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3기신도시에 수도권만 ``, 11년만에 최고폭으로 올라

GTX등 예타면제 기름부어, 하반기 추가상승 불가피

최대 30조 보상금 풀리고, 금리인하 겹쳐 유동자금

 

올해 상반기 서울·경기 등 수도권 땅값이 11년 만에 최고 상승률을 기록했다. 지방 도시들은 경기 침체와 부동산 경기 하락으로 상승폭이 줄었지만 수도권은 `활활` 타고 있다. 아이러니하게도 정부가 집값을 잡겠다며 3기 신도시로 지정한 하남·과천·고양 등이 진원지다. 땅값 상승을 노린 투자 수요와 함께 천문학적 보상금 기대로 인한 대토 수요에 엎친 데 덮친 격으로 수도권 광역급행열차(GTX) 등 교통 개발 기대감까지 겹친 영향이다. 정부는 토지거래허가구역을 지정해 수요를 억제하고 보상 방법도 다변화해 유동성을 분산하겠다고 하지만 실효성에 대해선 의문이 커지고 있다. 25일 국토교통부는 올해 상반기 전국 땅값이 1.86% 상승했다고 발표했다. 전년 동기(2.05%)보다는 0.19%포인트 감소한 수치다. 작년에 비해 전국 땅값 상승률이 주춤한 것은 지방 대도시들의 지역 기반 산업 침체와 부동산 경기 불황이 겹친 영향이다. 지가 하락률이 가장 심한 5개 지역은 울산 동구(-0.84%), 경남 창원 성산구(-0.79%), 경남 창원 의창구(-0.77%), 경남 거제시(-0.73%), 경남 창원 진해구(-0.71%) 등인데 하나같이 공장들이 집중된 곳이다.

 

문제는 수도권 땅값 상승세가 전혀 꺾이지 않고 되레 불붙고 있다는 점이다. 수도권 땅값 상승률은 작년 2.14%를 기록한 데 이어 올해 상반기 2.15% 올랐다. 금융위기 직전인 20083.47% 오른 이후 최고치다. 서울은 2.28% 올랐고, 경기도는 2.06% 상승했다. 3기 신도시 지정 이후 집값 침체기를 맞이하고 있는 인천조차 1.91% 올라 전국 평균치를 상회했다. 경기도권에서 상승률이 높은 지역은 하나같이 정부가 개발을 추진하는 곳이다. 수도권에서 3.73%로 최고 상승률을 보인 용인시 처인구는 시가 용인테크노밸리 사업을 추진하고 최근 SK하이닉스 반도체단지까지 유치하면서 투자 수요가 급증해 땅값이 크게 올랐다. 나머지는 대부분 3기 신도시 추진 지역들이다. 3기 신도시로 교산지구가 지정되고 지하철 3호선 연장이 발표된 경기 하남이 3.21%로 가장 많이 올랐다. 경기 과천시도 2.92% 뛰었다. 3기 신도시 계양테크노밸리가 위치한 인천 계양구의 지가 상승률은 올해 들어 6월까지 2.58%로 인천 10개 구·군 가운데 유일하게 2%대 오름폭을 나타냈다. 창릉신도시가 위치한 고양시 덕양구도 올해 땅값이 2.55% 오르며 일산동구(1.88%)와 일산서구(1.75%)에 비해 높은 상승세를 보였다.

 

수도권 땅값 상승세는 투자 수요와 기대감에 따른 것으로 보인다. 실제 토지 거래량 자체는 작년보다 줄고 외지인 거래가 늘고 있기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 상반기 순수 토지 거래량은 53972필지(916.5)로 전년 동기(566399필지) 대비 6.3% 줄었다. 수도권 전체 토지 거래량도 올 상반기 588303건으로 전년 동기보다 22.2% 줄었다. 거래 자체는 많지 않은 상황에서 향후 땅값 상승 기대감이 살아 있어 외지인을 중심으로 거래가 될 때마다 가격만 계속 오르고 있다. 3기 신도시가 위치한 인천 계양구와 부천·고양·남양주·하남시 등의 올 상반기 토지 거래량은 총 78370건으로 전년 동기 대비 12.3% 줄었지만 관할 시도 외 지역(서울 제외)에서 유입된 거래가 8067건으로 2.8% 늘었다. 시장과 전문가들은 수도권 땅값 상승세를 이제 `시작 단계`로 보고 있다. 연말부터 인천 계양, 남양주 왕숙, 과천, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시에서 토지보상금 30조원 이상이 풀릴 것으로 추정된다. 수십조 원의 토지보상금이 풀리는 것은 20032기 신도시 지정 이후 16년 만이다. 정부는 주변 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 투기 차단에 나섰다. 또 현금 보상 방법을 대토리츠 등을 활용해 다변화함으로써 유동성을 분산시키기로 했다. 신태수 지존 대표는 "금리 인하까지 단행된 상황에서 토지보상금이 풀리게 되면 유동성이 갈 곳은 결국 땅밖에 없는데 정부 대책은 미흡한 것으로 보인다"고 말했다.(2019726일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

세종, 부산, 제주 순으로 지가 상승률 높아

 

 

  올 상반기 전국 지가변동률은 1.84% 올라 201011월 이후 80개월 연속 소폭의 상승세를 이어가고 있다. 이는 전년 동기 지가변동률인 1.25%에 비해 0.59%p 높고, 소비자물가변동률(1.41%)보다는 소폭 높은 수준이다. 국토교통부는 전국 17개 시·도의 땅값이 모두 상승한 가운데, 수도권(1.86%)이 지방(1.82%)보다 상승률이 소폭 높았다고 27일 밝혔다. 수도권에서는 서울(2.10%)20139월부터 46개월 연속 소폭 상승 중인 반면 경기(1.69%), 인천(1.45%) 지역은 전국 평균을 하회했다. 지방에서는 세종이 3.00% 상승해 전국 최고 상승률을 보였으며 부산, 제주, 대구 등 6개 시도가 전국 평균을 상회했다. 이 중 부산 해운대구(4.39%)는 센텀2지구 등 개발사업 진척과 주거 및 상업용지 투자수요로 가장 높은 상승률을 기록했고, 울산 동구(-1.00%)와 경남 거제(-0.17%) 등은 조선경기 침체에 따른 부동산수요 감소로 지가가 하락했다. 용도지역별로는 주거지역(2.07%), 상업지역(1.82%), 계획관리지역(1.78%), 녹지지역(1.53%) 순으로 상승률이 높았다.

 

 

  올 상반기 전체 토지(건축물 부속토지 및 순수토지) 거래량은 총 1554000필지(1095.4, 서울 면적의 1.8), 지난해 상반기 대비 10.4% 증가했다. 건축물 부속 토지를 제외한 순수토지 거래량은 총 584000필지(1018.8)로 전년동기 대비 4.9% 증가했다. 국토부 관계자는 "저금리 기조에 따른 부동산 수요 증가로 2016년 대비 지가변동률 및 토지거래량이 소폭 증가한 것으로 판단되며, 개발 수요가 많은 세종·부산·제주 등을 중심으로 높은 상승세를 보였다"라며 "토지거래량은 상업 및 주거용 토지 등 거래 증가로 상반기 집계 기준 2006년 이후 가장 높은 수준을 보이고 있다"고 분석했다. 또한 "개발 수요 및 투기 우려가 많은 지역에 대해서는 토지 가격과 거래 상황에 대해 지속적으로 시장을 모니터링하겠다"라고 말했다.(2017727 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  지난 1분기 전국 땅값이 전년 대비 0.74% 상승했다. 개발 호재가 많은 제주도와 세종시 그리고 청약 열기가 뜨거운 부산이 상승을 주도했다. 토지 거래량 역시 2006년 이후 최고치를 기록했다. 27일 국토교통부에 따르면 1분기 전국 토지가격은 0.74% 올랐다. 지난해 같은 기간(0.56%)에 비해 0.18%포인트 늘었다. 201011월 이후 77개월 연속 상승세를 이어갔다.

 

  수도권(0.71%)보다 지방(0.78%)의 오름폭이 다소 컸다. 제주도가 1.24% 상승하며 전국 최고 상승률을 기록했다. 세종시가 1.23%로 뒤를 이었으며 부산(1.14%), 대구(1%), 강원(0.83%) 등의 순이었다. ··구별로 살펴보면 부산 해운대구가 1.95%로 가장 높은 지가 상승률을 기록했다. 고덕국제신도시, 미군기지 이전 등 개발 호재가 몰린 경기 평택시도 1.48% 올랐고 상주~영덕고속도로가 개통된 경북 영덕군(1.44%), 중산신도시·지식산업지구 등 개발 호재가 많은 경북 경산시(1.37%)도 지가 상승률 상위권에 올랐다. 1분기 토지 거래량은 서울 면적의 0.9배에 해당하는 715000필지(532.7)로 지난해에 비해 10.6% 늘었다. 1분기 집계로는 2006년 이후 가장 높은 거래량이다.(2017427일 매일경제 기사 참조)