12-04 17:49

 
 

 

 

 

사례① A씨는 직장 근처에 전셋집을 구해 계약서를 썼다. 그러나 집주인의 사정으로 계약이 갑자기 취소됐다.

사례② 지난달 초 매매 계약을 맺은 매수인 B씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 집값이 내려갈 조짐을 보이자 계약을 깼다.

A와 B씨 중 누가 중개보수(중개수수료)를 내야 할까요. 아니면 둘 다 안 내도 될까요? 답은 '둘 다 내야 한다'입니다.

 

 

#공인중개사 과실 없으면

=매매든 전·월세든 부동산 계약 취소 후 중개수수료 지급 여부는 동일하다. 매도인(임대차의 경우 집주인)과 매수인(세입자) 간 계약이 유효하게 이뤄졌다면, 이후 한쪽에 의해 또는 당사자 간 합의로 계약이 취소돼도 거래 당사자는 공인중개사에게 중개수수료를 줘야 한다. 단 공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우에 한해서다.

=공인중개사법 제321항은 '개업 공인중개사는 중개 업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다'고 규정하고 있다.

=법원 판례도 이를 뒷받침한다. 광주지법은 2008'중개업자 중개로 계약이 체결되면 수수료 청구권이 바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효·취소·해제되더라도 이미 발생한 중개업자의 수수료 청구권엔 영향이 없다"고 했다.

 

 

#현실은

=그러나 현실은 좀 다르다. 원칙적으로는 양쪽이 중개수수료를 내야 하지만, 계약을 파기하는 쪽에서 다 내는 경우도 있다. 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 경우 매수인 입장에선 계약이 깨져 분통 터지는데, 중개수수료까지 내려고 하진 않기 때문이다. 하지만 이럴 땐 매도인에게 위약금(통상 계약금의 2)을 받기 때문에 매수인도 중개료를 내는 경우가 많다.

=통상 부동산 업계에 따르면 계약서를 쓴 뒤 매도인(임대차 시 집주인)이 계약을 해제하면 매수인(세입자)에게 위약금을 줘야 한다. 반대로 매수인(세입자)이 계약을 취소하면 계약금을 포기해야 한다.

 

 

#알아둘 것

=가급적 계약서 작성 전에 계약 취소 등의 문제가 생길 때를 대비해 중개수수료에 대한 책임 소재를 명확히 하는 게 좋다. 계약서에 '계약 취소 시 취소한 자가 중개수수료를 모두 부담한다'는 식의 특약 문구를 넣으면 된다.

=계약이 취소됐더라도 부동산 상한 요율 내에서 협의를 거쳐 중개료를 줘야 한다. 상황에 따라 다르지만, 소액을 주는 경우도 적지 않다.

=중개료는 거래 유형과 지역에 따라 다르다. 서울에서 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1~3억원은 0.3%, 3~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다. 집을 살 땐 거래가 5000만원 미만의 경우 최대 수수료는 25만원(수수료율 0.6%), 5000~2억원은 최대 80만원(수수료율 0.5%)이다. 2~6억원 주택은 상한 요율이 0.4%, 6~9억원은 0.5%, 9억원 이상은 0.9%.(202051일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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   부동산 거래 알선을 둘러싸고 중개업협회가 중개업 컨설팅에 나선 법무법인과 갈등을 빚는 가운데 중개사 자격증을 갖추고 합법적으로 부동산 중개에 나선 변호사가 등장해 중개시장 판도 변화를 가속화하고 있다. 화제의 인물은 고보경 법무법인 아신 대표변호사(사법연수원 41·사진). 공인중개사 자격증을 가진 고 변호사는 지난달 홈페이지를 통해 공인중개업을 시작했다고 밝혔다. 그는 지난해 공인중개사 자격을 획득해 공인중개사법 위반 논란에서 자유롭다. 앞서 지난 4월 변호사로서 강남 역삼동 연립주택 전세 거래를 컨설팅하고 법률자문료 99만원을 받은 공승배 트러스트 라이프스타일(이하 트러스트) 대표는 공인중개사법 위반 혐의로 중개업협회에 의해 고발돼 지난달 사건이 검찰에 송치된 바 있다.

 

법무법인 아신공인중개업을 겸한 건 올 초부터지만 홈페이지를 열고 본격적으로 부동산 중개 업무에 나선 건 지난달이다. 변호사가 부동산 권리분석을 한다는 점은 트러스트와 같다. 가장 큰 차이는 소비자가 법률자문만 받을지, 중개 서비스를 받을지 선택할 수 있다는 점. 고 변호사는 "법률자문만 할 때는 아신이 중개계약서를 작성하지 않기 때문에 매물에 하자가 발생하면 계약 당사자가 책임져야 한다"면서 "중개수수료를 받고 중개를 할 때엔 공인중개사로서 하자에 대해 책임을 진다"고 말했다.

 

요금도 파격적이다. 법률자문료는 트러스트가 매물 거래 금액에 따라 45~99만원을 받는 데 비해 아신은 금액에 관계없이 33만원을 받는다. 중개 서비스 요금도 공시된 공인중개 수수료 상한선의 딱 절반이다. 매도자에게는 요금을 받지 않는다. 고 변호사는 "전문성과 책임 소재를 고려하면 부동산 중개 업무는 공인중개사가 전담해야 한다"고 주장했다.(2016521일 매일경제 기사 참조)


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  1. *저녁노을* 2016.05.22 05:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다.
    행복한 휴일 되세요

  2. 훈잉 2016.05.23 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산변호사가 따로있군요.
    잘보고 갑니다

  3. 핑구야 날자 2016.05.23 08:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    중개사들에게는 안좋겠네요

 - 재테크는 부자가 되는 수단이 아니라 부자에게 일방적으로 유리한 게임이다.

  재테크란 애써 벌어들인 자산이 시간이 흐르면서 가치가 하락하는 것을 막으려 행위이고 때로는 자산을 늘리기는커녕 보험처럼 예기치 못한 위험을 방어하기 위해 비용을 지불하는 것이며 그 중에서 일부는 자산을 지키는 것 이상의 수익을 내기도 한다.

  또한 재테크는 노동의 가치와 달라서 중간에서 새어나가는 비용들이 자산가치의 증가분을 잠식하기 때문에 평균적으로 금리 이상의 수익을 내기가 어렵다. 몇 년째 수십 퍼센트의 수익을 내더라도 이후 서너 번만 마이너스 수익률이 되면 다시 본전이 되는 것이 투자다. 재테크에 성공하려면 연체동물처럼 유연하게 수익을 낼 때는 투자하고 상황이 나쁘면 빠질 줄 알아야 한다.

1. 재테크는 조금만 노력하면 잘할 수 있을까?

  우리가 재테크에 대한 잘못 생각하고 있는 것은 조금만 노력하면 잘할 수 있다는 것이다. 과연 그럴까? 수많은 금융전문가들이 포진한 금융시장에서, 혹은 앞서간 500만명의 투자자들이 존재하는 주식시장에서, 또 수십만 명의 전문가가 즐비한 부동산 시장에서 고작 책 몇 권을 읽고 강의를 듣고 신문을 읽는다고 해서 제일 앞줄에 설수 있다고 생각하는가? 우리는 상상을 초월하는 고통과 좌절, 그리고 실패를 수업료로 지불해야 한다.

  재테크라는 것은 인간이 만들어낸 수단 중에서 가장 어렵고 가장 까다롭고 예민한 제도라는 것을 알아야 한다. 재테크란 좀 과장하여 생각하면 인간이 자신의 역량을 총동원하여 벌어들인 자산을 두고 서로 쟁취하기 위해 싸우는 마지막 전쟁터다. 1차 전선인 노동에 의한 부가가치 창출에도 실패한 사람이 그것을 다투는 2차 전쟁에서 승리하기란 거의 불가능에 가까운 일이다.

2. 시장은 누구나 쉽게 진입할 수 있다?

  우리가 주식이나 부동산 투자를 할 때 그 매매행위 자체를 즐기고 있지는 않은지? 혹은 우리가 하고 있는 일에서 잃은 자신감을 또 우리가 정말 노력해야 하는 부분에서 태만한 자신을 자위하기 위해 자신의 노력이 부족함을 인정하지 않기 위해 재테크에 나서고 있지는 않은가? 혹시 나는 살아남기 위해 나름대로 최선을 다하고 있다는 자기 위안을 위해 재테크 공부를 하고 있지는 않은가?

  도박은 돈을 벌기 위해서가 아니라 잃기 위해서 하는 것이다. 재테크 역시 우리가 돈을 벌기위해 하는 것이 아니라 잃기 위해서 하는 것이다. 재테크는 처음에는 벌기 위해 나중에는 만회하기 위해 하는 어리석은 게임이다. 지금 우리가 거래하는 주식에는 증권거래세와 수수료가 붙고 사고파는 부동산에는 양도세, 취득세가 붙으며 보유하고 있는 부동산에는 재산세가 붙는다. 그리고 중개업자 몫의 수수료가 더해진다. 채권을 투자하면 소득세와 중개 비용이 든다. 이렇게 세상의 어떤 투자수단도 전체의 일부는 비용으로 지불된다. 물론 비용은 우리가 지불하고 있다는 사실을 기억해야 한다.

3. 우리도 재테크에서 대박을 낼 수 있다?

  세상에는 로또에 두 번 당첨돤 사람, 밭을 갈다가 고려청자를 발견한 사람, 등산 중에 100년 묵은 산삼을 캔 사람도 있다. 또한 주식이나 부동산으로 돈을 번 사람도 있다. 그러나 그들의 성공은 등산을 하다가 산삼을 캔 사람처럼 우연의 결과물이다. 주식이나 부동산 전문가 중에 주식 또는 부동산 투자로 부자가 된 사람은 그리 많지 않다. 정상적인 사고를 가진 사람이 이성적 판단으로 떼돈을 번 경우는 없으며 번 사람이 있다면 그것 역시 행운의 몫이다.

  주식에서 대박 난 사람들이 왜 지금 다른 사람들에게 주식으로 성공하는 법을 가르치며 돈을 벌고 있다고 생각하는가? 부동산 족집게로 소문난 사람이 왜 다른 사람들을 모아서 족집게 강의를 연다고 생각하는가? 그들은 자신의 성공이 행운의 결과임을 잘 알고 도박판에서 처음에 돈을 땄을 때 과감하게 일어선 현명한 사람들이다.

4. 투자수익률은 기하급수적이다?

  투자수익률은 기하급수적이지만 일해서 번 돈은 산술급수적이라는 말은 어떤 의미일까? 이 말은 자산가치가 늘 적정가치를 구현하기 때문에 맞기도 하고 틀리기도 하다. 우리가 자산을 지키는 방법은 두 가지뿐이다. 자기가치를 높여서 물가상승률보다 나은 임금을 받거나 대우를 받는 것이 가장 합리적인 투자다. 따라서 우리에게 가장 확실한 재테크는 자신의 수익을 가치하락을 감안하고도 단 1%라도 매달 지속적으로 늘려 나가는 것이다.

  제테크의 투자수익률은 절대 기하급수적이 아니다. 우리가 투자에서 복리수익을 내지 못하는 것은 복리투자의 중요성을 알면서도 그것이 지속성을 전제로 한다는 사실을 간과하기 때문이다. 투자는 자산을 고정시켜두고 그것에서 발생하는 이율로 투자하는 것이다. 그것은 우리가 살아남기 위해 필요한 최소한의 안전자산을 확보한 다음 나머지로 더 큰 부자의 꿈을 꾸어보라는 것이지 우리가 가진 모든 것을 올인하라는 것이 아니다. 재테크는 부자가 되는 수단이라기보다는 부자에게 일방적으로 유리한 게임이다.

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  1. 2011.08.20 01:47  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  2. +요롱이+ 2011.08.20 15:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재테크에 대한 날카로운 지적이기도 하네요^^
    흥미롭게 잘 보구 갑니다!!

  3. 생활의 달인 2011.08.21 04:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재테크에 대한 새로운 시각이군요. 글 잘 읽고 갑니다 ^^

  4. 아레아디 2011.08.22 02:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랫만에 찾아뵙네요..ㅠ
    재테크에 대한 날카로운 의견 잘보고 갑니다^^
    아름다운 밤 보내세요^^

  5. 해우기 2011.08.22 13:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    솔직히 말씀드려서 주변 이웃블로그분들도 재테크에 대하여 많이 올려주십니다..
    원래 그런 재테크에는 별 재주도없고 관심도 없는 편이라..
    비록 꼴은 이 모양이지만 시도조차 안하고 있습니다....

    하지만 잠시 들여다보며 항상 드는 생각이..물론 가능은 하지만...
    내 불안한 미래를 위한다는 명목하에 내 현재를 너무도 희생해서..과연 그 결과는?? 이런 생각이 많이 들더라고요...
    어느분 말씀처럼 소득자체를 늘일수없다면 재테크는 분명 한계가 있다는....

    • 명태랑 짜오기 2011.08.22 13:43 신고  댓글주소  수정/삭제

      좋으신 말씀입니다.
      현재를 궁핍하게 하는 재테크는 문제가 있지요
      자기 자신의 부가가치를 높이는 재테크가
      가장 좋은데 그게 쉽지 않으니 또 문제죠...
      뭔가를 정해 놓고 꾸준히 성실히 노력하면 되지
      않을까요...
      즐거운 시간되세요

  6. love버즈 2011.08.22 21:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재테크에 대한 좋은 정보네요~
    재테크라는 단어에 대한 생각을 어떻게 하느냐가 중요하다고 보네요^^

  7. 작은여유 2011.09.07 11:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재테크의 시작은 적금이라던제.. 목돈을 만들어야 된다는데..넘어려워요..

  8. 황금너구리 2011.09.16 20:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제테크..ㅎ 제대로 배워보고 싶네요..ㅎ

  9. 당당한 삶 2011.09.18 16:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    직장생활 5년차에 작은 월급 그리고 재테크에 대해 나름 고민을 하고 있었습니다. 그러면서도 종자돈이 없어 막연한 믿음만 있었는데 이 글을 보니 조금은 더 현실적으로 와 닿네요. 이 세상에 공짜는 없는거겠죠!

  10. 골드스미스 2011.10.10 09:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 요즘 관심있게 보는게 재태크 부분입니다! 정보를 공유하면서, 정말 유익하다 생각되는걸 저부터 깨닫느거 같아요 ㅎ

  11. 맥브라이언 2011.11.16 21:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    추천하고 갑니다. ^^

  12. 호호줌마 2012.01.03 22:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재테크 어렵네요 공부많이 해야겠어요
    좋은글 잘보고 갑니다