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종부세법, 9·13대책 큰 틀 유지2주택 세부담 상한 낮춰

1세대 1주택자 15년 이상 주택 보유시 50% 세액공제
조특법·법인세법·부가세법 등 세입예산 부수법안 7일 처리 전망

 

 

  더불어민주당과 자유한국당이 2019년도 예산안을 처리하기로 합의한 7일 본회의에서는 종합부동산세법 개정안 등 세입예산 부수법안도 함께 통과될 전망이다. 6일 국회 기획재정위원회에 따르면 민주당과 한국당은 본회의에서 처리할 종부세법과 조세특례제한법, 법인세법, 부가가치세법 개정안 등에 대해서도 합의했다. 합의된 종부세법의 경우 정부가 발표한 9·13 부동산 대책의 내용을 담아 민주당이 당론으로 발의한 개정안의 큰 틀은 유지하면서 미세조정을 거쳤다. 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 세율은 0.52.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상에 대해서는 세율을 0.63.2%로 확대하는 등 주요 내용은 9·13 대책에서 발표한 대로다. 다만 조정대상지역 다주택 세부담 상한율300%로 높이기로 한 내용이 수정됐다. 수정안에서는 조정대상지역 3주택 이상 보유자는 세부담 상한율 300%를 그대로 적용받지만, 2주택 보유자는 200%로 완화됐다. 1세대 1주택자의 보유기간에 대한 세액공제는 기존 51020%, 10년 이상 40%'15년 이상 50%' 구간을 추가했다. 606510%, 657020%, 70세 이상 30%를 적용하는 고령자 세액공제와 중복 적용이 가능한데, 70세 이상이 15년 이상을 보유하더라도 공제 상한율은 70%로 유지하도록 했다. 종부세법 개정안이 통과되면 218천명이 주택 세율인상 대상이 되고, 세수는 4200억원 증가할 것으로 예상된다.

 


  조세특례제한법 개정안은 정부가 발표한 근로장려세제(EITC) 최대지급액 인상과 지급 소득기준 상향 조정 내용을 그대로 반영해 합의를 마쳤다. 위기지역 중소·중견기업 투자세액공제율중견기업 5%, 중소기업 10%로 상향했고, 농협 등 조합의 예탁금·출자금에 대한 이자·배당소득 비과세 적용기한은 조합원 여부에 관계없이 2년간 연장키로 했다. 안전설비 투자세액공제율중견기업 5%, 중소기업 10%, 환경보전시설 투자세액공제율대기업 3%, 중견기업 5%로 각각 높였다. 공시가격 합계액 6억원 이하인 수도권 조정대상지역 2주택 중 1주택을 양도하고 2020년까지 농어촌 주택을 취득하는 경우 양도소득세 중과규정을 완화하도록 하는 내용도 담겼다. 고용증대세제의 청년친화기업에 대한 추가 공제를 삭제하되 청년 고용 시 100만원을 추가 공제해주고, 3자 물류비용 세액공제 적용기한은 중소·중견기업에 한정해 적용기간을 2년 늘리도록 했다. 입국장 면세점에서 판매되는 내국물품에 대해 부가가치세와 주세를, 시내버스 및 마을버스 운송사업용 수소버스에 대해 2020년까지 부가가치세를 각각 면제하도록 했다. 5G 설비에 투자하는 대기업에 대한 23% 세액공제 혜택은 새로 생겼다. 부가세법 개정안은 자영업자 지원을 위해 신용카드 등 매출세액 공제한도를 2021년 말까지 연간 1천만원으로 확대하고, 우대공제율 적용기한을 2021년 말까지 연장하는 것을 골자로 한다.


  지방소비세를 부가세 납부세액 중 11%에서 15%로 인상하는 내용도 담겼다. 간이과세자에 대한 부가세 납세의무 면제 기준금액은 연 매출 2400만원 미만에서 3천만원 미만으로 인상됐고, 과자점업, 도정업 등 최종소비자 대상 개인 제조업에 대한 면세농산물 의제매입세액 공제율은 104분의 4에서 106분의 6으로 상향했다. 또 국외사업자가 공급하는 부가세 과세대상 전자적용역범위에 클라우드컴퓨팅과 광고, 중개용역을 추가했다. 법인세법 개정안은 영세 중소기업 부담 완화를 위해 납부세액 30만원 미만 중소기업에 대해 중간예납 의무를 배제하는 내용이 새로 포함됐다. 세무공무원의 질문·조사 및 자료제출 권한의 남용 금지 규정이 신설됐고, 법인세 과세 업무 시 특수관계인 및 지배주주 판단을 위해 필요한 경우 가족관계 전산정보 요청이 가능하도록 근거 규정이 마련됐다. 사회적기업의 지정기부금 손금산입한도율은 20%로 결정됐다.(2018127일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

집값이 많이 오른 주택의 양도세를 줄이는 방법은 ‘1세대 1주택 비과세활용이다.

1주택으로 줄이면 비과세 혜택, 농어촌주택 등 주택 수에서 제외

자녀에 증여하고 세대분리해 절세, 임대법인 설립 후 매각도 대안

 

 

  우선 1세대 1주택이라고 해서 모든 주택이 비과세 대상은 아니다. 비과세 가격 기준은 9억원이다. 매도금액이 9억원이 넘으면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 매도금액 9억원 이하 주택의 1주택자 비과세 요건은 지난해 8·2 부동산대책 발표일 전후로 다르다. 지난해 82일까지 취득했거나 지난해 83일 이후 서울 등 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 2년 보유 요건만 갖추면 된다. 83일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 거주 요건도 있다. 1세대 1주택 비과세를 활용하기 위해서는 1세대로 보는 범위, 주택 수에 포함되는 주택과 주택 수에서 제외되는 주택, 주택 수를 줄이는 방법이 중요하다. 비과세 혜택을 받는 1주택 여부는 세대별로 판단한다. 세대는 본인과 배우자를 기준으로 생계를 같이하는 동거 가족을 말한다. 본인·배우자는 법적인 혼인 관계가 유지되는 한 동일세대로 간주한다. 주민등록상 세대 분리돼 있더라도 같은 세대다. 동거 여부는 보통 주민등록지를 기준으로 판단하지만 실제 거주지가 다른 경우 실제 거주지에 따라 판단한다. 주민등록은 다른 곳에 돼 있어도 실제 거주지가 같으면 동거 가족에 해당한다. 주택은 건축물대장이나 등기부등본상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축물 대장상 점포나 사무실로 되어 있어도 사실상 주거용으로 사용하면 주택이다. 오피스텔을 상시 주거용으로 써도 주택에 해당한다. 본래 주거용인 아파트를 일시적으로 주거 이외의 용도로 사용하더라도 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택에 포함된다.

 

 

  무허가 주택도 주택에 포함된다. 그런데 무허가 주택은 무허가 건물 양성화 조치로 등기가 가능한데도 등기하지 않고 매도하면 1세대 1주택 양도세 세금을 면제받을 수 없다. 공동으로 소유한 주택은 각자가 주택 1채를 보유한 것으로 보되 동일 세대원이 공동으로 소유한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 본다. 예외적으로 공동상속주택의 경우에는 지분소유자 각자가 1채를 소유한 것으로 보는 것이 아니라 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 제일 먼저 해당하는 자를 주택 소유자로 본다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가로 인해 취득한 재건축·재개발 조합원 입주권과 빈집 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 사업시행계획인가로 취득한 조합원 입주권도 주택 수 산정에 포함된다. 주택이 아닌 것 같아도 주택으로 보는 경우가 많지만, 주택 수 산정에서 빠지는 집이 적지 않다. 첫째, 조세특례제한법에 따라 일정 요건을 갖춘 신축 임대주택·각종 미분양주택·농어촌주택 등이다. 이 주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 매도하면 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하고 일반주택의 1세대 1주택 여부를 판단한다. 둘째, 소득세법의 요건에 맞는 장기임대주택(임대 기간 5)도 제외된다. 장기임대주택 보유자가 본인이 사는 거주 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 제외하고 1세대 1주택 여부를 따진다. 거주용 주택이 양도세 비과세를 받으려면 2년 거주 요건이 따른다.

 

 

  셋째, 상속주택도 빠진다. 일반주택 1채를 소유한 사람이 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받은 경우 상속주택을 제외하고 일반주택 수를 계산한다. 하지만 동일 세대원에게 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않는다. 같이 살던 부모에게 상속받은 집을 말한다. 그 대신 1세대 1주택 소유자가 1주택을 보유한 만 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 합친 경우 직계존속이 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 예외적으로 상속주택으로 인정된다. 넷째, 1세대 2주택자가 일정 기간 안에 매도하는 주택은 1주택 적용을 받는다. 기존 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득하면 신규주택 취득일로부터 3년 이내, 혼인으로 1세대 2주택자가 되면 혼인한 날로부터 5년 이내, 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합치면 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택의 양도로 본다. 주택 수에서 제외되지 않으면 주택 수를 줄이는 방법을 찾아볼 수 있다. 첫째, 세대 분리를 통해서다. 예를 들어 부모 1, 자녀 1채를 소유한 경우라면 양도일 전에 세대 분리만 하면 자녀의 소유 주택을 주택 수에서 제외할 수 있다. 부모가 2채를 소유하고 있다면 1채를 자녀에게 증여하고 양도일 전에 세대를 분리하면 된다. 둘째, 주택임대업법인에 매각한다. 세대 분리가 인정되는 자녀가 없다면 주택임대업법인을 설립해 그 법인에 주택을 매각하면 주택 수를 줄일 수 있다. 양도세 절세 효과가 크다면 1채로도 주택임대업법인 설립이 가능하다. 셋째, 장기임대주택으로 등록하면 된다. 구청과 세무서에 사업자 등록을 해 장기임대주택 조건을 충족하면 주택 수를 줄일 수 있다. 비과세 대상인 거주용 주택은 2년 거주 요건을 갖춰야 하므로 거주할 집이어야 활용할 수 있는 방법이다.(2018529일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

4년 단기로 임대 도중에 8년 장기임대로 바꾸면 기존 임대기간 절반만 인정

양도세 혜택 대폭 줄거나 임대기간 늘려 8년 채워야

 

 

  작년 정부의 다주택자 임대등록 활성화 대책 이후 임대등록사업자가 급속히 늘고 있는 중이지만 발표했던 세제혜택이 '반쪽'이라는 불만이 커지고 있다. 정부는 대책 발표 당시 "다주택자들이 단기가 아닌 장기로 임대하도록 유도하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 현재 단기임대사업자들이 장기임대등록으로 임대기간을 연장할 경우 기존 임대기간을 절반밖에 인정해 주지 않아 8년을 임대해도 세제혜택이 '' 줄거나 추가로 2년 이상 임대를 더해야 하는 상황이다. 23일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 4년 단기임대주택 등록자들이 8년 준공공임대주택으로 돌릴 경우 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 기존 임대기간의 절반만 인정받고 있다. 사정은 이렇다. 애초 정부는 장기임대주택 등록을 활성화시키겠다며 준공공임대주택에 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 줬다. 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제율도 70% 이상으로 대폭 높여주겠다고 밝혔다. 장기보유특별공제 제도는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도다. 장기보유자에게 혜택을 줘 건전한 부동산 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 장치다. 일반 주택은 기간에 따라 최소 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있지만 임대사업 등록 후 8년 이상 임대할 경우 70%까지 공제받는다. 애초 국토부는 "기존 단기임대사업자들이 8년 임대로 전환하면 기존 임대 기간을 인정하고 세제혜택도 줄 것"이라고 밝힌 바 있다.

 

 

  국토부가 기존 임대기간을 100% 인정해 '세제혜택'100% 못 주는 것은 준공공임대주택 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법 때문이다. 해당 법령에 "민간임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우 임대한 기간의 절반에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다"고 규정돼 있다. 임대등록 활성화 대책으로 세제 혜택은 발표됐지만 후속조치가 아직 원활히 이뤄지지 않은 셈이다. 수년 동안 단기임대를 해왔던 임대사업자와 다주택자들 불만이 커질 수밖에 없다. 장기보유특별공제 기간을 모두 인정받았을 때와 절반만 인정받았을 때 양도소득세 차이가 상당하기 때문이다. 예를 들어 7억원에 집을 사서 8년 후 10억원에 팔려는 A가 있다고 가정하자. A씨는 처음엔 4년 단기임대사업자로 등록했다가 4년째가 됐을 때 세제 혜택을 받기 위해 8년 준공공임대사업자로 전환했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장 시뮬레이션에 따르면 앞의 4년을 모두 장기보유특별공제 받을 경우 세금은 17358000이다. 양도차익 3억원 중 70%(21000만원)를 특별공제 받아 실제 양도소득과세표준은 8750만원으로 내려가기 때문이다. 2년만 인정받을 경우에는 계산식이 복잡해진다. 8년 준공공임대주택이 아니기 때문에 다주택자가 일반주택을 8년 보유한 경우 받던 장기보유특별공제(24%)에 민간임대주택 추가공제율을 더해 30%(9000만원)만 특별공제가 가능하다. 결국 양도소득과세표준이 2750만원이 돼 세금은 65395000에 이르게 된다. 누진세가 적용되는 양도소득세 체계상 양도소득이 더 늘어나면 장기보유특별공제에 따라 변하는 세금 차이는 더욱 커지게 된다.

 

 

  장기임대로 계속 임대사업을 이어가려던 다주택자들은 황당하다는 반응이다. 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 다른 혜택은 처음부터 준공공임대사업자로 등록했을 때나 중간에 전환했을 때나 차이가 없다. 유일하게 장기보유특별공제만 임대인정기간이 '절반'으로 깎인다. 만일 준공공임대사업자에게 주어지는 장기보유특별공제를 온전히 70%까지 받고 싶다면 2년을 추가해 8년 임대기간을 채워야 한다. 사업자들 입장에선 멀쩡하게 4년간 임대사업을 하고도 2년을 '울며 겨자 먹기'로 더 임대해야 하는 셈이다. 정부의 임대사업등록 활성화 대책은 전·월세상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 언제부터냐를 놓고도 혼란이 일어난 바 있다. 국토부는 문제점을 인식하고 기획재정부에 수정을 요청한 상황이다. 기재부 관계자는 "국토부에서 이 조항을 바꿔달라는 요청을 받았다""오는 3~4월쯤 조세특례제한법을 일괄 수정할 때 검토해 볼 생각"이라고 설명했다.(2018224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

조세특례제한법의 불똥, 자선단체 기부, 교회 헌금, 사찰 시주금으로 튀어

 

  지난해 말 개정된 조세특례제한법 제132조의2(소득세 소득공제 등의 종합한도)을 두고 세간에 말들이 많다. 복지재원 마련을 위해 기부금 소득공제를 제한했다느니 교회에 헌금을 하고 사찰에 시주를 한 사람들에게도 세금폭탄이 날아들 것이라는 말이 무성하다. 조세특례제한법 제 132조의2에 대해서 알아보자.

 

 

 

조세특례제한법 제132조의2는 소득공제 종합한도를 2,500만원으로 제한하는 규정

 

  금년 3월 1일부터 시행되는 조세특례제한법 제132조의2는 거주자의 종합소득에 대한 소득세를 계산할 때 필요경비에 산입하는 지정기부금, 특별공제, 중소기업창업투자조합 출자, 공제부금, 청약저축, 우리사주조합 출자, 의료비 및 교육비, 신용카드 등 사용금액에 대한 공제금액과 필요경비의 합계액을 2,500만원까지만 인정하는 것으로

 

  지정기부금과 다른 공제금액이 함께 있는 경우에는 공제금액의 합계액을 계산할 때 다른 공제금액을 먼저 합계액에 산입하고 난 다음에 지정기부금을 산입한다.

 

 

 

소득공제 종합한도 제한은 자발적 기부문화를 후퇴시킬 우려가 있다는데

 

  정부가 소득공제 종합한도를 정하고 이 한도를 넘는 부분을 소득이라 여겨 세금을 부과하는 것은 선의의 기부자들의 기부행위 자체를 막는 것으로 기부금이 우리사회의 어려운 계층들에게 돌아갈 부분인 것을 생각하면 소득공제 종합한도를 정한 것은 잘못되었다는 시각이 지배적이다.

 

  하지만 그렇지 않다는 의견도 적지 않다. 자선단체나 교회 사찰에 기부한 대부분의 사람들은 기부금에 대해 세금을 부과하는 것에 개의치 않겠다고 한다. 신앙인들은 양심에 따라 아무런 대가를 바라지 않고 헌금과 시주금을 내 놓기 때문이다.

 

 

 

소득공제 종합한도 제한으로 세부담은 얼마나 될까

 

  우선 정액급여대상자들의 세부담도 늘어날 것 같다. 근로자들의 경우 내년 초 2013년 연말정산을 할 때 소득공제액에 공제부금, 청약저축, 우리사주조합 출자, 의료비 및 교육비, 신용카드 등 사용금액 소득공제에 지정기부금을 합하여 2,500만을 넘는 부분은 인정하지 않기 때문이다. 기재부 관계자는 소득공제 종합한도에 걸리는 기부자는 연 소득 5∼6천만원인 사람들이 몇 명 있을 수 있지만 대부분은 연 1억 이상의 고소득자들일 것이라고 한다.

 

  하지만 연봉 8천만원인 사람이 매년 장애인단체에 800만원을 기부한다면 지난해는 대학생 2명에 데한 교육비 각각 900만원, 신용카드 공제 300만원, 보장성보험 100만원 소득공제를 받고 281만 4천원의 세금을 냈으나 올해는 교육비, 신용카드, 보험공제 2,200만원을 받고 나면 기부금 300만원만 공제 받는다. 2,500만원을 초과한 500만원에 대해서는 82만4천원의 세금을 더 내야 한다.