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양도세 중과 이어 3주택 이상 보유세 중과로 고민 커져

"1가구만 임대사업 등록해도 보유세 40% 이상 절감증여는 득실 따져야"

 

 

  정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것이다. 8일 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 

 

선택1 : 임대사업 등록 = 임대사업등록시 보유세 40% 이상 절감

  지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 된다. 똑같이 공시가격 165천만원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만원이지만 3주택자는 507만원으로 늘어나는 식이다. 올해 공시가격 10800만원, 98400만원(116)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 51100만원(84.98)짜리 1가구를 보유한 김모(61)씨의 사례를 보자. 김종필 세무사의 도움으로 김씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 16549480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 22848650으로 올해보다 38%, 2020년에는 24351530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

 

 

  이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 된다. 그러나 만약 김씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1356390원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(22848650)보다 40.64% 줄일 수 있다. 강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문이다. 2020년 역시 종부세 부담이 14324740원으로, 임대등록 전(24351530)보다 1천만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다. 이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 한다. 4년 단기임대에는 이런 혜택이 없다.

 

 

선택2 : 매도 = 청약조정지역 내 주택 양도차익의 절반이 세금

  김씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까. 김씨는 강동구의 아파트를 201016억원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억원에 전세주고 있다. 김씨가 이 아파트를 현재 시세인 86500만원에 매도한다고 가정할 경우 도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 136182천원의 양도세가 부과된다. 지난 8년간의 총 양도차익이 26500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다. 그러나 김씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3657천원으로 1억원 이상 줄어든다. 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다. 만약 10년간 임대 후 매도하면 장기보유특별공제 혜택이 70%로 증가해 양도세도 1335만원으로 급감하게 된다.

 

 

  김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다""당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했다. 김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였다. 다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 한다. 서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김씨처럼 현재 공시가격이 6억원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 한다. 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않다.

 

 

선택3 : 부담부 증여 = 양도세보다 싸지만 득실 따져야

  김씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 강동구의 아파트(매매가 86500만원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 17527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(13618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 대신 전세 보증금 6억원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 11878만원 선으로 떨어진다. 그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 한다. 만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5천만원)으로 커져 증여세가 485만원으로 크게 줄어든다. 그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없다. 김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.(201879일 매일경제 기사 참조)

 

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잠실파크리오 14413.585보다 1.7억 싸게 거래돼, 강북·부산·대구서도 유사사례

환금성·관리비 단점에 인기↓…매매 가장한 편법증여 가능성도

양도세 중과 앞둔 급매일수도, 10년만에 가격역전 재등장

 

 

  정부의 잇단 규제 정책으로 부동산 시장이 본격적인 숨 고르기에 돌입한 가운데 대형 면적 평형의 시세가 중형 평형보다 더 낮아지는 기현상이 전국적으로 재등장하고 있다. 부동산 활황기인 최근 몇 년간 특화형 설계와 차별화 전략으로 인기를 끌어왔던 대형 면적이 부동산 조정기를 맞아 주춤한 이유에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다. 16일 한국감정원, 서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료에 의하면 최근 동일 아파트에서 중형 면적 아파트 가격이 대형 면적을 앞지르는 사례가 속속 등장했다. 강남 지역 인기 주거지인 서울 송파구에 위치한 잠실 파크리오 아파트의 경우 전용면적 84.9가 지난 3152000만원에 거래됐다. 반면 대형 면적으로 분류되는 144.77는 같은 달 135000만원에 거래됐다. 전용면적이 60이상 큰 대형 면적이 무려 17000만원 이상 낮게 팔린 것이다. 서울 성동구에 위치한 금호벽산아파트 역시 지난 2월 전용 84매물이 72000만원에 거래됐으나 전용 114.5764000만원에 거래돼 중형 면적 역전 현상이 관측됐다. 이러한 상황은 서울뿐 아니라 전국 곳곳에서도 보인다. 2015년 입주한 부산 해운대구 해운대 힐스테이트 위브는 지난 1월 전용 80.9매물과 134.3매물이 63000만원이란 같은 가격에 거래됐다. 대구 남구에 위치한 효성타운2차 아파트 역시 전용 108가 전용 167보다 비싼 가격에 거래됐다. 선호 단지와 층수, 거래 시기에 따라 차이가 있겠지만 전국적으로 이러한 중형 면적의 대형 면적 가격 역전 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다는 점에서 대형 면적 위기론도 나온다.

 

 

  최근 10년간 시··구별 아파트 가격 변동률 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 부동산정보업체 부동산인포 조사 결과 전용 85초과 아파트 중 아파트 가격 상승률이 50% 이상을 기록한 곳은 24곳에 불과했다. 반면 60이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승하며 4배 이상 높은 결과를 보였다. 전용 60~8550% 이상 상승 지역이 60곳을 넘었다. 상승률만 따져봐도 중형 면적의 수익률이 대형 면적을 압도한다. 2000년대 말 금융위기 직후에도 중형·대형 간 가격 역전 현상이 관측된 바 있지만 당시엔 극소수에 불과했다. 그러나 최근에는 대형 아파트의 환금성 저하가 단기 투자가 만연한 현재 부동산 시장에서 비인기 요인으로 작용한다는 분석이다. 인구 변화로 대형 면적에 대한 수요와 거래량이 감소하면서 환금성이 떨어지고 있는 것이 단점으로 부각된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "대형 면적은 일부 선호 수요가 있긴 하지만 그것만으로는 제대로 된 가격을 받기 어려운 만큼 중소형 면적에 비해 저평가받을 수밖에 없다"고 밝혔다. 또 최근 설계 기술의 발전으로 대형 면적 못지않게 실내 공간 활용성을 가진 중소형 면적 아파트가 대거 공급되면서 대형 면적에 대한 니즈가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 전용 59도 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있을 만큼 공간 활용도가 좋아졌다""전용 99만 되더라도 충분히 넓게 쓸 수 있기 때문에 굳이 더 큰 면적을 찾는 수요자가 줄어들 수밖에 없다"고 밝혔다. 게다가 중소형 면적보다 2배 이상 드는 관리비와 유지비로 인해 실거주 부담이 크다는 점 역시 대형 면적의 발목을 잡는 요인으로 분석된다.

 

  일각에선 이러한 가격 역전 현상이 일부 비정상적 거래로 인한 것일 가능성도 있다고 예측했다. 다주택자 중과세 등 규제 강화로 인해 다주택자가 일부 대형 면적 매물을 매매 형식으로 헐값에 증여하는 방식을 택할 수도 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 "매물별로 거래 내용을 다 확인해봐야 알 수 있지만 시세와 동떨어진 거래 가격일 경우 증여 등 편법 거래일 수도 있다""그 외에 층수, 선호 단지 등도 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다. 다주택자 규제를 앞둔 급매물 소화의 가능성도 제기되고 있다. 대형 면적 특성상 거래에 시간이 걸리는 만큼 아예 가격을 크게 낮춰 서둘러 다주택자 문제를 해결한 것으로 풀이된다. 권일 부동산인포 팀장은 "대형 면적은 정상 거래가 이뤄지는 데도 상당한 시일이 걸리는 만큼 서둘러 매물을 정리하려는 매도인 입장에선 가격을 크게 낮춰 매물로 내놓을 수 있다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  국세청 국정감사 자료에 따르면 2010년 이후 상속세를 내는 규모가 매년 늘고 있으며 상속 재산 상위 1% 계층은 평균 305억원을 물려받아 이 중 89억원을 세금으로 냈다고 한다. 2010년 4547명이 9조1191억원을 물려받아 1조2217억원을 상속세로 낸 것에 비해 지난해는 7542명이 13조4075억원을 물려받아 1조7453억원을 상속세로 냈다. 2010~2014년 상속 재산가액 100분위 가운데 1분위(상위 1%)인 302명의 상속액 합계는 9조2060억원으로 조사됐다. 이들을 제외한 나머지 2만9983명의 상속액 합계는 45조7480억원이다. 상위 1% 상속재산이 나머지 99% 상속재산의 20.1%에 해당하는 셈이다.

 

  상위 1% 상속자들 1인당 평균 상속액은 304억8000만원이다. 전체 상속자 평균 상속액은 17억8000만원, 과세미달자(99~100분위)를 제외하고 상속세를 가장 적게 낸 98분위 계층 평균 상속액은 9000만원에 불과했다. 지난 5년간 1인당 300억원 넘는 거액을 물려받은 상위 1% 계층은 상속세로 1인당 88억8000만원을 냈다. 전체 상속자 평균 상속세는 1인당 2억5000만원이었다. 돈을 버는 방법 중의 하나가 절세다. 상속과 증여 한번쯤 관심을 가져봐도 나쁘지 않을 것 같아 포스팅 해본다.(매일경제 9월 18일자 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 해우기 2015.09.25 10:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    억..억..소리를 들으니 갑자기 마음이 무거워지네요...ㅜㅜ

    행복하고 풍성한...한가위 보내세요...

  2. 딸기향기 2015.09.25 14:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 모르던 얘기 알고 가네요

  3. 2015.09.26 19:17  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다