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서울 종로 사직2구역 재개발, 문화보존한다며 2년간 막아

법정다툼 조합측 최종 승소

 

서울시가 20173역사문화 보존을 이유로 주민 의견도 묻지 않고 일방적으로 밀어붙인 종로구 사직2구역 직권해제를 놓고 조합과 벌인 소송에서 최종 패소했다. 조합 측이 서울시와 종로구청을 상대로 제기한 직권해제 무효 소송에서 1·2심에 이어 대법원도 조합 측 손을 들어주면서 박원순 시장 취임 이후 추진해온 재개발 출구전략에 제동이 걸렸다. 이는 주민들이 추진하던 재개발 사업을 서울시가 근거도 없이 일방적으로 해제한 정책에 대해 법원이 명확하게 브레이크를 건 판결로, 현재 비슷한 상황인 옥인1구역충신1구역 등에도 영향을 미칠지 주목된다. 26일 서울시와 조합 측에 따르면 대법원은 25일 박 시장과 김영종 종로구청장이 지난해 1128일 서울고등법원의 종로구 사직동 238-1 일대 사직2구역 직권해제와 조합설립인가 취소 무효 결정에 대한 상고심에서 `심리불속행 기각` 판결을 내렸다.

 

대법원은 판결문에서 "상고인들 주장은 이유 없음이 명백하다""대법관의 일치된 의견으로 상고를 모두 기각한다"고 밝혔다. 조합 측 소송 대리인인 김준희 변호사는 "심리불속행 기각은 원심 판결 내용이 충분하기 때문에 더 이상 심리할 필요도 없이 기각하기로 결정했다는 뜻"이라고 설명했다. 사직2구역 직권해제와 조합인가 취소를 놓고 서울시와 조합이 벌인 법정 다툼에서 재작년 12월 서울행정법원 1, 지난해 11월 서울고등법원 2심에 이어 대법원 최종 판결까지 조합이 완승한 것이다. 이번 판결로 서울시의 막무가내 행정에 2년 넘게 발목이 잡혔던 사직2구역 재개발 사업은 다시 추진될 예정이다.

 

조합은 27일 임시총회를 열어 조합원들에게 직권해제 무효 판결 결과를 설명하고, 다음달 조합 임원진 신규 선출 등을 위한 조합정관 변경을 결정할 예정이다. 장진철 사직2구역 조합장 직무대행은 "서울시가 근거 없이 사업을 가로막은 데 대해 충분히 사과하고 적극적으로 지원하지 않는다면 손해배상 청구 소송을 진행할 계획"이라고 말했다. 앞서 법원은 1·2심 판결에서 "역사문화적 가치 보전을 이유로 한 서울시장의 직권해제 조례는 상위법인 `도시 및 주거환경정비법`을 초월한 것으로 무효이며, 무효인 조례에 근거했던 행정처분은 불법"이라고 적시했다. 도정법에서는 사업이 지지부진하거나 주민 반대가 심한 상황 등일 때 주민 30% 이상 동의를 받아 자치단체가 직권해제할 수 있도록 규정했지만 역사문화 보존 사유는 해당되지 않는다는 것이다.(2019427일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

국토부 2019 주거종합계획, 용적률 확대 등 당근은 없어

시급한 수도권 주택공급 타격, 마천·흑석뉴타운 더 늦어질 듯

서울시는 단독주택 재건축에, 법에 없는 세입자 보상 의무화

착공 안한 49개 구역에 적용, 조합들 "인허가권 남용" 반발

 

  수도권(서울·경기·인천) 재개발 임대주택 건설 의무비율이 현재 15%에서 최대 30%까지 대폭 강화된다. 하지만 정부는 재개발 임대주택 의무비율을 높이면서 용적률을 확대하는 등의 `인센티브`는 뺐다. 서울 주요 재개발 사업성에 타격이 불가피하고 사업 추진이 늦어지면서 도심 주택공급이 되레 줄어들 것이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 `2019년 주거종합계획`23일 발표했다. 먼저 재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 현재 `도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%. 국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 다시 말해 최대 30%로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다.

 

  부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 여기에 서울시는 단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등을 핵심 골자로 하는 `단독주택 재건축 세입자 대책`을 발표했다. 이 역시 조합 반발로 재건축 사업이 지연돼 공급이 축소되는 위험을 가져올 수 있는 정책이라는 분석이다. 이번 서울시 대책의 핵심은 두 가지다. 먼저 서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다. 재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000~1200만원으로 추산했다. 서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다.

 

  부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다. 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 서울시는 이 대책을 단독주택 재건축 전체 구역 66개 중 아직 착공하지 않은 49개 구역(4902가구)에 적용할 계획이다. 이 중 사업시행인가 이전 단계인 25개 구역은 세입자 보상 대책을 시행계획안에 포함해야 인가를 내줄 예정이다. 또 사업시행인가를 받은 나머지 24개 구역도 조합 측에 세입자 대책을 포함하도록 계획 변경을 최대한 유도하겠다는 방침이다. 단독주택 재건축 조합들은 서울시가 법에도 없는 세입자 보상을 강요하고 있다며 반발하는 분위기다. 서초구의 한 조합 관계자는 "왜 서울시가 법적 근거도 없는 제도를 만들어 사업을 어렵게 하는지 모르겠다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "세입자 대책이 필요하다면 관련 법을 개정하는 등 정식 절차를 거쳐야지 인허가권을 남용하는 것은 오히려 새로운 갈등만 키울 수 있다"고 지적했다. 일각에서는 정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지 걱정하는 목소리도 나온다. 최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제가 부활했고, 안전진단 기준이 강화됐다.

 

  올해는 재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 여기에 내년 3월에는 정비사업 일몰제까지 부활한다. 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다. 이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 한 정비사업 관계자는 "이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것"이라며 "서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈"이라고 지적했다.(2019424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

옥인사직충신1구역, 자연경관지구 건축규제

예외적 적용배제 추진, "내맘대로 행정" 비판도

 

 

  서울시가 역사·문화 보존을 이유로 주민투표도 없이 일방적으로 정비구역에서 직권해제를 결정한 종로구 3개 구역(옥인사직충신1)에 대해 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율) 규제를 30%에서 60%로 두 배로 완화해 주기로 했다. 역사·문화 보존을 이유로 별도 조례를 만들어 주민 의견도 묻지 않고 시장 직권으로 정비구역을 해제한 데 이어 주민 반발이 거세지자 이번엔 조례를 바꿔 규제 완화 당근을 내미는 것이다. 서울시의 `내 맘대로식` 행정을 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 6일 서울시와 정비업계에 따르면 시 도시계획국은 역사·문화 보존을 이유로 정비구역에서 직권해제된 지역에 대해 자연경관지구 건폐율(30%) 규제를 적용받지 않도록 하는 내용을 담은 `서울시 도시계획조례` 개정 추진 계획을 최근 확정했다. 시는 이달 안에 20일간 입법예고 기간을 거쳐 5월 개정 조례를 시행할 예정이다. 개정될 조례 적용 대상은 서울시가 20173월 역사·문화적 가치 보존을 이유로 주민투표도 없이 박원순 시장 직권으로 정비구역에서 해제한 종로구 옥인1구역, 사직2구역, 충신1구역 3곳이다.

 

 

  역사·문화 보존 목적 직권해제 조항은 원래 서울시 도시정비 조례에 없었으나, 시가 당시 해당 내용을 한시(2017년 말 일몰) 조례로 추가해 직권해제를 밀어붙였다. 한양도성 일대는 상당수 지역이 자연경관지구여서 건폐율이 30%로 제한된다. 이 규제에서 예외적으로 적용을 배제하면 용도구역에 따라 기본 건폐율 규제를 받게 된다. 현재 서울에서 일반주거1종과 일반주거2종 용도구역 모두 건폐율 60%까지 가능하다. 옥인1구역은 대부분이 자연경관지구에 포함돼 있다. 사직2구역은 절반이 자연경관지구, 나머지 절반은 역사문화경관지구로 들어가 있다. 서울시는 3개 구역에 대한 층수 규제도 일부 완화를 검토하고 있다. 자연경관지구에서는 원래 3층까지만 건축이 허용되는데 이를 역사문화경관지구와 마찬가지로 4층까지 허용하는 방안이다. 이렇게 되면 일반주거2(용적률 200%) 기준 건폐율 50%4층짜리 건물을 지을 수 있게 된다. 시가 재개발을 막는 대신 반발하는 주민에게 건폐율 규제 완화라는 당근을 제시한 셈이다.

 

 

  시가 건폐율 완화를 추진하는 종로구 3개 구역은 당초 최고 12층 높이 아파트 단지로 재개발을 추진했던 사업지다. 사직2구역20129월 이미 재개발을 위한 사업시행인가까지 받았지만 시가 갑작스럽게 직권해제를 결정하면서 조합과 시가 법적 소송을 벌이고 있다. 1·2심 판결에서는 모두 조합이 승소했다. 문제는 서울시의 즉흥적인 행정이 주민 입장에서 예측하기 어렵고 결과적으로 행정에 대한 신뢰도를 떨어뜨린다는 데 있다. 사직2구역 조합 관계자는 "자연경관지구는 법률로 지정돼 있는 건데 우리 지역만 건폐율을 풀어 준다고 하면 다른 경관지구 지역에서는 가만히 있겠느냐"면서 "어불성설"이라고 비판했다. 이 관계자는 "소방차도 드나들기 힘든 현재 상태로는 건폐율을 높인다고 해도 주거 환경을 제대로 개선하기 어렵다"면서 "시가 주민 대다수가 원하는 재개발 사업을 가로막지 말고 허용해 주길 바란다"고 말했다.(201927일 매일경제 기사 참조)