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  지난 정권 후반기부터 뜨거운 감자였던 주택 후분양제가 공공분양주택을 시작으로 본격 도입된다. 김현미 국토교통부 장관은 12일 정부세종청사에서 열린 국토부 국정감사에서 주택 후분양제 시행 여부를 묻는 정동영 국민의당 의원 질문에 "후분양제의 장점엔 충분히 공감하지만 전면 도입을 위해서는 준비 과정이 필요하다""단계적으로 한국토지주택공사(LH)가 짓는 공공분양주택부터 후분양하도록 로드맵을 만들 것"이라고 답했다. 우리나라에선 급격한 산업화로 주택 수요는 급증한 반면 공공 재원이나 건설사업자 자금력은 부족했던 탓에 금융시장 수준이 떨어졌던 1970년대부터 선분양제가 자리 잡았다. 수분양자는 사업자의 이자비용을 부담하는 대신 건축 기간에 발생한 시세차익을 누릴 수 있었다. 하지만 최근 주택경기가 과열되면서 선분양제가 공급과잉 및 주택 질 저하를 초래한다는 비판이 제기됐고, 해결책으로 후분양제 도입에 대한 논의가 지난해 하반기부터 급물살을 타기 시작했다.

 

 

  국내에서 선분양이나 후분양이 의무화된 것은 아니다. 서울주택도시공사(SH)10년 전부터 모든 공공분양아파트에 후분양제를 도입하고 있다. 건설업계는 후분양제를 의무화하기 위해서는 금융시스템 선진화가 선결돼야 한다는 입장이다. 주택 정책 수장인 김 장관이 공개 석상에서 후분양제 도입을 선언함에 따라 향후 주택시장에도 많은 변화가 예상된다. 후분양제는 많은 장단점이 공존하는 데다 주택경기에 따라 장점이 단점으로 변할 수도 있다. 소비자는 어느 정도 완공이 된 상태에서 분양을 신청하기 때문에 건설사와 부실시공 문제로 다툴 여지가 작아진다. 또 아파트 단지의 층, 향을 확인하고 분양 신청을 할 수 있어 선분양에서 행해지던 '깜깜이 분양'의 폐해를 막을 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권을 제외하면 전국 주택보급률이 100%를 넘는 상황에서 후분양제가 잘 정착되면 수요자 입장에선 알 권리도 확보되고 품질을 확인한 후 집을 구입할 수 있다는 장점이 크다"고 평가했다.

 

  반면 신규 공급물량이 크게 감소할 것이란 우려도 나온다. 특히 조합 등 시행사는 선분양제하에서 일반분양자로부터 계약금과 중도금 형태로 받던 공사비를 모두 자체 조달해야 하기 때문에 금융비용이 크게 늘어나 사업성이 악화될 수 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "후분양제가 완전히 정착되기 전까지는 분양 리스크로 인한 신규 분양 물량 감소가 예상되고 단기간 공급 부족이 발생할 수 있다"고 말했다. 주택자금 지출 구조가 달라지기 때문에 일반 소비자들은 자금조달 계획도 다시 짜야 한다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "선분양제에선 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠 냈지만 후분양제에선 한꺼번에 목돈을 마련해야 해 자금조달에 무리가 생길 수 있다"고 말했다. 건설 과정에서 발생하는 중간비용이 고스란히 소비자에게 전가돼 분양가격 상승을 부추길 것이란 우려도 나온다. 분양시장의 양극화도 심해질 수 있다는 분석이다. 입지가 좋은 사업장은 완공 단계에서 가격이 오르는 경향이 크기 때문이다. 갭투자 증가로 투기 수요가 확대될 것이란 전망도 나온다. 현재는 중도금 대출 규제로 자금조달이 어려워 소자본으론 분양시장 진입이 어려운 상태다.

 

 

  하지만 후분양제가 시행되면 전세를 놓으면서 분양대금을 납부할 수 있어 분양가의 20% 내외 자본만으로 주택을 분양받을 수 있게 된다. 대신 분양권 전매로 인한 주택시장의 투기장화를 막을 수 있고 수급 불균형에 따른 혼란도 완화될 수 있다는 장점이 있다. 주변 시세 수준에서 분양가를 책정하다 보니 분양 웃돈(프리미엄)에 대한 기대도 힘들어질 수 있다. 선분양에 최적화된 현행 아파트 분양시장도 후분양제 도입과 함께 제도적 변화가 예상된다. 후분양제에선 분양보증을 앞세운 주택도시보증공사(HUG)의 눈치를 볼 필요가 없어 고분양가 문제가 생길 수도 있다. 실제 일부 강남 인기 지역 재건축 조합은 HUG의 분양가 상한 제한을 피하기 위해 스스로 후분양제를 고민하고 있다. 다만 후분양을 선택한 상태에서 분양가 상한제를 적용받게 된다면 높은 금융비용을 분양가에 전가할 수 없어 조합의 고민은 커질 전망이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "청약자들의 청약통장예금과 분양채권 등으로 운영되는 주택도시기금의 대체 재원 마련과 함께 선분양제를 지원하기 위한 공기업인 HUG의 역할도 바뀔 필요가 있다"고 말했다. 결국 이러한 문제점 때문에 김 장관 역시 전면적인 후분양제 도입에는 유보적인 입장을 밝히면서 단계적인 로드맵을 제시한 것으로 분석된다.(20171013일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.14 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양을 먼저 받고 기다리는 재미는 없겠지만 안전하게 아파트를 구입할 수 있겠어요

 

 

 

한은 아파트 위주 한국주택시장 과 달리 거래 활발하고

재건축 많아 공급과잉 적어 지방·노후주택 빈집 늘수도

 

 

  "한국 부동산 시장은 과거 일본과는 달리 집값이 급락할 가능성이 낮다. 자산가격 상승률이 과거 일본에 비해 낮은 데다 재개발·재건축 위주로 주택이 공급돼 공급 과잉 우려가 적다." 한국은 일본처럼 인구 고령화로 주택 가격이 급락할 가능성이 낮다는 한국은행의 분석 결과가 나왔다. 그동안은 민간 연구기관이 주로 주택 가격이 급락할 가능성이 작다는 연구 결과를 발표했지만, 한은과 같은 공공기관이 이를 밝힌 것은 이례적이다. 한은은 1980~1990년대 일본에 비해 한국 주택 가격이 상대적으로 완만하게 상승했고 최근 들어 재개발·재건축 위주로 주택을 건설하면서 멸실을 동반해 공급 과잉이 장기화할 가능성이 낮다고 설명했다. 한은 금융안정국 오강현·안상기·권동휘 과장과 김솔·윤재준 조사역은 26'인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향'이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 한은 관계자는 이날 "인구 고령화로 중장기적으로 주택 수요 증가가 둔해질 것으로 예상되지만 정도는 매우 완만할 것"이라고 말했다. 이 관계자는 이어 "다만 임대차시장이 월세로 재편될 것이며 지방·노후 주택을 중심으로 빈집이 증가할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

 

 

  한은은 이번 보고서를 통해 2016~2035년 중기적 시계로 봤을 때 주택 수요가 증가세를 유지할 것으로 봤다. 이는 전체 가구의 주거면적을 더해 수량화한 뒤 주택수요를 APC(Age-Period-Cohort) 모형을 통해 산출한 결과다. 이 결과 한국 주택 수요는 2016~2035년 면적 기준으로 29.1% 늘어난다. 연평균 증가율도 2016~20201.7% 2020~20251.5% 2025~20301.2% 2030~20350.8%로 점차 낮아지지만 플러스를 유지한다. 주택 가격이 과거처럼 폭등하지 않고 지방과 노후 주택 위주로 빈집이 발생할 수 있지만, 전반적으로 주택 가격이 하락할 가능성은 작다는 의미다. 특히 한국은 2015년 기준으로 전체 주택 대비 아파트 비중이 60.4%에 달하는데, 이 또한 주택 가격 급락 가능성을 제한하는 요소라고 분석한다. 비교적 교통이 편리한 곳에 대단위로 입주하는 아파트는 단독주택보다 매매가 잘 되는 편이다. 한은에 따르면 단독 주택 비중이 70%에 육박하는 일본의 주택거래회전율(전체 주택 재고량 대비 매매 건수)은 버블 붕괴 직전인 19880.39%에 그쳤다. 반면 한국은 아파트 위주로 주택 시장이 형성돼 지난해 기준으로 주택거래회전율이 10.4%에 달했다.

 

 

 

  한은 관계자는 "고령 1·2인 가구가 늘어나면서 중대형 아파트를 매각해 현금화할 수요가 늘고 있는데 이에 부합하는 중소형 주택과 아파트 수요가 더욱 늘어날 것"이라고 밝혔다. 실제로 최근 들어 서울 지역의 경우 아파트 공급은 2010년 중대형 비율이 88.1%에 달했으나 2016년 들어 68.5%로 급락했다. 그만큼 시장 수요에 발맞춰 공급이 이뤄지고 있어 시장 수요에 탄력적으로 대응하고 있다는 평가를 받는다. 그는 이어 "다만 주택보급률이 2015년 기준으로 102.3%인 상황에서 주택 수요 증가세가 둔해지면서 수요가 상대적으로 적은 지방 및 노후 주택을 중심으로 빈집이 증가할 수 있다"고 밝혔다. 또한 한은은 주택 공급 방식이 최근 재건축·재개발 위주로 이뤄져 멸실을 동반해 주택 과잉 공급이 장기화할 가능성이 낮다고 밝혔다. 일본은 1990년 초반 버블 붕괴 이후 기업들이 토지를 처분하면서 지가가 급락해 주택을 짓기 좋은 환경이 조성됐다. 이 결과 경기 급락 이후 오히려 대규모로 주택이 공급됐고 이는 버블 붕괴 이후 5~6년에 걸쳐 이뤄졌다.(2017727 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.07.28 08:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인터넷 은행의 출연으로 대출금리가 떨어져 문제가 없을 것 같기도 해요

  2. GeniusJW 2017.07.28 11:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다.

  3. 영도나그네 2017.07.28 14:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 우리나라와 일본의 주택시장은
    다른 모습이군요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  4. 도느로 2017.07.28 18:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울을 기준으로 한건가요?
    지방의 경우는 이미 뻔히 보이는 미래라고 하던데...
    특히 부산이 제일 먼저 그렇게 될거라는 방송을 본적이 있는데 말이죠.

  5. 버블프라이스 2017.07.29 03:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 글 잘읽고
    공부하고 갑니다. 좋은 주말 되시길 바래요^^

  6. 부동 2017.11.09 08:00  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일본은 썩어서 무너지는중인 목조주택이 원인. 부모가 자녀들에게 줘도 안 받죠. 반면에 우리 부모세대는 콘크리트구조 아파트. 내부 리모델링 좀만 하면 새집되죠. 런던,뉴욕 등 70년된 노후아파트 그리고 인구감소해도 내집 못구해 임대료와 매매가는 계속오르죠. 내부만 손보면 새집되어 돈이 되니까요. 일본사례는 인구감소와 주택 구조의 복합 문제로. 우리나라도 같다고 보다가는..점점 더 내집마련하기 힘들어지고 우리아이도 커서 월세에 치여 힘들어질거라. 생각합니다.