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  2017년 부동산시장은 '혼돈' 그 자체였다. 연초 전망은 좋지 않았다. 입주물량 급증, 탄핵 정국, 조기 대선 등 부정적 요인이 많았기 때문이다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬냐는 듯 서울 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 지방으로 열기가 확산돼 갔다. 이에 정부는 '6·19대책'을 시작으로 '8·2대책', '10·24 가계부채 대책' 등을 잇달아 쏟아내며 집값 잡기에 나섰다. 각종 대책 발표로 조정국면에 들어가는 듯 보였지만 서울 강남권, 부산시, 세종시 등 주요 지역의 상승세 누그러지지 않았다. 되레 대도시와 중소 지방간 '양극화'만 더욱 키웠다는 지적이 나오고 있다. 부동산114의 도움을 받아 올 한 해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 것들이 있었는지 시점별로 알아봤다.

 

연초 주택시장 '냉기류'

  2016년 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 '11.3 대책' 발표 이후 올해 초 주택시장은 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 수백대 일의 경쟁률을 기록했던 강남권 재건축 단지가 저조한 청약 성적표를 손에 쥐기도 했다. 기존 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량과 매매가격 모두 하향세를 나타냈다. 실제 올해 1월 아파트 매매 거래량은 38000 여 건에 그쳐 2016년 월 평균 거래량(57000)보다 30% 이상 급감했다. 강남3(강남·서초·송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

 

 

조기 대선 이후 서울 아파트값 '급등'

  조기 대선이 치뤄진 5월 이후 아파트값과 거래량이 이상 과열 현상을 보이기 시작했다. 특히 6월과 7월 서울 아파트 매매가격은 1%가 넘는 상승세를 기록했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세는 일반 아파트로 번지며 가격을 끌어올렸다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난 데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 가격 상승을 부추겼다.

 

새 정부 첫 부동산 대책 발표 "약발은 글쎄"

  부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다.

 

 

김현미 국토부 장관 취임 "집값 급등 원인은 투기세력"

  623, 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 밝히면서 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 또한 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 방침을 밝혔다. 취임 이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놓는 한편, 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝히면서 시장의 관심을 모았다.

 

주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

  7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(44935) 매각 입찰을 진행했고 1552억원에 팔렸다8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470로 여의도 면적의 약 5, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

 

 

'8·2 대책' 발표투기과열지구 6년 만에 부활

  정부는 첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 두번째인 '8·2 대책'을 발표했다. 이에 따라 지난 2011년 강남 3(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 다주택자 양도세 중과 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 후에는 8'·2 대책'의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.

 

땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

  국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가(地價) 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 중 1를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한 데다 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했고, 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%3로 밀려났다.

 

 

주택담보대출 심사 강화'가계부채 종합대책' 발표

  1024, 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 20181월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '() DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

 

재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

  재건축 시장의 최대 화두는 단연 '초과이익환수제'였다. 재건축 초과이익환수제는 2017년 말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했으나 정부는 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박았다. 이를 피하려면 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900세대에 달하는 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.

 

 

'주거복지 로드맵' 공개

  정부는 지난 1129'사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 주요 골자다. 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.(20171217일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

'9월 발표'라더니 29일 주거복지로드맵에도 제외, 12월로 넘어가

"내년 4월 양도세 중과 시행인데, 다주택자 석달 만에 집 팔아라?"

 

 

  정부의 주택 임대사업 등록자에 대한 인센티브 부여 방안 발표가 지연되면서 주택시장에 혼란가중되고 있다. 당초 주거복지로드맵의 핵심 내용 중 하나로 공개될 예정이었던 임대주택 등록자에 대한 인센티브 방안이 이달 29일 발표할 로드맵에서도 제외될 것으로 전해지면서 다주택자들의 의사결정에 차질이 불가피해졌다. 김현미 국토교통부 장관은 27일 당정협의 직후 29일 공개할 서민 임대주택 공급 계획을 밝히는 자리에서 "임대 등록 활성화, 세입자 보호 방안은 연내 발표하겠다"고 밝혔다. 이달 나오는 로드맵에 포함하지 않고 12월 중에 공개하겠다는 것이다. 정부는 지난 8·2부동산 대책에서 9월께 주거복지로드맵을 선보이고 5년 간의 주택정책 방향과 공급 계획, 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 확대하기 위한 인센티브 지원방안을 발표하겠다고 밝혔다. 그러나 로드맵 발표 시기가 "가계부채대책 발표 이후 시장 상황을 지켜봐야 한다"는 이유로 11월로 미뤄지더니 다시 12월로 석 달 째 연기된 것이다. 임대사업자 인센티브 발표가 지연되고 있는 것은 내년 세법개정안과 8·2부동산 대책의 후속조치인 양도소득세 중과 등의 세제 개편, 임대사업자에 대한 건강보험료 감면 등 여러 현안이 상충하면서 국회와 정부 부처 간의 이견 조율이 늦어지고 있기 때문으로 알려졌다. 문제는 임대주택 등록 지원안 공개가 수개월째 미뤄지면서 집을 팔아야 할지, 보유해야 할지, 임대사업자로 등록해야 할지 의사결정을 못한 다주택자들이 적지 않다는 점이다. 전문가들은 현재 서울과 수도권 시장에 매물이 없고 가격이 내려가지 않는 데는 인센티브 안의 공개가 지연되고 있는 것도 한 몫 하고 있는 것으로 보고 있다.

 

 

  부동산 전문가는 "로드맵에 포함될 임대주택 인센티브 방안을 지켜본 뒤 매도, 보유, 임대사업 등록 등의 방향을 저울질하려고 했던 다주택자들이 의사결정을 못하고 있다""매물이 안 나오니 집값이 계속해서 오르는 부작용을 낳은 것"이라고 말했다. 강남구 중개업소 대표는 "정부와 국토부 장관은 다주택자에게 내년 3월까지 집을 팔라고 하면서 정작 중요한 변수가 될 인센티브 안은 몇 달 전부터 예고만 하고 내놓지 않으니 팔 수가 없는 것"이라며 "앞뒤가 안 맞는 정책"이라고 꼬집었다. 인센티브 방안을 보고 매도를 해야 할 다주택자 입장에선 문제가 더 심각하다. 2주택 이상 보유자의 양도세 중과 조치는 내년 4월부터 시행될 예정인데 올해 말에나 대책이 발표될 경우 양도세 중과 시행까지 석 달 밖에 남지 않아서다. 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 내년 초에 한꺼번에 몰린다면 주택시장에 혼란이 예상된다. 사정이 급한 경우 투매 현상이 벌어지는 등 시장이 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다. 서초구 중개업소 사장은 "연말, 연초에는 원래 집을 팔기도 어려울 뿐더러 매물이 한꺼번에 쏟아지면 매수자들이 급할 게 없어 거래가 더 안 될 것"이라며 "다주택자에게 주택 매도를 권한 정부가 대출 규제로 매수자가 유입될 수 있는 입구를 봉쇄해놓더니 다주택자가 집을 처분할 퇴로까지도 막아놓은 셈"이라고 지적했다. 이 때문에 다수의 다주택자가 매도를 포기하고 '버티기'에 들어갔다는 분석도 나온다. 서울의 경우 주택 신규 공급도 많지 않은 상황에서 주택시장의 규제가 풀릴 때까지 보유하겠다는 것이다. 부동산 전문가는 "집을 파는 중차대한 일에 6개월여의 시간도 짧은데 3개월 이내에 결론을 내리라는 것은 무리가 있다""인센티브 지원 시기에 맞춰 양도세 중과의 시행 시기를 늦추지 않는 이상 혼란이 불가피할 것"이라고 우려했다.(20171128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

눌러도 오르고, 끝없이 추락하고집값 양극화 심화

분당·대구 수성, 투기과열지구 지정 뒤에도 상승세

영남은 '초토화'창원 성산 집값, 작년대비 -10%

 

 

  부동산 시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 경기 성남 분당구와 대구 수성구는 투기과열지구 지정에도 집값이 진정될 기미가 나타나지 않고 있다. 반면 경남 창원 등 영남지역은 시장 활황기의 상승분을 모두 반납하고 있는 처지다한국감정원에 따르면 분당과 대구 수성은 투기과열지구로 지정된 ‘9·5 조치이후 지난주까지 아파트 매매가격이 각각 1.10%1.13% 올랐다. 전국에서 가장 높은 수준의 상승률이다. 이들 지역은 ‘8·2 부동산 대책이후에도 다른 지역과 달리 아파트가격이 가파르게 올라 대출한도 축소 등 규제를 한꺼번에 맞았지만 과열이 진정되지 않고 있다. 분당은 가까운 서울 강남의 집값 상승이 번진 데다 위례신도시와 테크노밸리 등 일대 개발사업의 영향까지 받았다는 게 전문가들의 분석이다. 대구 수성은 구도심 재생 등 정비사업이 호재였다는 평가다. 같은 기간 서울에선 송파구가 1.90%로 가장 많이 올랐다. 초고층 재건축이 확정된 잠실주공5단지 전용면적 7615억대 후반~16억원선에 거래돼 9월보다 1억원가량 올랐다. 현지 중개업소들에 따르면 호가는 1주일새 최고 7500만원 뛰었다전북 익산(1.26%)과 목포(1.09%), 경기 김포(1.03%), 대구 중구(1.01%)도 매매가격 상승률이 높았다. 강원도는 세컨드 하우스열풍에 바다를 끼고 있는 휴양도시들의 아파트값이 많이 올랐다. 동해(1.10%)와 강릉(1.03%)1%를 넘어섰고 속초(0.72%)도 같은 기간 서울 전체(0.57%)보다 상승폭이 컸다.

 

 

  반면 9·5 조치를 통해 집중모니터링지역으로 지정된 곳들은 일단 과열이 진정되는 분위기다. “김현미 국토교통부 장관의 지역구라서 투기과열지구 지정을 피한 것 아니냐는 불만을 사기도 했던 경기 고양 일산서구는 0.00%로 보합을 나타냈다. 일산동구 역시 0.20%로 과열과는 거리가 멀었다. 인천 부평구(0.28%)와 연수구(0.51%), 성남 중원구(0.52%)도 비교적 안정적인 상승률을 보였다부산은 매매가격 상승률이 -0.11%를 기록해 집중모니터링지역 가운데 유일하게 하락했다. 특히 청약조정대상지역인 해운대구는 -0.29%로 조정폭이 깊었다. 서구의 상승률도 0.06%에 불과했다. 앞서 정부는 부산 내 조정대상지역 7곳과 고양 일산 등을 집중모니터링지역으로 지정하며 집값 이상 신호가 나타날 경우 언제든 투기과열지구로 지정할 수 있다고 경고한 바 있다양극화는 뚜렷해지고 있다. 경남 창원 등을 중심으로 영남지역은 침체의 골이 깊어지는 중이다. 창원은 성산구(-3.58%)를 비롯해 의창구(-3.12%), 마산합포구(-2.08%), 마산회원구(-1.45%), 진해구(-1.10%) 등 모든 행정구역의 아파트 매매가격이 큰 폭으로 떨어졌다. 특히 성산구 아파트값은 지난해 연말 대비 10.60% 하락에 전국에서 유일하게 두자릿수를 기록했다. 이 밖에도 경북 포항 북구(-1.94%)와 울산 북구(-1.63%), 경주(-1.59%), 경남 거제(-1.86%) 등 지역의 하락폭이 컸다. 공급과잉 우려에다 중공업 등 중후장대산업의 부진으로 인한 지역 경기 침체가 아파트매매가격 하락으로 이어졌다고 전문가들은 보고 있다.

 

 

  내년 부동산시장도 이 같은 양극화가 계속 될 전망이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 서울 등 인기지역에선 여전히 상승세가 이어질 것이라고 내다봤다함영진 부동산114 리서치센터장은 분양시장과 거래시장 모두 양극화가 불가피하다면서 이달 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성이 있는 데다 규제 영향과 내년 입주물량 증가 등을 고려하면 지방 시장은 조정 국면이 지속될 것이라고 말했다일부 지역이 과열되고 있지만 당장 이를 타깃으로 한 추가 규제 가능성은 크지 않을 것이란 전망도 나왔다. 함 센터장은 이달 정부가 주거복지로드맵을 발표하는 만큼 추가 규제가 나오더라도 그 이후가 될 것으로 보고 있다다만 서울이 아닌 경기 일원을 겨냥하기는 부담스러울 것이라고 전망했다.(20171121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  "어느 정도 예상됐던 정책이라 시장 충격이 크진 않겠지만 단기 집값상승 억제 효과는 충분할 것이다." 24일 매일경제가 10·24 가계부채 종합대책 발표 직후 건설업·금융업·학계 등 다양한 분야에 포진된 전문가 10명을 대상으로 실시한 긴급설문조사 결과는 이같이 요약된다. 그동안 정부는 6·19 대책, 8·2 대책 등을 통해 은행대출한도를 줄여 주택시장에 자금이 흘러들어가는 것을 억제해 왔다. 이번에 내놓은 대책도 이 같은 연속선상에 있고, DTIDSR 규제가 어느 정도 예측됐던 내용이어서 당장의 시장 충격은 크지 않다는 분석이다. 하지만 주택시장이 당분간 과거와 같은 상승세를 유지하기는 어려울 것이라는 데 의견이 모아졌다. 일단 이번 정책이 단기적으로는 집값 억제에 충분한 역할을 할 것이라는 의견이 주류를 이뤘다. 10명의 전문가 중 8명이 단기적으로 집값이 안정될 것이란 전망을 내놨다. 김세원 내외주건 이사는 "실수요층이 주택 구매를 미루고 다주택자와 투자자가 관망에 나서면서 단기적으로 집값 진정효과가 나타날 것"이라고 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "주택시장에서 가수요가 이탈하고 실수요 위주로 재편될 것"이라며 "다만 내년 새 정책 시행 전에 신규 분양하는 유망 아파트단지에는 쏠림현상이 나타날 수 있다"고 분석했다.

 

 

  하지만 중장기 전망은 다소 엇갈린다. 여전히 주택공급 대책이 충분치 않고 시중에 부동산 대신 투자할 만한 마땅한 자산이 없기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "시간이 갈수록 충격파가 감소할 것이며 주택공급 위축에 따라 3~4년 뒤 집값이 다시 오를 것"이라고 말했다. 김세원 이사는 "주거 선호지역 및 공급 부족 지역은 나중에 그동안 미뤄졌던 거래가 재개되면 가파르게 상승하고, 비선호지역과 공급 과잉 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 양극화가 나타날 것"이라고 예상했다. 정부의 후속 조치가 관건이라는 의견도 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 센터장은 "이번 조치로 집값이 일단 안정세를 보이겠지만 다주택자 양도세 중과 관련 입법 또는 개정이 차질을 빚을 경우 1년 뒤 다시 주택가격이 오를 수 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "갈림길에 서 있는 일부 다주택자들은 추후 발표될 '주거복지로드맵'의 내용과 강도에 따라 집을 처분할지를 결정할 것으로 보인다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "단기적으로 추춤하다가 내년 지방선거를 전후해 강남권 중심으로 반등할 가능성이 있다"고 내다봤다.

 

 

  주택시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나왔다. 고 원장은 "주택공급 위축으로 3~4년 뒤 집값과 전셋값이 동시에 급등할 가능성이 있다""소득 여력이 낮은 젊은층·저소득층·무주택자의 내 집 마련 기회가 더 줄어들 것"이라고 말했다. 고 센터장은 "주택 대출을 통한 자금줄이 조여짐에 따라 다주택자들은 주택의 미래가치를 선별해서 매도에 나설 것"이라며 "현재 수요 대비 공급이 많은 송도·검단 등 수도권 남서부 지역의 집값이 내려갈 수 있다"고 말했다. 황규완 대신증권 연구원은 "입지여건이 열악한 2기 신도시 등 경기도 외곽지역과 지방 중소도시가 타격을 받을 것"이라며 "이들 지역은 공급과잉 우려까지 겹쳐 시장 위축이 예상보다 더 커질 수 있다"고 분석했다.

 

 

  그렇다면 실수요자는 어떻게 대응해야 할까. 무주택자는 철저한 자금계획을 세워서 청약통장을 이용해 분양받는 전략, 1주택자는 투자가치가 높은 지역으로 갈아타는 전략을 권하는 전문가들이 많았다. 김 이사는 "서울 등 주택공급이 부족한 지역에서 집을 마련하고자 한다면 지금이라도 구매여력이 닿는 범위 내에서 내 집 마련을 서두를 필요가 있다"고 말했다. 박 대표는 "연말 금리 인상 가능성이 있기 때문에 과도한 대출은 가급적이면 삼가야 한다"고 조언했다. 황 연구원은 "투자 수요가 단기적으로 억제되면 과거보다 당첨 확률이 높아진다""무주택자는 불황기에 가격 방어력이 약한 기존 주택보다는 신규 청약으로 새집을 구입하는 것이 좋다"고 말했다. 상업용 부동산 투자자의 경우 수익률을 따져본 뒤 보증금을 높이거나 처분하는 것이 좋다는 의견이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "대출 만기 시 일부 원금 상환 조건부 연장으로 전환될 수 있다""상업용 부동산 수익률이 높지 않고 상환 여력이 부족하다면 보증금 비율을 높이거나 수익성 높은 다른 자산으로 갈아타야 한다"고 말했다.(20171025일 매일경제 기사 참조)