09-20 20:33

 
 

 

 

주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세 계약 만료일이 3개월 남은 세입자 A씨는 지난 30일 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다. 집주인 어머니가 대신 들어와 살 것이라는 게 이유였다. 빈정 상한 A씨는 집주인이 거짓말할 가능성이 있다고 판단해 실거주를 입증할 만한 서류를 보내 달라고 요청했다. A씨는 이사 간 후에도 집주인 어머니가 실제로 2년간 실거주하는지, 다른 세입자를 들이지 않는지 등을 계속 확인할 계획이다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 세입자 관계가 사실상 역전돼 세입자가 `갑(甲)`이 되는 현상이 나오고 있다. 임대차 3법이 규정한 권리를 이용해 집주인의 정당한 실거주나 매도를 방해하는 방법까지 쏟아지고 있어 세입자 이익에만 지나치게 편향된 법이라는 비판이 나오고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자 모임 커뮤니티 등에서는 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거부할 시 실거주를 입증할 만한 서류를 받자는 아이디어가 공유되고 있다. 서류를 제출하지 않으면 관계기관(구청, 세무서 등)에 신고하는 방식으로 집주인을 곤란하게 만들면 된다는 것이다.

 

 

현재로선 세입자 동의 없이 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 확실한 방법(계약 갱신 거절)은 본인이나 직계존비속 실거주밖에 없다. 개정안에는 집주인의 증빙 의무나 제출 서류 등을 구체적으로 명시하지 않아 세입자가 이를 직접 확인하는 수밖에 없다. 계약 갱신을 거절하려면 집주인이 직접 실거주하는 것 외에 실거주 목적을 가진 다른 사람에게 집을 매도하는 방법도 있다. 다만 이 경우 매수 희망자에게 집을 보여주지 않는 방법으로 이를 방해하려는 세입자가 많다. 강남의 한 임대사업자는 "종합부동산세 등 세금 부담 때문에 실거주자에게 집을 매각하려 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 버티며 집을 보여주지 않아 어려움을 겪고 있다"고 말했다.(2020년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당정, 다주택자 강력대책 준비… 취득·종부·양도세 모두 중과

 

 

더불어민주당과 정부, 청와대는 8일 한목소리로 "2채 이상의 집을 보유한 고위 공직자는 최대한 빨리 집을 팔라"고 지시했다. 부동산 시장이 요동치는 상황에서 당·정·청 고위 인사들의 다주택 문제가 논란이 되자 뒤늦게 '매각 독촉'에 나선 것이다. 주택 가격 폭등을 다주택자 탓으로 돌렸던 여권이 '주택 매각' 이벤트로 책임을 모면하려 한다는 지적이 나온다. 민주당은 이날 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 부동산 보유 및 거래에 대한 세율을 대폭 높이는 방안을 검토하기 시작했다. 정세균 국무총리는 이날 코로나 중앙재난안전대책본부 회의에서 "각 부처는 고위 공직자 주택 보유 실태를 조속히 파악하고, 다주택자는 하루빨리 매각할 수 있게 조치를 취해 달라"고 했다. 노영민 대통령 비서실장은 이날 페이스북을 통해 자신의 서울 서초구 아파트를 매각하겠다고 밝혔다.

 

 

민주당 김태년 원내대표는 이날 당 회의에서 "총선 당시 '2년 내 처분'을 약속했지만, 부동산 안정화를 위해 솔선수범하는 취지에서 이른 시일 내 이행해줄 것을 (소속 의원들에게) 당 차원에서 촉구할 것"이라고 했다. 다만 청와대와 민주당 내부에선 "일방적 매각 지시를 따를 수 없다"는 반발도 나오고 있다. 한편 민주당과 정부가 준비하고 있는 22번째 부동산 대책의 핵심은 2주택 이상 보유자에 대한 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 중과(重課)인 것으로 알려졌다. 다주택자가 주택을 사고 보유하고 파는 전 과정에 무거운 세금을 매겨, 주택 매매를 통한 시세 차익을 없애고 매각을 유도하겠다는 것이다. 종부세 인상 폭은 정부가 지난해 12·16 대책에서 올리겠다고 밝힌 것보다 클 것으로 알려졌다. 민주당은 이날 "7월에 할 수 있는 (부동산 관련) 조치는 다 하겠다"고 했다. 또 추가 대책의 '약효'가 나타나지 않을 경우 2차·3차 대책을 계속 내놓겠다고 했다.(2020년 7월 9일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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왜 강남 재건축 더 흔들리나, 정부규제에 정비사업 먹구름

종부세 책정하는 6월 이전에 다주택자들 매물던지기 시작

이 와중에 보유세 폭탄 공포, 올 강남 공시가만 25% 껑충

공시가>실거래가 매물 나와, "공시가 인상 철회" 靑청원

 

 

코로나19로 부동산 시장이 침체하는 가운데 그 충격이 강남 재건축 아파트를 중심으로 확산되고 있다. 준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다. 30억원 넘는 초고가 주택들은 종전 최고가보다 20% 하락한 가격에 손바뀜되고 있다. 초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다. 31일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다. 지난 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억5000만원)보다 5억원 낮은 29억5000만원에 손바뀜됐다. 1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다. 2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억5000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 지난달에는 38년 차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다. 이 물건은 다주택자가 싸게 처분한 물건인 것으로 알려졌다.

 

 

대치 한보미도 인근 공인중개업소는 "12·16 대책으로 보유자들이 공포에 휩싸여 있는 데다 코로나19까지 겹치면서 다주택자들을 중심으로 물건을 내놓고 있다"면서 "지금은 1~2개월 내 잔금을 치르는 조건으로 22억원대 매물이 2~3개 나와 있다"고 했다. 재건축 매물의 하락은 정부의 대출 규제 강화와 공시가격 인상으로 인한 보유세 증가, 코로나19 확산에 따른 경제위기 공포감이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 특히 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 재건축 물건부터 내놓고 있다는 설명이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 세금 부담이 만만치 않고, 주택 보유로 인한 시세 차익을 기대하기 어렵기 때문에 다주택자들이 보유한 재건축 물건부터 하락이 시작되고 있다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)의 가상 시뮬레이션에 따르면, 조정지역 내 2주택자는 1주택 보유 때보다 4배 이상 많은 세금을 부담해야 한다. 예를 들어 아크로리버파크(전용 84㎡)에 살고 은마아파트(84㎡)를 투자용으로 보유한 사람은 지난해 보유세를 3200만원가량 냈지만 올해는 두 배 가까운 6100만원을 내야 한다. 그러나 아크로리버파크 한 채만 갖고 있다면 올해 1300만원만 내면 된다.

 

 

30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 지난달 7억6000만원이나 하락한 27억9000만원에 거래됐다. 그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경기 충격으로 집값이 하락할 때 가장 먼저 신호가 오는 곳이 고가 아파트다. 많이 오를수록 많이 떨어진다. 고가 아파트 충격은 강남, 그 외 다른 지역으로 확산된다"고 했다. 집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 `역전현상`도 발생하고 있다. 정부가 시세 대비 고가주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다. 급등하는 공시가격 인상안을 전면 철회할 것을 요청하는 청와대 국민청원까지 등장했다. 이 청원은 31일 오후 4시 현재 3700명가량이 동의한 상태다.(2020년 3월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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종부세 대상·액수 사상 최대, 세금 카드에도 집값 안꺾여

재건축 연한 40년으로 확대 등, 연내 규제 종합세트 나올 수도

 

 

올해 공동주택 공시가격 폭등으로 종합부동산세를 내야 하는 납부자 숫자와 납부액이 사상 최대를 기록했다. 종부세 납부 기준인 `9억원 초과 아파트`가 작년 대비 약 28% 급증했고 납부액은 약 58% 급등했다. 세 부담이 크게 늘어났음에도 서울 집값이 여전히 꺾일 줄 모르자 이번엔 청와대가 직접 나서 추가 부동산 대책을 예고했다. 반면 시장 전문가들은 "정부가 손댈 때마다 집값이 더 올랐다"며 역효과를 우려하는 상황이다. 29일 국세청은 종부세 납세의무자에게 2019년도 납세고지서와 납부안내문을 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 납세를 고지받은 납세의무자는 전국에 595000, 세액은 33471억원이다. 부과 인원은 지난해 대비 129000, 27.7% 증가했고, 세액으로는 12323억원, 58.3% 늘어난 수치다. 부과 대상 인원과 금액 모두 사상 최대를 기록했다. 종부세 부과액이 급증한 건 정부가 집값을 잡기 위해 세율을 높이고 공시가격을 높였기 때문이다. 정부는 작년까지 0.5~2.0%였던 종부세율을 올해 0.5~3.2%로 올렸다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격은 서울 14.02%, 전국 5.24% 상승했다. 국세청 관계자는 "고지 후 합산배제 신청 등으로 최종 세액은 고지 대비 약 8% 감소할 것으로 보인다""올해 예상되는 최종 세액은 약 31000억원"이라고 설명했다.

 

 

지난해의 경우 21500억원을 고지했지만 최종적으로 18800억원이 최종 세액으로 결정됐다. 나라 예산을 총괄하는 기획재정부는 올해 세입예산안(세법개정안 국회 통과 이후 기준)에서 종부세가 작년보다 52%, 9766억원 늘어난 28494억원 걷힐 것으로 예상했는데 이보다도 훨씬 세입이 늘어난 셈이다. 종부세는 매년 61일 기준으로 공시가격 9억원 이상(1가구 1주택 기준) 고가 주택·토지를 가진 개인·법인을 대상으로 부과하는 국세다. 공시가격 9억원은 시가 13~14억원에 해당된다. 1가구 2주택 이상은 합산 가격이 6억원만 넘어도 부과받는다. 집 하나를 부부 공동 명의로 50%씩 지분을 소유할 경우 공시가격은 12억원 이상일 때 부과된다. 문제는 이런 전방위적 세금 폭탄에도 집값이 전혀 꺾이지 않고 있다는 것이다. 김상조 청와대 정책실장은 이날 국회 운영위원회에서 서울 지역 아파트 가격 상승에 대해 `안다`"필요한 상황이 되면 시장 안정을 위해 전격적으로 조치를 시행할 것"이라고 밝혔다. 추가 대책 가능성을 시사한 셈이다. 정부의 `남은 카드` 중 가장 먼저 꼽히는 것은 민간택지 분양가상한제 지정 확대다. 국토교통부는 이달 8일 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동), 여의도 등 서울 27개 동을 분양가상한제 대상 지역으로 지정했다. 하지만 경기 과천, 서울 동작 등 이른바 `핀셋규제`를 피한 지역에서 매매가와 전셋값이 상승하고 있다. 이 같은 이유로 국토부는 상한제 대상에서 제외된 지역 중 풍선효과로 집값이 뛰는 곳은 얼마든지 추가 지정할 수 있다는 입장을 여러 번 밝혔다.

 

 

김현미 국토부 장관도 서울 27개 동을 상한제 지역으로 묶은 직후 "이번 지정은 1차일 뿐 집값이 불안정한 곳에는 2차로 지정할 수 있다"고 언급한 바 있다. 실거래가 조사, 자금출처 조사, 세무조사 등 전방위적인 압박도 예상된다. 실제로 국토부와 서울시, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 금융감독원 등 32개 기관은 지난달부터 서울시 주택 매매거래에 대한 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용에 대해 합동조사를 벌이고 있다. 1차 조사 결과는 28일 발표했고, 2차 결과는 내년 초에 발표될 예정이다. 내년 2월부터는 국토부가 직접 운영하는 `상시조사체계`까지 운영된다. 전국을 대상으로 실거래 상황을 계속 체크해 위법성이 있다고 판단되면 자금 조달 내역과 대출 증빙 자료, 통장 사본과 입출금표, 현금 조성 증명자료, 세금 납부 자료 등을 모두 요구한다. 이 밖에 과거 나왔던 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 등 재건축 규제를 강화하는 방안과 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 방안 등이 모조리 거론되고 있다. 일각에선 참여정부 시절 검토되다 위헌 소지 등으로 철회됐던 주택 거래 허가제를 꺼낼 수 있다는 관측도 나온다.(20191128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주부터 종합부동산세 고지서가 각 세대로 도착하면서 일선 세무사 사무소에 절세 방안을 묻는 문의전화가 줄을 잇고 있다. 세무 전문가들은 27일 이번 종부세 인상으로 한동한 주춤해진 임대사업자 등록이 다시 늘어날 수 있다고 내다봤다. 작년 9·13대책 이전부터 보유하고 있던 주택은 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 임대사업 등록을 하면 종부세 합산 배제, 양도소득세 중과 대상 제외 등의 혜택이 여전히 유효하기 때문이다. 부부공동명의 등 증여에 대한 문의도 늘었다. 종부세는 인별 과세로 1주택자 단독명의의 경우 공시가격 9억원까지 종부세가 면제된다. 그러나 1주택을 부부 공동명의로 분산할 경우 종부세 부과 기준액이 인당 6억원씩, 부부합산 기준 공시가격 12억원의 주택도 종부세를 내지 않는다. 이 때문에 새로 주택을 취득하는 경우이거나, 취득한지 얼마 되지 않은 경우라면 부부 공동명의를 선택할 만하다고 전문가들은 추천한다. 다만 60세 이상이거나 주택을 장기간 보유에는 최대 70%에 달하는 세액공제 혜택과 공동명의에 따른 절세액을 비교해봐야 한다.

 

 

일부 다주택자들은 3주택 이상 중과되는 종부세 부담을 덜기 위해 집을 팔아 주택 수를 줄이는 방법을 검토하고 있다. 3주택 이상 보유자는 비조정지역 주택도 종부세율이 중과되고, 보유세 세부담 한도도 전년도 납부액의 3배까지 높아지는 만큼 양도차익이 적고 양도세가 중과되지 않는 비조정지역 주택부터 정리해 포트폴리오를 재구성하는 것이다. 그러나 양도세가 중과되는 서울 등 조정대상지역은 매도가 쉽지 않아 팔려는 매물이 제한적일 것이라는 관측이 많다. 일부 부동산 커뮤니티 등에는 "종부세를 내기 위해 은행 대출을 받겠다"는 글들도 올라오고 있다. 그러나 앞으로 다주택자고가주택 보유자들이 수천만원에 달하는 보유세를 장기간 감당하기는 어려울 것이라는 전망도 많다. 지금과 같은 보유세 인상이 계속된다면 일부 자산가를 제외한 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려워 일부는 집을 처분할 것이라는 관측이다. 이 때문에 일각에서는 보유세를 감당하지 못하고 주택을 처분하는 사람들을 위해 한시적으로 양도세 중과를 완화해주는 등 `출구전략`을 만들어줘야 한다는 지적도 나온다.(20191127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`김의겸 투자` 흑석9 전수조사, 거래 28건 중 15건이 공동소유

부부명의 많고 자녀와 공동도, 보유세·양도세·증여세…절세효과 커 투자에 활용

 

부동산 투자에 `절세 수단`으로 범용화된 보유세·양도세 절감을 위한 `공동 명의` 등기가 재개발사업지 투자에도 광범위하게 이뤄진 것으로 나타났다. 김의겸 전 청와대 대변인의 재개발 투기 의혹이 불거졌던 서울 동작구 흑석동 `흑석9구역` 재개발 사업지에 투자한 사람 중 상당수가 공동 명의를 활용한 것으로 파악됐다. 그간 맞벌이 부부 등 실수요자들이 아파트를 매입할 때 절세 수단으로 통용되던 공동 명의가 재개발·재건축 등 시세차익을 기대하는 투자 분야로도 급속도로 확산되고 있다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 2018년 이후 흑석9구역에서 거래된 단독·다가구주택과 상가 건물을 전수조사한 결과 전체 매물 28개 중 절반이 넘는 15개가 공동 소유 형태로 거래된 것으로 확인됐다. 부부 공동 명의로 매입했던 김 전 대변인을 비롯해 절반이 넘는 매수인이 공동 명의를 선택한 것이다. 공동 명의는 최근 강화된 종합부동산세(종부세) 규제로 인해 각광받고 있는 대표적 절세 수단이다. 인별로 과세되는 종부세를 살펴보면 단독 소유 시 공시가격 9억원 이상 주택(1주택 보유 기준)에 부과된다. 하지만 1주택을 2인이 공동 소유하면 1인당 6억원까지 공제돼 총 가액 12억원 초과 시 종부세를 낸다. 양도소득세 역시 지분별로 차익을 평가하는 만큼 절세 효과를 누릴 수 있다.

 

흑석9구역 내 공동 명의 매입 거래 15건 중 부부 관계로 추정되는 매물은 총 13(86%)에 달했다. 통상 비슷한 연령대에 같은 주소지를 둔 공동 명의자는 부부로 추정되는데, 13건이 이에 속했다. 김 전 대변인 부부 역시 이에 해당한다. 부모 관계 공동 명의로 추정되는 거래는 2건이다. 공동 소유자 중 최연소는 1990년생이었고 1980년대 출생 소유자도 8명에 달했다. 공동 소유를 지분 비율별로 살펴보면 대다수인 12건이 5050 비율이었고 그 외 2080, 4060, 4951 비율로 지분을 나눠 가졌다. 공동 명의로 인한 양도세 절세 효과도 상당한 것으로 분석됐다. 매일경제가 재개발 투자 전문 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션해본 결과 김 전 대변인 소유 상가건물(건물면적 272)을 되팔아 시세차익이 5~10억원 발생하면 단독 소유 대비 3800만원 정도 절세 효과가 있는 것으로 확인됐다. 해당 시뮬레이션을 진행한 세무사는 "공동 소유로 인한 양도세 절감 효과가 큰 만큼 대부분 투자자들도 공동 명의를 택한 것으로 보인다"고 분석했다. 증여세에서도 상당 부분 이익이다. 배우자 지분 증여 시 6억원까지 공제가 되는 만큼 큰 증여세 부담 없이 부부간 지분 증여를 할 수 있고 향후 상속 시에도 절세 효과가 있을 것으로 예상된다. 절세를 위한 기본 상식이 된 공동 명의 소유는 양성평등 추세가 반영되고 있는 주택 보유 형태 변화와도 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 실제 작년 11월 통계청이 발표한 주택소유통계(2017년 기준)에 따르면 총 주택 소유자 1367만명(1496만가구) 중 여성 소유자 비율이 6003000명으로 43.9%를 차지했다. 여성 단독 소유 주택이 늘어났을 뿐만 아니라 매년 늘어나고 있는 부부 공동 소유가 비율로 반영된 것으로 풀이된다. 2인 이상이 공동 소유한 주택 역시 전체 중 11.7%로 전년(9.3%) 대비 2.4%포인트 증가했다.

 

또 최근 통계청이 발표한 신혼부부통계에서도 부부 공동 명의 주택 소유 비율은 201511.3%부터 꾸준히 상승해 201713.3%를 기록했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 애널리스트는 "고가 주택 보유자들에게 공동 명의는 가장 기본적인 절세 전략으로 통용된다""재개발 투자에서도 이러한 원칙이 동일하게 적용되는 만큼 시장 전반적으로 이러한 공동 명의는 대세를 이룰 것"이라고 말했다. 다만 전문가들은 공동 명의가 절세를 위한 만능열쇠가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다고 지적했다. 일반적으로 공동 명의가 유리한 점이 많지만 재산 보유 현황과 매입 시기 등에 따라 실익이 없을 수도 있다는 것이다. 고령자 또는 장기 보유자에게 제공되는 세제 혜택이 부부 공동 명의에는 적용되지 않고 고가 주택은 공동 명의보다 단독 명의가 유리한 측면이 있기 때문이다. 한 부동산 업계 관계자는 "처음 구입 시에 공동 명의를 하는 것이 아니라 보유 중 공동 명의로 변경할 때는 증여세·취득세 등을 따져봐야 한다""무조건 공동 명의를 하기보다는 사전 검토를 통해 유불리를 따져본 뒤 결정하는 것이 현명하다"고 조언했다.(201948일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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오른 공시"다주택자, 부부간 증여 늘 듯"

주택 소유자들 절세전략 고심, '급매냐 버티기냐' 저울질

 

 

  서울의 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대폭(14.17%)으로 오르면서 다주택자 등 주택 보유자들이 셈법 마련에 바빠졌다. 강남권을 비롯해 마용성’(마포·용산·성동구) ‘노도강’(노원·도봉·강동구) 등 외곽지역을 망라해 공시가격이 대폭 상향 조정돼 예년보다 세 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다. 서울에서 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 주택은 모두 219862가구로 작년(14807가구)에 비해 56.1% 급증했다. 전문가들은 다주택자를 중심으로 급매물 처분이나 증여 거래가 늘 것으로 예상한다.

 

 

‘5월 내 잔금조건급매 일부 예상

 

  주택을 처분할 의사가 있던 주택 보유자 일부는 세금 납부일을 고려해 매각 결정을 앞당길 것이란 관측이 지배적이다. 종부세와 재산세는 매년 61일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정되기 때문에 그 이전에 매각하는 것이 유리하다. 재산세와 종부세의 납부(부과) 시기는 건물 재산세가 7, 토지 재산세 9, 종부세는 12이다. 예를 들어 주택 소유자인 A씨가 61일 후 B씨에게 집을 팔면 올해 재산세와 종부세는 B씨가 아니라 A씨가 내야 한다. 해마다 6월 이전으로 잔금 지급일을 당겨 세금을 피하려는 거래가 나오는 까닭이다. 잠실동 A공인 관계자는 매년 4~5월엔 재산세 등을 우려해 5월 말까지 잔금을 모두 치르는 조건을 단 급매물이 일부 나온다올해는 인근 대단지 위주로 세금 부담이 커져 급매 거래가 예년보다 늘어날 전망이라고 말했다. 다주택자의 매물도 나올 것으로 예상된다. 다주택자는 올해부터 세 부담 인상 상한선이 기존 150%에서 최대 300%까지 급상승해 세금도 늘어났다. 정부는 올해부터 서울 등 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 이들을 대상으로 종부세 최고세율을 3.2%로 높이기로 했다. 기존 다주택자가 실거주용 주택에 1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 2020년까지 나머지 보유주택 매각을 완료해야 한다는 점도 관건이다. 정부는 최근 다주택자에서 1주택자가 된 지 2년 넘은 이에게 양도세를 비과세하는 조항을 202111일부터 양도하는 주택에 적용하기로 했다.

 

 

양도세 부담스러워 매각 못해

 

  그러나 단순히 보유세 부담으로 매물을 던지는 사례가 많지는 않을 전망이다. 서울 단지 대부분은 그간 집값 급등으로 인한 시세차익과 양도세 부담이 이번에 늘어난 보유세 인상분을 훨씬 웃돌아서다. 일단 공시가격이 9억원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않는다. 도봉구 창동 북한산아이파크전용 84는 공시가격이 38800만원에서 42000만원으로 오른다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 이 아파트 보유세는 지난해 808320원에서 올해 883440원으로 75120만원 늘어나는 데 그친다. 올해 공시가격이 9억원 이상이라도 보유세 인상분보다 양도세가 훨씬 크다. 성동구 성수동 트리마제전용 69는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 2547000원에서 올해 382만원으로 약 130만원 뛴다. 성수동 B공인 관계자는 요즘은 1주택자라도 집을 팔면 양도세가 보유세 수십 년치에 달한다젊은 맞벌이 부부거나 가장이 일을 하는 등 현금흐름이 충분한 경우 보유세 수백만원이 무서워 집을 파는 사례는 드물 것이라고 말했다.

 

 

부부간 증여 늘어날 듯

 

  전문가들은 다음달까지 매매 대신 증여를 통해 집을 부부 공동명의로 돌리거나 자녀에게 증여하는 방법을 택하는 이가 많을 것으로 전망한다. 이번 공개된 공시가격은 예비 열람안이다. 오는 4월 말까지 증여를 서두르면 작년 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다. 특히 다주택자들이 부부 공동명의로 전환하면 주택 등기 후 부과되는 종부세 부담이 크게 줄어든다. 종부세는 가구가 아니라 개인별로 과세하기 때문이다. 공시가격이 12억원인 주택을 부부 공동명의로 전환할 경우 50%씩 지분을 나누면 각각 6억원만큼의 주택 지분을 보유하게 된다. 이 경우 각각 1주택 보유자라면 종부세를 아예 피할 수도 있다. 각자 공시가격 6억원까지는 종부세가 과세되지 않기 때문이다. 독립세대를 구성할 수 있는 자녀에게 증여하면 종부세와 함께 양도소득세도 줄일 수 있다. 다만 주택을 구입한 이후 중간에 단독명의를 공동명의로 바꾸는 건 득실을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 기존에 보유한 주택이라도 공동명의로 전환하면 취득세를 새로 내야 해서다. 증여세 부담도 따른다. 공동명의 전환일로부터 장기보유 특별공제기간을 다시 산정하므로 단기간 내 집을 팔 땐 양도차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들 가능성도 있다. 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “1주택자면 공동명의로 변경하는 과정에서 종부세 절세 효과보다 취득세와 증여세 부담이 더 커질 수 있어 신중할 필요가 있다고 말했다.(2019319일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

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전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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