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일률적 규제 풀어야 시장 살아, 서울 잡으려다 지방만 초토화

중개사 생계 위협받는 수준, 자체플랫폼 만들어 역량강화

중개료 고정요율제도 추진

 

 

  "하루 종일 사무실에 앉아 있어도 전화 한 통 없는 상태가 몇 달째라고 합니다. 침체 정도가 아니에요. 그야말로 벼랑 끝입니다." 전국 10만 공인중개사들을 대표하는 법정단체인 한국공인중개사협회의 수장으로 취임한 박용현 회장은 부동산 거래 현장 상황을 이렇게 설명했다. `침체`가 아닌 절벽, `벼랑 끝`이라고 표현했다. 지난 6일 취임 후 매일경제신문과 가진 첫 인터뷰에서 박 회장은 "흔히들 서울만 얘기하지만 울산이나 부산 같은 지방은 더 심하다. `침체`가 아니라 `비정상` 수준으로 거래가 없어 중개사들의 생계를 위협하고 있다"면서 "정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 도입하고 대출을 옥죄어 집을 살 여력이 줄어들었고, 조정지역이나 투기과열지구 등으로 일부 지역을 묶으면서 시장이 급격히 침체된 것"이라고 말했다. 실제로 2013년 이후 부동산 경기 호황에 확 늘어난 공인중개사 숫자는 현재와 같은 침체기에 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 20178·2 부동산 대책을 시작으로 정부가 잇달아 규제를 쏟아내면서 작년 하반기부터 거래가 끊기는 `거래절벽` 상태가 장기화할 조짐을 보이고 있다. 이에 5년 만에 공인중개업소 폐업 숫자가 창업 숫자를 넘어서는 상황에까지 내몰렸다. 그는 "협회가 나서서 일률적 규제가 가져올 문제점을 지적하고 각 지역 지부 현장의 목소리를 들어 이를 국토교통부 등 정부에 전달할 계획"이라고 설명했다. 박 회장은 "정부를 이길 생각은 없다. 다만 시장 최전선에 있는 공인중개사들이 정책 당국이 잘 모르는 시장 상황에 대해 전달하고 이를 통해 타이밍을 놓치지 않게 규제를 풀게 도울 것"이라고 덧붙였다.

 

 

  다만 이 문제가 단시간 내에 해결될 일이 아니라는 점, 그리고 정책 변경이라는 외부 변수에 따라 상황이 언제든 바뀔 수 있다는 점에서 기초체력을 기르는 중장기 전략도 밝혔다. 취임 일성으로 그가 밝힌 미래 먹거리 확보 방안은 전국 10만 공인중개사들이 수집한 정보를 현재와 같이 한국감정원이나 KB부동산에 제공하는 것이 아니라 이 정보를 자체적으로 가공·재생산해 제공자 역할까지 하는 것이다. 박 회장은 "정책이 일관성이 있어야 하는데 부동산 정책만큼은 (정권 변화 등 외부 요인에 따라 움직여) 그렇지 못했다는 게 큰 문제"라면서 "결국 현재와 같이 단순 중개만을 하는 식으로는 공인중개업 미래를 장담할 수 없다고 생각했고, 이를 타진하기 위한 하나의 방안이 능동적 정보 생산·가공·제공자로 변신하는 것"이라고 설명했다. 그는 "한국감정원이나 KB부동산이 제공하는 시세 정보는 사실상 전국의 우리 공인중개사들이 제공하는 것을 기반으로 한다"면서 "우리 중개사들이 가장 ``한 정보 생산자임에도 불구하고 이를 가공하고 모으지 못해 흘려보내 왔다. 자체 데이터 플랫폼을 만들고 인프라스트럭처 구축에 나설 것"이라고 말했다. 결국 한국공인중개사협회가 시세나 매물 현황 등 부동산 관련 통계정보 생산·제공의 주체가 돼 역량을 강화하겠다는 것. 박 회장은 "이것이 공인중개사의 미래와도 직결된다"면서 "우리가 제대로 된 역량을 갖추게 되면 굳이 현재처럼 감정원이나 KB에 정보를 줄 필요도 없다"고 자신했다.

 

 

  `직방` `다방` 등 스타트업 방식으로 생겨난 부동산 중개 관련 플랫폼과 경쟁하기 위한 준비에도 들어갔다. 공인중개사협회 차원의 중개 플랫폼 `한방`이 있지만 아직까지 파급력이 크지 않아 다른 플랫폼에 밀리고 있는 상황. 박 회장은 "3월 말 1차적으로 `한방` 애플리케이션() 업그레이드를 단행하고, 외부 용역과 컨설팅을 통해 어떻게 플랫폼을 업그레이드하고 소비자와 중개사들이 모두 윈윈할 수 있을지 방법을 찾을 것"이라면서 "상반기 중 용역을 발주해 하반기까지 결과를 받아본 후 내년 새로운 `한방` 서비스를 할 수 있게 할 것"이라고 밝혔다. 논란을 낳고 있는 공인중개보수료율에 대한 질문에는 "장기적으로 중개보수료율은 자율화하는 것이 맞는다고 생각한다"면서도 "다만 그렇게까지 가기 위한 지난한 과정이 예상되는 만큼 주택시장만이라도 현재처럼 상한요율제(최고 거래금액의 몇 %까지 받을 수 있고 그 안에서 조정하도록 하는 것)가 아니라 고정요율로 하는 안을 지방자치단체와 국토부에 건의하겠다"고 말했다. 현재 9억원 이하 주거용 부동산 매매는 거래가액에 따라 0.4~0.6% 이내, 비주거용 부동산 매매는 0.9% 이내에서 중개사와 소비자가 협의하도록 돼 있다. 그는 "현재와 같은 상한요율제는 고객과 중개사 간 갈등만 부추긴다"면서 "정확하게 몇 %인지를 정해줘야 논란이나 다툼의 소지가 작다고 생각한다"고 소견을 밝혔다.(2019312일 매일경제 기사 참)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집중된 9·13 규제 후 쏟아지는 지방 분양

전년대비 40% 공급 늘어, 집값 상승가도 대구·광주선

각각 5600가구, 2500가구씩, 침체된 부산 11천가구

대구·광주 등 흥행 무난할 듯, 부산·울산 등 미분양 쌓이면

기존 집값타격 등 `이중고`

 

 

  이달부터 연말까지 지방 5대 광역시 분양 시장에 큰 장이 열린다. 2만가구를 훌쩍 넘는 물량으로 전년 동기 대비 37%나 증가한 물량이다. 최근 지방 부동산 시장은 정부의 규제 여파로 부산 대전 울산 등은 침체에 빠졌던 반면, 대구 광주 등은 집값 과열을 빚는 등 다른 행보를 보여왔다. 연말까지 굵직굵직한 대단지 분양 결과가 향후 지방 부동산 시장의 `바로미터`가 될 것이란 분석이 나온다. 5일 부동산114에 의하면 올해 10~12월 부산 11019가구, 대구 5651가구, 광주 2519가구 등 5개 광역시에서 총 21274가구가 일반분양된다. 이는 전년 동기(15431가구) 대비 6000가구가량 늘어난 수치다. 특히 이달에 5168가구에 불과한 분양 물량은 117935가구, 128171가구로 점차적으로 늘어나 연말께 지방 분양 대전이 벌어질 전망이다. 연말까지 분양 물량이 대거 몰리는 것은 전반기 침체 국면에 빠졌던 부산·울산·대전의 경우 호전 조짐을 보이고 있고 기존에도 집값이 상승세를 나타냈던 대구·광주 등에선 소비자들의 추가 공급 요구가 커지고 있기 때문이다.

 

  한국감정원 주간 시세자료 분석 결과 광주 아파트 매매가9·13 부동산 대책 발표 직후인 9240.15% 상승하며 전주(0.43%)보다 진정되는 모양새였다. 하지만 지난 1일 조사 결과 0.38% 상승해 전주보다 0.23%포인트 올랐다. 대구 역시 이번주 0.14% 상승하며 전주(0.12%)보다 상승폭을 키웠다. 대전도 전주보다 0.01%포인트 상승0.03%의 상승률을 기록했다. 상승폭이 2주 연속 대거 낮아진 서울·수도권과 달리 지방광역시만 유독 반등에 성공한 셈이다. 부산과 울산은 여전히 마이너스 상승률을 나타냈지만 9·13 대책 직후 오히려 하락폭이 줄어드는 양상을 보이고 있다. 다음달 부산에서 분양을 준비 중인 A사 관계자는 "9·13 부동산 대책에서 부산에 대한 조정지역 해제 등 조치는 없어 다소 실망스럽지만 추가적인 규제 강화도 없었기 때문에 `이제 최악은 지난 것 아니냐`는 반응"이라고 말했다. 침체 국면인 부산과 울산에서도 `바닥을 친 것 아니냐`는 심리가 일면서 공급이 몰리기 시작했다는 의미다. 그러나 작년 대비 40% 가까이 늘어난 광역시 공급량이 롤러코스터를 타고 있는 지방 집값에 어떤 영향을 미칠지를 두고 해석이 분분하다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지방에서 중도금을 연체한 대출보증 사고액수가 폭발적으로 늘었다는 통계도 나오고 있다""이런 대규모 물량이 분양 시장에 나와 소화되지 못하고 미분양으로 쌓일 경우 시장에 미치는 여파가 어마어마할 것"이라고 말했다.

 

  대부분 전문가는 광주·대구 등의 경우 이견 없이 하반기에도 흥행 신화를 이어갈 것으로 보고 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공급 물량이 몇 년간 적었던 대구, 광주 등에서 자체적으로 수요가 증대한 것에 따른 자연적 성장"이라며 "부산·울산 등 지역경제가 어려움을 겪는 지역은 침체가 장기화될 것으로 보이지만 그 외 광역시는 부동산 규제와 무관하게 성장을 연말까지 이어갈 것"이라고 밝혔다. 침체를 면치 못했던 부산 역시 최근 동래 래미안 아이파크가 의외의 흥행을 기록하면서 기대감이 다시 커지고 있다. 동래 래미안 아이파크지난 1일 일반공급물량 1302가구를 대상으로 1순위 청약을 받은 결과 22468명이 신청해 평균 17.261의 경쟁률을 기록했다. 반면 금리 인상과 전반적인 시장 위축으로 청약시장을 비롯해 가격 정체기가 올 것이란 분석도 나온다. 특히 하반기 가장 큰 악재로 꼽히는 금리 인상이 가시화할 경우 서울·경기뿐 아니라 지방까지 미치는 악영향이 상당할 것이란 예측이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "당장은 서울·수도권 규제로 인한 반사 효과를 누릴 수 있으나 금리 및 대출 규제가 강화되면 지방 역시 시장 축소가 수반될 수밖에 없다""정부의 부동산 대책을 예의 주시하며 지방 부동산 투자 여부를 결정해야 할 시점"이라고 밝혔다.(2018106일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)