) 아파트 가격이 자치구별로 최대 3.2배 차이 나는 것으로 나타났다. 매일경제신문이 부동산114에 의뢰해 서울시 25개 자치구의 30평형대 아파트 평균 가격을 분석한 결과, 자치구 중 가장 비싼 곳은 강남구(3.33481만원), 가장 싼 곳은 도봉구(3.31082만원)로 조사됐다. 강남구에서 30평형대 아파트 1채를 살 수 있는 예산이면 도봉구에서 같은 면적의 아파트를 3채 이상 살 수 있다는 얘기다. 이 같은 격차는 공급면적 20평형 미만일 때 가장 크게 벌어졌다. 강남구 66미만 아파트 3.3당 가격은 5281만원에 달했지만 같은 크기의 은평구 아파트는 803만원에 불과가격 차이가 6.6나 됐다. 강남구에 많은 회사가 밀집돼 있다 보니 통근 시간을 아끼려는 1~2인 가구의 주택 수요가 상당해 높은 시세가 형성된 것으로 풀이된다.

 

  김세원 내외주건 이사는 "강남구는 소형 평형 의무 규정이 있던 2000년대 초반에만 일부 공급됐을 뿐 전통적으로 공급이 부족해 소형 아파트의 희소가치가 높다""여기에 직주근접을 원하는 미혼 남녀, 교육문제 때문에 자녀만 데리고 강남으로 이주하는 주부가 몰리면서 소형 아파트 가격이 천정부지로 뛰었다"고 설명했다. 같은 자치구 내에서도 평형에 따라 평당 가격 차이가 크게 나타났다. 성동구는 198이상 아파트가 3909만원, 132~165아파트가 1653만원으로 집계돼 2.4배 차이가 났다. 성동구의 198이상 아파트 시세가 비싸게 형성된 것은 전통적으로 이 지역에서 대형 아파트 공급이 부족했을 뿐만 아니라 최근 갤러리아 포레, 뚝섬 더샵 등 넓은 평형 위주로 구성된 고급 아파트가 대거 분양된 영향이 크다는 분석이다. 반면 송파구는 99~132아파트가 2573만원, 198이상 아파트가 2215만원으로 나타나 평형별로 가격 차이가 크지 않았다.

 

  가장 비싼 평형은 자치구별로 달랐다. 강남·강동·강서·금천은 20평형 미만이 전체 평형 중에서 가장 비싼 것으로 나타났고, 중랑·중구·종로·성동·마포·도봉은 60평형 이상의 평당 가격이 가장 높았다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "재건축 등 변수가 없다면 집값이 저렴한 자치구에선 소형 아파트 인기가 높고, 집값이 비싼 자치구에선 대형 아파트 인기가 높은 편"이라고 설명했다. 가령 집값이 저렴한 지역에서 중대형 아파트에 살 여력이 되는 가구라면 평형을 좀 줄여서라도 강남3구 등 주거환경이 좋은 곳에서 살고자 하는 욕구가 크다는 것이다. 또 김 팀장은 "재건축을 앞둔 아파트라면 소형 아파트라도 비싸게 매매 가격이 형성돼 있는 경우가 많다"고 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "건설사가 이들 지역에서 향후 신규 아파트를 분양할 때 가장 비싸게 시세가 형성돼 있는 평형 비중을 높인다면 수익성을 극대화할 수 있을 것"이라고 예상했다.

 

  평형별로 가장 싼 아파트는 대부분 도봉구·은평구·강북구 등 서울 북쪽에 많았다. 60평형 이상은 동대문구(평당 758만원), 50평형대는 강북구(773만원), 40평형대는 금천구(986만원), 20평형대(1107만원)·30평형대(1082만원)는 도봉구, 20평형 미만은 은평구(803만원)가 서울시에서 가장 저렴했다. 직주근접성이나 학군 등을 고려하지 않고 오직 면적만 고려해 서울에서 가장 싼 집을 구한다면 이들 자치구에서 아파트를 찾아보는 편이 좋다는 얘기다. 서울특별시 전체적으로 보면 60평형 이상(2568만원)50평형대(2328만원)가 가장 비싸고 20평형대(1746만원)·40평형대(1861만원)가 가장 쌌다. 최근 아파트 공급이 중소형 위주로 이뤄지다 보니 대형 아파트 공급이 부족해졌기 때문으로 보인다. 부동산114에 따르면 올해 서울에서 분양된 전체 아파트(35999가구)50.2%18070가구가 30평형대였다. 이어 20평형대(38.2%), 30평형대(5.8%), 20평형 미만(4.7%) 순이었다. 50평형대(1.1%)60평형대(0.1%)는 드물었다. 강남3구만 놓고 보면 강남구가 가장 비싸고 송파구가 가장 쌌다. 다만 20평형대는 서초구가 3633만원으로 강남구(3204만원)보다 비쌌다.(201729일 매일경제 기사 참조)

 

 


광화문·종로 주택공급 적어 각광 강남·여의도 오피스 밀집지도 기대감

    

   직장에서 퇴근 후 개인 일정이 중요해지는 라이프 스타일 변화에 따라 직장과 주거지가 가까운 '직주근접'이 주거문화의 대세로 떠오르고 있다. 학군이 집값을 좌우하는 시대에서 앞으로는 좋은 직장이 몰려있는 '직군'이 부동산 시장의 새로운 키워드가 될 것이란 예상이다. 부동산업계에선 광화문을 비롯한 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 등 세 곳을 오피스 빌딩이 많이 몰려 있는 서울의 3'직군'으로 본다. 특히 중구와 종로구 등 도심권의 주거 공급은 오피스 공급에 비해 현저히 떨어지는 것으로 조사돼 향후 가치 상승을 기대하고 있다.

 

   10일 신한은행이 조사한 서울 3'직군'별 아파트 현황을 살펴보면 6월 말 현재 도심인 중구와 종로구의 오피스는 면적 기준 947151인 반면 아파트는 32075가구에 불과하다. 강남구·서초구를 포함한 강남권역은 오피스 면적이 13692782, 아파트는 213138가구에 달한다. 마포구·영등포구가 위치한 여의도 권역은 오피스 면적이 4857564, 아파트는 122871가구인 것으로 집계됐다. 주거와 업무 공간 구분이 불분명한 오피스텔은 도심이 13334, 강남권이 44380, 여의도가 38830로 조사됐다.

 

   광화문을 중심으로 하는 도심권은 일자리에 비해 주택이 적어 집값이 안정적이고 고소득 국내외 근로자가 많아 월세 수요도 풍부한 편이다. 신한은행 관계자는 "도심권의 경우 예전에는 학군이 떨어지고 유흥상권이 형성되어 있어 선호하는 주거지가 아니었으나 최근에는 직주근접성이 중요시되고 월세가 잘 나오는 데다 집값이 쉽게 안 떨어져 투자자나 실수요자들이 많이 찾는 편"이라고 말했다. 이처럼 주거지로 도심이 다시 주목을 받는 이유2010년 이후 연면적 5이상 프라임급 오피스 준공과 기업들의 이주가 이어졌기 때문이다. 도심권 CBD에서 진행된 굵직굵직한 오피스 프로젝트로는 2010미래에셋 센터원·페럼타워, 2011시그니처타워·파인애비뉴·스테이트타워남산, 2012스테이트타워광화문·더케이트윈타워, 2013그랑서울·센터포인트광화문, 2014D타워, 2016신한L타워 등이 대표적이다. 이 기간에 미래에셋, 동국제강, 아모레퍼시픽, 하나대투증권, 법무법인 세종 등 기업들이 새로 지은 오피스에 둥지를 틀었다.

 

   반면 금융업계 성지였던 여의도 YBD에는 2011년 원IFC, 2012년 투IFC·쓰리IFC, 2013FKI타워 등이 지어졌지만 대우증권, 대신증권과 같은 금융·증권업이 대거 광화문과 을지로 같은 도심으로 이동하며 여의도의 탈금융화가 가속되고 있다. 그 대신 딜로이트, 소니코리아, 필립모리스, 근화제약, 니베아, 한국IBM, LG CNS, 한화건설 등이 입주해 업종을 다양화하는 추세다.

강남 GBD에도 2011GT타워·포바강남타워, 2012년 수서오피스빌딩·동일타워, 2014SK네트웍스가 공급되고 GE에너지, 퀄컴, 효성 등이 자리를 잡았다. 삼성물산이 서초타운에서 판교로 이전했지만 다른 삼성 계열사들이 빈자리를 채우면서 안정세를 찾고 있다. 다만 도심지의 집값이 비싼 만큼 주거비를 감당할 수 있는 계층이 시장을 주도할 가능성이 크다. 모리빌딩도시기획 관계자는 "젊은 고소득층이 도심에서 일과 주거, 여가를 동시에 해결하면서 낙후된 도심이 재생되는 선순환 구조가 가능하다"고 말했다.(2016711일 매일경제 기사 참조)



  서울 강남권에서 시작된 재건축.재개발 훈풍이 강북권으로도 옮겨 붙고 있다. 마포구 아현동과 공덕동 일대를 비롯해 서대문구 재건축·재개발 지역 일대에서 아파트 매매 가격이 오르고 분양권에 웃돈이 붙어 거래되는 상황이다. 종로·광화문·상암DMC등으로 통하는 마포를 보면 확연하다. 19일 KB부동산시세에 따르면 평균 매매가격이 지난해 2월 6억 원 선이던 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 59㎡형은 6억 7000만원 선으로 올랐다. 공덕동 ‘래미안공덕4차’ 전용 59㎡도 같은 기간동안 5500만 원 가량이 몸값이 올라 현재는 5억6000만원 선을 오가는 중이다.

  마포와 함께 강북 도심 ‘직주근접’지역으로 통하는 서대문에서도 가재울뉴타운과 북아현뉴타운에 이어 홍제균형발전촉진지구 등 일대 시장이 활기를 띤다. 강남·서초 일대가 고분양가 때문에 2000만~5000만원으로 웃돈이 높지 않게 형성돼 분양권 웃돈만으로 보면 마포·서대문 일대와 수렴하는 경향을 보인다는 것이 현장의 분석이다. 현대산업개발 분양 관계자는 “남가좌동 DMC가재울4구역 전용 84㎡형 분양권의 경우 지난 2월 웃돈이 5290만원 붙은 5억310만 원에 거래됐고, 3월에는 홍제동에 ‘홍제금호어울림’ 전용 84㎡형 분양권이 2193만원의 프리미엄이 붙어 거래됐다”며 “19일부터 계약에 들어가는 홍제동 ‘홍제원 아이파크’는 1000만~2000만 원까지 초기 웃돈이 형성된 상태여서 전매 제한이 풀리면 더 오를 전망”이라고 말했다.

  분위기를 타고 앞으로도 분양이 이어질 전망이다. 지난 2012년 관리처분인가 이후 사업이 미뤄지던 남가좌동 제1구역 재건축 조합은 오는 6월 중 ‘DMC 2차 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 5층~지상 22층, 13개 동에 전용면적 59~127㎡형 총 1061가구 중 617가구가 일반 분양 분이다. 상암DMC와 강북도심권 외에 여의도권으로도 통한다는 것이 분양 관계자의 말이다. 6월에는 마포에서 ‘창전1구역 데시앙’과 ‘신수1구역 아이파크’가, 9월에는 서울 지하철2호선 이대역과 아현역 인근 서대문 북아현뉴타운 북아현1-1구역에서 ‘북아현 힐스테이트’도 시장에 나온다. 한편 서울 뉴타운 중 규모가 가장 큰 성북 장위뉴타운에서는 1구역과 5구역에서 도합 2500여가구 이상의 ‘래미안’ 브랜드 단지가 6월 분양 예정이다.(2016년 4월 20일 매일경제 기사 참조)