04-11 16:24

 
 

 

 

2주택 공시가격 같아도, 세금은 366만 vs 952만

각자 소유 부부가 세금 덜내, 종부세, 개인별 부과돼서

조정대상지역 2주택 소유땐, 다주택자로 중과돼 논란

 

 

경기도 성남에 중형 아파트 두 채를 보유한 황일국 씨(가명)는 공동주택 공시가격을 열람한 후 화가 나서 잠을 이루지 못했다. 11년 전 세금을 절약하려 2주택 모두 부부 공동 명의로 취득했는데, 공시가격이 크게 오르고 다주택자 추가 세율이 부과돼 부부가 각자 한 채씩 주택을 보유한 것보다 종합부동산세를 더 많이 내야 할 것으로 예상되기 때문이다. 황씨가 보유한 아파트 두 채의 공시가격은 총 16억원가량으로 부부가 내야 하는 종부세는 500만원이 조금 넘는다. 17일 부동산 업계에 따르면 지난 16일부터 국토교통부의 `2021년 공동주택 공시가격`안에 대한 일반인의 열람이 시작된 가운데 아파트 두 채를 각자 소유한 부부와 공동 소유한 부부 간 희비가 엇갈려 역차별 논란이 일고 있다. 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 2주택을 보유한 부부의 종부세를 계산한 결과, 해당 주택을 부부가 각자 소유한 것보다 공동 소유했을 때 세금이 3배가량 더 많이 부과되는 것으로 나타났다. 아파트 2채의 공시가격 총액이 20억원인 아파트를 부부가 각자 소유한 경우 종부세가 지난해 168만원에서 올해 366만원으로 118% 오르지만, 같은 주택을 부부가 각각 공동 소유한 경우 종부세가 지난해 233만원에서 올해 952만원으로 309%나 급등하기 때문이다.

 

 

종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)을 넘는 개인에게 부과된다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 하는데, 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 간주한다. 부부 공동 소유로 한 채를 갖고 있으면 가구로는 2주택, 부부 개인별로는 1주택이다. 두 채를 부부가 공동 소유하면 각각 2주택자다. 이런 가운데 문재인정부가 다주택자에게 종부세를 중과하면서 부부 공동 소유 종부세가 급등했다. 2019년 처음 시행돼 올해부터 종부세율이 더 오르기 때문이다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배가량 인상된다. 김 세무사는 "황씨가 아파트 두 채를 각자 소유했다면 종부세가 1인당 한 채로 계산돼 다주택자에게 중과되는 추가 세율이 적용되지 않았을 텐데, 부부가 반반씩 두 채를 보유해 조정대상지역 2주택자로 분류돼 추가 세율이 부과된 것"이라며 "과거 헌법재판소가 2008년 종부세의 가구별 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내려 종부세가 개인별로 부과되는 과정에서 이런 현상이 나타났다"고 설명했다.

 

 

부부 공동 명의는 널리 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 역차별 문제가 끊임없이 제기됐다. 종부세 부담이 단독 명의보다 더 커지는 사례가 나오면서다. 이에 지난해 말 `고령자·장기보유자 세액공제`를 단독 명의 1주택자건, 부부 공동 명의 1주택자건 똑같이 받을 수 있게 바뀌었는데 조정대상지역 내 부부 공동 명의 2주택자에 대해 추가 세율이 부과되며 또 다른 역차별 논란이 제기됐다. 부부 공동명의로 주택을 소유한 다주택자는 "소유 형태에 따라 재산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 건 불합리하다"고 말했다. 일부 부부가 절세를 위해 단독 소유로 명의 변경을 검토 중인 데 대해 김 세무사는 "부담해야 하는 세금과 증여 비용을 저울질해 어떤 게 실익이 있는지 따져 신중히 결정해야 한다"고 조언했다.(2021년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경기 평택시 `6.17대책`으로 조정대상지역 지정

외·내부 수요 증가에 거래량도 껑충

 

 

경기 평택시가 정부 예상과 다른 방향으로 흘러가고 있다. `6·17 대책`으로 조정대상지역으로 지정했지만 개발호재가 많은 동평택권역을 중심으로 아파트 값이 20% 이상 치솟고 있기 때문이다. 집값 안정을 위해 도입한 부동산 규제가 오히려 평택시 아파트 값 급등의 기폭제가 된 셈이다. 부동산114에 따르면 경기도 평택시 평균 아파트 가격은 조정대상지역으로 지정된 지난 6월 17일 이후 11월 현재까지 6.34%(3.3㎡당 710만원→755만원) 올랐다. 올해 1월부터 `6·17 대책` 발표 이전까지의 상승률(1.57%, 699만원→710만원)보다 약 4배에 달하는 수치다. 평택시 평균 아파트값 상승은 신규 주택공급이 활발했던 동평택권역이 견인했다. 동평택권역의 대표 동(洞)인 동삭동과 세교동의 조정대상지역 지정 전·후 가격 반동률을 비교해 보면, 지정 이전 각각 6.77%(813만원→868만원), 1.46%(617만원→626만원) 상승에 그쳤던 동삭동과 세교동은 지정 이후 22.64%(870만원→1067만원), 16.75%(627만원→732만원)로 급등했다.

 

 

입주를 앞둔 아파트 분양권도 큰 폭으로 오르고 있다. `지제역 더샵 센트럴시티` 전용 84㎡ 분양권은 지난 달 최고 6억9300만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 같은 주택형이 최고 6억5980만원에 거래된 것과 비교해 3000여 만원 오른 가격이다. 지난 4월 입주를 시작한 `신안인스빌시그니처` 전용 84㎡도 지난 10월 최고 7억원에 손바뀜됐다. 이 단지의 2017년 11월 분양 당시 가격은 3억5570만~4억660만원대였다. 주택업계 관계자들은 조정대상지역 지정이 오히려 평택 내 아파트 가격 상승을 부추겼다고 분석하고 있다. 정부가 규제지역으로 지정하면서 평택 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대감에 외지투자자들이 유입됐고 평택 거주자들도 매수장에 적극 뛰어들기 시작했다는 것이다. 실제 국토부 조사·발표한 평택시 아파트 매입자 거주지별 자료를 보면 올해 1월부터 10월까지 평택시 아파트 매매거래 수는 총 8562건으로 작년 동기 거래건수(3238건)보다 2.6배 늘었다.

 

 

지난해 대비 관할시도 내, 외 거래량은 각각 4.4배(453건→1980건), 4.8배(354건→1703건) 급증했다. 서울 거주자의 매입률도 2.5배(213건→519건) 증가했으며, 평택지역에서도 2배(2218건→4360건)가량 늘었다. 평택지제역이 있는 동평택 주변의 여러 호재도 시장 가치 상승에 긍정적으로 작용하고 있다. 지난 2017년 가동을 시작한 삼성전자 평택캠퍼스 1공장을 비롯해 올해 연말에는 2공장이 가동할 예정이며, 3공장도 2023년 가동을 목표로 현재 착공을 준비 중인 것으로 알려졌다. 2016년 개통한 SRT평택지제역에는 2024년 개통 예정인 수원발(發) KTX도 연결될 예정이다. 한 주택업계 관계자는 "SRT평택지제역 개통과 삼성전자 평택캠퍼스 가동으로 이 모든걸 누리는 평택지제역 인근 택지지구 쪽으로 수요자들이 쏠리면서 평택장 매수심리에 불이 붙고 있다"면서 "규제지역 지정에도 중장기적 관점으로 매수를 하는 수요자들이 늘고 대규모 산업단지 조성 사업도 진행되고 있어 인구 유입도 빠르게 늘고 있다"고 말했다.(2020년 12월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주 부산 집값 0.56% 상승, 통계 작성한 이래 역대 최고

부산 재건축 삼익비치 131㎡, 1년새 10억 올라 21억 육박

규제 적용 안받는 김포·천안도, 투자 쏠리며 집값 급등세

 

 

부동산 규제의 칼날을 피한 부산광역시 집값이 역대 최고 주간 상승률 기록하며 뜨겁게 달아오르고 있다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등도 비규제지역 `풍선 효과`로 집값이 빠르게 부풀어 오르는 중이다. 정부·여당의 임대차법 시행 이후 전세물건 품귀로 인한 전세난과 비규제지역으로 밀려난 투자 수요 등으로 대도시를 중심으로 다시 전국 집값이 들썩이고 있는 것이다. 업계에선 정부의 규제지역 추가 여부를 주목하고 있다. 12일 한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 부산 아파트 매매가는 전주 대비 0.56% 올랐다. 2012년 5월 관련 통계가 작성된 이래 최대폭의 상승이다. 부산 아파트값은 최근 6주 동안 0.12%, 0.18%, 0.23%, 0.30%, 0.37%, 0.56%로 매주 상승 폭을 키우는 중이다. 5대 광역시의 `대장` 지역으로 손꼽히는 부산 수영구(0.61%→1.13%)는 전주 대비 2배 가까이 상승률이 높아지며 2주간 2% 가깝게 올랐다. 해운대구(0.84%→1.09%)와 연제구(0.59%→0.88%), 남구(0.52%→0.81%), 부산진구(0.43%→0.81%) 등 부산 전역에서 집값 상승폭이 커지고 있다.

 

지난해 11월 조정대상지역에서 전면 해제된 부산은 지난 6·17 대책의 일환으로 진행된 조정대상지역과 투기과열지구 지정의 규제 칼날도 피했다. 부산이 비규제지역으로 남게 되면서 부산 지역 아파트 매매가는 6월 셋째 주부터 22주 연속 상승세를 이어가고 있다. 수도권보다 대출과 청약, 세제 등에서 느슨한 규제를 적용받으면서 매수세가 집중된 결과로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 부산 수영구 남천동 `삼익비치` 전용면적 131㎡는 지난달 29일 20억9000만원(5층)에 매매계약을 체결했다. 동일 전용면적 매물(6층)이 같은 달 5일 16억9900만원에 거래됐다는 점을 감안하면 한 달 새 매매가가 4억원가량 급등한 셈이다. 이 아파트의 지난해 11월 실거래가는 9억원(2층)이었다.

 

부산 부동산 시장이 과열되면서 지난달 허위 매물 신고도 급증한 것으로 나타났다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 부산 지역 10월 허위 매물 신고 건수는 2129건으로 시도별 순위에서 1위를 차지했다. 부산의 허위 매물 신고 건수는 9월 859건에서 한 달 새 2배 이상 폭증했다. 이승철 유안타증권 부동산 컨설턴트는 "이미 부산에서는 조정대상지역 지정 가능성을 염두에 두고 투자가 이뤄지고 있다"며 "규제지역으로 지정되기 전에 매수나 증여를 서두르는 분들이 투자 상담을 다수 의뢰하고 있고, 아파트 재개발이 대거 추진되는 남구와 연제구 쪽을 중심으로 관심이 집중되고 있다"고 설명했다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등 다른 비규제지역 역시 집값 상승세가 가파르다. 6·17 대책에서 비규제지역으로 남은 김포시는 아파트값이 지난주 1.94% 오른 데 이어 이번 주 1.91% 상승하면서 2주 만에 무려 4%가량 폭등했다.(2020년 11월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내달부터 지방 광역시의 도시지역 민간택지에서 공급되는 아파트 분양권 전매가 금지될 전망이다. 12일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 14일 규제개혁위원회(이하 규개위) 전체회의에 상정될 예정이다. 앞서 국토부는 5월 보도자료를 내고 주택법 시행령 개정안을 8월 시행할 예정이라고 밝힌 바 있으나 일정이 다소 밀렸다. 국토부는 당초 이 개정안이 비중요 규제라고 보고 규개위 심사를 준비했지만 중요 규제로 분류되면서 일정도 조정돼 8월 중 시행은 어렵게 됐다. 개정안은 수도권과 지방 광역시 민간택지의 전매제한 규제를 강화하는 내용이다. 현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방 광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다. 개정안은 지방 광역시 민간택지 중 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`상 도시지역에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다.

 

 

분양권 전매를 소유권 이전 등기때까지 못하게 하는 것은 결국 분양권 전매를 금지하는 것이다. 도시지역은 도시계획법상 용도지역의 한 종류로, 광역시에서 아파트가 지어지는 토지는 대부분 도시지역으로 지정돼 있다. 도시지역은 필지별로 지정되기에 `토지이용규제정보시스템`에서 조회하면 해당 토지가 도시지역인지 알 수 있다. 이는 지방 광역시를 중심으로 투기 수요가 단기간 돌아다니면서 시장 과열을 유발하는 것을 막기 위한 조치다. 앞서 수년간 광주와 부산, 대전 등 순으로 청약 경쟁이 불붙고 아파트 가격이 급등하는 등 국지적 과열 현상이 관측된 바 있다. 이와 함께 개정안은 수도권에선 과밀억제권역과 성장권리권역에서도 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. 소유권 이전 등기까지 전매를 금지하는 것은 조정대상지역에서 이뤄지는 청약 규제다. 국토부가 이 시행령 개정안을 입법예고한 것이 5월이었지만 한달 뒤 6·17 대책에서 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶은 터라 시행령이 시행돼도 수도권 청약 제도에선 큰 변화가 없게 됐다. 또 개정안은 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간을 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 그외 지역은 1년에서 3년으로 각각 늘렸다.

 

 

지방의 투기과열지구는 세종시와 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구 등지가 있다. 지방 투기과열지구 외 지역에선 공공택지 아파트의 전매제한 기간이 기본 1년이면서 혁신도시나 세종시 특별공급 청약자에게는 예외적으로 3년을 적용했는데, 이를 모두 3년으로 높인 것이다. 개정안이 중요 규제로 분류돼 규개위 규제심사를 받게 됨에 따라 심사 과정에서 일부 규제가 완화될 가능성도 제기된다. 규개위 심사 이후에는 법제처 심사와 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 관보에 게시되면서 공포된다. 개정안은 공포 시 즉시 시행되는 내용이기에 늦어도 내달 중순에는 시행될 수 있을 것으로 전망된다. 물론 정부가 초고속으로 서두르면 이달 중에도 시행이 가능하지만, 현재 안정세를 보이는 지방 부동산 시장 상황을 봤을 때 굳이 그렇게 할 필요성이 높지는 않다는 것이 대체적인 시각이다.(2020년 8월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경기 수원 광교신도시에서 일반 아파트로는 처음으로 20억원대 거래가 나왔다. 정부가 `초고가 주택`으로 분류한 15억원을 훌쩍 넘는 거래도 잇달아 생기는 모습이다. 광교는 신분당선을 활용하면 서울 강남 접근성이 좋은 데다 판교 등 배후 수요도 갖추고 있어 관심이 높았다. 하지만 이 같은 점을 고려해도 최근 강세는 이례적이라는 평가다. 서울이 15억원 초과 아파트 대출 금지 등 각종 규제를 받는 사이 조정대상지역이라 규제 강도가 상대적으로 느슨한 광교 지역이 수혜 효과를 입고 있다는 분석이 제기된다. 4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 15일 광교신도시 `광교중흥S클래스` 전용면적 129㎡는 21억원에 거래됐다. 펜트하우스를 제외한 광교 일반 아파트 중에서 20억원을 넘은 것은 처음이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "광교호수공원을 조망할 수 있는 위치라 수요자들에게 인기가 높다"고 전했다. 그럼에도 가격 상승세는 가파르다는 게 전문가들 분석이다. 실제로 이 아파트 같은 평형은 작년 9월만 해도 16억7400만원에 거래됐다. 9개월 만에 4억500만원 가까이 뛴 셈이다.

 

 

광교신도시에선 이 밖에도 15억원을 초과하는 거래가 여러 건 나왔다. `자연앤자이2단지` 전용 125㎡는 지난달 15억2000만원, 전용 148㎡는 17억8500만원에 거래됐다. `e편한세상광교` 전용 145㎡는 2월 15억원에 거래됐다. 광교가 속한 수원 영통구는 지난 1일 기준 전주 대비 0.27% 오르며 상승세를 이어갔다. 올해 이 지역을 조정대상지역으로 지정한 `2·20 대책`으로 상승폭은 줄었지만 오름세는 유지하는 모습이다. 올 한 해 영통구 아파트값은 13.37% 올라 수원 팔달구, 권선구에 이어 전국에서 3번째로 높았다. 최근 상승세는 정부 규제가 상대적으로 약한 영향이 가장 크다는 분석이 지배적이다. 실제로 광교신도시는 조정대상지역으로 15억원을 넘는 초고가 주택이라 해도 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분은 가격의 30%를 담보대출받을 수 있다. 국토부 관계자는 "광교 등 경기 남부 지역의 집값 추이를 주의 깊게 지켜보고 있다"고 말했다.(2020년 6월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"당첨땐 수억 차익"…코로나도 못막는 청약 열기

위례중흥S-클래스 펜트하우스, 10년 전매제한에도 청약 폭주

풍부한 시중 현금유동성 방증, 수원 쌍용 더 플래티넘도 들썩

21가구 무순위 모집에 1만명, "청약 예비당첨자 비율 확대전

마지막 기회"에 통장 몰려

 

 

분양가가 16억원에 육박하고 규제로 인해 대출을 전혀 받을 수도 없는 위례신도시 펜트하우스 2가구 `무순위 청약`(줍줍·줍고 줍는다는 뜻)에 4000명 넘는 인파가 몰렸다. 시중의 현금부자들이 들고 있는 유동성 규모를 짐작하게 하는 상징적 사건으로 풀이된다. 또 코로나19 여파로 집값이 하락하고 있지만 분양만 받으면 단숨에 수억 원의 시세차익을 본다는 기대감은 여전한 것으로 나타났다. 5일 한국감정원에 따르면 지난 4일 위례신도시 하남시 권역 A3-10블록 `중흥S-클래스`에서 나온 전용면적 172㎡ 펜트하우스 두 채 무순위 청약에 4043명이 몰려 경쟁률 2021.5대1을 기록했다. 이 단지는 지난 2월 말 진행된 1순위 청약에서 426가구 모집에 4만4448개 청약통장이 몰려 평균 경쟁률 104.3대1로 완판됐다. 이달 4일 나온 펜트하우스 두 채 역시 1순위에 43명이 지원해 마감됐지만 계약까지 이어지지 못하자 이 물량이 `줍줍`으로 나왔는데, 기회를 포착한 현금부자 수천 명이 잇달아 신청서를 내는 상황이 연출된 것이다. 이 아파트는 분양가가 15억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 한 푼도 받을 수 없다. 또 전매제한 10년이 걸려 2030년이 돼야 아파트를 매각할 수 있다. 결국 향후 10년간 보유현금 15억9000만원을 아파트에 묻어놓을 여력이 있는 현금부자만 4043명이 몰렸다는 얘기다.

 

 

쌍용건설이 같은 날 수원시 권선구 오목천동 482-2 일대에 내놓은 `쌍용 더 플래티넘 오목천역` 줍줍에 몰린 열기도 뜨거웠다. 이 단지 전용 39~84㎡ 21가구가 줍줍 매물로 나왔는데 1만34명이 신청해 평균 경쟁률 477.8대1을 기록했다. 전용 84㎡A형 11가구 물량에 6441명이 지원해 경쟁률이 585.5대1로 가장 높았다. 이 단지 전용 84㎡ 분양가는 4억7960만~5억1690만원으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 규제를 받아 3년의 전매제한 기간이 적용된다. 시세 차익을 노리고 청약한 당첨자는 2022년 9월로 예정된 입주 시점 이후 매각에 나설 수 있을 것으로 보인다. 롯데건설이 의정부시에서 내놓은 `의정부 롯데캐슬 골드포레`는 추후 부적격자, 계약포기분이 나올 것을 예상해 이례적으로 청약이 시작되기 이전인 4일에 사전 무순위 청약을 진행했는데, 인파 1만733명이 몰려 눈길을 끌었다. 이 단지는 7일 1순위, 8일 2순위 청약을 접수할 예정이다. 미계약 물량이 나오면 사전 무순위 청약 상위 순번이 줍줍을 할 수 있는 구조다.

 

 

결국 경기도 하남시 위례신도시와 수원시, 의정부시 등 3곳에서 진행한 무순위 청약에 총 2만4810명이 몰린 셈이 됐다. 일각에서는 정부가 청약 시 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비당첨자 비율을 대폭 확대하기로 결정한 것이 줍줍 열기를 키웠다는 분석이 나온다. 당초 정부가 정한 예비 입주자 선정 비율은 서울 등 투기과열지구는 공급물량의 500%(5배수), 그 외 지역은 40%였다. 그런데 지난 3월 국토교통부는 수도권 비규제 지역과 광역시에 대해 예비 당첨자 비율을 기존 40%에서 300%까지 확대하는 계획을 내놨다. 대책이 나오기 전달인 2월 경기도 수원 `힐스테이트 푸르지오 수원` 줍줍 청약에서 미계약분 42가구를 모집하는 데 6만7965명이 몰리는 등 줍줍에 대한 열기가 지나치게 커졌기 때문이다. 정부가 새로 정한 대로 예비당첨자가 대폭 늘면 미계약 물량이 나와도 당첨되지 못한 1·2순위 내 후순위 신청자에게 계약 기회가 돌아가기 때문에 줍줍 물량이 나오기가 어려워진다. 사실상 지난 4일 무순위 청약이 `마지막 줍줍`으로 거론되자 숨죽이던 예비 청약자들이 잇달아 신청서를 써냈다는 분석이다.(2020년 5월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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매도자 계약파기·담합 움직임까지…서구는 미분양관리지역 탈출

규제 피한 이동 수요 당분간 이어질 듯, 단기 상승 경계 목소리도

 

 

규제 무풍 지역인 인천의 아파트값이 최근 상승 폭을 키우면서 들썩이고 있다. 지난달 0.07%(3일), 0.11%(10일), 0.30%(17일), 0.40%(24일)로 상승률이 점점 높아진 데 이어 지난 2일(0.42%)에는 오름폭을 더 확대했다. 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구가 송도동이 가파른 상승세를 주도하고 있고, 서구·남동구 등도 덩달아 강세를 보인다. 업계에서는 서울 외곽의 '노도강'(노원·도봉·강북), 경기 남부의 '수용성'(수원·용인·성남)에 이어 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지는 것으로 보고 있다.

 

 

◇ 송도가 상승 주도…조정대상지역 지정 가능성에 촉각

 

인천에서도 특히 송도는 풍선효과가 가장 크게 나타나는 지역으로 꼽힌다. 8일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 인천시 연수구 송도동 '더샵 그린워크 2차' 전용면적 84.8682㎡는 지난달 15일과 18일에 각각 6억원, 5억8천만원에 거래된 것이 같은 달 26일 6억2천만원까지 매매가격이 뛰었다. 이달 들어서는 같은 면적이 6억5천만원까지 올라 매매 계약됐다고 한다. 이 단지 안에 있는 한 부동산중개업소의 대표는 "최근에 투자자들이 몰리면서 거래가 많았다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 이번 주에 계약한 5건 모두 투자자들이 집도 보지 않고 샀다"고 전했다. 송도동 '롯데캐슬' 전용 84.9966㎡는 지난 4일과 5일 각각 5억5천만원(3층), 6억2천만원(4층)으로 가격이 연일 신고가를 경신했다. 이 단지 내 부동산 중개업자는 "송도에 부동산만 400개가 넘는데, 현재 물건이 없어 투자자들이 묻지도 보지도 않고 산다"며 "코로나19 때문에 주춤해도 여전히 매도 우위의 시장이 유지되고 있다"고 말했다. 송도동 '호반1차(베르디움더퍼스트)'는 전용 63.9487㎡가 지난달 29일 4억5천만원, 4억8천만원에 거래된 이달 3일 4억9천만원으로 손바뀜했다.

 

 

이 지역 중개업소 대표는 "지난달 20일 부동산 대책이 나오기 전후로 외지인 투자자들이 대거 몰려와 물건이 소진됐다"며 "현재 매물이 대부분 5억원대에 나와 있는데, 코로나 영향 때문인지 거래는 잘 이뤄지지 않는다"고 설명했다. 현재 입주가 진행 중인 '송도국제도시 호반베르디움 3차 에듀시티' 전용 84.9128㎡는 지난 2일 6억954만원에 분양권 계약이 체결되며 분양가 대비 1억5천∼2억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 이 단지는 입주가 시작된 지난달 22일만 해도 해당 면적 분양권이 5억8천830만원에 거래됐었다. 이렇게 집값이 급등세를 보이자 중개업소에 송도가 조정대상지역으로 지정될 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있다. 매도인들의 계약 파기나 담합 움직임도 감지된다. 송도동에서 영업하는 중개업소 직원은 "송도가 조정대상지역으로 지정되는 것 아니냐는 문의가 최근 급증하고 있다"며 "커뮤니티에는 정부 규제를 의식해 집값이 올랐다는 말을 자제하자는 말도 오간다"고 분위기를 전했다. 또 다른 중개업소 대표는 "계약을 파기하고 매수인에게 배액으로 1억원이 넘는 배상을 고려하는 매도인도 있다"며 "매도인들이 허위매물을 내놓고 서로 가격 담합을 벌이기도 한다"고 밝혔다.

 

 

◇ 교통 호재에 서구·남동구도 상승세, 분양 시장에도 군불

 

인천은 수인선 3단계 구간(수원∼한대앞), 인천지하철 1호선 송도랜드마크시티역, 인천 서구 석남동까지 이어지는 서울지하철 7호선 등 3개의 철도 개통을 앞두고 있다. 인천 송도에서 서울 여의도∼용산∼서울역∼청량리를 거쳐 경기 남양주(마석)까지 약 80.1㎞의 급행철도를 건설하는 GTX B노선은 2022년 착공 예정이다. 이런 교통 호재가 풍선효과에 더해 서구·남동구 등 그간 저평가된 인천 지역의 아파트값 상승으로 이어지고 있다. 7호선 연장 호재가 있는 인천 서구 '청라제일풍경채2차 에듀앤파크'의 전용 84.939㎡는 지난달 29일 6억9천만원에 실거래됐다. 같은 면적이 지난달 1일 6억3천만원에 거래된 것과 비교하면 6천만원이 오른 셈이다. GTX-B노선 예정지인 남동구 구월동 '구월힐스테이트 앤 롯데캐슬골드 1단지'의 전용 59.9㎡는 지난 4일 22층 물건이 4억2천만원에 매매 계약됐다. 지난달 22일 같은 면적 3층이 3억6천800만원(3층)에 팔린 것보다 5천200만원 상승한 것이다. 이 단지 안에서 영업하는 중개업소 사장은 "지난달부터 인천은 풍선효과에 더해 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 많이 오르고 있다"면서 "무엇보다도 가격이 아직 싸고 서울과 가까운 비규제 지역이기 때문"이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 위축 속에서도 낮은 금리에 따른 유동 자금의 부동산 시장 유입이 국지적 풍선효과를 일으킬 가능성이 크다"며 "규제를 피해 수요가 이동하는 패턴은 당분간 이어질 것"이라고 전망했다.

 

 

교통 호재에 따른 인천의 아파트값 상승은 분양 시장에도 불을 지필 조짐을 보이고 있다. 지난해 6월 미분양 아파트가 2천600가구가 넘었던 인천 서구는 올해 1월 기준으로 미분양 물량이 411가구로 급감하면서 지난달 말 미분양관리지역에서 벗어났다. 서구에서도 '미분양의 무덤'이라는 오명을 쓴 검단신도시는 작년 말 무순위 청약을 통해 물량이 소진되기 시작한 데 이어, 올해 1월 분양한 '검단파라곤 센트럴파크'가 평균 8.6대 1로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 청약자 수는 6천725명으로 검단신도시 역대 최다를 기록했다. 인천에는 봄 분양 성수기(3∼5월)에 1만4천가구가 넘는 분양 물량이 예정돼있다. 수도권에서 남은 비규제지역이 얼마 없고 시중에 부동자금도 풍부해 인천의 아파트값 상승과 분양 열기가 당분간 지속할 가능성이 크지만, 이를 우려하는 목소리도 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "시중의 갈 곳 없는 부동자금들이 특정 지역을 향해 게릴라식으로 이동하고, 선보다는 점으로 움직인다"며 "수도권에서 풍선효과가 일부 나타나지만, 그 효과가 장기화하긴 힘들 것"이라고 예상했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "인천은 교통 호재를 낀 아파트의 가격 상승세와 청약 호조세가 꾸준히 이어지겠지만, 그렇지 않은 곳은 단기 상승에 그칠 수 있다"며 "인천은 전반적으로 수요보다 주택공급 물량 여유가 있는 지역이기 때문"이라고 설명했다.(2020년 3월 9일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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호가 5000만~1억원 상승…매물 품귀, 전문가들 "풍선효과 예견됐던 일"

 

 

“갑자기 투자 문의를 하는 전화가 쏟아져서 일도 못했습니다. 호가도 수천만원에서 1억원 넘게 뛰었습니다.” 24일 인천 서구 가정동 A공인 관계자는 “2·20 부동산 대책 발표 이후 ‘루원 SK리더스뷰 1차’ 분양권 가격이 연일 오르고 있다”며 이같이 말했다. 이 지역 공인중개업소들에 따르면 이달 초까지만 해도 5억원 초반대를 오르내리던 루원 SK리더스뷰 1차 전용면적 84㎡ 매도 호가가 5000만원에서 최대 1억원 정도 올라 6억원대를 넘었다.

 

◆인천·의정부 등 외지 투자자 몰려들어

 

가정동 일대 중개업소들에 따르면 루원 SK리더스뷰 아파트 소유주들은 호가를 높이거나 매물을 거둬들였다. 2·20 대책 이후 규제가 강화된 수원·안양 등을 대신할 수도권 비규제지역 투자처를 찾는 수요자들이 몰려서다. 인근 H공인 관계자는 “대책이 발표된 20일 오전까지만 해도 시세보다 3000만원 싼 급매물도 있었는데 발표가 나온 오후부터 싹 들어갔다”고 전했다. D공인 관계자는 “대책 발표 이후 집주인들이 프리미엄이 더 붙을 것이라고 기대하고 있다”며 “현재 분양가 대비 프리미엄은 최소 2억원 수준이며 최대 3억원까지 치솟았다”고 말했다. 청라국제도시가 있는 청라동 아파트값도 상승세다. ‘청라 한신 더휴 호수공원’(전용 84㎡)의 분양권은 이달 중순 최고 6억8698만원에 거래가 성사됐지만, 현재는 호가가 최고 7억9000만원까지 뛰었다. 이 단지를 주로 중개하는 K중개업소 대표는 “외지에서 투자자들이 몰려들면서 집주인들이 호가를 계속 높여부르고 있다”며 “그래도 거래가 활발히 잘 이뤄진다”고 했다.

 

 

인천에서는 올 초부터 부동산 거래량이 상승세를 보이고 있었다. 수원·안양·의왕 등 수도권 과열 지역이 규제에 들어갈 것이라는 전망이 나오기 시작하면서다. 서구는 지난 1월 1179건이 거래되면서 1년 전(394건)에 비해 거래량이 199% 이상 급증했다. 송도국제도시가 있는 연수구도 다르지 않다. 지난달에 892건이 거래되면서 지난해 1월(394건)보다 182% 늘었다. 이 밖에 지하철 7호선 연장 호재가 있는 부평구도 거래량이 495건에서 926건으로 치솟았다. 규제를 피하려는 막차 수요는 의정부, 김포, 부천 등으로도 퍼지고 있다. 의정부 민락동 ‘호반베르디움 1차’ 아파트의 급매물들도 자취를 감췄다. 매수 문의는 쏟아지고 있다. 이 단지 인근 G공인 관계자는 “이날 오전에만 여섯 차례 매수 문의전화가 걸려왔다”며 “외지인 투자자들이 매물이 나오면 집을 보지도 않고 사겠다고들 한다”고 말했다. 이달 초까지 4억5000만원선에 매매가 가능했던 전용 84㎡ 주택은 이제 5억원을 넘게 줘야 살 수 있다.

 

 

◆"여기도 규제 적용되기 전 '막차 타자'“

 

앞서 정부는 2·20 부동산대책을 내놓으면서 수원 영통·권선·장안과 안양 만안, 의왕 등 수도권 다섯 곳을 조정대상지역으로 지정했다. 이들 지역은 조정대상지역으로 지정되면서 앞으로 제2금융권을 포함한 전 금융권에서 LTV와 DTI가 강화된다. 양도소득세도 중과되며 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택에서도 배제된다. 전매제한이 강화되고 1순위 및 재당첨 제한 등의 조치도 취해진다. 대출을 받는 것도 까다로워진다. 현재 조정대상지역에서는 LTV가 60%로 제한되고 DTI 50%가 적용된다. 여기서 정부는 조정대상지역의 LTV 비율을 60%에서 50%로 낮추 돼, 9억원 초과 주택에 대해선 9억원 초과분에 대해 LTV를 30%로 하향한다. 내달 2일부터 시행될 예정이다.

 

 

상황이 이렇자 2·20 대책의 규제를 피하려는 투자자들이 안시성(안산·시흥·화성), 김부검(김포·부천·검단), 남산광(남양주·산본·광명), 오동평(오산·동탄·평택), 구광화(구리·광명·화성) 등의 신조어를 만들며 다음 투자처를 물색하고 있다. 인천 연수구에 사는 윤 모씨(39)는 “정부의 부동산 규제가 인천까지 적용되기 전에 ‘막차를 타자’는 심리가 강해져 사람들이 몰리는 것 같다”고 말했다. 전문가들은 또다른 풍선효과가 이미 예견됐다는 지적을 내놓는다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급 대책이 이뤄지지 않는 이상 규제는 인천, 의정부 등 다른 비규제 지역으로의 풍선효과 등 또 다른 부작용을 낳을 수 밖에 없다”며 “여전히 시장에 유동자금이 풍부하고 갈곳이 없으며 부동산은 언제가는 오른다는 학습효과와 사라지지 않는다는 안전자산이라는 인식이 강하기 때문”이라고 설명했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "집값 규제 이후엔 필연적으로 스프링처럼 가격이 튈 수 밖에 없다"며 "전국을 감시할 수 없기 때문에 규제는 신중하게 이뤄져야 한다"고 강조했다.(2020년 2월 25일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`左팔달 右기흥` 수원 영통은 비규제효과 상승폭 1위 기록

수지 84㎡는 `마용성` 근접 규제할수록 풍선효과 심각 `버블 세븐`재현 우려도

 

 

강도 높은 12·16 부동산대책에 강남 집값 상승세는 한풀 꺾였지만 대신 경기 수원과 용인 등 수도권을 중심으로 불이 옮겨붙은 형국이다. 일각에선 수도권과 지방 대도시를 중심으로 2000년대 중반 `버블세븐` 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리까지 나오고 있다. 실제로 12·16 대책 발표 이후 한 달간(12월 23일~1월 13일 기준) 아파트값 상승률 10위권을 살펴보면 수원, 용인, 구리, 광명, 안양 등 수도권과 세종, 대전, 대구 등 지방 대도시로 구성돼 있다. 대책 발표 후 한 달간 가장 큰 상승률을 보인 수원 영통(1.98%)은 풍선효과로 과열되고 있는 대표 지역이다. 2017년 준공된 `힐스테이트 영통`은 1월에만 8건 거래됐다. 전용 71㎡ 실거래가는 지난해 7월만 해도 5억9500만원이었지만 10월 6억원대, 12월 7억원대로 올랐으며, 이달에는 무려 8억4000만원(1월 10일)에 실거래됐다. 호가는 9억원대까지 나오고 있다. 서울 부동산 시장에 냉기가 도는 상황에서 영통 집값에 훈풍이 부는 이유는 비조정지역으로 규제를 비켜간 데다 9억원 초과 아파트 대출을 축소한 대책의 반사이익 때문이라는 분석이다.

 

 

수원 영통은 조정대상지역인 수원 팔달과 용인 기흥 사이에 있다. 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 50~60%로 제한되는 반면 비조정지역은 70%까지 적용된다. 대출이 집값의 40%밖에 안 나오는 서울(투기지역)에 비해 적은 자본으로 집을 매매할 수 있는 셈이다. 예를 들어 힐스테이트 영통과 큰 도로 하나를 사이에 두고 있는 `효성해링턴플레이스`는 전용 59㎡가 1년 전 3억5000만원대에서 이달 3억9000만원 정도로 상승폭이 4000만~5000만원가량에 그쳤다. 이곳은 영통구와 인접해 있지만 행정구역상 용인시 기흥구에 속한다. 인근 공인중개업소 관계자는 "영통구와 맞닿아 있는데 조정지역이란 이유로 대출 한도가 50~60%밖에 안 나와 영통이 쭉쭉 오를 때 상대적으로 상승폭이 낮았다"고 전했다.

 

 

용인 수지 역시 신분당선 성복역, 수지구청역 역세권 신축 단지의 경우 84㎡ 기준 호가가 마포, 성동 등 서울 핵심지역의 호가와 비슷한 수준까지 올라서 집값 거품이 위험 수위에 달했다는 지적이 나오고 있다. 지난해 6월 입주한 용인 수지 `성복역롯데캐슬골드타운`은 전용 84㎡ 매물 호가가 13억~14억원에 달한다. 실거래가 역시 지난해 9~10월엔 7억~8억원 선이었지만 지난 2일 11억7200만원에 중층 매물이 팔렸다. 성복역롯데캐슬골드타운의 호가는 같은 면적 기준 신축단지인 서울 성동구 옥수파크힐스(14억~15억원)나 마포 대장주로 꼽히는 마포구 래미안푸르지오(15억~16억원)의 호가와 비슷한 수준까지 올라왔다. 수지는 주택 경기가 호황이었던 2000년대 중반 서울 강남3구 등과 함께 전국 집값을 선도하는 `버블세븐` 지역으로 꼽혔던 곳이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용인·수원 등 수도권 일부 지역은 주택 공급은 증가하는 반면 인구는 감소하는 지역이라 집값 상승에 한계가 있다"며 "풍선효과로 투자 수요가 몰리면 집값에 거품이 낄 수 있어 주의가 필요하다"고 지적했다.(2020년 1월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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