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신반포센트럴자이 추첨 경쟁률은 최고 25461

주변 시세보다 3~7억원 저렴해 '로또' 기대

시세차익 실현하는 데 장애 많아 불확실성 커

소유권 이전등기까지 전매 안 되고 각종 세금

다주택자 입주 후 바로 팔면 3분의 1도 못 쥐어

 


  청약경쟁률이 하늘을 찌르는 서울 강남권 재건축 아파트는 과연 로또일까. 서초구 잠원동 옛 신반포6차를 재건축하는 신반포센트럴자이가 3.3당 평균 4250만원의 비싼 분양가인데도 지난 81순위 청약접수 결과 평균 1681, 최고 5101의 경쟁률을 기록했다경쟁률 숫자로는 지난해 10월 서초구 반포동 아크로리버뷰(옛 신반포5)의 평균 307대에 밀리지만 청약자 수는 훨씬 더 많다. 2015111200여 가구를 일반분양한 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영)에 몰린 42000명 이후 가장 많은 16000여명이다. 그런데 신반포센트럴자이 청약자가 통과해야 하는 실제 경쟁률은 이보다 훨씬 더 높다. 주택형별로 공급량의 50(전용 85초과)~75%(85이하)가 청약가점제 몫이어서 이를 뺀 물량이 추첨제 대상이다청약 접수한 98가구 중 가점제 몫이 66가구이고 가점제 물량을 뺀 경쟁률은 평균 5131로 치솟는다. 최고 경쟁률이 나온 59C(이하 전용면적)의 경우 5가구 모집에 2550명이 신청했다가점제 물량이 4가구이고 1가구만 추첨 방식이다. 가점제로 당첨된 4명을 제외한 2546명이 경쟁을 벌여야 해 추첨제 경쟁률은 25461이다.

 

 

신반포센트럴자이 추첨제 경쟁률 평균 5131 

 

  청약가점제 당첨 커트라인도 매우 높을 것으로 예상된다. 이번 신반포센트럴자이의 커트라인은 65점 이상으로 업계는 보고 있다이같은 치열한 청약경쟁의 주요 원인은 로또기대다. 이 단지와 견줄 만한 주변 아파트 시세가 3.35000~6000만원 선이어서 당첨은 3.31000만원의 시세차익을 안겨주는 셈이다지은 지 9년 된 래미안퍼스티지가 3.3당 평균 5000만원이고 지난해 입주한 아크로리버파크는 3.36000만원에 육박한다. 신반포센트럴자이 59의 분양가가 10~11억원. 올 들어 래미안퍼스티지와 아크로리버파크 최고 실거래가는 각각 151000만원, 155000만원이었다. 84는 최고 155000만원인데 래미안퍼스티지의 같은 크기가 올 들어 최고 19억원까지, 같은 크기 아크로리버파크는 23억원까지 거래됐다. 신반포센트럴자이 114분양가(최고 21억원)는 비슷한 크기의 래미안퍼스티지와 아크로리버파크보다 2~7억원 싸다그런데 기대만큼 웃돈을 실제로 손에 쥘 수 있을까. ‘로또뒤에 숨은 변수가 많아 액면 그대로 믿어서는 안 된다. 분양권 전매 금지 등으로 차익을 실현하는 데 2년 반 이상 걸리고 고가주택이어서 각종 세금이 만만찮다. 대출 문턱도 높다.

 

 

소유권 이전등기 이후 전매 가능

 

  신반포센트럴자이는 소유권 이전등기까지 전매할 수 없다. 중도금과 잔금을 모두 치른 뒤 소유권을 넘겨받은 뒤 팔아야 한다. 가장 빨리 시세차익을 챙길 수 있는 게 입주예정 시기인 20204월 이후다. 양도차익을 593억원, 845억원, 1147억원 넘을 것으로 보고 전매가 가능할 시기까지 들어가는 비용을 따져보자. 당첨자는 전매 때까지 계약금(분양가의 10%)과 중도금(분양가의 60%), 잔금(30%)을 내야 한다. 소유권 이전을 위해 취득세를 내야 하고 양도 후 시세차익에 대해 양도세도 부담해야 한다. 강남권 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 분양가의 40%를 대출받고 계약금과 나머지 중도금 20%, 잔금은 모두 자기 돈으로 마련하는 것으로 보자. 이 아파트 모든 주택의 분양가가 9억원이 넘어 주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증이 나오지 않기 때문에 당첨자는 개인신용 대출이든, 기존 보유 주택이나 전셋집 담보대출 등으로 스스로 중도금을 빌려야 한다. 대출이자를 현 중도금대출금리 수준인 연 3.5%를 적용하면 59(평균 분양 107000만원)의 대출이자가 2300만원이다. 취득세는 세율 3.3%를 적용 받아 3531만원이다. 계산의 편의를 위해 양도세 세율이 적용되는 과세표준 금액(양도차익-공제금액)593억원, 845억원, 1147억원으로 잡았다. 과세구간이 겹치는 3억원과 5억원의 경우 초과 세율을 적용했다.

 

 

입주 후 바로 팔면 다주택자 양도세가 차익 절반 차지 

 

  양도차익 3억원 초과의 경우 내년부터 신설되는 3~5억원 구간의 40%가 기본세율이다. 1주택자는 기본세율이지만 서초구가 조정대상지역이어서 다주택자는 중과돼 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%. 양도세 계산 결과 1주택자 9460만원, 2주택자 12460만원, 3주택 이상자는 양도차익의 절반 정도인 15460만원이다. 중도금 대출이자와 취득세·양도세를 합친 금액은 15000~21000만원이다. 이를 제외하고 실제로 손에 들어오는 돈은 1주택자 15000만원, 3주택 이상자 9000만원 정도. 3주택 이상자는 3분의 1 정도밖에 남지 않는 셈이다. 마찬가지로 8414000~24000만원, 114의 경우 19000~ 33000만원 정도 손에 쥐게 된다.

 

2년 거주하더라도 9억 초과분은 양도세 대상

 

  1주택자는 취득 후 바로 팔지 않고 2년 거주하면 양도세 감면을 노릴 수 있다. 1주택자 양도세 비과세 혜택이 양도가격 9억원 이하에만 적용9억원 초과분만 양도세를 낸다. 2년 거주 후 같은 금액으로 매도할 경우 양도세가 597000여만원, 849000여만원, 1141억원가량 줄게 된다. 대신 2년간 대출이자와 재산세·종합부동산세를 내야 한다입주 때 잔금 대출에 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용되기 때문에 소득이 많아야만 대출 받을 수 있다. 59형 분양가 107000만원의 40%42800만원을 DTI 40%로 대출받으려면 연소득이 7500만원 정도 이상이어야 한다. 84형 평균 분양가인 148750만원의 40%를 대출받는 데는 연소득이 1억원 이상, 114형 분양가의 40%8억여원을 대출받으려면 연소득이 14000만원 이상이어야 한다. 2년간 잔금 대출 이자는 593000만원 정도다. 84형은 4200만원 선이다. 114형이 5700만원이다. 재산세·종부세는 59500만원, 841000만원, 1141800만원 선이다입주 후 2년간 추가로 들어가는 비용은 총 3500~7500만원 선이다. 이 금액을 뺀 양도세 절감액은 593700만원, 844200만원, 1142000만원이다결국 2년 거주 후 매도하게 되면 59는 양도차익 3억원 중 60%18000만원을, 845억원 중 절반이 넘는 29000만원을, 114는 절반인 35000을 남기게 된다이보다 가장 큰 변수는 집값 움직임이다. 집값이 기대만큼 오르지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있다. 금리 인상 가능성도 커 금리가 오르면 그만큼 남는 게 줄어든다. 물론 집값이  오르면 차익도 커진다.(2017912일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

학계·민간 전문가 10인의 진단, 입지에 따라 심해진 시장 양극화

강남 4구 빼곤 과열로 보기 어려워

집값 오름세 장기적 추세주장에 앞으로는 큰 폭 상승 어렵다반론

규제 필요한가 엇갈리는 의견, “투기과열지구 지정 등 총동원해야

시장 왜곡해 장기적으로 집값 올라

 

 

  고공 행진하던 부동산 시장이 정부에 규제 움직임에 숨 고르기에 들어갔다. 12일 부동산 업계에 따르면 최근 재건축 가격 상승을 주도했던 서울 강남구 개포 주공1단지의 경우 이달 들어 거래가 끊기고 지난 주말 호가가 1000만원 가까이 떨어졌다. 정부가 과열 조짐을 보이는 서울 강남 3(강남·서초·송파구) 등 시장을 진정시키기 위해 이번 주 부동산 투기 단속을 시작하는 데 이어 조만간 대출 규제 등 메스를 들이댈 예정이라서다. 중앙일보는 현재 시장을 어떻게 봐야 하는 건지, 집값은 향후 어떻게 될지, 내 집 마련에 나서야 할지 등에 대해 학계, 민간 부동산 전문가, 건설업계 관계자 10명을 긴급 설문했다. 응답자들은 시장의 변동성이 큰 데다 정부의 시장 안정책이 나올 가능성이 커 단기 시세 차익을 노린 투자는 위험하다고 입을 모았다. 그러면서도 규제의 필요성과 방향·강도에 대해선 다양한 목소리를 쏟아냈다.

 

 

  현재 부동산 시장 상황에 대해선 10명의 의견이 비슷했다. 일부 지역을 제외하고는 과열로 보기 어렵다는 것이다. 수도권에선 서울 강남 4구와 하남 미사지구, 성남 판교신도시, 지방에선 부산·세종시 등은 뜨거운 편이지만 나머지 지역은 과열로 보기 어렵다는 것이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “2009년부터 지난달까지 서울 아파트값 누적 상승률은 4.5%에 그쳤다이 정도로 서울 전체가 과열이라고 볼 수 없다고 말했다. 김동욱 쌍용건설 주택담당 상무는 수도권 미분양 물량은 줄었지만, 지방은 늘었다. 전반적으로 과열됐다기보다 입지 특성에 따라 시장 양극화가 심화했다고 봐야 한다고 말했다. 건설업체와 시행사 등 민간 업체 측은 집값 상승이 일시적인 현상이 아니라 장기적 추세라고 내다본다. 강성호 GS건설 건축기획팀장은 한국 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융위기 이후 장기 침체를 겪었다. 향후 장기 관점에서 집값은 최소 유지 또는 상승할 것으로 본다고 전망했다. 김승배 피데스개발 대표는 선진국과 비교했을 때 서울 강남 등 도심은 현재 30%가량 저평가됐다. 추가 상승여력이 충분하다고 말했다.

 

 

  학계 쪽에서는 다른 목소리가 나온다. 최근 추세가 지속될지에 대해선 지켜봐야 한다는 의견이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 금리인상과 대규모 입주, 정부 규제 등 변수가 많아 최근처럼 큰 폭의 상승세가 장기 지속하긴 어려울 것이라고 내다봤다. 현시점에서 규제 필요성과 대책에 대해선 의견이 엇갈렸다. 시장에 맡겨야 한다는 의견부터 투기 지역에 대해선 전매제한 강화, 재건축 초과이익환수제 부활, 투기과열지구 지정 같은 규제 수단을 총동원해야 한다는 주장까지 극과 극이었다. 김승배 대표는 규제는 시장 상황을 왜곡해 장기적으로 집값을 더 올릴 수 있다. 집값은 전적으로 시장에 맡겨야 한다고 말했다. 심교언 교수는 강남 3구를 포함한 일부 지역만 오르는 상황이라 지금 당장은 규제책을 펼 필요가 없다. 오히려 일률적으로 규제할 경우 지방을 비롯한 전국 부동산 시장이 무너질 우려가 있다고 했다.

 

  반면 특정 지역에 대한 규제 필요성을 언급하는 시각도 만만찮았다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 과열된 일부 지역만 선별해 전매제한을 강화하는 등 시장 안정책을 도입해야 한다고 말했다. 전재범 강원대 부동산학과 교수는 강남 3구 등 집값이 오른 지역은 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화를 제외한 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 부활, 청약 1순위 자격 강화, 전매제한 강화 같은 고강도 대책을 동원해야 한다고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “LTV·DTI를 강화하더라도 실수요자를 위한 대출 지원책은 마련해야 한다고 덧붙였다. 규제를 하더라도 효과가 제한적일 것으로 보는 목소리도 컸다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 단기적으로 정부를 이기는 시장은 없다. 하지만 장기적으로 시장을 이기는 정부는 없다. 정부가 규제를 강화하면 단기 조정 후 수도권을 중심으로 가격 상승세가 이어갈 것이라고 말했다.

 

 

  시장 수요자들이 가장 궁금해하는 지금 집을 사야 하느냐는 질문에 대해서 응답자들은 실수요자와 단기 차익을 노린 투자자의 입장을 구분했다. 집을 장기 보유할 실수요자라면 시장 상황을 따져보고 매수하는 걸 검토해도 괜찮다는 입장이다. 김덕례 실장은 집값은 등락을 반복해도 (경제가 성장하는 한) 꾸준히 오른다. (실수요자라면) 하반기 중 금리가 오르기 전 주택을 마련하는 것도 검토할 만하다고 말했다. 전재범 교수는 부동산 경기와 무관하게 무리한 대출만 아니라면 실수요자는 구입하는 걸 검토해도 된다고 말했다. 부동산의 보이지 않는 진실저자인 이재범씨는 무주택자라면 언제든 집을 구입할 시기는 지금이다. 더 싸게 사고 싶겠지만 그런 때가 쉽게 오지 않는다고 말했다.

 

 

  하지만 가격이 많이 오른 지역에서 추격 매수하는 것은 자제할 필요가 있다는 답변도 많았다. 특히 단기 시세차익을 노린 투자는 경계하라는 목소리가 컸다. 정부 대책이 나오면 단기간 조정이 불가피하다는 데 의견이 모아져서다. 강성호 팀장은 정부의 시장 안정책이 발표되면 단기 시세 차익을 노린 투자부터 직격탄을 맞을 수 있다고 말했다. 함영진 센터장은 하반기부터 2018년까지 분기당 10만 가구씩 입주 물량이 쏟아진다. 단기 차익을 노린 갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다고 말했다. 부동산 시장을 좌우하는 큰 변수 중 하나는 금리다. 이날 이주열 한국은행 총재가 기준금리 인상 가능성을 언급한 데 대해 함영진 센터장은 예고된 현상이다. 금리를 올리더라도 인상 속도는 완만할 것으로 본다. 하지만 금리가 조금이라도 오른다면 최근 집값 상승세는 한풀 꺾일 것이라고 내다봤다.(2017613 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

빚내 집사기 열풍 차단6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

 

  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제201481일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다. 현재 각각 70%60%LTVDTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확 줄어들 수밖에 없다. 이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

 

 

누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

 

  단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다. 규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이 적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행 규제비율과 동일하다. 20147월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년 기준 3768077) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다. DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에 상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다. 다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

 

 

지방도 DTI 적용하나 정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도

 

  DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비()아파트나 지방 주택(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다. 금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다. 박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다. 하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정보다 부채안정으로 이동했다. 가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는 배경이다. 김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이 국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다. 다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

 

 

아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려DTI 규제 대상될 듯

 

  DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다. KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다. 금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다. 또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다. 하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

 

 

집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성

 

  시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승 추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다. 정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다. 이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다. 대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월(103.1)보다 크게 올랐다. 이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후 집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

 

 

가계빚 줄어들까 신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도

 

  금융당국은 LTVDTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인 731일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인 가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다. 강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에 따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다. 문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다. 분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로 발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다. 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도 가계대출 증가를 점치는 요인이다. 이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다. 따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다. 금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.(201767일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  연초 주춤했던 은행권 가계대출 증가세가 최근 들어 다시 가팔라지면서 문재인 대통령이 주문한 가계부채 종합관리 방안에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 다시 강화하는 내용이 담길지 관심이 모아지고 있다. 문 대통령은 앞서 지난 1일 청와대에서 열린 대통령·수석보좌관 회의에서 "8월 중으로 관계부처 합동으로 가계부채 종합관리 방안을 마련하라"고 지시 한 바 있다. 4일 금융당국 등에 따르면 이번 가계부채 종합관리 방안에는 그동안 기본 방향인 분할상환·고정금리 대출 비중을 늘리는 등 금융 차원의 접근은 물론 부동산 시장 안정, 한계 차주(빌린 돈을 상환하는 능력이 떨어지는 이들)에 대한 채무 감면, 자영업자에 특화한 부채부담 완화 방안 등 여러 정부 부처를 아우르는 종합적 가계부채 대책이 나올 것으로 전망된다.

 

 

  정부가 가장 먼저 손댈 가능성이 크다는 분석이 나오는 대출 규제는 LTVDTI. 문재인 정부의 핵심 인물들은 물론 김현미 새 국토교통부 장관 후보자도 가계부채 증가 원인 중 하나로 부동산 시장 과열과 대출 규제 완화를 꼽고 있기 때문이다. 김현미 국토부 장관 후보자는 "LTV·DTI 규제를 푼 것이 지금의 가계부채 문제를 낳은 요인이 됐다"고 언급해 새 정부가 이들 규제의 환원을 검토하고 있음을 내비쳤다. 박근혜 정부20148월 부동산 경기 활성화를 위해 LTV·DTI 규제를 완화했다. LTV5060%에서 70%, DTI50%에서 60%로 상향 조정했다.

 

 

  정부는 유효기간이 1년인 행정지도 형태로 시행한 LTV·DTI 규제 완화2차례 연장했다. 올해 7월 말 다시 일몰이 다가오기 때문에 정부는 적어도 이달 안으로 어떤 식으로든 LTV·DTI 조정 여부를 결정해야 한다. 다만 섣불리 LTV·DTI를 환원하면 부동산 경기가 급격히 가라앉거나 정상적 대출 수요자마저 돈을 빌리기 어려워질 수 있는 만큼 부동산 과열 우려가 있는 지역에 한시적으로 LTV·DTI 규제를 강화하는 정책이 나올 수 있다는 분석이 나온다. 한편 금융당국 관계자는 "대통령 지시에 따라 여러 부처가 참여하는 가계부채 종합관리 방안을 마련하기 시작했다""8월 이전에라도 필요한 가계부채 대책은 그때그때 내놓을 계획"이라고 말했다. 가계부채 증가세나 부동산 시장, 금리 변동 상황 등을 보고 대응책을 67월 중에라도 발표할 수 있다는 설명이다. (201764일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  문재인정부 출범과 함께 부동산시장이 후끈 달아오르고 있다. 서울 주간 상승폭이 7개월 만에 최고치를 기록하는 등 대선 이후 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격이 가파른 상승세를 보인다. 지난주 말 견본주택에는 총 15만명이 넘는 구름 인파가 몰려 조기 대선 후 사실상 처음으로 열리는 이번주 '장미분양'의 흥행을 예고했다. 정치적 불확실성이 제거됐다는 안도감이 매매·분양 쌍끌이 강세로 이어졌다는 분석이다. 하지만 대출 규제 등 변수가 남아 있어 새 정부의 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다. 21일 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.24% 상승'11·3 부동산 대책' 발표 직전인 지난해 1021(0.24%) 이후 7개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남구 개포 주공1단지, 강동구 둔촌 주공아파트 등 재건축 초과이익 환수제를 피한 강남권 재건축 단지들의 강세가 이어지고 있다. 서울 재건축 아파트의 평균 상승률은 0.36%를 기록했다. 마포 래미안푸르지오, 종로 경희궁자이 등 일반 아파트도 초강세를 보이자 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기다. 서울 일반아파트의 상승률은 0.22%로 전주보다 상승폭이 2배 확대됐다. 구별로는 재건축 이슈가 부각된 강동(1.11%), 송파(0.47%)의 상승폭이 가장 컸다. 성수전략정비구역이 부각된 성동(0.32%), 저가 매물이 소진되며 다시 상승세로 돌아선 양천(0.25%)의 가격도 많이 올랐다.

 

 

  건설사들이 대선 이후로 미뤘던 분양을 재개하면서 분양시장도 달아오르고 있다. GS건설이 경기도 김포시 걸포3지구에 짓는 한강메트로자이 견본주택엔 지난주 말 오픈 직후 사흘간 65000명이 방문해 뜨거운 분양 열기를 반영했다. 지난 20일에는 주말 방문객이 한꺼번에 몰리며 입장부터 내부 유닛관람과 상담까지 3시간이 걸리기도 했다. 견본주택 인근에는 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장해 아파트 당첨 시 연락을 달라며 분주히 명함을 돌리는 모습도 보였다. 서울 영등포구 신길5구역 재개발 아파트인 SK건설의 '보라매 SK' 견본주택에도 하루 평균 1만명 이상의 예비 청약자가 몰려들었다. SK건설 관계자는 "올해 연 견본주택 중 가장 많은 인파가 몰렸다"면서 "상담 내용을 분석한 결과 실수요자와 투자자 비율이 46으로 투자자들의 관심이 더 많은 것으로 나타났다"고 말했다.

 

  대우건설이 인천 남동구 논현동에 짓는 '인천 논현 푸르지오' 견본주택에도 주말동안 2만여 명이 몰렸다. 경기도 안양 명학역에 들어서는 반도건설의 주상복합 아파트 '명학역 유보라 더 스마트'에도 주말 동안 12000여 명이 방문했다. 이번 대선으로 진보정권이 들어서면서 부동산시장이 위축될 것이란 예상이 많았다. 하지만 보유세 인상 등 대형 악재가 문재인 대통령의 대선 공약에 빠졌고 정권 초부터 금리를 인상하는 것도 어려울 것이란 분석이 힘을 받으면서 불확실성이 해소되고 있는 것이 부동산시장 강세의 원인이라는 분석이다. 노무현정부 시절 집값 폭등을 막기 위해 집값을 제어하다 실패한 것이 참여정부가 민심을 잃은 결정적인 요인이 된 만큼 이번 정부에서는 규제 카드를 꺼내는 데 신중을 기할 것이라는 기대감도 나온다. 다만 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입, 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 시행 등 대출 규제 카드는 부동산시장에 변수가 될 전망이다. 문재인정부는 아직까지 대출 규제에 대한 명확한 입장을 내놓지 않았지만 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 '총량관리제' 도입을 검토하고 있다.

 

  이런 가운데 이번주에는 전국 12개 단지에서 6945가구(공공분양·임대주택 등 제외)가 청약을 접수한다. 이는 올해 들어 주간 기준 가장 많은 물량이다. 이전까지 청약물량이 가장 많았던 주는 4월 첫째주로 8개 단지에서 5495가구가 일반분양된 바 있다. 특히 수도권 분양물량이 몰려 있다. 부동산인포에 따르면 앞으로 6월까지 수도권에서 총 42936가구가 일반분양될 예정이다. 이는 작년 같은 기간(37048가구)보다 15.9% 증가한 수준이다. 새로 문을 여는 견본주택은 임대 포함 14곳이다. 고덕 롯데캐슬 베네루체, 성남 고등 호반베르디움 등 수도권에서 알짜 단지가 분양을 시작한다. 금성백조주택은 경기도 김포한강신도시 Ab-04 블록에 들어서는 '한강신도시 예미지 뉴스테이'를 선보인다. 장재현 리얼투데이 팀장은 "대선이 끝나고 아직 부동산 정책이 확실히 정해지지 않았고 대출 규제도 예상돼 건설업계에서는 시장 분위기가 나빠지기 전에 분양하려는 움직임을 보이고 있다"면서 "하반기 대량 입주가 시작되면 인기 단지에만 청약이 몰리는 양극화가 더욱 심각해질 것"이라고 말했다.(2017522일 중앙일보 기사 참조)

 

 

- 5월 10일 발표된 정부의 부동산 대책의 주요 내용과 효과

   

  지난 5월 10일 정부가 내 놓은 부동산 대책의 핵심주택거래를 활성화하고 서민들의 생활안정을 도모하는 것이라고 할 수 있다. 강남 3구는 투지지역이 해제되어 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에서 덕을 보게 되었으며 양도소득세 가산세율도 피해갈 수 있게 되었다. 5월 10일 정부의 부동산 대책의 주요내용과 효과를 알아보자.

 

1. 5월 10일 발표된 정부 부동산 대책의 주요 내용

 

  부동산 거래의 실종으로 부동산 경기가 꽁꽁 얼어붙었다. 특정지역을 제외하고는 거래가 거의 없다. 전월세도 특정지역만 오르내리고 있는 형국이다. 부동산 실수요자들은 부동산 몸집을 최대한 줄이려고 한다. 주거용 주택은 소형평수 위주로 거래가 이루어지고 있다. 부동산 경기가 실물경제에 미치는 영향은 대단하다. 그래서 정부는 부동산 경기를 회생시키려고 5월 10일 부동산 대책을 내 놓았다.

 

  5월 10일 발표된 정부의 부동산 대책은 주택거래 활성화서민들의 주거생활안정에 무게중심이 실려 있다. 주택거래활성화를 위해 투기지역과 주택거래신고지역을 해제 했으며 서민들의 주거생활안정을 위해 중소형 임대주택 공급을 늘려나가겠다고 한다. 다음은 5월 10일 정부가 발표한 부동산 대책의 주요 내용이다.

 

 

2. 5월 10일 발표된 정부 부동산 대책에 대한 평가

 

  이번 부동산 대책을 두고 전문가들의 평가는 엇갈린다. 일단 2008년 금융위기 이후 집값이 대폭 하락한 만큼 이번 대책이 바닥 심리를 다지는 요인으로 작용할 것이란 기대다. 강남3구 대기 수요자 입장에서 자금 마련이 쉬워진 덕분이다. 모 부동산 컨설팅 사장은 강남3구 투기지역 해제는 부동산 규제 완화의 상징적인 의미가 있기 때문에 강남권 거래 숨통을 터주는 효과를 낼 것이라고 내다봤다.

 

  물론 당장 눈에 띄는 효과를 보긴 어렵다는 의견도 있었다. 여전히 부동산 거래를 활성화할 만한 매수 유인책이 부족하고 총부채상환비율(DTI) 일괄 해제, 취등록세 감면 조치가 빠져 있어 투자 수요를 끌어들이기 어렵다는 분석이다. 정부가 그동안 6차례나 거래 활성화 대책을 내놓아도 별다른 효과가 없었던 만큼 투자자들에게 내성이 생긴 것도 아쉽다. 집값 하락과 거래 부진이 거시경제 침체와 무관하지 않다는 것도 변수다.

 

3. 5월 10일 발표된 정부 부동산 대책의 효과

 

  부동산 거래활성화 등을 위한 정부의 5월 10일 부동산 대책이 발표 된지 열흘이 지났지만 시장은 여전히 거래 실종 상태를 이어가고 있다. 20일 부동산업계에 따르면 살던 집을 줄여가는 ‘1대1 재건축’의 수혜단지인 서울 강남구 도곡동 삼익아파트 등 일부 단지를 제외하면 오히려 가격은 약보합세로 돌아섰다고 한다.

 

  서울 강남지역 모 중개업소 관계자는 투기지역이 해제되고 재건축 심의안까지 통과 됐지만 매물에 대한 문의전화가 이따금씩 올뿐 실제 거래로 이어지지 않는다며 더 두고 봐야 할 것 같다고 한다. 5월 10일 발표된 정부 부동산 대책의 최대 수혜지가 강남 3구임에도 불구하고 거래가 발생하지 않고 있는 것이다. 목동의 모 중개업소 관계자는 양천구는 아예 거래가 멈춰버렸을 뿐만 아니라 신시가지5단지(99㎡)는 1주일간 무려 2천5백만원가량 가격이 떨어졌다고 하며 분당, 용인 등 신도시 대부분도 보합세라고 한다.