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신반포센트럴자이 추첨 경쟁률은 최고 25461

주변 시세보다 3~7억원 저렴해 '로또' 기대

시세차익 실현하는 데 장애 많아 불확실성 커

소유권 이전등기까지 전매 안 되고 각종 세금

다주택자 입주 후 바로 팔면 3분의 1도 못 쥐어

 


  청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 로또일까. 서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 81순위 청약접수 결과 평균 1681, 최고 5101의 경쟁률을 기록했다경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015111200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 42000명 이후 가장 많은 16000여명이다. 그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85초과)~75%(85이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 5131로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 25461이다.

 

 

신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 5131 

 

  청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 로또기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.35000~6000만원 선이어서 당첨은 3.31000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.36000만원에 육박한다. 신반포센트럴자이 59의 분양가가 10~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 151000만원, 155000만원이었다. 84는 최고 155000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 신반포센트럴자이 114분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2~7억원 싸다그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.

 

 

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 

  신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 20204월 이후다. 양도차익을 593억원, 845억원, 1147억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자. 당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자. 이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59(평균 분양 107000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다. 계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)593억원, 845억원, 1147억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다.

 

 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지 

 

  양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 12460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 15460만원이다. 중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 15000~21000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 15000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 마찬가지로 8414000~24000만원, 114의 경우 19000~ 33000만원 정도 손에 쥐게 된다.

 

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 

  1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용9억원 초과분만 양도세를 낸다. 2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 597000여만원, 849000여만원, 1141억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다. 59형 분양가 107000만원의 40%42800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 84형 평균 분양가인 148750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114형 분양가의 40%8억여원을 대출받으려면 연소득이 14000만원 이상이어야 한다. 2년간 잔금 대출 이자는 593000만원 정도다. 84형은 4200만원 선이다. 114형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59500만원, 841000만원, 1141800만원 선이다입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 593700만원, 844200만원, 1142000만원이다결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59는 양도차익 3억원 중 60%18000만원을, 845억원 중 절반이 넘는 29000만원을, 114는 절반인 35000을 남기게 된다이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.(2017912일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

고덕그라시움, 대출은행 못구해 4.7% 신용대출

주택담보대출 우량고객도 3% 후반

 

 

 

  금융당국과 은행들의 집단대출 총량 규제 '불길'이 서울 강남 4구까지 번졌다. 지방 중소도시에서 시작된 은행들의 중도금대출 승인 거절 러시가 서울 도심의 이른바 '대장주' 아파트까지 이어지면서 일반분양 청약 당첨자들을 중심으로 한 실수요자들이 발을 동동 구르고 있는 상황이다. 아파트 구입을 위한 일반 주택담보대출 우량고객 대상 최저금리도 연 3%대 후반까지 치솟으면서 주택시장의 춘래불사춘(春來不似春·봄이 와도 봄같지 않다) 우려가 나오고 있다. 7일 건설업계와 은행권에 따르면 서울 강동구 소재 '고덕그라시움' 조합은 오는 101차 중도금 납부기한을 앞두고 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 보증서를 발급받지 못해 중도금대출 은행 선정에 실패했다. 발등에 불이 떨어진 조합은 중도금 납기를 다음달 30일로 연기한 데 이어 고육책으로 단위농협에서 연 4.7%에 달하는 고금리 신용대출을 받기로 했다. 정부 보증기관 보증서 없이 연 5%에 가까운 신용대출로 반쪽짜리 중도금대출이 이뤄지게 된 셈이다.

 

  4932가구인 고덕그라시움은 지난해 10월 평균 청약경쟁률 22.211순위 마감돼 '(2016)하반기 대어'로 불렸던 알짜 분양사업장이다. 하지만 지난해 8·25대책 여파로 중도금대출 은행 선정에 난항을 겪었다. 8·25대책은 입주자모집공고일 기준 101일 이후 분양 아파트부터 주택도시보증공사 등의 보증을 기존 100%에서 90%로 낮춰 10%에 대한 리스크를 은행이 부담하도록 한 것이다. 이 때문에 고덕그라시움이 8·25대책 쓰나미의 직격탄을 맞게 됐다. 2010가구에 달하는 일반분양자들은 신용대출 은행조차 찾지 못해 320일로 예정된 납기가 연장될 가능성이 커졌다. 가까스로 중도금대출 은행을 선정한 분양사업장의 계약 금리는 연 4%로 올라선 상태다. 8·25대책 여파와 더불어 금융당국의 전방위적인 집단대출 총량 규제 때문이다. 특히 고덕그라시움의 중도금대출 은행 선정 실패는 이 같은 집단대출 총량 규제에 따른 '대단지의 역설'인 셈이다. 시중은행 관계자는 "5000가구에 육박하는 대단지에 집단대출이 몰리면 대출 총량이 급격하게 늘어날 수밖에 없는데 금융당국 창구지도를 외면할 수 없는 은행들이 너도나도 발을 뺀 것"이라고 해석했다.

 

  집단대출 규제로 일부 주택 실수요자들은 구축 아파트로 눈길을 돌리고 있지만 개별 아파트 주택담보대출 금리 사정 역시 여의치 않다. KB국민은행의 5년 고정혼합형 주택담보대출 금리(우량고객 대상 최저금리 기준)지난해 9월 연 2.86%에서 이달 3.55%3% 후반대로 올라섰다. 최고금리는 같은 기간 4.16%에서 4.85%로 상승5%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 전문가들은 가칭 '중도금대출 은행 의무고지제'를 도입해 분양아파트 수요자들의 예측 가능성을 높이고 조합이나 건설사의 공급 조절이 필요하다고 입을 모은다. 금융당국의 창구규제를 빌미로 무분별하게 가산금리를 높이는 은행권 '꼼수' 역시 금융당국에서 관리감독해야 한다는 주문이다. 전직 금융당국 고위 관계자는 "중도금대출은 실물이 아직 없지만 미래 아파트 담보가치를 전제로 한 사실상의 신용대출인데 보증기관 보증서로 담보를 갈음해왔다""부분보증제가 시행된 만큼 미리 중도금대출이 협의됐는지 여부를 청약자들이 인지한 상태에서 청약을 할 수 있도록 분양제도를 정비해야 한다"고 조언했다.(201728일 매일경제 기사 참조)