06-19 16:55

 
 

 

 

오락가락 주택정책에 분노, 공급 뒷받침 안되면 무의미

2030 당첨확률 오르진않아

 

 

청약 가점 쌓기에 올인해온 40대 이상 무주택자들이 벼랑 끝에 몰렸다. 신혼부부·생애최초 특별공급 비중을 늘린 7·10 대책에 이어 생애최초 특공 소득 기준까지 완화되면서 훨씬 더 많은 경쟁자가 몰려들었기 때문이다. 지금도 100대1이 넘어가는 청약 경쟁률은 더 올라갈 게 자명하고, 청약을 위한 전세 수요도 늘어나게 된다. 청약 당첨은 기약이 없고, 힘든 전세살이 기간이 더 늘어난다는 뜻이다. 장기 무주택자들 사이에서는 `젊은 게 벼슬`이라는 자조까지 나온다. 14일 정부는 부동산 시장 점검 관계장관회의를 개최해 특별공급 물량 중 70%는 현행 기준(공공주택은 도시근로자 월평균 소득의 100%, 민영주택은 130%)을 유지하되, 나머지 30%에 대해서는 소득 기준을 30%포인트 완화할 계획이라고 밝혔다. 이미 정부는 7·10 대책에서 생애최초 특공 물량을 민영주택에까지 도입하고, 신혼부부의 소득 기준을 완화한 바 있다.

 

 

대책에 가장 크게 분노하는 이들은 청약 가점을 쌓아온 40대 이상 계층이다. 무주택 기간을 늘려 가점을 쌓았는데 경쟁자들이 일거에 늘어난 것이다. 이미 지난달 서울 양천구 신월2동 신월4구역을 재건축하는 `신목동파라곤`에서 청약 가점 만점자가 등장하는 등 어지간한 가점이 아니고선 수도권 당첨이 어려운 상황이다. 20·30대도 마냥 수혜자만은 아니다. 청약할 수 있는 실수요자가 많아졌을 뿐 당첨 확률이 올라간 건 아니어서다. 정부가 공언한 대로 공급 스케줄이 흘러가지 않는다면 역시 `전세 난민`으로 전락할 가능성이 높다. 특히 이번 대책은 기존 물량에서 선발 기준과 비율을 조정한 것에 불과하다. 한 네티즌은 "결국 신혼부부도 운과 `영끌(영혼을 끌어모은 대출)`에 동참하라는 소리"라며 "신혼부부가 최소 5억원 이상 되는 돈을 어떻게 모으는가. 자녀가 최소 2명은 돼야 경쟁이 될 텐데 집 때문에 애를 낳아야 하는가"라고 지적했다.(2020년 10월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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현실과 동떨어진 주택정책, 대출한도 완화·보금자리론 등

정책금융 지원받는 6억이하 집, 서울서 전년보다 10만가구 줄어

소득기준 없는 적격대출은, 한도 소진해 은행판매 중단

 

 

최근 주택시장이 과열되면서 서울 아파트 중간값이 9억3000만원에 육박할 만큼 치솟았지만 실수요자 지원대상 기준은 여전히 6억원에 고정돼 현실과 동떨어져 문제로 지적된다. 최근 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 "9억원 이상 고가주택 매매에 대해서는 자금출처 의심 거래를 상시 조사하고 결과를 주기적으로 공표하겠다"고 으름장을 놓고, 정부가 1주택 실수요자를 보호하고 세 부담을 낮추는 대상으로 시세 5억~6억원 이하 주택을 검토 중인 것도 시대착오적이란 지적이다. 16일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울에서 매매가 6억원 이하 아파트는 33만5828가구(26.9%)로 집계됐다. 12·16 부동산 대책 직후인 지난해 12월 기준 43만4312가구(35%)보다 10만가구 가까이 줄어들었고, 8.1%포인트 내려갔다. 3억원 이하 아파트 비중은 2.8%, 3억원 초과~6억원 이하는 24.1%였다. KB국민은행이 집계하는 서울 아파트 중위가격은 올해 1월 9억원을 돌파한 데 이어 지난달 9억2787만원까지 뛰었다. 반면 정부의 `주택 실수요자`를 위한 각종 지원책 기준은 6억원에 갇혀 있다. 무주택 가구주가 서울과 같은 투기 및 투기과열지구 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 더 받으려면 주택가격이 6억원 이하여야 한다. 정부는 7·10 대책으로 수혜 계층을 기존보다 늘렸으나, 대상자의 소득기준만 부부 합산 연 소득 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 확대했을 뿐 주택가격 기준은 그대로 유지했다.

 

 

생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면은 더 심하다. 전액 감면은 주택가격이 1억5000만원 이하, 50% 감면은 1억5000만~3억원(수도권 4억원)일 때만 가능하다. 장기 저금리 정책대출로 신혼부부가 많이 찾는 주택금융공사의 보금자리론, 디딤돌대출도 각각 시가 6억·5억원 이하 주택 구입 때 가능하다. 보금자리론은 당초 9억원 이하였던 기준이 2017년 6억원으로 낮아졌다. 주택 구입용 정책대출 중 그나마 대상 주택 기준이 매매가 9억원 이하인 적격대출은 한도 부족 탓에 실제로 받기는 `하늘의 별 따기`다. 은행권에 따르면 14일 기준 신한·KB국민·하나·우리·NH농협·IBK기업 등 6대 은행과 SC제일·씨티은행 등 국내 주요 은행 중 정부의 적격대출을 판매 중인 곳은 우리·NH농협·SC제일은행 등 3곳이다. 적격대출은 연 2~3%대 낮은 금리를 최장 10년, 최고 30년까지 고정으로 유지할 수 있다. 은행들이 자체적으로 판매하는 고정금리 대출이 대부분 `혼합형`으로 최초 5년만 금리가 고정되고 이후 변동금리로 바뀌는 것과 비교된다. 특히 정부의 주택담보대출 상품 중 유일하게 소득기준이 없어 젊은 맞벌이 부부들 사이에서 인기가 높다. 은행들은 주택금융공사로부터 한도를 받아 판매하는데, 이 한도가 워낙 적은 탓에 많은 은행들이 신청을 받지 못하고 있다.

 

 

한 시중은행 관계자는 "배정받는 금액 자체가 많지 않다 보니 올해는 아예 판매를 못했다"고 말했다. 다른 은행 관계자도 "분기별로 한도를 신청하는데 1분기에 판매가 몰렸더니 2·3분기에는 아예 안 나왔다"고 설명했다. 적격대출 한도는 실제 매년 감소세다. 금융위원회에 따르면 적격대출 공급 한도는 2018년 11조원에서 올해 9조원까지 낮아졌다. 당시 금융위는 가계부채의 안정적인 관리를 위해 적격대출 규모를 매년 1조원씩 축소한다는 계획을 밝힌 바 있다. 시장에서는 최근 집값이 단기적으로 급등한 데 맞춰 각종 지원책과 규제 기준도 조정해야 한다는 목소리가 높다. 실제로 전용 59㎡ 아파트 가격이 강북 주요 단지에서도 15억원에 육박하며 입주시점에 주택담보대출 실행이 불가능해질 가능성도 제기될 정도다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 서울 아파트값이 최고 배 이상 오른 현실을 감안해야 한다"며 "생애 최초 주택 구입자나 젊은 실수요자를 위해서라도 달라진 상황에 맞게 기준 가격을 올려야 한다"고 말했다.(2020년 8월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양권 전매가 가계빚 주범?알고보니 10%에 그쳐

 

  25일 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 투기·대출 억제를 위해 금융권에서 분양권 전매제한을 강화해야 한다는 주장이 거세게 일고 있는 가운데 논란을 촉발한 '사상 최대 분양권 전매'가 국토교통부가 발표하는 분양권 통계에 대한 착시효과에서 비롯된 것으로 확인돼 자칫 주택정책 역주행 우려가 제기되고 있다. 지난 19일 열린 관계기관 회의에서 금융당국은 분양권 투기수요를 막아 아파트 공급을 줄이고 가계부채 총량 증가도 억제해야 한다고 지적했다. 당시 올 상반기 주택 거래 가운데 분양권 거래 비중이 사상 최대인 28.3%로 알려졌지만 이 통계에는 입주 전 제3자에게 분양권을 파는 '전매' 외에도 분양 후 소유권 보존등기를 위해 시··구청장 확인을 받는 '검인'까지 포함돼 데이터가 거의 3배 가까이 부풀려졌다는 지적이다. 매일경제신문이 23일 한국감정원 주택거래 통계를 정밀분석한 결과 투기가 의심된다고 여론의 뭇매를 맞는 '분양권 전매' 7월 들어 오히려 감소하는 등 전체 주택 거래에서 차지하는 비중은 10% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 이는 종전에 시중에 유포된 수치의 3분의 1 수준이다.


  구체적으론 상반기 전체 주택 거래 731603건 가운데 분양권 전매는 78472건으로 10.7%였다. 당초 알려진 206890(28.3%)에 훨씬 못 미친다. 분양권 전매 비중은 지난 111.3%에서 210.2%, 39.6%, 410.3%, 510.2%로 오르내리다 612.7%(17953)로 정점을 찍고 79.8%(13932)로 급감했다. 분양권 투기가 극성을 부려 가계부채 대책에 분양권 전매 제한 강화를 넣어야 한다는 금융당국 주장을 무색하게 하는 수치인 셈이다. 전체 주택 거래에서 분양권 전매가 차지하는 비중이 10건 중 1건도 안 되는 실정이지만 3건에 육박하는 것으로 부풀려진 데는 주택정책 주무 부처인 국토부의 통계관리가 미흡했기 때문이라는 지적이 있다. 국토부는 분양권 전매 제한 강화로 가계부채를 잡는 데 한계가 있고 주택시장 침체만 야기할 것이라며 반대를 하면서도 분양권 투기가 극성을 부린다는 금융권과 여론의 지적엔 제대로 된 설명을 하지 못했던 터다. 사실 부동산 통계 부실은 어제오늘 일은 아니다. 강호인 국토부 장관은 취임 일성으로 통계의 정확성을 강조했다. 부동산업계 관계자는 "미분양 통계에 이어 분양권 통계도 시장에서 신뢰하기 어려운 실정"이라고 꼬집었다.

 

  국토부는 전매와 검인을 합해서 집계하던 종전 통계에 문제가 있다는 점을 인식하고 지난 2분양권 거래 통계를 전매와 검인으로 분리했다. 하지만 이를 효과적으로 시장에 각인시키지 못해 지금 같은 부처 간 분란을 자초했다는 지적을 받고 있다. 분양권을 분양가보다 높은 가격에 자주 거래하면 일반적으로 투기를 의심하게 되지만 검인은 입주 절차에 불과한데, 이 두 가지가 섞여 투기 우려를 확대시켰다는 얘기다. 실제로 최근 하남 미사신도시와 위례신도시 입주가 시작되면서 검인은 518204건에서 621783, 723378건으로 증가하는 추세다. 같은 기간 경기도에서 검인은 55034건에서 78353으로 늘었다. 반면 전매는 53227건에서 73494건으로 소폭 증가하는 데 그쳤다. 정부 관련 부처 간 협의도 형식에 그치는 게 아닌가 하는 의구심도 증폭되고 있다. 국토부는 통계 개편까지는 했지만 시장에 부풀려진 정보가 확산되는 걸 막지 못했고, 금융당국은 통계를 잘못 해석해 전매 제한 강화라는 초강수 대책을 국토부에 요구하기에 이르렀기 때문이다.

 

  업계에서는 청약가점제나 청약자 거주 제한 강화 등 실수요 중심 정책 강화가 먼저라고 지적한다. 한국주택협회 관계자는 "겨우 살아난 주택시장을 전매제한 강화로 꽁꽁 얼어붙게 만들어서는 안 된다""내년부터 지방자치단체 자율에 맡기게 되는 청약가점제를 더 끌고 가거나 거주 제한을 강화하는 등 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있는 대책부터 마련할 때"라고 지적했다. 한편 25일 나올 가계부채 대책24일로 예정된 '디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)' 1순위 청약 결과에 따라 달라질 수 있을 것으로 보인다. 일반분양 69가구가 모두 분양가 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못하는 단지지만 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장하고 청약 경쟁률이 치솟을 경우 6개월인 전매제한 기간을 더 늘려야 한다는 여론에 힘이 실릴 수 있어서다. 주택업계 관계자는 "디에이치 아너힐즈는 일반분양 물량이 적고 분양권을 사는 사람도 중도금 대출 보증을 받지 못해 가계부채 증가에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다.(2016824일 매일경제 기사 참조)



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  1. 브라질리언 2016.08.25 21:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분양권 말도 많고, 탈도 많더라구요.~ 이제 그만 올랐으면 하네요..