09-20 17:25

 
 

 

 

아파트 이어 다세대 임대사업자 稅폭탄…정책 신뢰 무너져

"세금 혜택 내세워 권장하더니", 연말까지 58만가구 등록 말소

임대사업자 전월세주택 줄면, 그만큼 서민 주거불안 커질 듯

LTV 우대폭 10%→20%P 확대, 실수요자 대출규제 다소 숨통

부동산정책 폭주하는 與

 

 

더불어민주당이 부동산 매물 유도를 목적으로 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 전격 중단하기로 하면서 선의의 피해자들을 양산하게 됐다. 이에 따라 임대사업자를 중심으로 강한 반발이 예상된다. 정부·여당이 지난해 아파트 임대사업자제도를 폐지한 데 이어 비아파트도 신규 등록이 중단됐다. 사실상 임대사업자제도를 없애겠다는 구상이다. 문재인정부 초기 김수현 청와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관이 직접 나서 임대사업에 각종 혜택을 주며 임대사업자 등록을 권장한 점을 감안하면 이번 정부는 4년 만에 말을 뒤집어 임대사업자 혜택을 빼앗는 황당한 반전을 만든 셈이다. 결국 청와대와 정부·여당이 스스로 부동산정책의 예측 가능성을 낮춰 국민으로부터 신뢰 저하를 자초했다는 비난을 피하기 어렵게 됐다. 27일 민주당 부동산특별위원회는 모든 주택 유형에 대한 신규 등록을 폐지하기로 했다. 앞서 정부는 지난해 7월 아파트 주택임대사업자 신규 등록을 폐지하고 기존 등록자는 의무임대기간 종료 후 자동 말소하기로 했는데, 이를 다세대와 다가구 등 비아파트에도 적용하겠다는 것이다.

 

정부는 매입임대사업자로부터 조기 매물을 유도하기 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록 말소 후 6개월간만 인정하기로 했다. 건설임대사업자는 현행 제도가 유지된다. 시장에서는 일반주택 임대사업자의 신규 등록이 중단되면서 임대사업자제도 자체가 전면 폐지되는 것으로 이해하고 있다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부과하는 대신 세금 혜택을 주는 임대등록제도는 1994년 도입됐다. 현재 임대사업자의 남은 임대기간을 고려하면 2030년을 전후해 매입 임대사업자는 완전히 없어질 것으로 예상된다. 정부·여당의 임대사업자제도 폐지 방침에 따라 당장 50만가구가 영향을 받게 됐다. 4월 말 기준 등록임대주택 자동말소대상 주택은 아파트가 11만6048가구, 비아파트가 38만4660가구다. 시장에서는 전국 자동말소 등록임대 가구가 올해 말 58만2971가구, 2022년 말 72만4717가구, 2023년 말 82만7264가구로 늘어날 것으로 예상하고 있다. 현재 등록임대주택 임대사업자의 임대주택이 159만4000가구라는 점을 감안하면 임대주택 재고가 향후 2년 안에 절반가량으로 줄어드는 셈이다.

 

 

민주당이 임대사업자제도를 사실상 무력화시키면서 정부의 정책 신뢰성도 크게 훼손됐다. 2017년 문재인정부는 세제·금융 혜택을 약속하며 적극적으로 임대사업자 등록을 유도했다. 민간 임대사업자 A씨는 "스스로 장려한 정책을 뒤집는 자기부정 행위"라며 "손바닥 뒤집듯이 정책을 바꿔버리면 앞으로 어떤 국민이 국가를 믿고 따르겠느냐"고 한탄했다. 특히 임대사업자들은 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는 기간 자체도 문제 삼고 있다. 정부는 등록말소 후 6개월간만 양도세 중과배제 혜택을 인정하기로 했는데, 물건을 정리하고 싶어도 할 수가 없는 상황이기 때문이다. 임대사업자 B씨는 "임대차법 때문에 집을 마음대로 팔지도 못하는데 세 낀 집을 어떻게 6개월 안에 파느냐"며 "임대사업자제도 자체가 폐지되면 아파트는 몰라도 다세대, 다가구 시장은 더 크게 얼어붙어 매매가 말라버릴 것"이라고 호소했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금 부담이 커진 임대사업자가 임차인에게 비용을 전가할 가능성이 높고, 세입자들의 주거 불안만 야기할 수 있다"며 "단기적으로는 일부 물량이 시장에 나올 수 있지만 중장기적으로 투자 매력을 감소시켜 공급 물량이 줄게 만들 것"이라고 전망했다.

 

 

한편 부동산특위는 현재 규제지역에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 대상을 넓히기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 부부합산 연소득 8000만원 이하(생애최초 구매자 9000만원 이하) 무주택 가구주가 주택을 매입할 때 적용되는 우대 수준이 50%(조정대상지역 60%)에서 10%포인트 늘어나게 된다. 우대 요건인 소득 기준도 1000만원 늘어나 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 이하)인 무주택 가구주는 규제 완화를 적용받을 수 있다. 우대 적용이 가능한 주택 기준도 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택(조정대상지역 8억원 이하)으로 확대된다. 투기지역·투기과열지구 기준 주택 가격 6억원에 대해서는 LTV 60%가 적용되고, 이를 넘어서는 금액에 대해서는 LTV 50%를 적용할 방침이다. 다만 한도는 4억원 이내로 한정된다.(2021년 5월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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1년 전부터 서울 건물 증여 급증, 최다증여 연령층 70대서 60대로

 

 

서울 부동산시장에서 아파트와 상가 등을 증여받는 사람(수증인)과 증여하는 사람(증여인) 연령대가 나란히 낮아졌다. 특히 오는 6월 1일부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자들이 주택을 처분하는 대신 증여를 서두른 때문으로 풀이된다. 17일 부동산 정보업체 직방이 서울 집합건물(상가, 아파트, 연립주택 등) 증여에 의한 소유권이전등기 통계를 분석한 결과, 작년 2분기부터 40대 미만 수증인 비중이 급증했다. 특히 지난달 40대 미만 수증인 비중이 50.27%를 기록해 전체 수증인의 절반을 넘어섰다. 세금을 내느니 자식에게 물려주는 게 낫다고 판단한 다주택자들이 지난해부터 대거 증여로 돌아서며 이 같은 현상이 나타난 것으로 분석된다. 다음달부터 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 최대 75%의 양도세율이 적용된다. 지방소득세까지 감안하면 사실상 82.5%다.

 

직방에 따르면 올해 1월부터 4월까지 4개월간 서울에서 등기 완료된 집합건물의 수증인은 8768명으로 전년 동기(5551명)보다 58% 급증했다. 전반적으로 증여가 늘었고 수증인 연령대는 낮아졌다. 이 기간 전체 수증인 중 40대 미만 비중은 47.4%(4153명)로 지난해 같은 기간(38%·2107명)보다 9.4%포인트 늘었다. 젊은 세대가 부모 등에게 주택을 증여받는 경우가 늘고 있다. 최근 5년간 집합건물 수증인 연령대별 비중을 보면 지난해 1분기까지는 40~50대 수증인 비중이 42.55%로 가장 컸다. 하지만 지난해 2분기부터 40대 미만 수증인 비중이 급증해 역전됐다. 작년 2분기 40대 미만 수증인 비중이 43.31%였으나 지난달에는 50.27%로 절반을 넘겼다. 증여인 연령대도 70대 이상에서 60대로 낮아졌다. 지난해 1분기까지는 70대 이상 증여인이 33.23%로 가장 큰 비중을 차지했지만, 이후 2분기부터 60대 증여인 비중(36.14%)이 커져 역전됐다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 배제를 앞두고 지난해 2분기 다주택자들이 활발한 증여를 통해 주택 수를 정리했다"고 말했다.(2021년 5월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전국서 최근 3개월 집값 상승률 가장 높아

개발호재·교통망 확충에 업계 "가격 더 오를 것"

 

 

"실거래가보다 5000만원에서 1억원을 올려서 매물을 내놔요. 어떻게 이렇게 내놓지 싶은데 그게 또 팔리더라니까요." 14일 오전 경기도 의왕시 내손동 인근에서 만난 공인중개사 대표들은 최근 아파트 시세 상승 속도에 혀를 내둘렀다. 매물은 많지 않지만 이해가 안 갈 정도로 높은 호가에 매물이 나오고 있는데, 거래가 이뤄지니 어안이 벙벙할 지경이라고 했다. 이 일대는 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 보유했던 아파트 인근이다. 올해 들어 아파트 가격이 신고가를 경신하고 있다. 의왕시 내손동 인근 부동산에서는 작년부터 이곳 집값이 가파르게 상승했다고 분위기를 전했다. A공인중개사 대표는 "예전에는 아파트가 거래가 되고 실거래가가 뜨면 몇 천만 원 정도 올려서 내놓는 게 기본이었고, 단지별로 가격 갭이 있었는데 지금은 아무것도 예상하기 어렵다"며 "손님들이 저희보다 정보를 더 많이 알고 있어서 알아서 실거래가보다 5000만원에서 1억씩 올려서 매물을 내놓고 있다"고 설명했다. 이 대표는 "너무 비싼 가격에 의아하다고 생각하지만 일단 호가로 접수는 한다"며 "그런데 실제로 거래가 되고 거래가가 형성이 되니 (손님에게)비싸다고 말도 못하겠다"고 말했다.

 

의왕시 최근 3개월 간 집값 상승률 12%...경기도 규제지역 가운데 최고

 

한국부동산원에 따르면 올해 3월 29일까지 전국에서 가장 집값 상승률이 높은 곳이 의왕이다. 의왕시는 불과 3개월 만에 11.9% 상승했다. B공인중개사 대표는 "2년 전에 이곳에서 살고 있던 34평 아파트를 6억6000만원에 팔고 나왔는데 최근 다른 부동산에서 11억원에 거래됐다는 소문을 들었다"며 "이 동네가 다 그렇다"고 했다. 홍 부총리가 보유하다가 작년 팔아치운 내손동 아파트 역시 최근 가격이 폭등했다. 홍 부총리는 해당 아파트를 작년 8월 9억2000만원에 팔았는데, 같은 전용면적(97㎡) 아파트가 지난 1월 10억9000만원에 매매됐다. C공인중개사 대표는 "홍 부총리가 살았다는 그 아파트가 지금 시세가 13억원은 되는 것으로 알고 있다"며 "전세 가격이 폭등하니 매매가격 역시 폭등한 것"이라고 분석했다. 이 대표는 "지난 2016년엔 의왕시에 포일 센트럴 푸르지오 등이 입점하며 공급량이 많아지니 전세가가 3억5000만원선까지 폭락했던 적도 있었다"며 "보통 4억8000만~5억원 선에 거래되던 전세가가 최근에는 6억5000만~6억7000만원선까지 뛰었다"고 말했다.

 

의왕시 추가 집값 상승 기대감 고조...매물 품귀현상도

 

특히 개발 호재와 교통망 확충 기대감이 집값 상승에 기여하고 있다. 의왕시는 월곶~판교 복선전철(월판선)과 수도권광역급행철도(GTX) 수혜 기대감이 크다. 인덕원~동탄(인동선) 복선전철 역시 올해 하반기 착공을 앞두고 있다. 의왕시 아파트 시세는 최근 상승세가 두드러지고 있으나 주민들은 앞으로 집값이 더 많이 오를 것으로 기대한다. 내손동에서 만난 한 주민은 "의왕시 집값이 많이 올랐다고 하는데 인근 과천에 비하면 오른 것도 아닌 것 같다"며 "교통망 호재가 있어서 웬만한 서울보다 더 뜰 것 같다"고 설명했다. 의왕시 집값이 폭등하며 매물 품귀현상이 나타나기도 한다. A공인중개사 대표는 "예를 들어 7억원대 아파트 여러 곳 중 한 곳이 팔리면 나머지 아파트도 7억원 수준에서 매매가 이뤄지는 게 보통인데 갑자기 8억원으로 가격이 뛴다"며 "그런데 8억원으로 가격이 뛰어도 또 다 팔리니 매물이 귀해지고 있다"고 말했다.(2021년 4월 15일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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다주택 기준 시점 6월 1일 다가와, 세금 급등해 처분하는게 상책이지만

장기 보유하면서 절세할 수 있어, 임대 등록·증여 28일까지 서둘러야

 

 

다주택을 유지할까, 주택 수를 줄일까. 집을 두 채 이상 가진 다주택자의 결정 시한이 임박해졌다. 보유세(재산세+종부세) 부과를 위한 다주택 기준 시점이 한 달 반 정도 뒤인 6월 1일이다. 고민에 빠진 다주택자가 올해 급증했다. 대폭 오르는 다주택자 종부세 세율을 적용하는 조정대상지역이 확 늘어났기 때문이다. 현재 전국 111곳으로 지난해(44곳)의 3배에 가깝다. 조정대상지역에선 3주택 이상에 적용하는 중과세율이 2주택부터다. 세부담 상한도 전년도 세금의 200%에서 300%로 늘어난다. 통계청 통계로 추정하면 일반세율을 적용받다가 조정대상지역에 추가돼 중과세율 대상이 된 2주택 가구가 60만가구 정도다. 올해부터 다주택 투자 수익률이 '마이너스'가 되기 때문에 다주택자가 선택의 기로에 섰다. 다주택자 종부세·양도세 세율이 올라가면서 다주택을 유지해 남는 게 없다. 집값 상승으로 얻는 차익보다 세금으로 나가는 돈이 더 많다.

 

 

김종필 세무사의 모의계산에 따르면 올해 공시가격 합계가 25억원인 조정대상지역 2주택자가 앞으로 5년간 낼 보유세가 총 4억원 정도다. 5년 뒤 집 한 채를 지금보다 5억원 오른 가격에 팔면 양도세를 빼고 남는 돈이 2억원 가량이다. 시세차익보다 세금이 2억원 더 많다. 서울·부산시장 선거의 야당 압승으로 세금 부담이 줄지 않을까. 다른 주택 규제가 풀리더라도 다주택자 세제가 완화될 가능성은 거의 없다. 오세훈 서울시장과 야당에서 나오는 세제 개편 목소리가 모두 1주택자를 대상으로 하고 있다. 처분이 상책이지만 다주택을 꼭 유지하고 싶다면 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 방법이 남아있다. 임대주택으로 등록해 종부세를 피할 수 있다. 등록 임대주택은 주택 수에서 빠지고 종부세 계산을 위한 공시가격 합산에서도 제외된다. 다만 지난해 정부의 주택임대사업자 제도 강화로 조건이 까다로워졌기 때문에 잘 따져봐야 한다. 주택 유형에서 아파트는 임대주택으로 등록할 수 없다. 아파트 이외 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택 등만 가능하다. 단기임대(4년)가 없어지고 장기임대(10년)만 남아 10년 이상 임대해야 한다. 등록 시점의 공시가격이 6억원(수도권) 이하여야 한다. 올해 공시가격이 6억원 넘게 오를 예정이면 공시가격 결정 이후엔 등록하지 못한다.

 

 

단독주택·다가구주택은 용도 변경으로 아예 주택에서 지우면 된다. 용도를 주택에서 상가·사무실 등으로 바꾸는 것이다. 용도 변경을 통한 주택 수 줄이기는 지난달 국회의원 재산 공개 때 관심을 끌기도 했다. 일부 의원이 주택 수를 줄이기 위해 단독주택이나 다세대주택 등을 음식점이나 사무소 등으로 용도변경했다. 한 여당 의원은 배우자 명의의 다세대주택 내 주택 18가구를 2017년 음식점·사무소와 다가구주택(3가구)으로 용도변경했다. 지난해 남은 다가구주택도 사무실로 바꿨다. 주택 수 감소 외에 종부세 2000만원 정도 절감 효과도 봤다. 국토부에 따르면 지난해 단독주택·다가구주택 1만3000가구가 사무실 등으로 용도변경했다. 2019년보다 3000가구 가량 증가했다. 용도변경을 하려면 자치단체의 건축허가를 받아야 한다. 음식점 등은 주택보다 정화조·주차장 등을 더 많이 갖춰야 하기 때문이다. 송승훈 신대이앤지건축 부사장은 “지역에 따라 용도 변경이 제한될 수 있기 때문에 자치단체 협의가 필수”라고 말했다.

 

아파트는 임대주택 등록이나 용도 변경을 하기 어려워도 명의를 바꿔 세금을 줄일 수 있다. 종부세가 개인별 과세여서 개인별로 집을 나누면 세금이 줄어든다. 배우자 증여가 유리하다. 증여세를 내지 않는 금액이 자녀는 5000만원까지이지만 배우자는 6억원까지다. 증여 취득세가 4%에서 지난해 12%로 강화됐지만 공시가격 급등 등으로 종부세가 많이 늘어날 전망이어서 중장기적으로 보면 보유세보다 증여 비용이 적다. 단독 소유의 공시가격 15억·10억원 아파트 두 채 가운데 10억원짜리를 배우자에게 증여하는 경우 증여세와 증여 취득세가 총 3억원 가량 든다. 종부세를 한해 평균 5000만원가량 줄일 수 있어 6년 정도면 절세 금액이 증여 비용과 맞먹는다.

 

 

김종필 세무사는 “증여한 주택을 팔 때 양도세 계산에서 양도차익이 증여 금액만큼 줄기 때문에 양도세 절감 효과도 있다”고 말했다. 지난해 증여 취득세 강화 이후 줄던 증여가 다시 늘어났다. 법원등기정보에 따르면 지난달 서울 집합건물(아파트 등) 증여 건수가 1853건이었다. 3월 기준으로 다주택자 양도세 중과 도입 직전인 2018년 3월 이후 가장 많다. 지난달 열람에 들어간 올해 예정 공동주택 공시가격이 많이 오르자 공시가격 확정 전 증여하려는 수요가 늘었기 때문이다. 증여 취득세는 시가를 기준으로 하는 증여세와 달리 공시가격으로 계산한다. 김종필 세무사는 "다주택 여부는 6월 1일 결정하지만 종부세를 줄이기 위한 임대주택 등록이나 증여는 올해 공시가격이 결정되기 전에 서두르는 게 유리하다"고 강조했다. 오는 29일 올해 단독주택·공동주택 공시가격이 결정·공시된다.(2021년 4월 14일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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2주택 공시가격 같아도, 세금은 366만 vs 952만

각자 소유 부부가 세금 덜내, 종부세, 개인별 부과돼서

조정대상지역 2주택 소유땐, 다주택자로 중과돼 논란

 

 

경기도 성남에 중형 아파트 두 채를 보유한 황일국 씨(가명)는 공동주택 공시가격을 열람한 후 화가 나서 잠을 이루지 못했다. 11년 전 세금을 절약하려 2주택 모두 부부 공동 명의로 취득했는데, 공시가격이 크게 오르고 다주택자 추가 세율이 부과돼 부부가 각자 한 채씩 주택을 보유한 것보다 종합부동산세를 더 많이 내야 할 것으로 예상되기 때문이다. 황씨가 보유한 아파트 두 채의 공시가격은 총 16억원가량으로 부부가 내야 하는 종부세는 500만원이 조금 넘는다. 17일 부동산 업계에 따르면 지난 16일부터 국토교통부의 `2021년 공동주택 공시가격`안에 대한 일반인의 열람이 시작된 가운데 아파트 두 채를 각자 소유한 부부와 공동 소유한 부부 간 희비가 엇갈려 역차별 논란이 일고 있다. 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 조정대상지역 내 2주택을 보유한 부부의 종부세를 계산한 결과, 해당 주택을 부부가 각자 소유한 것보다 공동 소유했을 때 세금이 3배가량 더 많이 부과되는 것으로 나타났다. 아파트 2채의 공시가격 총액이 20억원인 아파트를 부부가 각자 소유한 경우 종부세가 지난해 168만원에서 올해 366만원으로 118% 오르지만, 같은 주택을 부부가 각각 공동 소유한 경우 종부세가 지난해 233만원에서 올해 952만원으로 309%나 급등하기 때문이다.

 

 

종부세는 주택 가격이 일정한 기준(공시가격 1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)을 넘는 개인에게 부과된다. 개인이 가진 모든 주택(지분 포함)의 공시가격을 합친 금액을 기준으로 하는데, 개인별로 따지다 보니 일부만 소유한 지분도 1주택으로 간주한다. 부부 공동 소유로 한 채를 갖고 있으면 가구로는 2주택, 부부 개인별로는 1주택이다. 두 채를 부부가 공동 소유하면 각각 2주택자다. 이런 가운데 문재인정부가 다주택자에게 종부세를 중과하면서 부부 공동 소유 종부세가 급등했다. 2019년 처음 시행돼 올해부터 종부세율이 더 오르기 때문이다. 특히 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기존 0.6~3.2%였던 세율이 1.2~6%로 두 배가량 인상된다. 김 세무사는 "황씨가 아파트 두 채를 각자 소유했다면 종부세가 1인당 한 채로 계산돼 다주택자에게 중과되는 추가 세율이 적용되지 않았을 텐데, 부부가 반반씩 두 채를 보유해 조정대상지역 2주택자로 분류돼 추가 세율이 부과된 것"이라며 "과거 헌법재판소가 2008년 종부세의 가구별 합산 과세에 대해 위헌 결정을 내려 종부세가 개인별로 부과되는 과정에서 이런 현상이 나타났다"고 설명했다.

 

 

부부 공동 명의는 널리 알려진 절세 수단이었는데, 최근 집값이 급등하면서 역차별 문제가 끊임없이 제기됐다. 종부세 부담이 단독 명의보다 더 커지는 사례가 나오면서다. 이에 지난해 말 `고령자·장기보유자 세액공제`를 단독 명의 1주택자건, 부부 공동 명의 1주택자건 똑같이 받을 수 있게 바뀌었는데 조정대상지역 내 부부 공동 명의 2주택자에 대해 추가 세율이 부과되며 또 다른 역차별 논란이 제기됐다. 부부 공동명의로 주택을 소유한 다주택자는 "소유 형태에 따라 재산이 더 적은 사람이 세금을 더 많이 내는 건 불합리하다"고 말했다. 일부 부부가 절세를 위해 단독 소유로 명의 변경을 검토 중인 데 대해 김 세무사는 "부담해야 하는 세금과 증여 비용을 저울질해 어떤 게 실익이 있는지 따져 신중히 결정해야 한다"고 조언했다.(2021년 3월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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경기 평택시 `6.17대책`으로 조정대상지역 지정

외·내부 수요 증가에 거래량도 껑충

 

 

경기 평택시가 정부 예상과 다른 방향으로 흘러가고 있다. `6·17 대책`으로 조정대상지역으로 지정했지만 개발호재가 많은 동평택권역을 중심으로 아파트 값이 20% 이상 치솟고 있기 때문이다. 집값 안정을 위해 도입한 부동산 규제가 오히려 평택시 아파트 값 급등의 기폭제가 된 셈이다. 부동산114에 따르면 경기도 평택시 평균 아파트 가격은 조정대상지역으로 지정된 지난 6월 17일 이후 11월 현재까지 6.34%(3.3㎡당 710만원→755만원) 올랐다. 올해 1월부터 `6·17 대책` 발표 이전까지의 상승률(1.57%, 699만원→710만원)보다 약 4배에 달하는 수치다. 평택시 평균 아파트값 상승은 신규 주택공급이 활발했던 동평택권역이 견인했다. 동평택권역의 대표 동(洞)인 동삭동과 세교동의 조정대상지역 지정 전·후 가격 반동률을 비교해 보면, 지정 이전 각각 6.77%(813만원→868만원), 1.46%(617만원→626만원) 상승에 그쳤던 동삭동과 세교동은 지정 이후 22.64%(870만원→1067만원), 16.75%(627만원→732만원)로 급등했다.

 

 

입주를 앞둔 아파트 분양권도 큰 폭으로 오르고 있다. `지제역 더샵 센트럴시티` 전용 84㎡ 분양권은 지난 달 최고 6억9300만원에 거래됐다. 이는 한 달 전 같은 주택형이 최고 6억5980만원에 거래된 것과 비교해 3000여 만원 오른 가격이다. 지난 4월 입주를 시작한 `신안인스빌시그니처` 전용 84㎡도 지난 10월 최고 7억원에 손바뀜됐다. 이 단지의 2017년 11월 분양 당시 가격은 3억5570만~4억660만원대였다. 주택업계 관계자들은 조정대상지역 지정이 오히려 평택 내 아파트 가격 상승을 부추겼다고 분석하고 있다. 정부가 규제지역으로 지정하면서 평택 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대감에 외지투자자들이 유입됐고 평택 거주자들도 매수장에 적극 뛰어들기 시작했다는 것이다. 실제 국토부 조사·발표한 평택시 아파트 매입자 거주지별 자료를 보면 올해 1월부터 10월까지 평택시 아파트 매매거래 수는 총 8562건으로 작년 동기 거래건수(3238건)보다 2.6배 늘었다.

 

 

지난해 대비 관할시도 내, 외 거래량은 각각 4.4배(453건→1980건), 4.8배(354건→1703건) 급증했다. 서울 거주자의 매입률도 2.5배(213건→519건) 증가했으며, 평택지역에서도 2배(2218건→4360건)가량 늘었다. 평택지제역이 있는 동평택 주변의 여러 호재도 시장 가치 상승에 긍정적으로 작용하고 있다. 지난 2017년 가동을 시작한 삼성전자 평택캠퍼스 1공장을 비롯해 올해 연말에는 2공장이 가동할 예정이며, 3공장도 2023년 가동을 목표로 현재 착공을 준비 중인 것으로 알려졌다. 2016년 개통한 SRT평택지제역에는 2024년 개통 예정인 수원발(發) KTX도 연결될 예정이다. 한 주택업계 관계자는 "SRT평택지제역 개통과 삼성전자 평택캠퍼스 가동으로 이 모든걸 누리는 평택지제역 인근 택지지구 쪽으로 수요자들이 쏠리면서 평택장 매수심리에 불이 붙고 있다"면서 "규제지역 지정에도 중장기적 관점으로 매수를 하는 수요자들이 늘고 대규모 산업단지 조성 사업도 진행되고 있어 인구 유입도 빠르게 늘고 있다"고 말했다.(2020년 12월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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이번주 부산 집값 0.56% 상승, 통계 작성한 이래 역대 최고

부산 재건축 삼익비치 131㎡, 1년새 10억 올라 21억 육박

규제 적용 안받는 김포·천안도, 투자 쏠리며 집값 급등세

 

 

부동산 규제의 칼날을 피한 부산광역시 집값이 역대 최고 주간 상승률 기록하며 뜨겁게 달아오르고 있다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등도 비규제지역 `풍선 효과`로 집값이 빠르게 부풀어 오르는 중이다. 정부·여당의 임대차법 시행 이후 전세물건 품귀로 인한 전세난과 비규제지역으로 밀려난 투자 수요 등으로 대도시를 중심으로 다시 전국 집값이 들썩이고 있는 것이다. 업계에선 정부의 규제지역 추가 여부를 주목하고 있다. 12일 한국감정원이 발표한 11월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 부산 아파트 매매가는 전주 대비 0.56% 올랐다. 2012년 5월 관련 통계가 작성된 이래 최대폭의 상승이다. 부산 아파트값은 최근 6주 동안 0.12%, 0.18%, 0.23%, 0.30%, 0.37%, 0.56%로 매주 상승 폭을 키우는 중이다. 5대 광역시의 `대장` 지역으로 손꼽히는 부산 수영구(0.61%→1.13%)는 전주 대비 2배 가까이 상승률이 높아지며 2주간 2% 가깝게 올랐다. 해운대구(0.84%→1.09%)와 연제구(0.59%→0.88%), 남구(0.52%→0.81%), 부산진구(0.43%→0.81%) 등 부산 전역에서 집값 상승폭이 커지고 있다.

 

지난해 11월 조정대상지역에서 전면 해제된 부산은 지난 6·17 대책의 일환으로 진행된 조정대상지역과 투기과열지구 지정의 규제 칼날도 피했다. 부산이 비규제지역으로 남게 되면서 부산 지역 아파트 매매가는 6월 셋째 주부터 22주 연속 상승세를 이어가고 있다. 수도권보다 대출과 청약, 세제 등에서 느슨한 규제를 적용받으면서 매수세가 집중된 결과로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 부산 수영구 남천동 `삼익비치` 전용면적 131㎡는 지난달 29일 20억9000만원(5층)에 매매계약을 체결했다. 동일 전용면적 매물(6층)이 같은 달 5일 16억9900만원에 거래됐다는 점을 감안하면 한 달 새 매매가가 4억원가량 급등한 셈이다. 이 아파트의 지난해 11월 실거래가는 9억원(2층)이었다.

 

부산 부동산 시장이 과열되면서 지난달 허위 매물 신고도 급증한 것으로 나타났다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 부산 지역 10월 허위 매물 신고 건수는 2129건으로 시도별 순위에서 1위를 차지했다. 부산의 허위 매물 신고 건수는 9월 859건에서 한 달 새 2배 이상 폭증했다. 이승철 유안타증권 부동산 컨설턴트는 "이미 부산에서는 조정대상지역 지정 가능성을 염두에 두고 투자가 이뤄지고 있다"며 "규제지역으로 지정되기 전에 매수나 증여를 서두르는 분들이 투자 상담을 다수 의뢰하고 있고, 아파트 재개발이 대거 추진되는 남구와 연제구 쪽을 중심으로 관심이 집중되고 있다"고 설명했다. 경기 김포와 충남 계룡, 공주, 천안 등 다른 비규제지역 역시 집값 상승세가 가파르다. 6·17 대책에서 비규제지역으로 남은 김포시는 아파트값이 지난주 1.94% 오른 데 이어 이번 주 1.91% 상승하면서 2주 만에 무려 4%가량 폭등했다.(2020년 11월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내달부터 지방 광역시의 도시지역 민간택지에서 공급되는 아파트 분양권 전매가 금지될 전망이다. 12일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정안이 14일 규제개혁위원회(이하 규개위) 전체회의에 상정될 예정이다. 앞서 국토부는 5월 보도자료를 내고 주택법 시행령 개정안을 8월 시행할 예정이라고 밝힌 바 있으나 일정이 다소 밀렸다. 국토부는 당초 이 개정안이 비중요 규제라고 보고 규개위 심사를 준비했지만 중요 규제로 분류되면서 일정도 조정돼 8월 중 시행은 어렵게 됐다. 개정안은 수도권과 지방 광역시 민간택지의 전매제한 규제를 강화하는 내용이다. 현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방 광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다. 개정안은 지방 광역시 민간택지 중 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`상 도시지역에서 공급되는 주택의 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다.

 

 

분양권 전매를 소유권 이전 등기때까지 못하게 하는 것은 결국 분양권 전매를 금지하는 것이다. 도시지역은 도시계획법상 용도지역의 한 종류로, 광역시에서 아파트가 지어지는 토지는 대부분 도시지역으로 지정돼 있다. 도시지역은 필지별로 지정되기에 `토지이용규제정보시스템`에서 조회하면 해당 토지가 도시지역인지 알 수 있다. 이는 지방 광역시를 중심으로 투기 수요가 단기간 돌아다니면서 시장 과열을 유발하는 것을 막기 위한 조치다. 앞서 수년간 광주와 부산, 대전 등 순으로 청약 경쟁이 불붙고 아파트 가격이 급등하는 등 국지적 과열 현상이 관측된 바 있다. 이와 함께 개정안은 수도권에선 과밀억제권역과 성장권리권역에서도 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. 소유권 이전 등기까지 전매를 금지하는 것은 조정대상지역에서 이뤄지는 청약 규제다. 국토부가 이 시행령 개정안을 입법예고한 것이 5월이었지만 한달 뒤 6·17 대책에서 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶은 터라 시행령이 시행돼도 수도권 청약 제도에선 큰 변화가 없게 됐다. 또 개정안은 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간을 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 그외 지역은 1년에서 3년으로 각각 늘렸다.

 

 

지방의 투기과열지구는 세종시와 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구 등지가 있다. 지방 투기과열지구 외 지역에선 공공택지 아파트의 전매제한 기간이 기본 1년이면서 혁신도시나 세종시 특별공급 청약자에게는 예외적으로 3년을 적용했는데, 이를 모두 3년으로 높인 것이다. 개정안이 중요 규제로 분류돼 규개위 규제심사를 받게 됨에 따라 심사 과정에서 일부 규제가 완화될 가능성도 제기된다. 규개위 심사 이후에는 법제처 심사와 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 관보에 게시되면서 공포된다. 개정안은 공포 시 즉시 시행되는 내용이기에 늦어도 내달 중순에는 시행될 수 있을 것으로 전망된다. 물론 정부가 초고속으로 서두르면 이달 중에도 시행이 가능하지만, 현재 안정세를 보이는 지방 부동산 시장 상황을 봤을 때 굳이 그렇게 할 필요성이 높지는 않다는 것이 대체적인 시각이다.(2020년 8월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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경기 수원 광교신도시에서 일반 아파트로는 처음으로 20억원대 거래가 나왔다. 정부가 `초고가 주택`으로 분류한 15억원을 훌쩍 넘는 거래도 잇달아 생기는 모습이다. 광교는 신분당선을 활용하면 서울 강남 접근성이 좋은 데다 판교 등 배후 수요도 갖추고 있어 관심이 높았다. 하지만 이 같은 점을 고려해도 최근 강세는 이례적이라는 평가다. 서울이 15억원 초과 아파트 대출 금지 등 각종 규제를 받는 사이 조정대상지역이라 규제 강도가 상대적으로 느슨한 광교 지역이 수혜 효과를 입고 있다는 분석이 제기된다. 4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 15일 광교신도시 `광교중흥S클래스` 전용면적 129㎡는 21억원에 거래됐다. 펜트하우스를 제외한 광교 일반 아파트 중에서 20억원을 넘은 것은 처음이다. 인근 공인중개업소 관계자는 "광교호수공원을 조망할 수 있는 위치라 수요자들에게 인기가 높다"고 전했다. 그럼에도 가격 상승세는 가파르다는 게 전문가들 분석이다. 실제로 이 아파트 같은 평형은 작년 9월만 해도 16억7400만원에 거래됐다. 9개월 만에 4억500만원 가까이 뛴 셈이다.

 

 

광교신도시에선 이 밖에도 15억원을 초과하는 거래가 여러 건 나왔다. `자연앤자이2단지` 전용 125㎡는 지난달 15억2000만원, 전용 148㎡는 17억8500만원에 거래됐다. `e편한세상광교` 전용 145㎡는 2월 15억원에 거래됐다. 광교가 속한 수원 영통구는 지난 1일 기준 전주 대비 0.27% 오르며 상승세를 이어갔다. 올해 이 지역을 조정대상지역으로 지정한 `2·20 대책`으로 상승폭은 줄었지만 오름세는 유지하는 모습이다. 올 한 해 영통구 아파트값은 13.37% 올라 수원 팔달구, 권선구에 이어 전국에서 3번째로 높았다. 최근 상승세는 정부 규제가 상대적으로 약한 영향이 가장 크다는 분석이 지배적이다. 실제로 광교신도시는 조정대상지역으로 15억원을 넘는 초고가 주택이라 해도 9억원 이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분은 가격의 30%를 담보대출받을 수 있다. 국토부 관계자는 "광교 등 경기 남부 지역의 집값 추이를 주의 깊게 지켜보고 있다"고 말했다.(2020년 6월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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