07-27 14:47

 
 

 

 

여당, 주택 양도세 개편방안, 비과세 기준 9억→12억 상향

장기보유 稅혜택은 확 줄여, 稅혜택 줄어 `매물 잠김` 늘수도

 

 

앞으로 1가구 1주택자가 주택을 팔고 5억원 이상의 양도차익을 거둘 경우 양도소득세 중과를 받 될 전망이다. 여당 지도부가 1가구 1주택 양도세 비과세 기준을 양도시점 기준 주택 시가 9억원에서 12억원으로 상향하는 대신, 장기보유특별공제를 '양도차익'에 비례해 대폭 깎는 방안을 추진하기 때문이다. 주택 보유기간에 따라 매해 4%씩 추가로 깎아주던 양도세 감면 혜택이 양도차익 구간별로 1~3%로 줄어든다. 7일 더불어민주당 복수 관계자에 따르면 여당 지도부는 앞으로 1주택자라 할지라도 최소 5억원 이상의 양도차익이 발생할 경우 주택 장기보유에 따른 양도세 감면 혜택을 대폭 줄이는 방안을 추진하고 있다. 앞서 민주당 부동산 특위는 1주택자 양도세의 비과세 기준을 주택 거래 시가 기준 9억원에서 12억원으로 완화해 세 부담을 덜어주기로 했다. 그 대신 장기보유에 따른 감면 혜택을 양도차익 규모에 따라 차등적으로 적용하기로 한 것이다. 이 양도세 개편 방안은 오는 11일 정책 의원총회에 상정돼 당론으로 추진될 전망이다.

 

 

민주당은 당초 양도차익을 최소 10억원 이상 거둔 장기보유 1주택자에 한해 양도세 감면혜택을 축소하는 방침을 논의했지만, 그 기준을 최종적으로 양도차익 5억원 이상으로 대폭 낮춘 것이다. 1주택자 대상 종합부동산세·양도세 완화책을 두고 당내 '부자 감세' 반발 여론이 확산된 데 따른 것으로 보인다. 민주당 핵심 관계자는 "부자 감세 반발 여론과는 별개로 양도세 비과세를 주택 매매 시가 기준 9억원에서 12억원으로 상향하는 것과 세수 균형을 맞추려면 양도세 장기보유특별공제혜택이 양도차익 최소 5억원 이상부터 축소돼야 한다"고 설명했다. 이 같은 방침에는 미국의 양도소득세제도 참고된 것으로 알려졌다. 미국의 경우 50만달러 이하의 주택 거래 차익에 대해 비과세 방침을 유지하고 있는 것을 본떠 한국의 경우 '5억원 이상'의 양도차익에 대해 세제 감면 혜택을 축소하기로 한 것이다. 그동안은 양도차익과는 상관없이 실거주 및 보유 기간을 따져 양도세를 감면해 줬다. 보유 기간에 따른 연 4% 감면, 실거주 기간에 따른 연 4% 감면을 합산해 최대 80%까지 양도세 감면이 가능했다. 앞으로는 5억원 이상 차익이 남을 경우 실거주 기간에 따른 감면 혜택은 그대로 유지하되 보유기간에 따른 감면혜택을 대폭 축소하겠다는 것이다.

 

 

양도차익에 따른 양도세 중과 기준이 당정 논의 결과 당초 예상보다 대폭 강화되면서 결국은 부동산세 감세가 아니라 증세가 아니냐는 논란도 예상된다. 매일경제가 이날 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 결과, 매년 4% 가산되던 장기보유에 따른 양도세 특별공제 혜택을 2%로 축소할 경우, 주택 매매에 따른 양도세 부담이 급증할 수 있는 것으로 나타났다. 예를 들어, 취득 시 5억원이었지만 매도 시 14억원인 주택에 대해 기존 10년간 장기보유공제 혜택을 적용했을 경우 기존에는 1557만원의 양도세를 납부하면 됐다. 반면 장기보유공제 혜택이 매년 2%로 축소될 경우 최소 2700만원의 양도세를 내야 한다. 이런 장기보유공제 축소는 오래 보유할수록 세 감면 혜택이 커져 주택보유자들이 주택을 팔지 않고 버티게 만드는 유인을 없애기 위한 의도도 있다. 보유기간에 따른 감면폭이 대폭 줄어들면서 실거주를 하지 않는 주택의 경우 세금 부담이 커지는 만큼 시장에 매물로 나올 수 있을 것이란 기대다. 반면 시장에서는 정부 의도와 달리 반대효과가 나타날 것이란 예상도 나온다. 최원석 서울시립대 세무학과 교수는 "양도세 비과세 기준을 높이더라도 장기보유공제 혜택을 축소하면 고가 주택은 거래비용이 늘어나게 된다"며 "거래비용이 줄어야 매물이 나오는 법이다. 양도세 부담 증가로 인해 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다"고 관측했다.(2021년 6월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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다주택 기준 시점 6월 1일 다가와, 세금 급등해 처분하는게 상책이지만

장기 보유하면서 절세할 수 있어, 임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

 

 

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다. 고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다. 올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

 

 

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다. 서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다. 처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다. 임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

 

 

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다. 용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다. 국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다. 용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

 

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다. 단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다.

 

 

김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다. 지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다. 김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다.(2021년 4월 14일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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1년 만에 2억5천만원 뛰어…강남 재건축·마용성 단지가 상승 견인

압구정 현대1차 196㎡ 63억원…한남더힐 240㎡ 75억원 `신고가`

"똘똘한 한 채 집중에 강세 계속" vs "세 부담에 매물 나와 가격조정 가능성"

 

 

서울의 대형 아파트 평균 매매가격이 22억원을 넘어섰다. 고가 주택을 겨냥한 정부의 고강도 규제에도 초고가 아파트를 중심으로 가격이 계속 오르며 1년 만에 평균 2억5천만원 넘게 올랐다. 이른바 `똘똘한 한 채`에 집중하는 현상이 지속되는 데다 압구정 등 강남권 아파트 재건축 추진에 대한 기대감이 점점 커지면서 대형 아파트값이 오름폭을 키웠다. 그러나 집값이 단기간에 급등하고 종합부동산세 등 세금 부담이 커지는 영향 등으로 6월 전 일부 단지에서 매물이 나오며 고가 아파트 가격이 조정될 가능성도 제기된다.

 

◇ 강남권 고가 아파트 신고가 경신 계속…압구정 등 재건축 단지 몸값 `껑충`

 

6일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 대형 아파트(전용면적 135㎡·41평 초과) 평균 매매가격은 22억1천106만원으로 집계돼 처음 22억원을 넘어섰다. 이는 관련 통계를 작성한 2016년 1월 이후 최고가다. 1년 전(19억5천214만원)과 비교하면 2억5천893만원 올랐고, 2년 전(18억981만원)보다는 4억125만원 뛴 값이다. 지역별로는 강북 지역(한강 이북 14개구)의 대형 아파트 평균 매맷값이 16억5천565만원으로, 1년 전과 비교해 13.6%(1억9천872만원) 올랐다. 3년 6개월 전 이미 16억5천만원을 넘은 강남 지역(한강 이남 11개구)의 평균 매맷값은 23억8천689만원으로 조사돼 강남·북 간 격차가 여전히 큰 것으로 나타났다. 강남 지역에서는 초고가 아파트가 몰려 있는 강남·서초·송파구 등 `강남 3구`의 대형 아파트들이 평균 매맷값을 끌어올렸다. 특히 최근에 압구정동 재건축 추진 단지들의 몸값이 크게 뛰었다.

 

 

조합 설립 인가를 앞둔 압구정3구역에서 현대1차 196.21㎡는 지난달 15일 63억원(10층)에 거래되며 작년 12월 52억7천만원(7층)보다 10억3천만원 크게 오른 값에 신고가로 계약서를 썼다. 현대2차 198.41㎡ 역시 지난달 5일 63억원(7층)에 신고가로 거래되며 직전 신고가 거래인 작년 11월 52억원(14층)보다 11억원 급등했다. 현대6차 196.7㎡의 경우도 지난달 16일 62억원(9층)에 신고가로 거래되며 직전 신고가인 2월 22일 54억5천만원(6층)보다 7억5천만원 올랐다. 압구정6구역에서는 한양5차 153.59㎡가 2월 3일 41억원(8층)에 신고가로 거래된 지 일주일만인 2월 10일 43억7천만원(12층)에 신고가 기록을 고쳐 썼고, 압구정5구역에서는 한양2차 147.41㎡가 2월 3일 39억원(4층), 2월 9일 39억5천만원(2층), 2월 24일 42억5천만원(11층) 등 한 달 사이 신고가 기록을 세 차례 다시 썼다. 압구정 외 지역에서도 삼성동 아이파크 167.72㎡가 2월 51억원(40층)에 거래되는 등 신고가 경신이 이어졌다.

 

 

◇ 서초·송파·마용성 대형도 신고가 행진…갤러리아포레·한남더힐 등도 신고가

 

서초구에서는 반포동 래미안퍼스티지 198.22㎡가 지난달 4일 48억5천만원(16층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 1월 45억8천만원(9층)에 매매된 뒤 두 달 만에 2억7천만원 더 오른 것이다. 반포동 반포자이 216.49㎡는 지난달 13일 44억9천500만원(23층)에, 반포힐스테이트 155.38㎡는 지난달 2일 38억3천만원(9층)에 각각 신고가로 거래됐고, 반포리체 138.26㎡는 지난달 12일 37억원(16층)에 역대 최고 가격에 거래됐다. 면적이 135㎡에 못 미치지만, 같은 동 아크로리버파크 129.92㎡는 지난달 2일 47억원(8층)에 신고가로 거래되며 올해 최고 가격에 거래됐다. 송파구에서도 잠실동 리센츠 124.22㎡가 지난달 12일 28억7천만원(24층)에 신고가로 거래되며 작년 12월 28억원(17층)에서 7천만원 더 올랐다. 강북 지역에서는 이른바 `마용성`(마포·용산·성동구) 지역의 대형 아파트가 평균 매맷값을 견인했다.

 

 

용산구 이촌동 LG한강자이 202.32㎡는 지난달 10일 37억5천만원(16층)에 신고가로 거래되며 작년 12월 28억9천만원(3층)보다 7억6천만원이 올랐고, 한강로2가 래미안용산더센트럴 161.48㎡는 지난달 23일 36억5천만원(27층)에 매매되며 역시 신고가로 거래됐다. 강북의 대표 고가 아파트로 꼽히는 성동구 성수동1가 갤러리아포레 241.93㎡는 지난달 8일 59억5천만원(31층)에 거래되며 무거운 몸값에도 신고가 경신을 이어갔다. 용산구 한남동 한남더힐 240.23㎡의 경우 지난달 12일 75억원(1층)에 신고가 거래가 이뤄졌다. 이는 한 달 전 69억원(2층)에 세웠던 신고가 기록을 다시 쓴 것이며 올해 전국에서 거래된 아파트 가운데 가장 높은 가격이다. 초고가로 형성된 서울의 대형 아파트값이 앞으로도 더 오를지는 미지수다. 시장에서는 정부의 다중 규제로 `똘똘한 한 채`에 집중하는 수요가 여전하고 서울시장 보궐선거 뒤 재건축 추진에 속도가 붙으면 대형 아파트의 가격 상승세가 꺾이지 않을 것이라는 시각이 있다. 다만, 공시가격이 크게 오르고 다주택자에 대한 세금 중과가 예고된 상황에서 보유세 과세 기준일인 6월이 다가오면서 매물이 하나둘씩 나오며 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 전망도 함께 나온다.(2021년 4월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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이의신청 위해 연명부 돌리고 구청·국토부·의원실에 항의 공문

서울 강남뿐 아니라 강북·세종 등 전국에서 `불만`

 

 

올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 19.1% 급등한 가운데 세 부담이 늘어날 것을 우려한 주택 소유자들의 반발이 확산하고 있다. 고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남은 물론 강북과 세종, 지방에서도 반발이 커지며 관할 구청에 집단 항의하거나 단체로 이의 신청을 준비하는 단지도 늘고 있다. 25일 청와대 국민청원 게시판에는 `과도하게 인상된 공시지가를 인하하여 주십시오`라는 글에 이날까지 1만7천여명이 동의했다. 청원인은 "정부가 매번 비정상이라고 외치던 부동산 가격에 맞춰 공시가격을 인상해 역대급의 공시가격 인상이 이뤄졌다"며 "다주택자는 물론 1주택자까지 세금폭탄을 맞게 됐는데, 부작용만 있는 공시가격 상승은 조속히 수정돼야 한다"고 주장했다. 지역 아파트 단지와 인터넷 커뮤니티에는 공시가격 인상에 따른 불만을 토로하고 집단 이의신청 등 대책 마련을 모색하는 움직임이 활발하다. 이들은 국토교통부와 관할 구청 게시판 `좌표`(인터넷 링크)를 공유하며 단체로 항의 글을 남기고 연명부를 돌리며 이의신청에 나서고 있다.

 

 

고가 아파트가 많아 종합부동산세(종부세) 증가가 예상되는 서울 강남에서는 대치동 은마아파트 입주민들이 공시가격 인상에 반대하는 의견을 모으고 있고, 역삼동 역삼2차아이파크에서는 주민들에게 이의 신청 방법을 안내하고 있다. 인근 아파트와 연대해 공시가격 인상에 대응하는 곳도 있다. 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움과 상일동 고덕아르테온 등 인근 5개 단지 입주자대표회의연합회는 지난 23일 국토부와 강동구청, 지역구 의원실에 공시가격 인하를 요구하는 내용의 공문을 발송했다. 연합회는 "평범한 주민들을 투기 세력으로 간주해 세금 폭탄을 부과하려는 것을 받아들이기 어렵다"며 "공시가격 조정이 이뤄지지 않으면 조세 정책에 반대하는 서명 운동을 시작하겠다"고 말했다. 아파트 공시가격이 평균 70% 이상 급등한 세종시에서도 큰 폭의 인상에 강하게 반발하며 의견접수를 준비 중인 아파트 주민을 어렵지 않게 볼 수 있다. 종촌동 가재마을의 한 아파트 단지에선 입주자대표회의가 의견접수를 단체로 넣기 위해 엘리베이터에 게시글을 올리고 주민들의 동의를 받고 있다.

 

 

한 입주자는 "아무리 시세가 많이 올랐다고 해도 이렇게 한꺼번에 공시가격을 올리면 어떡하라는 말인지 모르겠다"라며 "집을 팔지도 않을 건데, 나중에 집값이 내리면 당장 많이 낸 세금은 돌려준다는 것인지 묻고 싶다"고 말했다. 지역 커뮤니티 사이트에도 공시가격과 관련한 불만 글이 올라오고 있다. 아름동 범지기마을의 아파트 거주자는 "공시가격이 두 배 가까이 올라서 개인적으로 의견접수를 했는데 국토부에서 받아줄지는 모르겠다"라며 "겨우 내 집 마련해서 오래 살려고 하는데 세금을 이렇게 올리면 어떡하느냐"라고 말했다. 다른 세종시민은 "이번에 공시가격 오른 것에 놀라다 못해 기겁을 했다"라며 "실거주 목적인 1주택자에게까지 세금을 물려야 하는 것이냐"라고 말했다. 정부는 다음 달 5일까지 인터넷 부동산공시가격알리미 사이트와 관할 시·군·구청, 한국부동산원을 통해 이의신청을 받은 뒤 이를 고려해 다음 달 29일 올해 공시가격을 최종 공시할 예정이다.(2021년 3월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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올해 전국 공동주택 공시가가 평균 19% 오른다. 특히 서울과 대전, 부산은 20%, 세종시는 무려 70% 폭등한다. 이에 따라 재산세종합부동산세, 건강보험료 등도 크게 오르게 됐다. 가뜩이나 부동산 정책 실패로 인해 끓고 있는 민심에 기름을 붓는 꼴이 될 것이라는 우려가 나온다.

 

 

서울 20%, 세종은 70% 폭등

 

국토교통부는 2021년에 적용될 공동주택 공시가격안을 15일 공개했다. 올해 11일 기준으로 작성된 것이며, 16일부터 45일까지 소유자와 지방자치단체 등의 의견을 받은 뒤 429일 최종 결정, 공시된다. 공시가격안에 따르며 전국은 작년 대비 19.08% 올랐다. 이는 노무현 정부 시절(2003~2008)이었던 2007(22.7%) 이후 가장 높은 상승률이다. 현 정부 들어서도 두 자릿수 상승률은 이번이 처음이다. 2017510일 출범한 현 정부의 공시가격 상승률은 2018(5.02%)부터 2019(5.23%) 2020(5.98%)까지 5%대에 머물렀다. 국토부는 이에 대해 작년 한 해 동안 오른 가격 상승분에다 부동산 공시가격 현실화 계획에 현실화율(1.2%포인트)을 반영한 결과라고 설명했다.

 

 

지역별로는 세종시가 무려 70.68%로 역대 최고 수준을 보였으며 서울(19.91%)과 부산(19.67%) 대전(20.57%) 울산(18.68%) 등 중요 광역시 대부분이 20% 수준으로 올랐다. 또 인천(13.60%)과 대구(13.14%) 등도 두 자릿수 상승률을 보였다. 이밖에 경기(23.96%) 충북(14.21%) 경남(10.15%) 등이 모두 10% 이상 올랐다. 전국 부동산 지표의 기준점이 되는 서울에서는 25개 구 모두 두 자릿수 상승률을 보인 가운데 노원구가 무려 34.66%로 상승률을 1위를 차지했다. 이어 성북(28.01%) 강동(27.25%) 동대문(26.81%) 도봉(26.19%) 성동(25.27) 등이 모두 25% 이상 급등했다.

 

 

종부세 대상 늘고, 보유세 부담 급증

 

이번 조치로 재산세, 종부세 등 각종 세금과 지역건강보험료 등 각종 부담금도 크게 늘어날 수밖에 없게 됐다. 특히 공시가격 9억 원을 초과하는 종부세 대상자는 지난해 663000채에서 올해는 938000채로 41% 늘어나게 됐다. 이에 따라 1년에 두 번 내야하는 재산세와 12월에 내는 종부세를 합친 보유세 부담도 최대 50%까지 증가할 가능성이 커졌다. 국토부는 이와 관련 자체 모의분석을 통해 대략 40% 정도 증가한다(1주택자 기준)는 결과를 내놨다. 즉 공시가격이 96000만 원(실제 시세·137000만 원)인 경우에 지난해에는 재산세(2838000)와 종부세(185000)를 합친 3023000원을 보유세로 부담했다. 올해는 재산세(3642000)와 종부세(683000)을 합쳐 4325000원 정도가 보유세 부담이 될 것으로 추정했다. 43.1% 오른 금액이다. 한편 이번 조치로 건강보험 지역가입자의 보험료도 오를 가능성이 커졌다. 또 자식들이 보험료를 대신 납부해주는 피부양자에서 탈락하는 경우도 크게 늘어날 것으로 예상된다.(2021315일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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9억 이상은 종부세 내야, 15억 이상은 건보료 높아져

 

 

올해 기준으로 우리집 공시가격이 얼마일까. 16일부터 한국부동산원 홈페이지 등을 통해 2021년 기준 공동주택 공시가격 열람이 시작된다. 지난해 내 아파트의 공시가격이 문제가 있다며 국토교통부에 제기한 민원은 무려 3만7410건에 달한다. 공시가격 의견제출건수는 공시가격 상승에 따라 지난 2016년 191건에서 4년 만에 190배 가량 늘었다. 부동산 공시가격이 연계된 납세, 복지, 행정 관련 제도는 모두 63개에 달한다. 이 중 주택·토지 공시가격이 오르는 것이 소유주에게 유리한 제도는 부동산이 수용될 때 받는 정부 보상 기준처럼 이례적인 경우 밖에 없다. 정부의 복지 혜택을 받지 못하게 되거나 세금이 늘어나는 등 공시가격이 오르면 부동산 소유자들의 부담이 커진다.

 

 

소득 0원도 공시가 1.3억 넘으면 기초생활수급자 탈락

 

주택 공시가격이라고 하면 보통 비싼 집에 사는 부유층들이 고액의 세금을 내는 것과 관련이 있다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 내 집 한채가 전부인 서민들도 공시가격 상승으로 정부 지원금이나 복지혜택을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 정부의 복지 제도는 대부분 재산을 소득으로 환산해 일정 기준을 초과하면 혜택을 받지 못하도록 하고 있기 때문이다. 소득과 각종 재산을 합산한 소득인정액을 스스로 계산하는 일은 쉽지 않다. 하지만 복지포털 `복지로`에서 제공하는 모의 계산 서비스로 쉽게 따져볼 수 있다. 소득이 전혀 없고 1인 단독가구의 경우 전재산인 집 한채가 공시가격 1억3000만원을 넘으면 기초생활보장 대상자가 될 수 없다. 기초생활보장제도는 생계·의료·주거·교육 등 4개 급여로 구성돼있는데 공시가격이 1억3000만원이 넘으면 4개 급여 중 하나도 대상이 되지 않는다. 공시가격 1억2000만원이면 의료급여를 제외한 생계급여, 주거급여, 교육급여를 받을 수 있다.

 

 

공시가격 현실화율을 감안하면 공시가격 1억3000만원의 주택의 시세는 2억원도 되지 않는다. 서울 등 대도시에서는 오피스텔이나 소형 빌라 정도에 해당하는 가격대다. 십수년째 같은 집에서 살고 있는데 공시가격이 올라 기초생활보장제도 수급권을 잃게 된다면 상당히 억울한 상황이 될 수 있다. 기초연금도 문제다. 기초연금은 소득 하위 70%의 만 65세 이상 노인들에게 지급된다. 여기서 말하는 소득이 재산을 포함한 소득인정액이다. 올해 기준으로 소득인정액이 169만원을 넘으면 기초연금을 받을 수 없다. 공시가격 6억4000만원의 주택은 소득인정액 168만원이 돼 기초연금 턱걸이가 가능하다. 소득이 전혀 없지만 공시가격 6억5000만원(시세 환산시 9억5000만원) 중반대의 아파트가 한 채 있는 노년층은 기초연금을 받지 못하지만 전월세를 살면서 월 165만원의 소득이 발생하는 노인은 월 30만원의 기초연금도 타게 된다는 것이다. 이외에도 장애인연금·취업후 학자금 장기상환제도·생계유지곤란 병역감면·근로장려금·초중등 교육비·공공주택 등의 대상자 선정과 지원 규모가 주택 공시가격에 따라 달라진다.

 

 

공시가 15억 문턱 넘으면 매달 건보료 29만원

 

주택 공시가격과 가장 밀접하게 연결돼 있는 것은 역시 세금이다. 공시가격이 영향을 미치는 세금은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세, 등록면허세, 양도소득세 등 총 7개다. 특히 종부세는 현정부에서 잇따라 나온 부동산대책으로 세율이 올라갔기 때문에 올해 공동주택 공시가격 열람 이후 큰 반발이 예상된다. 1주택을 기준으로 단독명의라면 공시가격 9억원, 공동명의면 12억원이 과세 기준이다. 이에 따라 공시가격 9억원을 기준으로 희비가 갈리게 된다. 서울 종로구 경희궁자이 3단지 25평형의 지난해 공시가격은 8억9600만원으로 1주택자는 종부세를 한 푼도 안 냈다. 반면 송파구 올림픽선수기자촌아파트 25평형의 공시가격은 9억2700만원으로 종부세 대상이 됐다. 주택 공시가격 상승의 가장 큰 피해자는 건강보험료 피부양자 자격을 박탈당하는 사람들이라고 할 수 있다. 은퇴 후 자녀들의 건강보험에 피부양자로 등록돼 건보료를 내지 않던 사람들도 공시가격 상승에 따라 지역가입자로 전환돼 건보료가 부과될 수 있다.

 

 

보유 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 연소득 1000만원 이상인 사람은 피부양자 자격을 잃는다. 공시가격이 15억원을 넘으면 소득에 관계없이 탈락한다. 차량 등 다른 재산이 없고 소득이 0원이더라도 공시가격 15억원의 주택이 한 채 있으면 매월 29만4900원의 건보료가 부과된다. 지난해에만 51만6000명이 건보 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환됐다. 직장가입자는 회사와 직원이 건보료를 절반씩 부담하지만 지역가입자는 전액을 가입자가 부담하기 때문에 기본적으로 지역가입자의 건보료 부담이 크다. 또 직장가입자는 소득에 비례해 건보료를 내기 때문에 소득이 줄면 건보료도 덩달아 감소한다. 지역가입자는 소득과 무관하게 공시가격 상승만으로 건보료 부담이 늘어난다. 서울지역 아파트 공시가격이 매년 10% 오르는 등 가파르게 오르고 있어 앞으로도 고가 아파트를 보유한 은퇴자들의 건보료 부담이 더욱 늘어날 것으로 전망된다.(2021년 3월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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올해 7번의 크고 작은 부동산 대책이 나왔다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율이나 공제 조건이 달라져 복잡하기 짝이 없다. 올해 발표했지만, 실제 시행은 내년인 규제도 많다. 항목별로 정리해봤다.

 

#종합부동산세

 

▶세율 및 상한 변경=내년 1월부터 종합부동산세 세율이 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 오른다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용한다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6% 일괄 적용이다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 높아진다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 현재 200%에서 300%로 인상된다. 법인 보유주택은 세 부담 상한을 없애고 6억원 기본공제액도 폐지한다.

 

▶공제율 및 공제방식 변경=내년 1월부터 고령자 공제율이 높아진다. 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 오른다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다. 역시 1월부터 부부 공동명의 공제 방식을 선택할 수 있다. 1주택을 공동 보유하고 있는 부부는 종부세 산정 시 원하는 공제 방식을 선택할 수 있다. 공동명의로 부부가 각 6억원씩 총 12억원까지 공제받아도 되고 부부 중 한명의 명의로 공제받아도 된다. 이런 경우 1가구 1주택자는 9억원을 공제받은 후 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수 있다. 1가구 1주택자의 방식을 적용하려면 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

 

 

#양도소득세

 

▶최고세율 인상=내년 1월부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아진다. 주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아진다. 현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 된다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이다. 분양권도 마찬가지다. 현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다. 내년 6월부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용한다. 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 10%포인트 오른다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과한다. 앞으로는 각각 20%, 30%로 인상된다.

 

▶비과세 산정방식, 분양권 주택 수 포함=1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라진다. 현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 된다. 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 조금 달라진다. 2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워진다. 보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외다. 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라진다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율이 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 나뉜다. 예컨대 10년 이상 보유하고 거주도 했어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 1월부터 주택 수에 분양권이 포함된다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과된다. 단 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않는다.

 

#청약 제도

 

▶특별공급 소득 기준 완화=내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준과 생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하다. 내년부터는 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준도 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로, 민영주택은 130%에서 160% 이하로 완화된다.

 

▶분양가 상한제 아파트 거주의무기간=내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨됐다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무‧생업‧취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있다.

 

#임대차 제도

 

▶전‧월세 신고제 시행=내년 6월부터 주택 전‧월세 계약을 하면 해당 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 안에 시‧군‧구청에 공동으로 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금‧중도금‧잔금 납부일 등을 기재해야 한다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대료 등이 변경돼도 30일 이내에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔과 고시원 등은 주택이 아니라 신고 대상이 아니다.

 

▶조합원 분양신청 자격 강화=정확한 시행 시기는 아직 정해지지 않았지만, 내년부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청을 할 수 있다. 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 되고 거주 기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 충족하지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받는다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.(2020년 12월 26일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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전세난 이어 월세 급등 비상, 마포래미안푸르지오 30평대

보증금 1억에 월세 400만원, 올 중반 대비 월세 2배 늘어

종부세 부담 급증한 집주인, 전세물량 속속 월세로 전환

결국 세입자가 稅부담 떠안아

 

 

# 서울 서초구 반포동에 사는 은퇴자 A씨는 최근 종합부동산세 고지서를 받아든 뒤 평소 마음 한편에만 품어왔던 생각을 마침내 실행에 옮겼다. 종부세만 1500만원가량이고, 재산세까지 합친 보유세가 2500만원에 달하니 강북에 전세를 줬던 집을 월세로 돌려 이를 충당하는 것이다. A씨는 "내년 상반기 임대계약 기간이 끝나는 세입자에게는 미안하지만 보증금을 줄이더라도 월세를 100만원 달라고 얘기했다"며 "보증금을 올리는 대신 이 상승분을 월세로 받을 생각"이라고 말했다. 강북의 이 단지는 재작년 지어진 신축이다. 입주 시기 전세 물량이 쏟아져 인근 단지에 비해 전셋값을 높게 받지 못했는데, 시간이 지나며 눌렸던 전셋값이 회복되고 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난 8월부터는 고공 행진을 거듭했다. 세입자 입장에서도 전세가 2년간 워낙 뛰니 갱신권을 청구하려 했다간 집주인이나 가족의 실거주를 `당할` 위험이 높다. 웬만하면 갱신권을 쓰지 않고 시세에 맞춰 재계약할 수밖에 없는 상황이다. 임대차 2법 도입으로 초래된 월세 폭등이 서울 강남을 넘어 강북으로, 지방으로까지 확산하는 모양새다. 임대차법으로 초래된 전세 매물 감소로 임대인의 협상력이 그 어느 때보다 높아진 상황에서 임대인이 종부세 폭탄을 월세 전환으로 방어하는 까닭이다.

 

 

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 13일 보증금 1억원, 월세 400만원에 계약이 체결됐다. 올해 중반까지만 해도 보증금 1억원, 월세 200만원대에 계약됐는데 월세가 2배가량 올랐다. 성동구 성수동2가 힐스테이트는 지난달 전용 143㎡가 보증금 3억원, 월세 320만원에 거래됐고 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용 84㎡는 보증금 1억4000만원, 월세 190만원에 계약됐다. 강남에만 있던 고가 월세가 강북으로 번진 것이다. 이런 현상은 지방에서도 관찰된다. 부동산 빅데이터 업체 `아파트실거래가(아실)`에 따르면 지난달 14일 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용 134.91㎡는 보증금 2억원, 월세 230만원에 거래됐다. 작년 말까지만 해도 보증금 5억원에 월세 120만원이던 시세가 임대차 2법 시행 직후인 8월 보증금 2억원, 월세 200만원으로 치솟은 뒤 월세 상승세가 계속되는 것이다.

 

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "임대인이 임차인에게 보증금을 바로 빼줄 여력이 되지 않는 경우 보증금 상승액만큼만 월세로 전환할 수 있다"며 "이게 현재 가장 많이 나타나는 사례"라고 설명했다. 실제로 서울 임대차 시장에서 월세가 차지하는 월세 비중도 눈에 띄게 늘었다. 서울부동산정보광장의 거래 현황을 보면, 지난달 서울 아파트 전월세 거래량 7930건 중 월세는 3084건으로 38.9%를 차지했다. 전월(27.0%)보다 11.9%포인트 증가했다. 올해 최고 수준이다. 이는 경제학적으로 `조세의 귀착` 현상이 현실화 한 것으로 볼 수 있다. 조세의 귀착이란 특정인을 대상으로 세금을 올렸어도 가격 조정을 통해 타인에게 조세 부담이 전가되는 현상을 말한다. 특히 공급이 제한된 품목에 대해서 세금을 매길 땐 수요자에게 조세가 더 많이 전가된다. 김현미 국토교통부장관이 최근 밝혔듯 아파트는 `빵`처럼 바로 공급을 늘릴 수 없다. 아파트 공급이 부족한 상황에서 보유세를 중과할 수록 임차인의 부담은 더 커지게 된다.(2020년 12월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"월세를 올릴 수도 있다는데 어떡하죠···" 세입자 윤모 씨(42)는 지난 27일 집주인으로부터 한 통의 문자메시지를 받고 당혹감을 감출 수 없었다. 집주인이 종부세를 감당할 수 없다는 이유로 월세를 올리겠다고 통보했기 때문이다. 윤 씨는 "집 한 채 없는 내가 왜 종부세 부담을 고스란히 떠안아야 하는지 모르겠다"고 울분을 토했다. 이처럼 대폭 상승한 공시가격이 반영된 종합부동산세(종부세)가 지난 23일 고지되자 종부세 부담을 세입자에게 전가하겠다는 다주택자들이 늘고 있다. 다주택자들이 월세를 올리면 종부세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로 지난해보다 14만9000명(25%) 늘고, 고지세액은 1조8148억원으로 작년보다 5450억원(42.9%) 뛰었는데 월세를 올리면 이러한 부담을 덜 수 있다는 것이다. 28일 부동산 온라인 커뮤니티를 살펴보면 종부세 부담으로 전·월세 값을 올리거나 전세를 월세로 전화하겠다는 글이 즐비하게 이어지고 있다. 자신을 50대 다주택자라고 밝힌 한 글쓴이는 "세입자 사정이 딱해 저렴하게 전세로 내놨는데 보유세를 올려버리니 월세를 올릴 수 밖에 없다"며 "세입자한테 미안하지만 나도 살아야 한다"고 적었다. 그러면서 "집주인과 세입자 모두 힘들어지는 이 현실이 안타깝고 답답하다"고 토로했다.

 

다주택자 이모 씨(47)도 "종부세가 오르면 집을 파는 게 아니라 전세가 없어질 것"이라며 "다주택자들도 살아야 한다는 생각에 결국 임차인에게 종부세 부담을 전가할 것"이라고 했다. 그러면서 "임대인과 임차인 모두 세금 상승의 피해자"라고 강조했다. 문제는 수백만원짜리 월세가 이미 현실화되고 있다는 점이다. 송파구 잠실 엘스(전용면적 84㎡)에서는 최근 보증금 2억원에 월세 330만원, 보증금 5억원에 월세 250만원짜리 매물이 나오고 있다. 이 아파트의 월세 매물은 불과 10개월 전만 해도 `보증금 5억원·월세 160만원`에 거래됐다. 강북 성동구 하왕십리동 센트라스(전용 84㎡)에서도 `보증금 2억원·월세 290만원` 매물이 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "새롭게 종부세를 내야 하는 사람이 늘어서 불만이 많다"며 "연금 생활자나 마땅한 소득이 없는 경우엔 종부세 부담이 더 커질 수 있다"고 말했다.(2020년 11월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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고지서 받아든 노부부 `한숨`, 공동명의땐 종부세기준 12억

종부세 대상 노인 부부 속출, 고령자·장기보유 세액공제

공동명의는 해당 안 돼 비상

 

 

"세금 무서워서 공동명의를 했는데 이게 웬 날벼락인가요. 은퇴해서 소득이 없는데 세금내려고 자식에게 손 벌려야 하는게 너무 슬픕니다." 24일 서울 강남 시세 27억원대 아파트에 거주하는 이모씨(72)는 종합부동산세를 확인한후 깜짝놀랐다. 지난해만해도 공시가 14억원대였는데 올해 20억원으로 껑충 뛰면서 종부세가 90만원 가량 나왔다. 지난해만해도 40만원대였는데 올해 두배 이상 뛰었다. 이씨는 아내와 공동명의로 집을 소유하고 있는데 아내도 90만원 종부세를 내야한다. 재산세 등을 합한 보유세는 부부가 440만원씩 둘이 합쳐 무려 총 880만원을 내야한다. 15년전 은퇴한 이씨는 "부부 모두 종부세 대상이 돼버려서 세금내는 부담이 `두배`가 됐다"면서 "단독명의면 고령자 공제나 장기보유 공제를 받을수 있다는데 우리 부부는 실거주를 하고 있는데도 공제를 받을 수 없어 답답하다"고 하소연했다. 이 씨는 "내년에는 세금이 더 나온다는데 은퇴한 우리 부부가 세금을 감당할수 있을지 걱정"이라며 한숨을 내쉬었다.

 

 

종부세 고지가 시작되면서 공동명의로 아파트를 소유한 노부부들의 비명소리가 커지고 있다. 공동명의는 종부세 공제혜택을 받을 수 없어 타격이 더 크다. 대부분 10년이상 집을 보유하고 실거주한 고령의 은퇴자들은 "장기간 실거주한 집인데 공제혜택을 못받는것은 억울하다"면서 "실거주 세대에 공제를 해주는 취지에 맞게 부부공동명의도 공제 혜택을 달라"고 했다. 우병탁 신한은행 투자자문 팀장(세무사)에게 시뮬레이션을 한결과 주택 공시가격이 대략 20억원 이상이면 보유세가 부부공동명의일 경우 단독명의일때보다 더 나온다. 예를 들어 공시가 20억원 반포자이(전용 84㎡)를 단독보유하고 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받으면 보유세는 856만원이지만, 부부가 공동명의로 보유했을때는 공제 혜택없이 각각 440만원씩 총 880만원을 내야한다. 단독명의일때보다 23만원 가량 더 많다. 공시가가 오르는 내년은 종부세가 크게 뛰면서 공동명의 보유자들의 보유세 부담은 더 커진다. 공동명의는 내년 종부세 각각 99만원씩 198만원가량을 내야하지만, 공제를 받은 단독명의자는 120만원만 내면된다. 종부세와 재산세를 합친 보유세를 따지면 공동명의일경우 각각 392만원씩 785만원을 내야한다.

 

 

공동명의를 권장하던 시대도 있었지만 이들은 과거의 선택이 `독`이 됐다. 단독명의 1주택자의 종부세를 계산할 때는 집값(공시가격)에서 9억원을 뺀 금액을 과세표준으로 한다. 부부 공동명의라면 1인당 6억원씩, 합계 12억원을 뺀다. 공시가가 12억원 이하였을때는 공동명의가 유리하지만 최근 집값이 급등하면서 상황이 달라졌다. 예를 들어 마포 염리자이(전용114㎡)는 지난해 공시가격이 10억원이었지만 올해 12억5500만원으로 뛰었다. 송파 방이동 올림픽선수촌아파트(전용 100㎡)도 지난해 공시가격 10억5600만원으로 공동명의일경우 종부세를 피했지만 올해 공시가 13억1900만원 3억넘게 오르면서 종부세 대상이 됐다. 게다가 단독명의와 달리 공동명의에선 고령자(60세 이상)와 장기보유자(5년 이상)에 대한 종부세 공제 혜택도 받지 못하는 점도 공동명의에 불리하다. 종부세법은 부부 공동 명의인 경우 세대원 중 2명이 주택을 보유하는 것이 되기 때문에 세액공제 대상으로 보지 않는다. 공시가가 높은 고가 아파트일수록 공동명의가 단독명의보다 불리하다.

 

문제는 정부가 공시가 시세반영률(현실화율)을 단계적으로 90% 올릴 계획인데다가 집값이 계속 상승하면서 이같은 고민은 서울 강남뿐만아니라 마포·성동 등 시세 20억원대 아파트가 밀집한 지역에서는 확산되고 있다. 은퇴자들은 "세액공제 과표 기준이 3억 차이가 나는데 80%나 가능한 공제를 못받으니 너무 불리하다"며 제도 개선을 호소하고 있다. 아내와 아파트를 공동소유하고 있는 박모씨는 "부부가 공동책임, 공동권리를 갖는다는 측면에서 공동명의로 했다. 공동명의더라도 장기 거주, 고령자인 실수요자인것은 마찬가지인데 왜 투기꾼 취급을 받아야하냐"며 분통을 터뜨렸다. 우병탁 팀장은 "서울 중위권 주택가격이 10억인 상황에서 공시가격 현실화와 집값 상승으로 종합부동산세 부담이 높아질 전망이다. 이러한 가운데 종부세 공제혜택을 못받는 공동명의자들의 세부담은 더욱 커질수 밖에 없다"고 했다.(2020년 11월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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