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"월세를 올릴 수도 있다는데 어떡하죠···" 세입자 윤모 씨(42)는 지난 27일 집주인으로부터 한 통의 문자메시지를 받고 당혹감을 감출 수 없었다. 집주인이 종부세를 감당할 수 없다는 이유로 월세를 올리겠다고 통보했기 때문이다. 윤 씨는 "집 한 채 없는 내가 왜 종부세 부담을 고스란히 떠안아야 하는지 모르겠다"고 울분을 토했다. 이처럼 대폭 상승한 공시가격이 반영된 종합부동산세(종부세)가 지난 23일 고지되자 종부세 부담을 세입자에게 전가하겠다는 다주택자들이 늘고 있다. 다주택자들이 월세를 올리면 종부세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로 지난해보다 14만9000명(25%) 늘고, 고지세액은 1조8148억원으로 작년보다 5450억원(42.9%) 뛰었는데 월세를 올리면 이러한 부담을 덜 수 있다는 것이다. 28일 부동산 온라인 커뮤니티를 살펴보면 종부세 부담으로 전·월세 값을 올리거나 전세를 월세로 전화하겠다는 글이 즐비하게 이어지고 있다. 자신을 50대 다주택자라고 밝힌 한 글쓴이는 "세입자 사정이 딱해 저렴하게 전세로 내놨는데 보유세를 올려버리니 월세를 올릴 수 밖에 없다"며 "세입자한테 미안하지만 나도 살아야 한다"고 적었다. 그러면서 "집주인과 세입자 모두 힘들어지는 이 현실이 안타깝고 답답하다"고 토로했다.

 

다주택자 이모 씨(47)도 "종부세가 오르면 집을 파는 게 아니라 전세가 없어질 것"이라며 "다주택자들도 살아야 한다는 생각에 결국 임차인에게 종부세 부담을 전가할 것"이라고 했다. 그러면서 "임대인과 임차인 모두 세금 상승의 피해자"라고 강조했다. 문제는 수백만원짜리 월세가 이미 현실화되고 있다는 점이다. 송파구 잠실 엘스(전용면적 84㎡)에서는 최근 보증금 2억원에 월세 330만원, 보증금 5억원에 월세 250만원짜리 매물이 나오고 있다. 이 아파트의 월세 매물은 불과 10개월 전만 해도 `보증금 5억원·월세 160만원`에 거래됐다. 강북 성동구 하왕십리동 센트라스(전용 84㎡)에서도 `보증금 2억원·월세 290만원` 매물이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "새롭게 종부세를 내야 하는 사람이 늘어서 불만이 많다"며 "연금 생활자나 마땅한 소득이 없는 경우엔 종부세 부담이 더 커질 수 있다"고 말했다.(2020년 11월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고지서 받아든 노부부 `한숨`, 공동명의땐 종부세기준 12억

종부세 대상 노인 부부 속출, 고령자·장기보유 세액공제

공동명의는 해당 안 돼 비상

 

 

"세금 무서워서 공동명의를 했는데 이게 웬 날벼락인가요. 은퇴해서 소득이 없는데 세금내려고 자식에게 손 벌려야 하는게 너무 슬픕니다." 24일 서울 강남 시세 27억원대 아파트에 거주하는 이모씨(72)는 종합부동산세를 확인한후 깜짝놀랐다. 지난해만해도 공시가 14억원대였는데 올해 20억원으로 껑충 뛰면서 종부세가 90만원 가량 나왔다. 지난해만해도 40만원대였는데 올해 두배 이상 뛰었다. 이씨는 아내와 공동명의로 집을 소유하고 있는데 아내도 90만원 종부세를 내야한다. 재산세 등을 합한 보유세는 부부가 440만원씩 둘이 합쳐 무려 총 880만원을 내야한다. 15년전 은퇴한 이씨는 "부부 모두 종부세 대상이 돼버려서 세금내는 부담이 `두배`가 됐다"면서 "단독명의면 고령자 공제나 장기보유 공제를 받을수 있다는데 우리 부부는 실거주를 하고 있는데도 공제를 받을 수 없어 답답하다"고 하소연했다. 이 씨는 "내년에는 세금이 더 나온다는데 은퇴한 우리 부부가 세금을 감당할수 있을지 걱정"이라며 한숨을 내쉬었다.

 

 

종부세 고지가 시작되면서 공동명의로 아파트를 소유한 노부부들의 비명소리가 커지고 있다. 공동명의는 종부세 공제혜택을 받을 수 없어 타격이 더 크다. 대부분 10년이상 집을 보유하고 실거주한 고령의 은퇴자들은 "장기간 실거주한 집인데 공제혜택을 못받는것은 억울하다"면서 "실거주 세대에 공제를 해주는 취지에 맞게 부부공동명의도 공제 혜택을 달라"고 했다. 우병탁 신한은행 투자자문 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 한결과 주택 공시가격이 대략 20억원 이상이면 보유세가 부부공동명의일 경우 단독명의일때보다 더 나온다. 예를 들어 공시가 20억원 반포자이(전용 84㎡)를 단독보유하고 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받으면 보유세는 856만원이지만, 부부가 공동명의로 보유했을때는 공제 혜택없이 각각 440만원씩 총 880만원을 내야한다. 단독명의일때보다 23만원 가량 더 많다. 공시가가 오르는 내년은 종부세가 크게 뛰면서 공동명의 보유자들의 보유세 부담은 더 커진다. 공동명의는 내년 종부세 각각 99만원씩 198만원가량을 내야하지만, 공제를 받은 단독명의자는 120만원만 내면된다. 종부세와 재산세를 합친 보유세를 따지면 공동명의일경우 각각 392만원씩 785만원을 내야한다.

 

 

공동명의를 권장하던 시대도 있었지만 이들은 과거의 선택이 `독`이 됐다. 단독명의 1주택자의 종부세를 계산할 때는 집값(공시가격)에서 9억원을 뺀 금액을 과세표준으로 한다. 부부 공동명의라면 1인당 6억원씩, 합계 12억원을 뺀다. 공시가가 12억원 이하였을때는 공동명의가 유리하지만 최근 집값이 급등하면서 상황이 달라졌다. 예를 들어 마포 염리자이(전용114㎡)는 지난해 공시가격이 10억원이었지만 올해 12억5500만원으로 뛰었다. 송파 방이동 올림픽선수촌아파트(전용 100㎡)도 지난해 공시가격 10억5600만원으로 공동명의일경우 종부세를 피했지만 올해 공시가 13억1900만원 3억넘게 오르면서 종부세 대상이 됐다. 게다가 단독명의와 달리 공동명의에선 고령자(60세 이상)와 장기보유자(5년 이상)에 대한 종부세 공제 혜택도 받지 못하는 점도 공동명의에 불리하다. 종부세법은 부부 공동 명의인 경우 세대원 중 2명이 주택을 보유하는 것이 되기 때문에 세액공제 대상으로 보지 않는다. 공시가가 높은 고가 아파트일수록 공동명의가 단독명의보다 불리하다.

 

문제는 정부가 공시가 시세반영률(현실화율)을 단계적으로 90% 올릴 계획인데다가 집값이 계속 상승하면서 이같은 고민은 서울 강남뿐만아니라 마포·성동 등 시세 20억원대 아파트가 밀집한 지역에서는 확산되고 있다. 은퇴자들은 "세액공제 과표 기준이 3억 차이가 나는데 80%나 가능한 공제를 못받으니 너무 불리하다"며 제도 개선을 호소하고 있다. 아내와 아파트를 공동소유하고 있는 박모씨는 "부부가 공동책임, 공동권리를 갖는다는 측면에서 공동명의로 했다. 공동명의더라도 장기 거주, 고령자인 실수요자인것은 마찬가지인데 왜 투기꾼 취급을 받아야하냐"며 분통을 터뜨렸다. 우병탁 팀장은 "서울 중위권 주택가격이 10억인 상황에서 공시가격 현실화와 집값 상승으로 종합부동산세 부담이 높아질 전망이다. 이러한 가운데 종부세 공제혜택을 못받는 공동명의자들의 세부담은 더욱 커질수 밖에 없다"고 했다.(2020년 11월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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종부세 고지서 속속 도착, 강북·성남·수원까지 고지서

세율 오르는 내년 부담 커져, 종부세 고지서 공포

 

 

서울과 부산 등 대도시 핵심 지역을 중심으로 `종부세 고지서` 공포가 번지고 있다. 23일 국세청이 종합부동산세 고지서 발송을 시작하면서 국세청 홈페이지와 홈택스 애플리케이션(앱)에서 작년보다 두 배 안팎으로 오른 고지서를 받아든 시민들이 비명을 지르고 있다. 공정시장가액비율 인상에 더해 정부가 공시가격을 인위적으로 끌어올리는 전방위적인 `세금폭탄` 정책을 펴면서 종부세가 작년보다 두 배 올랐기 때문이다. 부동산 커뮤니티를 중심으로 "달랑 집 한 채 있는데 아들 둘 결혼은 어떻게 시키나 걱정이다" "1000만원 넘는 종부세는 내 집에서 월세 150만원을 내고 사는 것과 같다" 등의 토로 글이 올라오고 있다. 서울 송파구 잠실의 아파트를 보유한 1주택자는 "내년부터 종부세를 포함한 보유세가 1000만원을 훌쩍 넘긴다"며 "내 집에 살면서 월세 150만원씩 주고 살게 생겼다"고 호소했다. 또 다른 1주택자는 "매매해서 현금화할 수 있는 것도 아니고 대출을 갚느라 허리띠를 졸라매는데 세금까지 너무 힘들다"며 "양도세보다 종부세가 더 징벌적"이라고 토로했다. 서울 한남동 고급 아파트와 강남 아파트를 소유한 2주택자는 올해 8000만원의 종부세 고지서를 받았다. 엄청난 가격이지만 이는 서막에 불과하다. 이 사람은 내년에는 종부세를 2억원가량 내야 할 것으로 예상된다.

 

 

정부가 공시가격을 급격히 인상하겠다고 목표를 정해놓고 공시가격을 매년 끌어올릴 계획이기 때문이다. 여기에 더해 종부세율이 오르는 내년부터 세 부담은 더 심해진다. 내년부터는 1주택자도 종부세율이 최고 0.3%포인트 오르고, 다주택자는 적용 세율이 거의 두 배 수준으로 뛴다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "종부세는 아파트 가격에 따라 누진 과세되기 때문에 작년보다 두 배 이상 많은 종부세 고지서를 받아 보는 가구가 많을 것"이라며 "강북 일부 지역에서 올해 첫 종부세 고지서를 받은 가구가 나왔는데, 강북뿐 아니라 성남이나 수원에서도 올해 종부세를 내는 가구가 대거 나올 것"이라고 말했다. 그는 "내년 6월 1일을 기준으로 세금 부담이 더 크게 늘 것"이라면서도 "이들이 집을 당장 팔지 않을 수 있기 때문에 시중 매물 부족 현상은 계속될 수밖에 없고, 당분간 세금 부담이 높더라도 주택 매매·전월세 가격은 상승할 가능성이 높다"고 설명했다. 종부세 부담은 갈수록 커질 전망이다. 이달 초 정부가 2030년까지 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 확정하면서 서울 대부분 아파트 보유자들에게 `세금폭탄`이 쏟아질 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "종부세 과세표준이 되는 공정시장가액비율이 매년 5%씩 오르고 있고 공시가격이 상승하면서 매년 종부세 부담이 큰 폭으로 오를 것으로 보인다"고 말했다.(2020년 11월 24일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2030년 시가의 90%로 상향, 고가는 2025년까지 올리기로

9억 이하 재산세는 감면 추진, 공시가, 시세의 90%로

 

 

정부와 여당이 시세 15억원이 넘는 고가아파트의 공시가격을 단기간 내에 확 끌어올리겠다고 선언했다. 현실화율(시가 대비 공시가격의 비율)을 2025년까지 90%로 높이는 방식으로 공시가격을 올려 국민들의 세금과 각종 공과금 부담을 늘리겠다는 것이다. 고가주택 보유자의 부담을 먼저 늘리고 저가주택 보유자의 부담은 늘리는 속도를 조절하겠다고 했지만 서민층이 보유한 주택에 대한 세금도 함께 늘어난다. 27일 한정애 더불어민주당 정책위의장은 원내대책회의에서 "국토연구원이 공시가 현실화 로드맵을 발표한다"며 "2030년까지 공시가를 시가의 90%까지 맞추자는 긴 로드맵"이라고 밝혔다. 다음 정부에선 무효화될 것이란 지적도 많다.

 

 

이날 국토연구원이 공개한 공시가 현실화 로드맵은 아파트·단독주택·토지의 공시가를 시차를 두고 시세의 80%까지 높이는 1안, 90%로 끌어올리는 2안, 100% 수준에 맞추는 3가지 안으로 구성됐다. 그러나 이날 여당이 앞장서 90% 안으로 결정됐다는 언급을 함으로써 나머지 안들은 큰 의미가 없을 전망이다. 현실화율 90% 방안에 따르면 시세 15억원을 넘는 아파트는 2025년까지 공시가격이 시세의 90% 수준으로 오른다. 시세 9억~15억원 구간의 아파트는 2027년까지, 9억원 미만인 아파트는 2030년까지 90% 현실화율을 달성토록 돼 있다. 올해 기준 15억원 이상 아파트의 공시가격 현실화율은 75.3%이며 9억~15억원인 아파트의 현실화율은 69.2%, 9억원 미만인 아파트의 현실화율은 68.1%다.

 

 

신한은행 시뮬레이션에 따르면 올해 재산세와 종합부동산세 등 총 1326만원을 보유세로 낸 서울 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡) 거주자는 2025년에는 4096만원을 보유세로 내야 할 전망이다. 단독주택의 경우 시세 15억원 이상은 2027년, 시세 9억~15억원 주택은 2030년, 9억원 미만 주택은 2035년까지 현실화율 목표치 90%를 달성하면 된다. 한편 당정은 1주택자이며 보유 주택 가격이 9억원 이하 1가구 1주택자에 대한 재산세를 최대 0.05%로 감면하기로 방침을 정하고 청와대와 마지막 협의를 남겨놓고 있다. 현재 과세표준별 0.1~0.4%인 재산세율을 0.05%포인트로 낮추면 공시가격 6000만원 이하 주택의 경우 기존 0.1% 세율은 0.05%로 인하돼 재산세 부담이 절반으로 줄어들게 된다. 당정은 청와대와 협의를 마친 후 이르면 29일 관련 방침을 공식 발표할 예정이다.(2020년 10월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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똘똘한 한 채 열풍에 최고 매매가 기록 속속 수립

강남 은마아파트는 84㎡가 23억 8천만원에 거래

비강남권인 동작 `아크로리버하임` 84㎡도 20억원

 

 

부동산 시장에서 조정장과 상승장을 놓고 치열한 눈치 보기가 이어지고 있지만, 초고가 아파트를 중심으로 한 `똘똘한 한 채` 선호 현상은 더욱 강해지고 있다. 12일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 용산구 한남동 `한남더힐`은 지난달 4일 전용면적 243.642㎡가 77억5천만원(1층)에 매매 계약서를 쓰면서 올해 들어 전국에서 가장 비싸게 팔린 아파트값 기록을 갈아치웠다. 올해 들어 이 단지 종전 최고가는 지난 4월과 지난달 전용 240.35㎡와 240.23㎡에서 나온 73억원이었다. 한남더힐은 2015년부터 매년 최고 실거래가 1위 기록을 지키고 있다. 지난해 1월에는 전용 244.749㎡가 84억원(3층)에 팔리면서 2006년 부동산 매매 실거래 신고제 도입 이후 우리나라 역대 최고가를 기록하기도 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 지난해 연말 12·16대책을 통해 규제지역에서 시가 15억원을 초과하는 주택의 담보대출을 전면 금지했지만, 초고가 주택 시장은 현금 부자들만의 또 다른 시장"이라면서 "똘똘한 한 채 선호 현상이 점차 강해지는 추세를 고려했을 때 올해 역대 최고가 매매가 기록이 나올 수도 있다"고 전망했다.

 

 

최근 서울 강남권뿐 아니라 비(非)강남권에서도 전용 84㎡ 아파트가 20억원에 거래되는 사례가 나오면서 이런 주장은 더욱 설득력을 얻고 있다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡는 지난 8월 28일(계약일 기준) 23억8천만원(8층)에 손바뀜하면서 역대 최고가를 경신했다. 지난해 12월 15일 기록한 종전 최고가 23억5000만원보다 3천만원 오른 금액이다. 또 서울 동작구 흑석동 `아크로리버하임` 전용 84.7536㎡는 지난달 7일 20억원(18층)에 실거래됐다. 비강남권에서 전용 84㎡ 아파트가 20억원 이상에 매매된 것은 성동구 성수동1가의 고급 주상복합 아파트 `트리마제`를 제외하면 이번이 처음이다. KB국민은행 부동산 리브온 월간 주택가격 동향에 따르면 지난달 서울 상위 20% 아파트의 평균 매매 시세는 19억1천267만원으로, 2008년 12월 관련 통계가 처음 공개된 이래 처음으로 19억원을 넘어섰다.

 

 

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정부의 초강력 규제로 다주택자들의 매수 심리가 얼어붙으면서 전반적인 부동산 시장은 관망세·보합세로 전환했다"면서도 "투자자들보다는 실수요자들이 주거 선택 기준과 수요에 부합하는 똘똘한 한 채에 집중하면서 돈을 조금 더 주더라도 매입하는 경향이 짙어진 결과"라고 풀이했다. 매매 시장에서 똘똘한 한 채 열풍은 아파트뿐 아니라 오피스텔 시장에서도 나타나고 있다. 서울 송파구 신천동 `롯데월드타워 앤드 롯데월드몰` 전용 244.94㎡는 지난해 9월 2일 115억원에 거래돼 역대 오피스텔 매매 최고가에 이름을 올렸다. 올해 매매된 최고가 오피스텔은 지난 8월 19일 62억1천860만원에 팔린 서울 용산구 동자동 `트윈시티 남산` 전용 488.54㎡다.(2020년 10월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세 계약 만료일이 3개월 남은 세입자 A씨는 지난 30일 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다. 집주인 어머니가 대신 들어와 살 것이라는 게 이유였다. 빈정 상한 A씨는 집주인이 거짓말할 가능성이 있다고 판단해 실거주를 입증할 만한 서류를 보내 달라고 요청했다. A씨는 이사 간 후에도 집주인 어머니가 실제로 2년간 실거주하는지, 다른 세입자를 들이지 않는지 등을 계속 확인할 계획이다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 세입자 관계가 사실상 역전돼 세입자가 `갑(甲)`이 되는 현상이 나오고 있다. 임대차 3법이 규정한 권리를 이용해 집주인의 정당한 실거주나 매도를 방해하는 방법까지 쏟아지고 있어 세입자 이익에만 지나치게 편향된 법이라는 비판이 나오고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자 모임 커뮤니티 등에서는 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거부할 시 실거주를 입증할 만한 서류를 받자는 아이디어가 공유되고 있다. 서류를 제출하지 않으면 관계기관(구청, 세무서 등)에 신고하는 방식으로 집주인을 곤란하게 만들면 된다는 것이다.

 

 

현재로선 세입자 동의 없이 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 확실한 방법(계약 갱신 거절)은 본인이나 직계존비속 실거주밖에 없다. 개정안에는 집주인의 증빙 의무나 제출 서류 등을 구체적으로 명시하지 않아 세입자가 이를 직접 확인하는 수밖에 없다. 계약 갱신을 거절하려면 집주인이 직접 실거주하는 것 외에 실거주 목적을 가진 다른 사람에게 집을 매도하는 방법도 있다. 다만 이 경우 매수 희망자에게 집을 보여주지 않는 방법으로 이를 방해하려는 세입자가 많다. 강남의 한 임대사업자는 "종합부동산세 등 세금 부담 때문에 실거주자에게 집을 매각하려 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 버티며 집을 보여주지 않아 어려움을 겪고 있다"고 말했다.(2020년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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왜 강남 재건축 더 흔들리나, 정부규제에 정비사업 먹구름

종부세 책정하는 6월 이전에 다주택자들 매물던지기 시작

이 와중에 보유세 폭탄 공포, 올 강남 공시가만 25% 껑충

공시가>실거래가 매물 나와, "공시가 인상 철회" 靑청원

 

 

코로나19로 부동산 시장이 침체하는 가운데 그 충격이 강남 재건축 아파트를 중심으로 확산되고 있다. 준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 30억원 넘는 초고가 주택들은 종전 최고가보다 20% 하락한 가격에 손바뀜되고 있다. 초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다. 31일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 지난 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다. 1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 지난달에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

 

 

대치 한보미도 인근 공인중개업소는 "12·16 대책으로 보유자들이 공포에 휩싸여 있는 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들을 중심으로 물건을 내놓고 있다"면서 "지금은 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 나와 있다"고 했다. 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 공포감이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 세금 부담이 만만치 않고, 주택 보유로 인한 시세 차익을 기대하기 어렵기 때문에 다주택자들이 보유한 재건축 물건부터 하락이 시작되고 있다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)의 가상 시뮬레이션에 따르면, 조정지역 내 2주택자는 1주택 보유 때보다 4배 이상 많은 세금을 부담해야 한다. 예를 들어 아크로리버파크(전용 84㎡)에 살고 은마아파트(84㎡)를 투자용으로 보유한 사람은 지난해 보유세를 3200만원가량 냈지만 올해는 두 배 가까운 6100만원을 내야 한다. 그러나 아크로리버파크 한 채만 갖고 있다면 올해 1300만원만 내면 된다.

 

 

30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 지난달 7억6000만원이나 하락한 27억9000만원에 거래됐다. 그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경기 충격으로 집값이 하락할 때 가장 먼저 신호가 오는 곳이 고가 아파트다. 많이 오를수록 많이 떨어진다. 고가 아파트 충격은 강남, 그 외 다른 지역으로 확산된다"고 했다. 집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 `역전현상`도 발생하고 있다. 정부가 시세 대비 고가주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다. 급등하는 공시가격 인상안을 전면 철회할 것을 요청하는 청와대 국민청원까지 등장했다. 이 청원은 31일 오후 4시 현재 3700명가량이 동의한 상태다.(2020년 3월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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