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KDI "분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8%↑"

 

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못해 일명 `악성미분양`으로도 불리는 `준공 후 미분양` 물량이 최대 3만세대에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26KDI 정책포럼 `우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향` 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량은 최대 25561세대, 2020년에는 351세대에 이를 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 20192020년 분양 물량이 297000세대인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다. 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

 

송 부장은 "아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.61.121% 하락했다""서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 201712월과 20182월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 201912월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것"이라고 지적했다. 일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 187000세대, 중위 전셋값은 2017년 말(25000만원)보다 2000만원 내린 23000만원으로 예상됐다. 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제로 지적됐다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412세대로 추정된다.

 

2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 `기초주택수요`348220세대지만, 실제 주택 인허가 물량은 554136세대에 달한다. 20만세대가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다. 국토교통부가 발표한 분양가상한제3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다. 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다""분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 `밀어내기`가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것이다. 정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 진단했다.(2019826일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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매매과열 불구 투기기준 미달된 송파구 포함될지 주목

"당분간 조정 불가피" 개포1단지 호가 1천만원 내리기도


정부가 1단계 처방으로 검토하고 있는 수요대책지역을 엄격하게 선정해 마치 외과수술을 하듯이 환부만 도려내겠다는 게 특징이다. 이에 따라 국토교통부와 기획재정부 등 정부 부처에서는 다양한 자료와 통계를 활용해 대상 지역 선정 작업을 벌이고 있는 것으로 전해졌다. 정부가 대상 지역 선정에 참고할 수 있는 기준투기과열지구와 투기지역 지정 요건이다. 현재 주택법령상 국토부 장관은 '주택가격상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역' '주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 51을 넘거나 국민주택규모(85) 이하 주택의 청약률이 101을 넘는 곳'투기과열지구로 지정할 수 있다. 기재부 장관은 '직전월 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 지역' '직전월부터 소급해 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률보다 30% 이상 높고, 직전월부터 소급해 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급해 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역'을 투기지역으로 지정하는 게 가능하다.


  1단계 처방이 내려질 지역은 투기과열지구와 투기지역 조건 외에도 17일 이찬우 기재부 차관보가 밝힌 실거래가 상승률, 실계약률 지표까지 고려해 최종 선정될 것으로 보인다. 이렇게 선정된 지역은 2006년 노무현정부에서 지목했던 버블세븐(강남3·목동·분당·평촌·용인)의 최신 버전이 될 전망이다. 매일경제신문이 한국감정원 통계를 종합해 분석한 결과 일단 투기지역 요건을 충족하는 지역은 서울에서는 강남·서초·강동구 등 17, 수도권에서는 광명·구리·남양주·의정부 등 4으로 나타났다. 다만 남양주는 최근 주택도시보증공사(HUG)가 꼽은 미분양관리지역에 포함돼 검토 대상에서 제외될 가능성이 높다. 한국감정원이 산출한 지난 8월까지 실거래가 상승률 자료를 보면 서울에서는 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구)과 도심권(종로구·중구·용산구) 아파트값이 다른 지역보다 많이 오른 것으로 나온다.


  두 기준을 종합하면 일단 강남구와 서초구, 강동구는 대책을 피해가기 어려울 것으로 보인다. 두 가지 기준을 모두 충족하기 때문이다. 송파구는 현재 투기지역 지정 요건은 충족하지 않지만 실거래가는 많이 오른 것으로 파악된다. 따라서 이번 대책에 정부가 송파구를 포함시킬지에 시장의 관심이 집중될 전망이다. 한편 정부가 수요 억제 대책 준비에 나섰다는 소식이 전해지자 강남 재건축 시장은 혼란에 빠졌다. 올해 들어 재건축 아파트값이 거침없이 오르면서 매도자 우위였던 시장이 하루아침에 매수자 우위로 급변했다. 실제로 강남구 개포주공 1단지 전용면적 42는 올해 초 8억원 안팎에서 최근 104000만원까지 쉼 없이 올랐지만 17500만원 내린 103500만원에 매물이 나왔다. 같은 아파트 전용 50의 호가도 지난 주말까지 역대 최고가인 119000만원을 찍었다가 이날 1000만원 떨어졌다. 개포동 G공인 관계자는 "아파트값이 얼마나 떨어질지 예측이 어렵지만 당분간 조정이 불가피하다 보니 집주인들이 가격을 내린 물건들을 내놓기 시작했다""매도에 관심이 있는 투자자에게는 지금 파는 것도 방법이라고 상담하고 있다"고 전했다.


  시장이 혼돈에 빠진 가장 큰 이유는 투기과열지구의 데자뷔(기시감) 때문이다. 투기과열지구는 2000년 초 도입됐다가 주택경기 침체가 심화된 2011년 말 강남3구를 끝으로 해제됐다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매와 청약1순위 자격 제한뿐 아니라 '재건축 조합원 지위 양도'도 금지된다. 정부는 지금 당장은 아니지만 일부 지역 집값이 잡히지 않고 오히려 다른 지역으로 확산될 경우 투기과열지구 지정도 검토할 수 있다는 입장이다. 박 모 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "재건축 조합을 설립한 단지는 매매 거래 중단 사태를 불러와 시장에 치명타가 될 것"이라고 지적했다.(20161018일 매일경제 기사 참조)

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  1. Deborah 2016.10.19 11:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자연이 오래도록 간직 되었음 좋겠어요

  2. 하늘마법사 2016.10.19 13:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기과열지구되면 어떻게 될지 봐야겠네요... 글 잘 읽고 갑니다~

  3. 핑구야 날자 2016.10.20 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일관성 없는 정책이 문제인듯 해요

  4. 티나짱 2016.10.20 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어찌돠었든땅을가지고있으면언젠가는가격이오를듯..잘보고갑니다

  5. 솜다리™ 2016.10.20 09:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 전국민의 관심이 집중되고 있는 곳인듯 하내요~

  6. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.10.21 11:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 쪽으로 잘 풀리면 좋겠네요