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'주택공급과잉'에 해당되는 글 2

  1. 2016.08.05 2년 뒤 전국 아파트·오피스텔 67만 가구 남아돈다 (10)
  2. 2016.01.01 2016년 경제 전망 - 부동산 - (6)
 

 

수도권 34, TK 10만가구 초과 전망

주택 부족 수도권 집값 급락 않을 듯

분양 몰린 용인·화성·평택 조정 예상

보급률 110% 영남권 후폭풍 클 듯

정부, 분양 등 공급조절 나서야

 

  올해부터 2018년까지 전국에서 정부가 추정하는 주택수요보다 최대 67만 가구가 더 들어설 것으로 전망된다. 정부의 2차 장기주택종합계획(2013~2022)상 연간 신규 주택수요와 입주 예정물량을 4일 분석한 결과다. 정부가 올해부터 3년간 예상한 주택수요는 총 116만 가구. 멸실, 인구 증가, 세입자의 주택 구입 등으로 필요한 주택 수다. 부동산114에 따르면 같은 기간 공급될 주택은 165만 가구(아파트 102만 가구, 다세대·단독주택 등 63만 가구)로 예상된다. 여기에 사실상 주택으로 쓰이는 주거용 오피스텔(18만 가구)을 합치면 67만여 가구가 수요를 초과하게 된다. 지난해 말부터 고개를 내밀던 주택 공급과잉 우려가 현실로 다가오고 있는 것이다.

 

  하지만 지역별로 공급과잉에 따른 영향은 달리 나타날 것으로 보인다. 정부는 비슷한 생활권인 인접 광역자치단체를 묶어 7개의 광역권으로 나눠 주택수요를 산정했다. 수도권(서울·인천·경기도) 충청권(대전·세종·충북·충남) 호남권(광주·전북·전남) 대경권(대구·경북권) 동남권(부산·울산·경남) 강원권 제주권이다. 정부가 추정한 수요(연평균 39만 가구)를 기준으로 공급 규모를 분석했다. 이 결과 오피스텔을 합친 권역별 주택 공급과잉 규모는 수도권이 34만여 가구로 가장 많고 동남권 12만여 가구, 대경권 10만여 가구로 추정됐다. 충청권은 8만 가구, 호남권은 3만 가구수요보다 더 공급될 것으로 예상됐다.

 

  단기간에 주택 공급이 수요보다 많으면 가격 하락은 불가피하다. 하지만 모든 지역의 주택 값이 내릴 것으로 보이지는 않는다. 일반 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 관건이어서다. 2014년 말 기준으로 수도권 주택보급률은 98.2%. 주택이 모자란다. 주택 수가 일반 가구 수보다 16만 가구 적다. 보통 주택보급률이 110~115%가 되면 주택시장에서 수급 불안이 없는 것으로 본다. 이렇게 되면 특별한 외부 변수가 없는 한 가격이 안정된다. 수도권에서 3년간 34만 가구가 초과 공급되더라도 주택 보급률이 낮아 타격이 작을 것으로 보는 이유다. 수도권에서 한 해 늘어나는 주택은 20만 가구가량 된다. 그렇더라도 수도권 내 국지적인 쇼크는 피하기 어렵다. 분양이 몰린 용인·화성·평택 등 남부지방에 2018년까지 12만 가구가량 입주한다. 이 지역의 현 총 주택 수는 70만 가구. 3년 사이에 주택이 17%나 늘어나면 공급 쇼크에 따른 가격 조정이 불가피할 것으로 예상된다. 명지대 부동산학과 권모 교수는 KTX·산업단지 등 개발호재를 믿고 분양이 이뤄진 지역에서 기대만큼 인구와 주택수요가 늘지 않으면 후유증이 클 것으로 내다봤다.

 

  주택보급률이 110%에 가까운 동남권(107.1%)과 대경권(108.5%)은 공급과잉 후폭풍이 거셀 것으로 예상된다. 2014년 말 기준으로도 이미 일반 가구 수보다 주택 수가 많아졌다. 대경권 17만 가구, 동남권 21만 가구가 공급과잉이다. 피데스개발 김모 사장은 부산·대구 등에 평균 주택거래량에 비해 더 많은 주택이 공급되면 시장에 동맥경화가 올 수 있다고 말했다. 호남권(주택보급률 110.6%)은 주택 공급량이 많지 않다. 전문가들은 지역별 양극화가 심화되기 전에 공급 조절에 나서야 한다고 말한다. 주택수요에 비해 급격히 분양이 몰리는 지역에선 분양 고삐를 죄야 한다는 주장이다. 대표적인 곳이 도심 외곽에 새로 개발되는 지역이다. 주택시장이 달아오르면서 개발 붐이 외곽으로 확산됐다가 시장이 얼어붙으면 이곳부터 식게 된다.

 

  반면 교통 등 입지여건이 좋아 주택수요가 넘치는 도심의 공급량은 늘릴 필요가 있다. 서울 강남권 재건축단지에 청약자가 몰리는 이유의 하나가 도심에 새 아파트 공급이 부족해서다. 특히 이 지역의 주택보급률이 수도권 평균보다 낮다 보니 신규 분양 때 분양가가 크게 올라가는 추세가 뚜렷해지고 있다. 건국대 부동산학과 김모 교수는 재건축사업이 활성화돼 도심 공급이 늘어나면 결국 분양가 상승세도 꺾일 것이라고 말했다.(201685일 중앙일보 기사 참조)







2016년 경제 전망 - 부동산 -

명태랑의 정보통/기타 정보 | 2016.01.01 10:58 | Posted by 명태랑 짜오기

 

  새해 병신년(丙申年)은 ‘붉은 원숭이띠’의 해다. 붉은색은 악귀를 쫓아내는 건강·부귀·영화의 상징이고, 원숭이는 영리한 동물이다. 하지만 올해의 경제기상도는 재주 많은 붉은 원숭이도감당하기 힘겨워보인다. 부동산시장의 유동성 랠리는 더 이상 기대하기 힘들고자금시장도 넉넉하지 않을 것 같다. 달러 값은 더 뛸 것으로 예상돼 해외에 자녀를 유학 보낸 부모의 한숨은 커질 것 같다. 원화 값이 떨어지는 만큼 모처럼 해외여행 한번 나가볼까 마음먹기도 부담스러울 것이다. 증시 전망도 밝지는 않다. 그러나 시장이 게걸음을 쳐도 ‘나 홀로’ 뛰는 주식은 언제나 있다.숲보다는 나무를 보는 게 중요하다. 올해에도 중국 소비재 관련주와 바이오주의 인기는 여전할 것 같다. 올해 경제 전망을 부동산·주가·금리·환율 등 가격 변수를 중심으로 분석했다. - 중국 소비재, 바이오, 자율주행차 … 증시서 눈여겨 볼 업종 -


수도권 집값 3%선 오르고 지방 일부는 하락 예상, 전세난 이어져 매매 수요 여전

 

 
  부동산   지난해 탄탄대로를 달려온 부동산 시장이 새해엔 자갈길을 만날 전망이다. 지난해 말 대출규제 강화 발표 등의 충격으로 시장에 냉기가 돌면서 새해 불확실성이 커졌다. 서울·수도권에서 2월부터, 지방은 5월부터 시작되는 대출규제 강화가 가장 위협적일 것으로 예상된다. 지난해 주택시장 활황은 사실상 유동성 효과였다. 대출 문턱을 낮추고 금리가 바닥을 기면서 풀린 돈이 부동산 가치를 높였다. 미국 발 금리 상승은 대출 규제와 맞물려 부동산 시장으로 흘러 들어가는 돈줄을 죌 것으로 전망된다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “시장이 달아오르면서 한편에서 ‘묻지마’식 매수와 투자가 늘었는데 금융환경의 변화가 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다”고 말했다.

  저금리 속에 은행 금리보다 나은 수익을 기대한 투자자로 성황을 이룬 수익형 부동산시장도 금리 상승의 역풍을 맞을 수 있다. 새해엔 지난해보다 주택수요가 줄어들 것으로 전망된다. 지난해 전국 주택매매 거래량이 예년보다 20~30% 많은 120만 건 정도였다. 새 아파트 분양시장에선 높은 청약경쟁률을 보이며 2014년보다 50% 정도 급증한 분양이 쏟아졌다. 그만큼 주택수요가 소진된 셈이다. 남아 있는 수요는 지난해 분양된 물량이 입주하는 2017년 이후 공급과잉 우려 때문에 주택 구입을 주저할 것으로 예상된다.

  불안한 경기는 주택시장의 어두운 그림자다. 지난해 경제성장률이 떨어졌고 새해 전망이 밝지 못하다. 지난해 불경기 속에서도 풍부한 자금 덕에 부동산경기가 호황이었는데 경기 침체가 지속되면 주택수요자들이 지갑을 닫는다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “장래소득이 불안정하면 대출 규제, 금리 인상 등과 맞물려 부동산 시장에 연쇄타격을 줄 수 있다”고 분석했다.

  그렇다고 올해 부동산 시장에 먹구름만 잔뜩 끼어 있는 것은 아니다. 전세난이 지속될 것으로 보여 전세에서 매매로 갈아타려는 수요는 살아있을 것으로 예상된다. 금리가 오르더라도 기존 금리가 워낙 낮아 상당기간 저금리 기조는 유지될 것으로 보인다. 이에 따라 집값 상승폭과 거래량이 지난해에 비해 줄어들더라도 소폭이나마 집값이 상승세를 이어갈 것으로 전망된다. 서울·수도권과 지방이 차별화돼 서울·수도권은 연간 3%대 정도의 상승률이 예상되고 지방은 일부 지역이 하락세로 돌아서며 강보합세를 보일 것으로 보인다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “지난해 시장의 열기가 남아 있고 총선 등으로 규제완화 분위기가 조성될 상반기를 지나면 악재 강도에 따라 시장의 온도가 내려갈 수 있다”고 내다봤다. 상반기보다 하반기의 안개가 더 짙다.

  때문에 주택 구입에 신중을 기하라고 전문가들은 조언한다. NH투자증권 김규정 부동산전문위원은 “2~3년 뒤 입주물량 등을 따져 공급과잉 우려가 어떤 지와 주변 입지여건을 감안해 판단해야 한다”고 말했다. 개발호재가 없는 지역에서 시세 차익을 기대한 투자는 위험하다. 주변 시세보다 저렴하고 편의시설을 잘 갖춘 신규 분양 아파트와 수요가 많은 지역의 재건축·재개발은 투자성이 있을 것으로 예상된다. 신규 분양시장은 기존 주택시장보다 대출 규제 등에서 비껴나 있고 도심에 새 아파트가 많지 않아서다.(2016년 1월 1일 중앙일보 기사 참조)