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`하늘에 별따기` 아파트 로또 당첨…그래도 대안은 있다

신혼부부 주거용 오피스텔 선호, 욜로족 생활형숙박시설 관심

싼 임대료·세금감면 지식산업센터로 이주 고민 중소기업 늘어

 

 

신축년(辛丑年) 새해를 맞아 한 해의 목표를 세우는 사람들 중에는 재테크를 통해 자산을 늘리려는 이들이 적지 않다. 부동산의 경우 정부 규제 직격탄을 맞은 아파트를 대체할 만한 상품 찾기란 쉽지 않은 게 현실이다. 5일 부동산 및 분양업계에 따르면, 올해 어떤 부동산 규제가 발표될지 불확실한 상황에서 발빠른 투자자들은 새해를 앞두고 잠재가치가 높다고 판단되는 상품들을 찾아나서고 있다. 무리하게 아파트 매입에 나서기 보다 주거용 오피스텔로 신혼집을 시작하는 신혼부부가 늘고 있는 것이 이와 무관치 않다. 자녀가 없는 서울 거주 신혼부부가 특별공급 당첨을 기대하기란 사실상 불가능에 가깝다. 생애최초 역시 경쟁이 치열해 당첨을 장담할 수 없다. 부양가족이 없고 무주택기간도 짧아 가점이 낮기 때문이다. 구축 아파트에 들어가려고해도 대출규제로 인한 자금 마련이 쉽지 않다. 이러한 신혼부부들에게 주거용 오피스텔이 새로운 대안처가 될 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택담보대출을 최대 70%까지 받을 수 있고 청약통장도 필요 없어 가점을 신경쓰지 않아도 된다. 청약에 있어 오피스텔은 1주택으로 보지 않기 때문에 주거용 오피스텔에 거주하면서 가점을 쌓고 신규 아파트 청약에 도전할 수 있다. 다만, 작년 8월 12일 이후 매입한 시가표준액 1억원 이상의 주거용 오피스텔은 취득세 산정 시 주택수에 포함되니 유념해야 한다.

 

 

1주택자 취득세율은 1~3%지만 다주택자가 되면 8~12%까지 취득세율이 뛴다. 시가표준액 1억5000만원 오피스텔을 보유한 상태에서 5억원을 주고 아파트를 샀다면 취득세 중과 대상이지만, 1년(조정대상지역, 비규제지역 3년) 안에 오피스텔을 팔면 중과 대상에서 벗어난다. 주거용 오피스텔 공급도 활발하다 대표 사업장으로는 서울 중구 황학동 `힐스테이트 청계 센트럴`(전용 30~51㎡ 522실), 경기 성남시 고등지구 C-1·2·3블록 `판교밸리자이`(전용 59~84㎡ 282실) 등이 있다. 휴양지 세컨하우스에서 임대수익을 올릴 수 있는 일석이조 상품도 투자자들의 눈길을 사로 잡고 있다. 요즘 공급 소식이 잦은 `생활형 숙박시설` 얘기다. 상대적으로 여유 자금이 풍부한 중장층의 전유물로 여겨졌던 세컨하우스가 최근 소규모 평면이 늘면서 20~30대 젊은층까지 관심을 보이고 있다. 생활형 숙박시설은 주택법 적용을 받는 아파트 등 기존 주택과 달리 건축법 적용을 받아 개별등기와 전입신고가 가능하다. 즉, 직접 거주할 수도, 단기임대나 장기임대를 통한 수익 창출도 할 수 있다. 전문 운영사에 맞겨야 하는 분양형 호텔과 비교해 개인 운영을 할 수 있어 활용의 폭도 넓다. 또한 청약통장이 필요 없고, 지역 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 자유롭다. 주로 장기 투숙객들을 위한 숙박시설로 활용돼 왔지만, 최근 아파트 못지 않은 평면설계와 수납시설을 갖추면서 실거주하는 수요자도 늘고 있는 추세다. 하지만, 투자자 입장에선 국토부 차원에서 생활형 숙박시설에 대한 규제가 검토되고 있다는 점에 유의해야 한다. 앞으로 건축물 분양 시 숙박시설로 신고토록 명문화하고, 전입신고를 못하게 하는 방식으로 주거용 사용을 제한하는 규제 도입이 예상된다. 감가상각이 큰 상품이라는 점도 단점으로 꼽힌다.

 

 

현재 분양 중인 생활형 숙박시설로는 강원도 속초시 `속초자이엘라`(전용 23~34㎡ 432실), 부산 해운대구 `브리티지 센텀`(전용 22~34㎡ 346실) 등이 있다. 중소기업을 운영하는 수요자들이 솔깃할 만한 상품도 있다. 높은 임대료와 세금 문제를 해결하고 싶다면 `지식산업센터`를 주목할 만 하다. 제조·생산기업 위주로 조성되던 예전 모습은 줄고 점차 첨단시설과 각종 부대시설을 갖춘 업무공간으로 탈바꿈하고 있어서다. 특히 중소기업이 지식산업센터를 취득할 경우 오피스와 달리 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 주어진다. 벤처기업 인증을 받았다면 취득세 감면율은 75%로 늘어난다. 대출도 최대 80%(정책자금·시중은행)까지 받을 수 있다. 아울러 전매제한이 없고 입지에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 법인을 상대로 임대를 놓다 보니 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적은 편이다. 하지만, 최근 지식산업센터 공급량이 급증하고 있다는 점은 투자자들이 신경 써야 할 부분이다. 또 개인이 투자하는 경우 위에서 소개한 세제 혜택을 받을 수 없고 기업체로 한정돼 입주하다 보니 수요가 적으면 오랜 시간 공실로 인해 투자 손실이 발생할 수 있다. 전국 지자체에서 자족기능 강화를 명분으로 지식산업센터 유치에 열을 올리고 있는 가운데 상대적으로 입지여건이 좋다고 평가 받는 지식산업센터 공급이 이어지고 있다. 주요 사업장으로는 서울 금천구 가산동 `가산 YPP 아르센타워`(지하 3층~지상 20층 연면적 4만1144㎡), 경기 오산시 가수동 `현대 테라타워 CMC`(식산업센터 지하 2층~지상 29층 2개동, 기숙사 지하 1층~지상 10층 1개동, 지하 1층~지상 10층 물류센터동) 등이 있다.(2021년 1월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  6·19대책 이후에도 서울 분양시장이 초강세를 보이고 매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에 대해 전문가들은 '수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기 때문'이라고 지적한다. 정부가 최근 집값 급등은 투기수요 때문이지 공급 문제와는 연관성이 없다고 선을 그었지만 잘못된 인식일 가능성이 있다는 것이다. 주택보급률, 입주 물량, 주택 노후도 등을 면밀히 살펴 서울 주택 수급에 대한 관점을 다시 세우라는 조언도 제시됐다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나눈 수치)96%. 이주할 때 발생하는 공실 등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택보급률(105~110%)보다 낮다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7도쿄(579.1뉴욕(412.4) 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히 떨어진다. 일부에선 주거용 오피스텔, 기숙사 등이 빠졌기 때문에 실제 주택보급률이 수치보다 높다는 주장도 나온다. 하지만 외국인 수요와 멸실주택 역시 계산에서 제외된 만큼 주장에 대한 근거가 적절하지 않다는 반론이 더 많다. 서울시에 따르면 작년 기준 등록된 외국인은 27만명이 넘는다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 등이 주택보급률에서 공급 측면의 '사각지대'라면 외국인 등은 수요에서 같은 역할을 한다""모든 수치를 고려해도 서울 주택보급률은 100%를 넘지 않을 것"이라고 설명했다.

 

 

  앞으로 입주 물량도 서울 지역은 크게 늘어나지 않는다. 올해 서울의 입주 물량은 26331가구로 최근 10년간 연평균 입주 물량인 32364가구보다 19% 감소한다. 내년 입주 예정분도 33999가구로 역대 최대였던 2008(55647가구)보다 크게 적다. 게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 끊기고 신규 공급 루트가 재건축·재개발 등 정비 사업에 한정된 상황이다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이 상당수라 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 아파트 공급은 기존 조합원에게 돌아가는 물량이 70% 가까이 된다""조합원 입주 물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감하고 있다"고 진단했다. 경기도 입주 물량이 서울에 주는 부담 여부는 논쟁이 가장 치열한 부분이다. 올해 경기도 아파트 입주 예정 물량은 122544가구로 작년보다 40% 늘어난다. 내년에는 155197가구로 작년보다 2배 가까이 급증한다. 이런 이유 때문에 서울 지역 주택공급이 경기도의 영향을 받아 상황이 심각하지 않다는 지적도 있다.

 

 

  하지만 반대되는 주장을 펼치는 쪽은 경기도 입주 물량 대부분이 서울과 다른 생활권이라는 사실을 이야기한다. 앞으로 경기도 입주 물량 상위 5곳은 화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "부동산의 가장 큰 특징은 한 지역이 다른 생활권을 대신하기 어렵다는 대체 불가성"이라며 "특히 화성시나 평택시, 시흥시 등은 서울까지 영향을 주기에는 거리가 멀다"고 밝혔다. 서울 지역의 주택 노후화가 진행되고 있다는 점도 주목해야 한다. 주택 공급을 분석할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 국토교통부와 업계 자료를 종합해보면 아파트·단독주택을 포함한 서울 주거용 건축물 중 지어진 지 30년 이상 된 건물 비중은 35%에 달한다. '20년 이상'으로 영역을 넓히면 비율은 71.9%까지 올라간다. 반대로 10년 미만의 신규 건축물 비중은 8%밖에 되지 않는다. 아파트로만 영역을 좁혀도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 서울에서 입주한 지 20년 이상 된 아파트 비중은 전체의 71.2%. 도봉구(86.9%) 노원구(85.5%) 등이 상위권을 차지한 가운데 강남구(76.7%) 서초구(71.0%) 송파구(74.5%) 등도 만만치 않은 비중을 기록 중이다. 그나마 서울에서 '새 아파트'가 많다는 마포구(59.7%) 성동구(62.3%) 등도 절반을 뛰어넘는다.

 

 

  채상욱 연구원은 "서울은 양질의 '새 집'에 대한 욕구가 매우 높아져 있는 상황"이라며 "6·19대책에도 사람들이 견본주택에 몰리고, 강남의 신규 아파트와 분양권에 돈이 몰리는 이유도 이와 관련이 있다"고 분석했다. 수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 1~2인 가구 증가외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문이다. 통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 한국의 총 가구 수는 2045년까지는 성장세를 계속 유지할 수 있을 것으로 전망된다. 물론 투기수요가 붙어 가격 과열이 생기면 안 되기 때문에 대출규제 등 수요 측면을 묶는 정책의 필요성은 여전하다. 하지만 정부는 수요와 공급을 따져 정책을 좀 더 정교하게 만들어야 한다고 전문가들은 강조했다. 심교언 교수는 "예전처럼 대규모 택지를 통해 공급을 무조건 늘리는 것은 현재 인구구조상 어려운 면이 있다""주택 구매 취약 대상을 위해 임대주택 공급을 늘리고, 투기수요에는 대출규제를 통해 돈줄을 죄는 것이 효과적일 것"이라고 말했다.(2017630 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 베짱이 2017.07.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    공급부족이라....
    특정 시장에 한정된 문제가....

  2. 청결원 2017.07.02 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 가네요..

  3. 도느로 2017.07.02 13:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집문제만 해결되어도 정말 큰 시름을 더는데 말이죠.
    서울에 비하면 그래도 지방은 참 쾌적(?)한것 같습니다. ㅜㅜ

  4. 버블프라이스 2017.07.02 20:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 포스트 잘 읽고갑니다^^