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보증금 합계 3억 초과 3주택자, 월세 수입 있는 2주택자가 대상

 

 

올해부터 주택 임대로 연 2000만 원(166만 원) 이하의 수입을 올리는 사람도 소득세를 내야 한다. 이들은 지난해까지만 해도 세금을 내지 않았지만 세법 개정에 따라 올해 올린 주택임대소득에 대해 내년 상반기까지 소득세를 신고해야 한다. 국세청은 28일 올해 발생한 주택임대소득을 202061일까지 신고해야 한다고 밝혔다. 신고 대상월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 보증금 합계가 3억 원 초과인 3주택 이상 보유자. 다만 연간 수입 금액이 2000만 원 이하인 사람은 다른 소득과 함께 더해 종합과세나 분리과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다. 종합과세는 642%의 세율이 적용되고 분리과세는 14% 단일세율이 적용된다. 주택임대소득 과세는 2주택 이상 보유자부터 적용된다. 1주택자는 본인 소유 아파트를 월세로 준 뒤 다른 아파트에 세입자로 사는 경우라도 세금을 내지 않는다. 다만 본인 소유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 있다면 소득세를 내야 한다. 2주택자는 월세에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해선 세금을 내지 않는다. 3주택자는 월세, 전세보증금에 대해 모두 세금을 내야 한다.

 

 

전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례는 기준이 강화됐다. 그동안 전용면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 빠졌다. 하지만 올해부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하인 조건을 충족해야 과세 대상에서 제외될 수 있다. 1, 2인 가구가 늘면서 작은 주택에 대한 수요가 많아졌기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 소득세 부담이 줄어들고 미등록 시 부과되는 가산세를 내지 않는 이점이 있다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득금액의 60%까지 공제받을 수 있다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 임대소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 한다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%. 기본공제도 200만 원만 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람주택 임대 수입 금액의 0.2%를 미등록 가산세로 더 내야 한다. 올해 1231일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 내년 121일까지는 사업장을 관할하는 세무서에 사업자 등록을 신청해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 신청인터넷 홈택스에서, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 등록을 함께 신청할 때는 렌트홈에서 가능하다.(20191029일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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자료 확보했지만 적발에 소극적인 과세 당국

 

  서울 강남구에 거주하는 김모씨(57). 상가주택 2채를 임대하고 있는 김씨는 해당 건물의 상가 수입은 과세당국에 신고하고 있지만 주택 임대소득은 전혀 신고하지 않았다. 김씨는 "정부가 주택 임대소득에 대해 2018년까지 비과세한다"는 발표를 보면서 별다른 걱정이 없었다. 그가 주택 세입자 21명한테서 받는 월세는 가구당 60~80만원으로, 매달 1680만원의 임대소득을 올리고 있었다. 그러던 중 올해 초 국세청으로부터 수억원의 소득세와 가산세를 내야 한다는 통보를 받았다. 국세청에 문의해 보니 연간 2000만원이 넘는 주택 임대소득자는 과세대상이라는 '청천벽력'같은 얘기를 들었다. 제도를 제대로 이해하지 못해 수천만원에 달하는 가산세를 물게 된 셈이다.

 

  내년부터 시행하기로 한 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세가 2년 더 미뤄지면서 '공평과세' 원칙이 퇴색했다는 지적이 일고 있다. 해마다 임대소득으로 수억원을 벌어도 제대로 신고하지 않아 세금 한 푼 안 내는 경우가 있는가 하면 탈루가 적발돼 가산세까지 무는 경우가 있다. 국세청은 올해에도 종합소득세 확정신고와 관련주택임대소득에 대한 과세대상, 주택임대 신고여부 사례, 연간 수입금액 2000만원 이하 한시적 비과세 등의 내용을 담은 신고안내문을 700여만 명에게 발송했다. 정기적으로 종합소득세 확정신고가 끝난 후에 탈루혐의가 높은 임대소득자에 대해 엄정한 사후검증을 실시해 탈루한 세금은 물론 무거운 가산세도 함께 부과하고 있다. 하지만 그런 사례는 극히 미미하다.

 

  국세청 관계자는 "현행 주택임대소득에 대한 과세는 종합소득에 합산돼 계산되다보니 그 액수까지 구체적으로 알기는 힘들다""사후검증도 2000만원 이상 모든 임대사업자에 대해 조사를 하는 것이 아니라 의심이 되는 일부 사업자에 대해서만 진행하고 있다"고 설명했다. 국세청은 2014년 초 '과세자료제출법 시행령 개정안'에 따라 국토교통부로부터 매년 전·월세 확정일자 자료를 수집하는 한편 임차인의 월세 세액공제 자료 등을 전산 구축하는 등 과세 인프라를 대폭 확충해 나가고 있다. 결국 전수조사를 하지 않고도 주택임대소득에 대한 실태를 상당 부분 파악할 수 있게 됐지만 여전히 적발엔 소극적인 것이다.

 

  국토부의 ·월세 확정일자 자료를 보면, 2013년 기준으로 월세 54만 건 가운데 연간 월세소득이 1000만원 이하인 경우가 95%에 이른다. 한 사람이 두 채를 세 놓는 경우 등을 감안하더라도 세금을 아예 안 내거나 미미하게 내는 경우가 많을 것이라는 추정이 가능하다. 게다가 최근 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하는 이유 중 하나로 당분간 월세소득에 대한 비과세 영향도 크다는 지적도 나온다. 결국 월세 전환에 따른 서민 부담을 줄이려면 월세소득에 엄격하게 과세하는 것도 방법이라는 것이다. 정모 송현 경제연구소장은 "미친 집세에 고삐를 채우고 나아가 집값도 안정시킬 수 있는 방안이 현재 세금을 거의 안 내는 주택 임대소득에 대한 공평과세였는데 좋은 기회를 날려버렸다""현실에선 연간 2000만원 이상 집주인들도 대부분 세금을 내지 않고 있다"고 꼬집었다.(201689일 머니투데이 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.08.09 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세상이 많이 바뀌었음에도 불구하고 저런 것은 제도로 딱 박아놓지 못하는 모양이네요.
    말씀대로 구멍이 숭숭입니다. ㅡ.ㅡ;;

  2. LAZEEN 2016.08.10 03:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 가네요^^ 참 우리나라는 아직 구멍숭숭인 곳들이
    아직까진 많죠..앞으로 점점 더 좋아지길 바래야겠습니다.

  3. 청결원 2016.08.10 05:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 넘 도움이 되네요

  4. 핑구야 날자 2016.08.10 08:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이해 관계가 있으니까 그렇겠죠