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1주택 초과분 2년 이내 처분조건부로 1회만 연장개편방안 내달초 시행

 

 

  현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 시장에서 퇴출된다. 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 16일 금융당국에 따르면 정부는 9.13 주택시장 안정대책에서 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 여기서 `제한`이란, 기존 전세보증이 1(통상 2)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다는 의미다. 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치. 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐다. 금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 것이다. 금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했으며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 동참을 요청할 예정이다. 공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

 

 

  다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에는 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다. 금융당국은 1주택 보유자에겐 제한 조치를 약하게 적용키로 했다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용하기로 했다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올려 비용을 더 부담하게 한다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7천만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다. 금융당국은 이런 내용의 전세보증 개편 방안을 기존 계획대로 이르면 내달초부터 시행할 예정이다.(2018916일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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주택금융공사 1분기 주택구입부담지수, 2012년말 이후 가장 높아

 

 

 

  최근 부동산 가격이 급격한 상승세를 보인 데다 주택담보대출에 적용되는 금리까지 오름세를 보이면서 주택구입 부담이 4년여 만에 가장 높은 수준으로 치솟았다. 10일 한국주택금융공사에 따르면 올해 1분기 주택구입부담지수(K-HAI)는 전국 평균이 59.3으로 집계돼 작년 4분기(58.9)보다 0.4포인트 상승했다. 1분기 주택구입부담지수는 20124분기 59.9를 기록한 이후 43개월 만에 가장 높다. 201265.3까지 올랐던 지수는 이후 주택가격 하락 등으로 점차 떨어져 20151분기 50.3까지 내렸다. 하지만 이후 주택경기 회복에 따라 주택가격이 상승하면서 작년 2분기 55.33분기 56.04분기 58.9 등으로 올랐다.

 

 

  주택구입부담지수중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수. 지수 100은 소득 100%를 주택구입담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 것으로 숫자가 커질수록 부담도 늘어난다는 뜻이다. 지역별로는 충북과 충남, 경북, 경남을 제외한 전 지역의 지수가 전 분기보다 올랐다. 서울은 1분기 지수가 전 분기보다 1.2포인트 오른 103.6에 달해 가장 높았다. 서울의 1분기 지수도 20124분기 104.3 이후 43개월 만에 최고 기록이다. 제주는 1분기 지수가 85.1로 집계돼 전 분기보다 무려 6.2포인트나 급등했다. 이어 부산(70.8), 대구(72.0)70선을 넘어 주택을 구입하는 부담이 큰 편이었다.

 

 

  주택규모별로는 60이하(37.8), 60초과~85이하(63.5), 85초과~135이하(97.1), 135초과(131.2) 등 모든 규모 유형에서 전 분기보다 구입 부담이 커졌다. 반대로 중간 정도 소득 가구가 구입하기 적절한 주택 수의 비율(0100)을 의미하는 주택구입물량지수(K-HOI)는 지속적으로 하락했다. 주택구입물량지수가 꾸준히 하락한다는 것은 중위소득가구가 구입할 만한 주택물량이 줄어 구입하기가 어려워진다는 의미다. 연간 주택구입물량지수는 201264.8에서 이듬해 63.3으로 떨어졌고 201462.5, 201561.7로 하락한 데 이어 작년엔 60.4로 내렸다. 이처럼 근로자의 주택을 구입하는 부담이 커진 것은 소득이 별로 늘지 않는 반면 주택가격과 대출금리는 계속 상승하고 있기 때문이다.

 

 

  한국감정원에 따르면 지난달 전국의 주택가격은 0.21% 올라 5(0.14%)보다 상승 폭이 커졌다. 서울은 0.66%로 집계돼 상승률이 5(0.35%)2배에 육박했고 세종시는 한 달간 1.67% 뛰며 전국에서 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다. 지난달 말 현재 서울 아파트 매매가격은 사상 처음으로 3.32천만원(부동산114 조사)을 넘어섰고 서울의 전용면적 40이하 소형 아파트의 중간가격은 3억원(국민은행 조사)을 돌파했다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인상 등의 여파로 주택담보대출금리는 작년 8월부터 올 3월까지 0.55%포인트나 올라 연 3.21%에 달했다. 이로 인해 작년엔 가계가 쓸 수 있는 자금 중 빚의 원리금을 갚는 데 쓴 돈의 비중이 사상 처음으로 30%를 넘어섰다. 국회예산정책처의 분석에 따르면 지난해 부채보유가구의 처분가능소득은 평균 4635만원, 원리금 상환액은 평균 1548만원으로 집계돼 처분가능소득 대비 원리금 상환액 비중은 33.4%에 달했다.(2017710 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.10 11:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주택구입물량지수가 꾸준히 하락한다는 것은
    중위소득가구가 구입할 만한
    주택물량이 줄어 구입하기가 어려워진다는 의미군요.
    치솟는 집값과 대출금리가 걱정입니다. ㅜㅜ
    좋은 하루 보내세요!

  2. 도느로 2017.07.10 16:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서민에겐 이래저래 모두가 부담인 것 같네요.
    빨리 모든것이 안정되었으면 하는 바람입니다. ㅜㅜ

  3. 버블프라이스 2017.07.11 06:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한페이지로 간략히 부동산 경제흐름을 이해할 수 있는 좋은 글 인것 같습니다. ^^
    시원한 화요일 되세요

  4. 핑구야 날자 2017.07.11 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장은 정말 예측하기 어려운 것 같아요

  5. 멜로요우 2017.07.11 08:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    점점 집값이 오르니까 걱정입니다 ㅠㅠ 경제적으로도 너무 부담이 되네요ㅠ

 

 

 

 

중산층 대상 적격대출채권금리 인하 반영

서민용 디딤돌 대출과 금리 엇비슷해져

6억이상 집 구매 대출 꿀팁

 

  9억원 이하 아파트 구입자를 대상으로 최장 30년 동안 동일한 금리가 유지되는 이른바 '적격대출' 금리가 연 3.3%까지 떨어졌다. 이는 서민층 대상 디딤돌대출의 30년 만기 적용 금리(3.15%)0.15%포인트밖에 차이가 나지 않을 뿐만 아니라 금리고정 기간이 5년에 불과한 시중은행 자체 상품의 금리(최저 연 3.4%)보다 더 낮은 수준이다. 21KB국민은행의 적격대출 금리는 연 3.3%로 지난달(3.4%)보다 0.1%포인트 떨어졌다. 국민은행 관계자는 "적격대출 공급 기관인 주택금융공사가 최근 원가를 낮춰 적용 금리가 내려갔다"고 밝혔다. 이 은행의 자체 상품인 '포유(for you)' 대출 5년 고정혼합형 금리(최저 연 3.43%)보다 금리가 0.13%포인트 더 낮은 셈이다. IBK기업은행 역시 5년 고정혼합형 주택담보대출 금리가 연 3.48~4.09%, 평균 연 3.7%에서 대출이 이뤄지는 반면 이 은행의 적격대출 취급 금리는 연 3.61%로 더 낮다.

 

  시중은행에서 선보인 고정금리 상품은 5년간 고정금리가 유지되다가 이후 6개월 단위로 변동하는 부분 고정금리인 반면 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 이른바 '정책모기지' 상품은 최장 30년의 대출 만기까지 동일한 금리가 유지되기 때문에 금리 변동성이 높으면 더 안정적인 상품으로 평가를 받는다. 디딤돌대출이나 보금자리론이 각각 5억원, 6억원 이하 주택 구입자를 대상으로 하는 반면 적격대출은 9억원 이하 주택 구입자까지 대상이기 때문에 대상 고객 범위가 더 넓은 것도 특징이다. 장기 고정금리 주택담보대출은 금융채를 조달해 수요자에게 공급하는데 이달 들어 채권시장이 안정세를 보이면서 원가를 낮췄고 은행들은 동일한 가산금리를 적용하고 있어 금리가 내려간 것으로 분석된다. 주택금융공사 관계자는 "원가가 즉각 금리에 반영되지 않는 디딤돌대출이나 보금자리론과 달리 중산층 대상 적격대출은 금리가 바로 반영되다 보니 단기적인 인하가 나타날 수 있다"고 설명했다.(2017221일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.02.23 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    금리가 오르고 있어기 고민 하고 있는 분들이 많겠군요

  2. 영도나그네 2017.02.23 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하!
    이번에 극민은행에서 파격적인 조건인
    적격대출을 선보이는 군요,..
    내집마련의 절호의 기회가 될것 같습니다..
    덕분에 좋은 금융자료 잘보고 갑니다..

 

  올해 1분기 주택담보대출 증가율이 작년 동기에 견줘 절반 수준으로 뚝 떨어진 것으로 나타났다. 정부의 가계부채 대책 효과가 나타나기 시작한 데다가 아파트 매매 거래량마저 줄어들면서 대출 증가세가 확 꺾인 것으로 해석된다. 4일 국민·신한·우리·하나·농협·기업 등 6대 은행의 1분기 주택담보대출 잔액은 355조3천889억원(이하 주택금융공사 모기지론 양도분 제외)으로 작년 연말(349조493억원)보다 4조3천396억원 늘어났다. 이는 작년 1분기 이들 은행의 주택담보대출 순증액인 7조6천960억원의 56.4%에 불과한 것이다.

  올해 1월에는 1조3천308억원, 2월에는 8천460억원 증가하는 데 그쳤으나 이사철이 시작되는 3월 들어서는 2조1천628억원이 늘었다. 그러나 3월 증가액도 작년 동기간 순증액(3조4천380억원)보다 1조2천700억원 적은 금액이다. 작년 주택담보대출이 30조원 넘게 급증한 것에 견줘 최근 대출 증가세가 가파르게 둔화하고 있는 셈이다. 지난 2월부터 수도권을 중심으로 본격 시행된 정부의 여신심사 가이드라인이 대출 심리에 영향을 준 것으로 보인다. 이 대책은 주택 구입용으로 담보대출을 받으려면 이자만 내는 거치기간이 1년을 넘길 수 없고 초기부터 원금과 이자를 모두 나눠 갚아야 한다는 게 골자다. 작년부터 은행권의 분할상환이 늘어난 것도 대출 증가세를 둔화시킨 요인이다.

  금융위원회에 따르면 분할상환 비중은 2014년 26.5%에서 지난해 38.9%로 12.4%포인트 늘었다. 차주(대출자)가 원금을 갚아나가는 비율이 높아져 은행으로서는 대출 잔액이 그만큼 줄어든다는 의미다. 매매 거래량도 줄고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 아파트 매매 거래량은 7천99건으로, 작년 3월(1만2천975건)보다 5천876건(45.3%) 줄었다. 1분기 전체 거래량도 1만7천513건으로, 작년 1분기(2만8천337건)의 약 62% 수준으로 뚝 떨어졌다. 지난해 거침없이 올랐던 아파트 매매 가격도 고가 아파트를 중심으로 일부 떨어지기도 했다.

  2월 서울 아파트의 4, 5분위 아파트 평균 매매 가격은 1월에 견줘 떨어졌다. KB국민은행에 따르면 매매가격 순으로 상위 20~40% 범위에 있는 4분위 서울 아파트 평균 가격은 1월 6억2천694만원에서 2월 6억2천683만원으로 1년3개월 만에 11만원 하락했다. 상위 20%내에 포함되는 5분위 아파트 평균 가격도 같은 기간 10억5천489만원에서 10억5천400만원으로 89만원 떨어졌다. 시장에서는 여신심사 가이드라인이 본격화하면서 부동산 시장 경색에 어느 정도 영향을 미치고, 가이드라인 시행과 공급물량 증가에 따른 투자 위축 심리가 대출 속도를 둔화시키고 있는 것으로 보고 있다. 하나금융경영연구소 관계자는 "여신심사 가이드라인과 주택매매 거래량이 서로 영향을 주고받으며 대출감소로 이어지고 있는 것으로 추정된다"며 "가계부채 증가속도가 둔화한 건 대단히 바람직하지만 최근 부동산 시장 심리가 위축되는 국면은 다소 걱정스럽다"고 말했다.(2016년 4월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 슈나우저 2016.04.04 22:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    거래량이 맣이 줄었나보군요 ㅠ ㅠ 잘 보고 갑니다

  2. 핑구야 날자 2016.04.05 07:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출규제를 했으니 당연히 내려갈 수밖에 없겠지요 그래도 금리가 오르지 않아서 다행이에요

  3. 훈잉 2016.04.05 09:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산도 힘들다는거같더군요..
    요즘 나라에 문제가많네요

  4. ☆Unlimited☆ 2016.04.08 20:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 편안한 밤 되세요~