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종부세 대상·액수 사상 최대, 세금 카드에도 집값 안꺾여

재건축 연한 40년으로 확대 등, 연내 규제 종합세트 나올 수도

 

 

올해 공동주택 공시가격 폭등으로 종합부동산세를 내야 하는 납부자 숫자와 납부액이 사상 최대를 기록했다. 종부세 납부 기준인 `9억원 초과 아파트`가 작년 대비 약 28% 급증했고 납부액은 약 58% 급등했다. 세 부담이 크게 늘어났음에도 서울 집값이 여전히 꺾일 줄 모르자 이번엔 청와대가 직접 나서 추가 부동산 대책을 예고했다. 반면 시장 전문가들은 "정부가 손댈 때마다 집값이 더 올랐다"며 역효과를 우려하는 상황이다. 29일 국세청은 종부세 납세의무자에게 2019년도 납세고지서와 납부안내문을 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 납세를 고지받은 납세의무자는 전국에 595000, 세액은 33471억원이다. 부과 인원은 지난해 대비 129000, 27.7% 증가했고, 세액으로는 12323억원, 58.3% 늘어난 수치다. 부과 대상 인원과 금액 모두 사상 최대를 기록했다. 종부세 부과액이 급증한 건 정부가 집값을 잡기 위해 세율을 높이고 공시가격을 높였기 때문이다. 정부는 작년까지 0.5~2.0%였던 종부세율을 올해 0.5~3.2%로 올렸다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격은 서울 14.02%, 전국 5.24% 상승했다. 국세청 관계자는 "고지 후 합산배제 신청 등으로 최종 세액은 고지 대비 약 8% 감소할 것으로 보인다""올해 예상되는 최종 세액은 약 31000억원"이라고 설명했다.

 

 

지난해의 경우 21500억원을 고지했지만 최종적으로 18800억원이 최종 세액으로 결정됐다. 나라 예산을 총괄하는 기획재정부는 올해 세입예산안(세법개정안 국회 통과 이후 기준)에서 종부세가 작년보다 52%, 9766억원 늘어난 28494억원 걷힐 것으로 예상했는데 이보다도 훨씬 세입이 늘어난 셈이다. 종부세는 매년 61일 기준으로 공시가격 9억원 이상(1가구 1주택 기준) 고가 주택·토지를 가진 개인·법인을 대상으로 부과하는 국세다. 공시가격 9억원은 시가 13~14억원에 해당된다. 1가구 2주택 이상은 합산 가격이 6억원만 넘어도 부과받는다. 집 하나를 부부 공동 명의로 50%씩 지분을 소유할 경우 공시가격은 12억원 이상일 때 부과된다. 문제는 이런 전방위적 세금 폭탄에도 집값이 전혀 꺾이지 않고 있다는 것이다. 김상조 청와대 정책실장은 이날 국회 운영위원회에서 서울 지역 아파트 가격 상승에 대해 `안다`"필요한 상황이 되면 시장 안정을 위해 전격적으로 조치를 시행할 것"이라고 밝혔다. 추가 대책 가능성을 시사한 셈이다. 정부의 `남은 카드` 중 가장 먼저 꼽히는 것은 민간택지 분양가상한제 지정 확대다. 국토교통부는 이달 8일 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동), 여의도 등 서울 27개 동을 분양가상한제 대상 지역으로 지정했다. 하지만 경기 과천, 서울 동작 등 이른바 `핀셋규제`를 피한 지역에서 매매가와 전셋값이 상승하고 있다. 이 같은 이유로 국토부는 상한제 대상에서 제외된 지역 중 풍선효과로 집값이 뛰는 곳은 얼마든지 추가 지정할 수 있다는 입장을 여러 번 밝혔다.

 

 

김현미 국토부 장관도 서울 27개 동을 상한제 지역으로 묶은 직후 "이번 지정은 1차일 뿐 집값이 불안정한 곳에는 2차로 지정할 수 있다"고 언급한 바 있다. 실거래가 조사, 자금출처 조사, 세무조사 등 전방위적인 압박도 예상된다. 실제로 국토부와 서울시, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 금융감독원 등 32개 기관은 지난달부터 서울시 주택 매매거래에 대한 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용에 대해 합동조사를 벌이고 있다. 1차 조사 결과는 28일 발표했고, 2차 결과는 내년 초에 발표될 예정이다. 내년 2월부터는 국토부가 직접 운영하는 `상시조사체계`까지 운영된다. 전국을 대상으로 실거래 상황을 계속 체크해 위법성이 있다고 판단되면 자금 조달 내역과 대출 증빙 자료, 통장 사본과 입출금표, 현금 조성 증명자료, 세금 납부 자료 등을 모두 요구한다. 이 밖에 과거 나왔던 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 등 재건축 규제를 강화하는 방안과 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 방안 등이 모조리 거론되고 있다. 일각에선 참여정부 시절 검토되다 위헌 소지 등으로 철회됐던 주택 거래 허가제를 꺼낼 수 있다는 관측도 나온다.(20191128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주부터 종합부동산세 고지서가 각 세대로 도착하면서 일선 세무사 사무소에 절세 방안을 묻는 문의전화가 줄을 잇고 있다. 세무 전문가들은 27일 이번 종부세 인상으로 한동한 주춤해진 임대사업자 등록이 다시 늘어날 수 있다고 내다봤다. 작년 9·13대책 이전부터 보유하고 있던 주택은 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다. 부부공동명의 등 증여에 대한 문의도 늘었다. 종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다. 그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다. 이 때문에 새로 주택을 취득하는 경우이거나, 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다고 전문가들은 추천한다. 다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유에는 최대 70%에 달하는 세액공제 혜택과 공동명의에 따른 절세액을 비교해봐야 한다.

 

 

일부 다주택자들은 3주택 이상 중과되는 종부세 부담을 덜기 위해 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 검토하고 있다. 3주택 이상 보유자는 비조정지역 주택도 종부세율이 중과되고, 보유세 세부담 한도도 전년도 납부액의 3배까지 높아지는 만큼 양도차익이 적고 양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택부터 정리해 포트폴리오를 재구성하는 것이다. 그러나 양도세가 중과되는 서울 등 조정대상지역은 매도가 쉽지 않아 팔려는 매물이 제한적일 것이라는 관측이 많다. 일부 부동산 커뮤니티 등에는 "종부세를 내기 위해 은행 대출을 받겠다"는 글들도 올라오고 있다. 그러나 앞으로 다주택자고가주택 보유자들이 수천만원에 달하는 보유세를 장기간 감당하기는 어려울 것이라는 전망도 많다. 지금과 같은 보유세 인상이 계속된다면 일부 자산가를 제외한 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려워 일부는 집을 처분할 것이라는 관측이다. 이 때문에 일각에서는 보유세를 감당하지 못하고 주택을 처분하는 사람들을 위해 한시적으로 양도세 중과를 완화해주는 등 `출구전략`을 만들어줘야 한다는 지적도 나온다.(20191127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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공시가 급등, 평균 25.3% 증가

 

 

  지난달 표준단독주택 공시가격이 급등함에 따라 서울 시내 단독주택(이하 다가구주택 포함) 소유주가 올해 내야 할 재산세는 1채당 평균 작년보다 약 12만원 늘어난 601000원이 될 전망이다. 2일 국회 예산정책처가 국토위원회 민경욱 의원(자유한국당) 의뢰로 진행한 '표준단독주택 공시가격 상승에 따른 세수(稅收) 전망' 자료를 보면, 올해 전국 표준단독주택 공시가격이 평균 9.1% 오른 결과 단독주택 소유주의 재산세 부담(이하 1채당)은 작년 대비 11.9% 늘어난 179000원이 되는 것으로 나타났다. 특히 공시가격이 17.8% 오른 서울은 재산세가 무려 25.3%나 오르는 것으로 조사됐다. 이번 공시가격 인상으로 지방자치단체들은 단독주택 대상으로만 855억원의 세수를 추가로 확보하게 됐다. 지자체가 주택에서 거둬들이는 재산세 총액에서 단독주택이 차지하는 비중은 2017년 기준 16% 정도다. 민 의원실 측은 "이번 조사는 재산세만 대상으로 한 것으로, 종합부동산세 등 국세(國稅)의 증가분까지 고려하면 실제 주택 보유자의 세 부담 증가폭은 이보다 더 클 것"이라고 했다. 국회예산정책처에 따르면 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 올해 단독주택 등의 재산세는 전년 대비 855억원(11.9%)이 증가한 8053억원에 이를 것으로 추산된다. 서울의 재산세액은 작년 2318억원에서 올해 2904억원으로 25.3% 급등하며 가장 높은 증가율을 기록할 것으로 보인다.

 

 

  지역별로 살펴보면 이번에 표준 단독주택 공시가가 9.2% 오른 대구의 재산세액은 10.9%(379억원) 증가하게 된다. 이어 세종 9.3%(26억원), 광주광역시 8.7%(148억원), 제주 8.3%(155억원), 경기 7.1%(1681억원) 순으로 재산세 증가 폭이 클 것으로 예상됐다. 이번 조사는 지자체가 징수하는 재산세에만 국한돼 종부세 등 국세의 증가분은 제외됐다. 그러나 공시가격이 급등하며 1주택자 기준 종부세 과세 대상인 9억원을 초과하는 주택 수도 급증할 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 매매가격 15억원 이상인 서울 아파트는 152694가구로 전년 동기(86737가구)보다 76% 증가했다. 정부는 지난달 25일 표준 단독주택 공시가격을 발표하면서 시세 15억원을 '초고가 주택'으로 규정하기도 했다. 시세 15억원은 공시가격 9억원 수준으로 종부세 과세 대상이 될 가능성이 크다. 예컨대 공시가격이 8억원인 주택의 표준공시가격이 올해 서울 평균 수준(17.8%)만큼 인상돼 94000만원이 된다면, 재산세 부담은 지난해 약 129만원에서 올해 1626000원으로 26% 오르게 된다. 그러나 국세청에 따르면 이 주택의 보유자는 종부세 과세 대상이 되며 약 10만원의 세금을 더 내게 돼 실제 세 부담 증가율은 26%가 아닌 33.8%로 커지게 되는 것이다. 민경욱 의원은 "앞으로 표준지와 전국 단독주택, 공동주택(아파트 등) 공시가격이 급격하게 인상되기 때문에 정부의 부동산 세금 폭탄은 이제부터가 시작"이라며 "형평성이 깨진 공시가격을 바로잡는 것도 중요하지만 정부의 무리한 공시가격 인상으로 조세 부담이 가중될 것으로 예상되는 만큼 합리적인 공시가격 산정 기준 마련이 시급하다"고 강조했다.(201923일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어, 3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세

집값 하락하고 보유세는 급증, 공시가격 오르고 종부세 중과

올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

 

 

  지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다. 자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다. 처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다. 박씨는 집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야 할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정이라고 말했다. 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다. 2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 365000가구이고 이중 강남권(강남·서초·송파구)67000가구다.

 

 

  대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다. 서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다. 12주 연속 하락세는 20144~612주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다. 이 기간 0.88% 내렸다. 아파트값이 지난해 9월 초 수준이다거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 20121(1536) 이후 7년 만에 가장 적다. 강남구는 81건으로 20061월 통계 작성 이후 최저다. 일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다. 올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

 

 

  지난해 공시가격 45000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 75000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다. 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 20211140만원으로 세금은 계속 늘어난다. 강남권에서 지난해 공시가격 98000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다. 가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

 

 

  전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다 떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이 반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다. 기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다기존 주택 공시가격 98000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은 1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 61일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.(201922일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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올해부터 등록 임대주택 제도 깐깐해져, 지난해 9.13대책 이후 세제 혜택 축소

임대료 5% 넘으면 과태료 3000만원, 보유세 급증 등으로 임대 등록 증가 예상

 

 

 


  세종시에 5층짜리 다가구 건물을 가진 2주택자 이모(65) 씨는 최근 임대주택 등록 관련 문의를 위해 구청 세무과를 찾았다. 거주하고 있는 서울 소재의 아파트를 포함해 보유세가 대폭 오를 예정이라 절세 방법을 알아보기 위해서다. 이 씨는 다행히 913 부동산 대책 발표 이전에 샀던 건물이어서 임대주택으로 등록하면 종합부동산세가 합산되거나, 양도세가 중과되지 않는다고 들었다""사업자 등록을 가족과 논의하고 있다고 말했다. 절세 방안으로 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 늘고 있다. 공시가격 인상, 종부세 공정시장가액 비율 증가 등으로 인한 보유세 폭탄을 피하기 위해서다. 2017년 말 정부의 임대주택 활성화 대책 이후 임대 등록 주택이 그해 말 98만채에서 지난해 말 136만채로 크게 늘었다김종필 세무사는 임대사업자 등록과 증여 사이에서 다주택자들의 절세 셈법이 복잡해지고 있다임대주택으로 등록해 최대 효과를 보려면 최장 10년을 묶어놔야 하는 만큼 바뀌는 시장 상황에 대응하기 위해 보유 주택 일부만 임대 등록을 하는 사람도 나타나고 있다고 말했다.

 

 

 

  하지만 임대주택 사업자로 등록하기에 앞서 따져봐야 할 것들이 늘었다. 우대 혜택이 대폭 줄어서다. 지난해 913 부동산 대책 발표 시기를 기점으로 전과 후가 갈린다. 정부가 201712월께 야심 차게 발표한 임대등록 활성화 방안이 부동산 투기로 악용된다는 지적에 따라, 새로 집을 사서 등록하는 임대주택의 세제 혜택을 대폭 줄이면서다취득세ㆍ재산세ㆍ건강보험료 감면 혜택은 그대로지만 913일 이후 조정대상지역에 새로 집을 사서 임대주택으로 등록하면 8년 이상 보유하더라도 종부세 합산, 양도소득세 중과가 된다. 조정대상지역이 아니더라도 양도소득세 감면 혜택을 받으려면 임대 주택 등록 시 집값이 수도권의 경우 6억원 이하, 그 밖의 지역은 3억원 이하 여만 가능하다. , 발표 이전에 보유하고 있던 주택은 이전과 똑같은 세제 혜택을 받는다. 올해 들어 주택 임대사업자가 사는 주택에 대한 양도세 비과세 요건도 강화됐다. 기존에는 장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 경우 횟수 제한 없이 비과세했다. 하지만 앞으로는 거주 주택을 양도할 때 처음 살고 있던 주택의 경우 평생 1회에 한해서만 비과세 혜택을 받게 된다함영진 직방 데이터 랩장은 조정대상지역에서 주택을 새로 사서 임대 등록을 하는 매력이 거의 없어졌다임대료 인상률 5% 제한 등 의무를 지키지 못할 경우 과태료 등도 고려해야 한다고 말했다.

 

 

  정부의 등록 임대주택 관리·감독도 세진다. 국토부가 9일 발표한 등록임대주택 관리 강화방안에 따르면 의무 임대 기간을 지키지 않고 허가 없이 양도하면 과태료가 기존 1000만원에서 최대 5000만원으로 늘어난다. 임대하기로 해놓고, 본인이 사는 경우도 마찬가지다. 단기임대(4)나 장기임대(8) 기간 동안 임대료 인상률 제한(5% 이내)을 지키지 않을 경우도 최대 3000만원의 과태료(기존 1000만원)를 내야 한다임대료 인상이 제한되는 최초 시점도 앞당겨질 가능성이 있다. 지금은 임대사업자 등록 후 첫 세입자와의 계약부터 인상 폭이 제한된다. 하지만 사업자가 첫 계약 시 아예 임대료를 높여 시작한다는 지적에 따라, 사업자 등록 당시의 임대료를 기준으로 제한 시점이 바뀔 전망이다. 이런 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 지난해 대표 발의(더불어민주당 박홍근 의원)된 상태다김석기 국토부 주거복지정책과장은 올해부터 주택임대소득 과세도 강화돼 9·13대책 이전부터 갖고 있어 세제 등의 혜택이 줄지 않은 주택부터 임대주택 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 기대한다고 말했다.(201919일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

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전문가 50명 설문, "하락 또는 안정세" 72%, 낙폭은 3% 미만 예상

공급부족해 대세하락 아냐, 유망지역은 용산·여의도, 강남 4구는 여전히 관심

 

 

 

 

  2019년 전반적인 부동산시장이 약세를 보일 것으로 전망됐다. 올해 들끓었던 서울 집값도 하락 또는 안정세를 나타낼 것으로 예상됐다. 종합부동산세 인상, 대출규제 강화, 다주택자 압박 등을 골자로 한 정부 대책이 맹위를 떨칠 것으로 예상되기 때문이다. 반면 전반적인 공급 부족 현상으로 집값이 `대세 하락`보다는 조정기를 거친 후 하반기부턴 바닥을 찍고 안정세를 유지할 것으로 예상돼 오히려 내집 마련 기회가 될 수 있다는 조언도 나왔다. 30일 매일경제가 각계의 부동산 전문가 50인을 상대로 `2019년 부동산 시장 전망` 설문조사를 진행한 결과 가장 관심이 뜨거운 서울 집값이 내년에 하락 또는 안정세를 유지할 것이라는 답변이 72%에 달했다. 재작년 2018년 전망 때와는 사뭇 다른 모습이다. 2017년에도 이미 6·19 가계부채대책과 8·2 부동산대책 등이 쏟아져나온 상태였지만 당시 전문가들은 2018년 서울 집값은 계속 승승장구할 것이라고 예상했다. 당시 서울 집값이 하락한다고 예측한 전문가는 50명 중 8명으로 16%에 불과했고, 5% 이상 상승한다고 점친 사람도 20%나 됐다. 올해와 달리 상당수의 전문가들이 내년엔 `서울 부동산시장 불패` 신화가 유지될지 의문을 표시한 셈이다.

 

 

  전문가들은 2018년 말 현재를 순환 국면 중 어느 단계로 보느냐는 질문에 `하락 전반`(66%)이라고 가장 많이 지목했고, 이어 `정점`(14%), `상승 후반`(10%)이라고 답했다. 90%가 내년 하락장이 시작된다고 예상한 것. 앞으로 더 상승할 여지가 있다는 뜻의 `저점`을 선택한 사람은 1(2%)에 불과했고, `상승 전반``하락 후반` 답변도 각각 2(4%)밖에 되지 않았다. 그러나 하락폭 예상은 전반적으로 크지 않았다. `3% 미만 하락`이 전체의 30%를 차지했고 `3~4% 하락`14%, `5% 이상 하락`2%에 그쳤다. `현 수준 안정`26%로 조사됐다. `3% 미만 상승`은 전체 16%, `3~4% 상승`10%, `5% 이상 상승`2%에 그쳤다. 전문가들 다수는 집값이 조정기를 거친 후 내년 하반기부터 안정세를 유지해 실수요자에겐 집을 장만할 기회가 올 것이라고 예상했다. `신규주택 또는 주택구입시기`를 묻는 질문에 `2019년 하반기`라고 응답한 비율이 34%로 가장 많았다. 이어 이듬해인 `2020년 중`으로 응답한 비율(22%)2위를 차지했다. `2년 내 구입하면 안 된다`는 비율은 12%에 그쳤다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "조정이 시작된다면 대세 하락이라기보다는 규제로 인한 가격억제의 결과인 만큼 장기적으론 다시 상승세를 탈 수 있다"면서 "실수요자들은 분양가상한제 적용을 받는 공공택지 청약을 노려보고, 투자자들은 입지 좋은 뉴타운 등 재개발 투자를 내년 시도해보는 것이 바람직할 것"이라고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부의 분양가 통제 등으로 신규주택 구입은 여전히 매력이 크다""주변 시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점을 맞춰 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

  유망 주택구입지역 및 투자지역을 묻는 질문엔 마스터플랜 수립 등 `통개발`이 추진되다가 잠시 보류된 용산과 여의도·영등포 일대가 복수응답자 2명을 포함해 총 52개의 답변 가운데 14개를 차지해 득표율 26.9%1위였다. 9·13 부동산대책 발표 후 연일 하락세인 강남4구를 여전히 가장 높은 주택가격 상승 기대지역으로 꼽은 비율도 23.1%로 높았다. `강남파워`는 대체하기 어렵다는 것. 3위에 노원, 도봉, 동대문 등 서울 동북권(11.5%)이 랭크된 게 이례적이다. 이들 지역 재개발이 활발하게 돌아가고 있고, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업 영향 때문이다. 올해 서울에서 상대적으로 덜 올랐기 때문에 내년에도 추가로 오를 여지가 있다고 판단한 지역들로 보인다. 이 밖에 `서울 도심`(7.7%), `서울 서남권`(5.8%), `수도권 서북부`(3.8%), `수도권 동부`(3.8%) 등의 답변도 나타났다. `여유자금으로 부동산에 투자한다면 어느 상품을 추천하겠는가`라는 질문에는 복수응답 1건을 포함해 총 51개 답변지 중 재건축과 재개발을 선택한 비중이 45.1%(23개 답변)로 절반 가까이를 차지했다.(20181231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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대형 평형 재건축 소유자, 소형 두개 입주권 받았는데
다주택자 간주로 대출막혀, 잠실진주 "설계 수정 검토"
반포주공1도 대책 고심중, 변경 땐 일정 지연 불가피
서울 주택공급난 심각한데, 공급속도 되레 늦추는 꼴

 

 

  정부의 다주택자 대출 규제 강화 불똥이 `1+1 재건축`으로 튀고 있다. 정부가 분양권·입주권도 주택으로 간주다주택자의 대출을 원천 봉쇄하면서 이주비 등 사업 추진에 차질이 예상되자 강남 재건축 단지 곳곳에서 설계 변경을 검토·고민하고 있다. 확정된 가구 수 등 설계를 변경하면 일정 지연과 혼란이 불가피해진다. 정부 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 크게 위축된 상황에서 공급난만 심화시킬 것이라는 우려도 있다. 28일 재건축 추진 조합과 부동산 관계자 등에 의하면 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주아파트 등 `1+1 재건축` 단지들이 재건축 계획 변경 등을 고심하고 있다. `1+1 재건축`은 넓은 대지 지분을 갖고 있는 중대형 면적 아파트 소유주들이 재건축 시 중소형 아파트 2채를 분양받을 수 있는 제도. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입했던 정책이다. 문제는 9·13 부동산 대책으로 인해 기존 1주택자가 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 시 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다. 이들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택 비용 대출이 불가능해지며 사면초가에 빠지게 됐다.

 

 

 

  이달 초 관리처분인가를 취득한 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트가 대표적이다. 전세난 우려 등을 이유로 이주 시기를 미룬 바 있는 해당 단지가 이번엔 `1+1 재건축` 대출 규제에 발목 잡혀 혼란에 빠졌다. 조합 관계자는 "정부 말을 믿고 적극적으로 `1+1 재건축`을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버리면 이주를 어떻게 해야 하느냐"고 말했다. 전용 59~1481507가구 규모인 잠실 진주아파트는 최고 35, 2870가구 규모 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 작년 12월 관리처분인가를 신청하면서 `1+1 재건축`을 염두에 두고 소형 가구를 대거 배치했다. 해당 조합 관계자는 "`1+1 재건축` 여부에 따라 설계 변경이 불가피해졌다""면적 구성과 총 가구 수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들 수밖에 없는 상황"이라고 어려움을 호소했다. 서초구 반포동 대표 재건축 단지인 반포주공1단지 역시 비슷한 문제로 고심을 거듭하고 있다. 기존 2100여 가구를 5300여 가구로 재건축하려는데 대출 규제 `불똥`이 튀었다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 "이런 식이면 진짜 `현금부자`를 제외하고 `1+1 재건축`에 동의하는 주민이 누가 있겠느냐""전용 84이하 가구 수를 60% 이상 늘리려 했는데 이런 식으론 소형 면적을 많이 지을 수 없다"고 밝혔다. 현재 서울시 내 `1+1 재건축`을 추진하고 있는 단지는 이들 두 곳을 포함해 신반포8, 문정동 136, 방배6구역 등 주로 강남권이다. 입지적으로 상징성이 큰 대단지가 포함돼 시장 관심도가 높은 편이다.


 


 

  문제는 설계를 대대적으로 변경하려면 조합원총회 등 절차가 필요해 재건축 속도가 대폭 늦어지거나 이를 둘러싼 이견이 커질 경우 재건축 추진에 막대한 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 아울러 정부가 안전진단 강화를 통해 재건축 추진 속도를 대폭 늦춘 상황에서 이미 추진 중인 재건축 단지들의 사업 속도가 늦어지게 되면 가뜩이나 부족한 강남권 주택 공급만 더 줄이는 것 아니냐는 예상도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 "`1+1 재건축`은 공급 측면에서 시장 수요와 정부 정책의 니즈가 일치한 방식"이라며 "재건축 방식에 대한 갑작스러운 수정은 향후 재건축 추진의 예측 가능성을 떨어뜨려 주택시장 불안성을 증대시키는 요인이 된다"고 밝혔다. `1+1 재건축` 소유자들 돈줄이 막히면서 일부 세입자에게 피해가 확산될 우려도 제기된다. 송파구 한 공인중개사는 "이사가 임박한 세입자가 이사날에 맞춰 전세금을 돌려달라고 했는데 집주인 대출이 막혀 돈을 제때 마련하지 못할까봐 불안해하는 분위기"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고령층의 재테크 수단으로서 `1+1 재건축`은 여전히 장점이 있지만 `똘똘한 한 채`를 찾는 사람에게는 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나오는 등 이제 많이 불리해졌다"면서 "정부가 재건축을 규제하겠다는 의지가 확고해 강남 아파트의 `1+1 재건축`이 앞으로 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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